中级经济师考试房地产实务docx.docx
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中级经济师考试房地产实务docx
一、单项选择题
1、工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（）最低点是工业企业选址的理想区位。
A.原料成本
B.生产成本
C.运输成本
D.销售成本
【参考答案】B。
本题考查工业区位理论。
区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
参见教材P4.
2、需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的（）购买力和服务水平。
A.最低
B.一般
C.平均
D.最高
【参考答案】A。
本题考查需求门槛的概念。
需求门槛是指导中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。
参见教材P6.
3、按照城市的（）划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。
A.地理位置
B.地形地貌
C.内部结构
D.平面几何形状
【参考答案】D。
本题考查城市的分类，按照城市平面几何形状，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。
参见教材P19.
4、“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（）。
A.环境
B.方位
C.距离
D.朝向
【参考答案】本题考查方位的概念。
方位是指方向和位置，主体和客体间的区分关系可以用方位来表达。
参见教材P1.
5、城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为（）。
A.郊区城镇化
B.逆城镇化
C.过度城镇化
D.再城镇化
【参考答案】A。
本题考查郊区城镇化的概念。
郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。
参见教材P21.
6、下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是（）。
A.基本农田10公顷
B.林业用地20公顷
C.山地30公顷
D.荒地50公顷
【参考答案】A。
本题考查土地征收的审批。
必须经国务院批准方可征收的土地：
1、所有的基本农田；2、基本农田以外的耕地超过35公顷的，3、其他土地超过70公顷的。
参见教材P34.
7、国有土地上房屋征收的主体是（）。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D.县级人民政府土地主管部门
【参考答案】C。
本题考查国有土地上房屋征收的管理体制。
房屋征收的主体是市、县级人民政府。
参见教材P28.
8、国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的（）。
A.搬迁费
B.临时安置费
C.停产停业损失
D.上下班交通费
【参考答案】D。
本题考查房屋征收补偿的内容。
包括：
被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
参见教材P30.
9、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的（）。
A.评估价格
B.类似房地产的市场价格
C.账面价值
D.类似房地产的成交价格房
【参考答案】B。
本题考查房屋征收补偿的内容。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
参见教材P30.
10、关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（）o
A.国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场
B.国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位
C.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式
D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式
【参考答案】B。
本题考查国有建设用地使用权出让的特征。
建设用地使用权出让是一种国家垄断行为，只有国家才能出让。
参见教材P40.
11、关于国有建设用地租赁的说法，错误的是（）。
A.国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让
B.国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开发用地
C.国有建设用地短期租赁年限一般不超过5年
D.国有建设用地租赁可采用双方协议的方式
【参考答案】A。
本题考查国有建设用地租赁。
除了经营性房地产开发用地和国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置两种情况下必须实行出让外，其他建设用地使用和原划拨土地处置，既可以采取出让方式，可以采取租赁方式。
参见教材P47.
12、对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是（）。
A.自动延长动工开发期限2年
B.办理有关手续后再开发建设
C.为土地使用者置换其他等价土地
D.确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿
【参考答案】C.本题考查因政府或政府有关部门的行为造成的闲置土地的处置方式有：
延长动工开发期限，但最长不得超过一年；调整土地用途、规划条件；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地；其他处置方式。
参见教材P58.
13、国有建设用地使用权承租人的义务不包括（）。
A.合理使用租赁标的物
B.按租赁合同约定交纳租金
C.租赁关系终止后及时返还租赁标的物
D.赔偿第三方造成的租赁标的物损失
【参考答案】D.本题考查国有建设用地使用权租赁合同中承租人的义务。
主要包括：
保管义务、支付租金义务、租赁标的物返还义务。
参见教材P52.
14、建设用地使用权抵押合同有效期间，抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用权的情形是（）。
A.抵押人占用抵押建设用地使用权的
B.设定抵押权的土地发生灭失的
C.抵押人宣告破产的
D.抵押人被宣告死亡的
【参考答案】C。
本题考查抵押建设用地使用权处分的条件。
参见教材P55.
15、在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。
这体现了房地产市场调研的（）特点。
A.系统性
B.跟踪性
C.连续性
D.客观性
【参考答案】B。
本题考查房地产市场调研的特点。
在房地产调研中，为了某种调研目的。
通常要对某些特定的市场信心进行固定样本的定位定点的观察和记录，实行跟踪性调研。
参见教材P64.
16、在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的（）特征。
A.消费能力
B.消费动机
C.消费行为
D.消费结构
【参考答案】C。
本题考查房地产调研的市场需求调研。
房地产消费行为调研。
就是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律。
参见教材P72.
17、文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息（）来进行。
A.随机抽样
B.概率统计
C.专家认定
D.交叉检验
【参考答案】D。
本题考查文案调研信息评估。
要进行文案调研信息的可靠性评估，主要通过两条途径来进行，即评估信息来源和进行交叉检验。
参见教材P75.
18、按照房地产市场调查问卷设计（）原则的要求，调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题。
A.针对性
B.简明性
C.逻辑性
D.目的性
【参考答案】B。
本题考查房地产市场调研问卷设计的原则。
简明性原则要求问卷的设计要简洁明了，使受访者一看就明白。
参见教材P82.
