房地产客服知识.docx

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房地产客服知识

客服知识汇总

一、签约前注意事项

1、2011年3月限购内容诠释（客户能否购房的标准）

10371以内客户：

如以家庭为单位在郑州市名下有1套房，还可暂购1套。

如名下有2套房，暂不受理。

20371以外客户：

如以家庭为单位在郑州市有1套房，暂不受理。

如此次购买是首套房且提供相关资料的，暂可买1套。

3注：

以家庭为单位的含义指夫妻双方和未成年子女，成年子女可视为脱离家庭关系。

2、郑州市以外客户需准备购房资格证明（必须提供郑州市的资料）

1居住证：

一张有效期的居住证和一张暂住情况证明（加盖派出所和公安局章）

2社保：

连续缴纳一年以上（在郑州市缴纳的、在郑州市某区缴纳的或者河南省社保均可以用）注：

河南省社保需公司开具公司证明（体现客户的基本信息、参保编号、担任职务、公司地址、单位固定电话）

3纳税证明：

连续缴纳一年以上的纳税证明（郑州市税务局开具）

3、现行政策下，六县（新密、巩义、新郑、荥阳、登封、中牟）一区（上街）的暂住证能否使用？

不能使用，只有郑州市（二七区、惠济区、金水区、管城区、中原区、郑东新区）的才可以用

4、外地军人只有军官证无户口本，能否购房？

军人的有效证件就是军官证，军官证可充当买受人身份证和户口本

5、之前名下两套房，今年卖了一套，还能不能买房?

客户已办理完毕交易手续已不算作名下存量房，能否购房还要审核客户是否是限购户口和以家庭为单位的住房套数。

6、之前住房贷款过2次，这次想用公积金，算首套还是拒贷？

商业贷款影响公积金，此种情况银行拒贷。

有过商业贷款买房记录再用公积金购房的不算首套。

7、关于查征信的要求是什么？

（1）签订认购书时，客户必须签订征信授权书

（2）签授权书时，需夫妻双方、共有人签字

（3）客户签授权书的同时，需提供有效身份证复印件一张

8、客户签约时本人不到场行不行？

不行，因为按揭及公积金客户需办理按揭手续，商品房买卖合同、借款合同及办理抵押时笔迹必须一致。

但一次性客户如有特殊情况无法到场可由直系亲属携带亲属证明代签，按揭客户如无法到场可在签约前道公证处办理委托公证书，由被委托人代替签约。

9、办理公证书需注意事项？

（1）房源位置必须与购房合同信息备案摘要房屋坐落一致

（2）委托公证书一式五份原件

（3）所委托内容必须填写清楚，模板如下：

委托书

委托人：

张三，身份证号：

×××××××××，住址：

××××××。

受托人：

李四，身份证号：

×××××××××，住址：

××××××。

委托人张三，欲通过银行按揭贷款方式购买位于河南省郑州市二七区长江路北、嵩山路东55号楼4层403号（房源必须与合同信息备案摘要上一致）。

现委托人依法委托全权委托李四为委托人的合法代理人，办理上述房产的以下事项：

（1）代为签订上述房产的商品房买卖合同，在相关合同上按手印。

（2）代为办理上述房产的银行贷款相关手续及签订银行贷款相关合同，并在相关合同上按手印。

（3）代为到郑州市房地产抵押管理部门办理上述房产的抵押登记手续，并签订相关合同，在相关合同上按手印。

委托期限：

自本委托书签订之日起至上述事宜办理完毕为止。

受托人无转委托权。

10、买受人可以是未成年人（未满18周岁）吗？

一次性可以。

按揭则不能作为主借款人，但可以作为共有人，签字由监护人代签（办理贷款需要提供关系证明，户口本上显示关系的拿户口本即可，不在同一个户口本上的则需要开证明），但必须提供未成年人的身份证号码。

11、未成年客户在合同签订时的签字标准？

张三母亲：

李四（代）或张三父亲：

张五（代）

父亲：

张五母亲：

李四

注：

孩子未成年前此房不准许市场交易，所以建议客户尽量不要共同共有

12、现在联机备案签约合同共几套？

一次性4份合同，按揭6份合同，公积金7份合同，个别项目以实际情况而定。

13、作废合同的需要提供的资料是什么？

全部的合同、信息备案摘要、发票、预告登记证明、退房协议、买受人本人及共有人持有效身份证件至房管局预售窗口办理。

14、港澳台及外国客户在大陆买房的政策？

客户需在河南省公安厅开具大陆唯一家庭住房证明，另外提供在本地的一年以上的居住证、纳税或社保证明

二、贷款类

15、个人商品房按揭贷款主要有以下三种类型：

（1）个人住房公积金贷款。

适用于缴存了住房公积金的职工，申请购买、修建自住用房所需贷款；

（2）个人住房商业性贷款。

即通常所说的住房按揭贷款，适用于为缴存住房公积金的职工购房贷款；

（3）个人住房组合贷款，申请住房公积金贷款不足以支付全部购房款的借款人，可同时向银行申请住房按揭贷款，二者的组合方式即为“个人住房组合贷款”