19、房地产市场调研报告的核心内容是（）。
A.市场调研背景的基本情况
B.市场调研方法的选择
C.市场变化的不确定性分析
D.市场调研的分析论证
【参考答案】D。
本题考查房地产市场调研报告的主要内容。
市场调研的分析论证是市场调研报告的核心，在对所收集的信息进行深入分析的基础上，提出自己的观点和看法，并从理论和实践两个层面对提出的观点和看法进行论证。
参见教材P87.
20、以追求居室面积为主的住房需求，属于（）住房需求。
A.生存型
B.发展型
C.享受型
D.投资型
【参考答案】A。
本题考查房地产市场细分的依据，一般来说，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展新乃至享受型发展。
其中生存型追求居室的面积大小。
参见教材P92.
21、关于房地产开发项目目标市场的说法，错误的是（）。
A.目标市场是市场规模最大的细分市场
B.目标市场是企业决定进入的细分市场
C.目标市场的选择依赖于细分市场的评估结果
D.目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳结合
【参考答案】A.本题考查房地产开发项目市场定位。
房地产开发项目目标市场定位是在房地产调研的基础上，对消费者进行市场细分，通过对细分市场各消费者群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的对比分析，研究其消费行为、消费动机及消费方式，最终确定房地产开发项目的目标消费群体。
由此可见BC正确。
市场目标定位的市场化原则，强调根据消费者的需求，去研发房地产产品，即实现目标市场与项目自身的最佳组合。
D说法正确，A的说法太绝对了，所以这道题的答案为A.参见教材P94.
22、开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位策略，属于（）策略。
A.避强定位
B.迎头定位
C.创新定位
D.跟随定位
【参考答案】C。
本题考查房地产开发项目市场定位的策略。
创新定位是指寻找新的尚未被占领但又潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，生产市场上没有的、具备某种特色的产品。
参见教材P94.
23、房地产开发项目市场定位的内容不包括（）。
A.目标对象概念细分
B.项目市场细分
C.产品概念锁定
D.项目SWOT分析
【参考答案】D。
本题考查房地产开发项目市场定位的内容。
而房地产项目SWOT分析属于房地产项目的项目定位，不属于市场定位的内容，参见教材P94.
24、张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是（）。
A.出售型房地产开发投资
B.经营型房地产开发投资
C.购买型房地产置业投资
D.租赁型房地产置业投资
【参考答案】D。
本题考查房地产投资形式。
租赁型房地产置业投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益。
参见教材P102.
25、房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳（）之后的利润。
A.营业税
B.房产税
C.土地增值税
D.企业所得税
【参考答案】D。
本题考查税后利润的定义。
房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润。
参见教材P121.
26、下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是（）。
A.项目投资现金流量表
B.项目资本金现金流量表
C.项目投资各方现金流量表
D.项目财务计划现金流量表
【参考答案】A。
本题考查现金流量表的类型。
项目投资现金流量表编制的目的是考查项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。
参见教材P116.
27、经营型房地产开发投资项目的计算期是（）。
A.自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止
B.自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
C.自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
D.自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止
【参考答案】B。
本题考查现金流量表的编制。
对于经营性房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间，参见教材P119.
28、某投资者用300万元购买了一商铺20年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为40万元，投资者的目标收益率为10%，银行贷款年利率为7%，该项投资的财务净现值是（）万元。
A.40.54
B.123.76
C.268.50
D.500.00
【参考答案】A。
本题考查财务净现值的计算。
参见教材P126.
29、在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用（）表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。
A.销售量
B.销售单价
C.销售额
D.单位产品变动成本
【参考答案】D。
本题考查盈亏平衡的评价原则。
盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率标准；不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好。
参见教材P136.
30、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A.收益现金流风险
B.机会成本风险
C.持有期风险
D.政策风险
【参考答案】D。
本题考查房地产投资风险的类型。
系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险。
参见教材P142.
31、关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是（）。
A.标准差越小的方案，风险越大
B.期望值越大的方案，风险越大
C.变异系数越大的方案，风险越大
D.概率值越大的方案，风险越大
【参考答案】C。
本题考查房地产投资风险的测度。
投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小。
所以只有选项C说法正确。
参见教材P147.
32、下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中，可直接用于计算期不同方案比选的是（）。
A.净现值法
B.净年值法
C.净将来值法
D.净现值率法
【参考答案】B。
本题考查计算期不同的互斥方案必选。
计算期不同的互斥方案的必选方法有年值法和现值法，其中年值法包括净年值法和费用年值法，现值法包括最小公倍数法和年值折现法。
参见教材P153.
33、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的（）原则。
A.有无对比
B.定性分析与定量分析相结合
C.收益与风险权衡
D.动态分析与静态分析相结合
【参考答案】A。
本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则，其中，有无对比原则是指有项目和无项目的对比分析，在互斥方案比选介绍的零投资方案就是无项目，参见教材P158.
34、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是（）。
A.分项工程
B.分部工程
C.单位工程
D.单项工程
【参考答案】本题考查单项工程的定义，单项工程是指一个工程建设项目中具有独立文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程，参见教材P162.