16、贷款申请人需要具备哪些条件？

（1）具备完全民事行为能力；

（2）具有城镇常住户口或有效居留身份证证明；

（3）有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（4）有合法有效的购买自住用房的合同、意向书或协议；

（5）有不低于所购房产全部价款30%的自筹资金用于支付首付款；

（6）自愿以所购房产作为偿还贷款的抵押；

（7）贷款银行规定的其他条件

17、办理按揭中涉及几方当事人？

按揭所涉及的当事人一般包括：

（1）贷款人，即批准借款人申请，并向申请人发放住房贷款的银行；

（2）借款人，即向贷款银行申请住房贷款的购房人；

（3）保证人，即与贷款银行达成贷款合作协议，向贷款银行向其客户提供购房贷款，并由其承担连带责任的房地产开发商；

18、商业贷款有几种还款方式，有何特点？

（1）等额本息还款法，即按月等额归还贷款本息。

特点是每个月的还款额保持不变（遇利率调整除外），优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭收支。

（2）等额本金还款法，指按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清。

特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的，较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还大款项来减少利息支出的借款人。

19、客户办理贷款手续新身份证和老身份证复印件有何区别？

老身份证只需要复印一面即可，新身份证需正反面复印

20、身份证与户口本上的号码或姓名不一致怎么办？

身份证与户口本上的号码不一致时首先看是否为身份证号码自动升位，自动升位一般只加上“19”和最后一位数字，其他不一致则需要到当地派出所查证哪个是正确的，若身份证正确，需开具户籍证明；若户口本正确，需开具临时身份证。

注：

若客户有老身份证，一定要问清楚是否有新身份证，若有一定让其提供新一代身份证。

21、共有人和共同还款人有什么区别？

共有人有产权，共同还款人只参与还款，没有产权

22、买受人的配偶必须参与还款吗？

若买受人一个人的收入可以达到银行的要求，配偶可以不用参与还款

23、银行按揭贷款可以转为公积金贷款吗？

答：

可以，但必须一年后，但要问商业银行是否同意。

24、商铺期房能贷款吗？

答：

不能，必须是现房才能办按揭

25、办理公积金时需要工资条吗？

答：

如果公积金缴纳比例与收入证明不相符的情况需要提供工资条。

26、公积金查询客户征信提供什么资料？

答：

提供客户的姓名、身份证号、所在单位，并注明所缴纳公积金类型为市直或省直。

主要查询客户是否有公积金贷款资格。

27、公积金收入证明上的年月日可以填写吗？

答：

不可以，因为公积金收入证明的有效期是一个月，一般是在房管局预告登记下来之后再开收入证明的。

28、单身客户可以把其男、女朋友作为共有人吗？

共有人未缴存公积金也可以吗？

答：

都可以，主借款人必须缴存公积金，共有人需要提供身份证复印件、户口本复印件、收入证明、单身男、女提供未婚证明，共有人不需要提供未婚证明。

29、所有银行还款期内，遇到法定利率调整该如何计息？

答：

1、贷款期限在1年以内（含1年）的，实行和同利率，遇法定利率调整的，不分段计息；2、贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则应于次年1月1日起，按当日相应的人民银行贷款利率进行调整并以此确定新的月供额。