35、房地产开发项目工程设计，一般分为（）阶段。
A.方案设计、初步设计和施工图设计
B.初步设计和技术设计
C.初步设计、技术设计和施工图设计
D.初步设计和施工图设计
【参考答案】A。
本题考查房地产开发项目工程设计的阶段。
房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
参见教材P164.
36、房地产开发项目工程施工投标的主体是（）。
A.房地产开发企业
B.招标代理机构
C.工程监理单位
D.施工企业
【参考答案】D。
本题考查房地产开发项目合同关系。
施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。
参见教材P172.
37、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是（）。
A.争议已经过调解
B.争议已经过双方协商
C.争议双方在同一地区注册
D.争议双方有仲裁约定
【参考答案】D。
本题考查合同争议的解决方式中的仲裁，仲裁应是自愿的，因此应有仲裁协议，如果当事人之间有仲裁协议，争议发生后又无法通过协商或调解解决，则应及时将争议提交仲裁机构仲裁，以维护双方的合法权益。
参见教材P176.
38、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是（）。
A.选择工程施工单位
B.选择材料、设备供应商
C.选择工程勘察设计单位
D.选择工程监理单位
【参考答案】C。
本题考查房地产开发项目管理的程序，房地产开发项目管理程序的第一步是工程建设准备，该阶段需要完成施工现场勘察与施工图设计，参见教材P162.
39、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是（）。
A.竣工决算
B.竣工结算
C.施工图预算
D.工程预算
【参考答案】B。
本题考查竣工结算的概念。
竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件，参见教材P183.
40、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以（）等于可比实例在估价对象状况下的价格。
A.房地产交易情况修正系数
B.房地产市场状况调整系数
C.房地产状况调整系数
D.房地产价格变动率
【参考答案】C。
本题考查房地产状况调整。
房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。
采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式是：
可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。
参见教材P191.
41、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为（）。
A.折现率
B.报酬率
C.投资收益率
D.资本化率
【参考答案】B、本题考查报酬率的含义。
报酬率等于投资回报与所投入的资本的比率。
参见教材P198.
42、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的（）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.外部性折旧
D.经济折旧
【参考答案】A。
本题考查物质折旧。
物质折旧包括：
自然经过的老化，正常使用的磨损，意外破坏的损毁，延迟维修的损坏残存。
参见教材P203.
43、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是（）。
A.可改扩建的旧房
B.已为最高最佳利用的现房
C.房地产开发用地
D.已停工的商品房建设工程
【参考答案】B.本题考查假设开发法的范围。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值。
参见教材P206.
44、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的（）。
A.专业意见
B.公证书
C.证明文件
D.担保函
【参考答案】A，本题考查房地产估价报告的概念，房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
参见教材P211.
45、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和（）。
A.定位策略
B.分割策略
C.渠道策略
D.人本策略
【参考答案】C。
本题考查房地产市场营销组合的概念，参见教材P216.
46、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。
这种情况下代理佣金的结算方式是（）。
A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
【参考答案】B，本题考查商品房销售代理的基本形式，参见教材P219.
47、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元（不含土地成本），销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。
若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为（）元/平方米。
A.5337
B.5440
C.5550
D.5618
【参考答案】A。
本题考查成本导向定价法。
参见教材P222.
48、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定（）。
A.楼幢均价
B.楼层差价
C.朝向差价
D.楼层均价
【参考答案】A，本题考查房地产项目定价的基本程序，参见教材P224.
49、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是（）。
A.广告调查费用
B.广告制作费用
C.广告媒体费用
D.广告策划费用
【参考答案】C。
本题考查房地产广告预算。
参见教材P228.
50、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由（）担任。
A.居民委员会代表
B.业主代表
C.建设单位代表
D.街道办事处、乡镇人民代表
【参考答案】D。
本题考查业主大会的筹备组。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。
筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
参见教材P240.
51、关于业主委员会职责的说法，错误的是（）。
A.业主委员会负责召集业主大会会议
B.业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
C.业主委员会负责制定管理规约
D.业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
【参考答案】C.本题考查业主委员会的职责。
（1）执行业主大会的决定和决议；
（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。
参见教材P242.
52、业主委员会会议作出的决定，应由（）签字确认。
A.全体委员
B.半数以上的参会委员
C.业主委员会主任
D.参会委员
【参考答案】D。
本题考查业主委员会会议，业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日之内在物业管理区域内公告。
参见教材P243.
53、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为（）万元。
A.300
B.400
C.500
D.600
【参考答案】C.本题考查物业服务企业的资质条件。
一级资质物业企业的注册资本最低为500万元。
参见教材P248.
54、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的（）原则。
A.合理
B.公平
C.公开
D.质价相符
【参考答案】C。
本题考查物业服务费的收费原则。
参见教材P257.
55、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的（）特征。
A.委托合同
B.有名合同
C.要式合同
D.双务合同
【参考答案】D。
本题考查物业服务合同特征。
物业服务合同双方具有相互给付的义务，故为双误合同。
参见教材P256.
56、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是（）。
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