简单地说，就是每年元旦当日的人民银行公布的贷款利率或实施的贷款利率就是当年的贷款利率。

30、收入证明可以涂改吗？

不可以，不能有任何改动，否则银行视为无效

31、收入证明应注意什么？

（1）必须是公章或者财务章（个别银行只认公章）。

比如说“理发店”“经营部”等非正式的章是不可以用的。

发票专用章是不能够作为收入证明盖章使用的。

（2）收入金额=月供*2如果有其他负债，如房贷、车贷抵押贷款，农户贷款及其他贷款，则收入金额=（月供+负债月供）*2

（3）必须用黑色水笔填写

（4）联系人不能是夫妻双方或者直系亲属中的任何一人

（5）联系电话必须是固定电话

32、辅助资产证明包括哪些资料？

包括：

房产证、行车证、活期或定期存单、股票、基金、保险投资等。

33、买受人配偶的银行卡可以用来还月供吗？

不能，必须是买受人名字的银行卡才可以

34、买受人的离婚证或结婚证找不到？

到户籍所在地民政局开具婚姻证明

35、如果客户购房办理按揭时没有往来账怎么办？

（1）提供固定资产、提供股票、基金、定期存款；

（2）如果客户贷款额非常少：

可以提供买受人的工资单、工资条，个体的提供每日的销货单，把真实情况和银行工作人员说清楚，如果客户贷款额较大需和银行工作人员沟通；

（3）以上情况视银行具体要求而定。

36、若客户前期有贷款/信用卡逾期（若不太严重）现象怎么办？

答：

如果是非恶意逾期，由原贷款银行出具非恶意逾期拖欠证明（加盖此银行公章）

37、按揭客户夫妻双方有一人无法到场，怎么办？

1无法到场的一方可以去当地公证处开具委托公证书（单价：

50元/份）

注：

无论是按揭合同还是购房合同，当事人无法当场的需委托他人代办的，需开具委托公证书

38、签订银行按揭所需资料

①身份证：

长期有效身份证、如提供临时身份证的要提醒客户及时提供正式身份证

2户口簿：

夫妻双方户口簿

3婚姻状况证明：

（1）单身证明

（2）结婚证（3）离婚证、离婚协议、单身证明或法院判决书单身证明（女满20周岁，男满22周岁均需开具加盖当地民政局婚姻登记专用章此处单身证明有效期仅一个月，）

4收入证明：

尽量不要填写任何内容提供给中介公司人员，若客户所在单位需填写后方可盖章，收入证明的收入金额至少是月供的二倍以上。

5流水账：

一般近六个月流水账、月进账金额要保证是月供的二倍以上。

每个月要明显的存款。

流水账余额要能支付半年以上月供

6非郑州客户需提供：

一年以上纳税证明或一年以上社保缴纳证明

39、使用公积金贷款购房时的注意事项？

外地公积金在郑州市买房是不能使用的

郑州公积金要在郑州买房时：

省直：

郑州市户口的客户需缴满半年以上，非郑州客户需缴满1年以上方可使用公积金贷款

市直：

无论是否是郑州户口均需缴满半年以上方可使用公积金贷款

市直：

单身或夫妻有一方有公积金的客户贷款最高30万，夫妻双方均有公积金的最高可贷40万

省直：

最高可贷40万

注：

贷款条件连续正常缴纳6个月/1年以上，如一次性缴6个月/1年的不能贷，不属于正常缴纳

40、若客户贷款已到账，开始还月供时，想作废合同换房，还可以吗？

答：

不可以

41、省直公积金需要交担保费？

省直原则上不收取担保费，但信用记录逾期及以上的需缴纳担保费

42、市直必须有担保费吗？

是的

43、办理公积金所需费用及相关计算方式？

抵押费=贷款额*0.08%+60

担保费=贷款额*贷款年限*费率

费率：

1-5年0.1%6-10年0.08%11-20年0.065%21-30年0.045%服务费（中介费）：

450

44、夫妻双方可否同时申请住房公积金贷款？

夫妻双方不能同时申请公积金贷款，公积金以家庭为单位，一方用过，另一方就不能用。

但前一笔住房公积金贷款结清后，再次购房时可再次申请住房公积金贷款，如果是市直公积金首付利率不变，省直公积金需要按照二套执行。

45、公积金贷款年限？

男性60女性55

46、办理公积金开发商需要提供给客户的资料？

（1）备案后的《商品房买卖合同》原件3份

（2）销售许可证（带附图）复印件2份

（3）土地使用证复印件2份

（4）《预购商品房抵押权预告登记证明》原件1份，复印件2份

（5）《郑州商品房买卖合同信息备案表》原件1份，复印件2份

47、缴纳契税常识

首套：

小于90㎡按总房款的1％缴纳

90㎡--144㎡按总房款的2％缴纳

大于144㎡按总房款的4％缴纳

二套：

均按总房款的4％缴纳

注：

若契税逾期，按每天总契税额万分之五的滞纳金收取。

1客户申请首套房时需在当地房管局开具以家庭为单位首套房证明。

2若客户户籍是A地，曾在B地买过一套房子，若客户能在户口所在地开具无房证明，仍能按首套来申请契税优惠。

3若客户夫妻二人属户口不在同一城市且此次购房是首套，需客户在其户口所在地各自开具无房证明。

4客户缴纳契税时所需资料：

夫妻双方身份证、户口本、婚姻状况证明、购房合同、抵押合同、全额发票、非郑州市客户若属首套需开具无房证明

5缴纳契税后需把合同信息备案摘要（带房管局章的）、契税第三联提交至开发商（在办理产权过户时所需资料）

三、交房类

48、客户办理交房手续需要带什么资料？

《商品房买卖合同》、《前期物业协议》、购房时所有的发票及收据、业主身份证原件及复印件、常住人口的一寸照片两张，现金若干。

49、验房时需要准备的验收工具？

（1）小锤：

用来检测墙面、地面、窗台空鼓。

（2）水桶：

用来检查地漏、进排水管是否通畅

（3）卷尺：

测量房屋净高、进深

（4）验电插头：

用来检测插座有无脱线、不通

（5）相机：

有显示日期功能的相机，用于房屋有问题时留影取证。

50、验房需要验的地方有哪些？

（1）墙面、地面是否空鼓、裂缝

（2）有水房间是否有渗水漏水现象

（3）门窗是否开启灵活

（4）上下水：

是否通畅

（5）燃气管道：

是否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置

由于国家政策的不断调整，如有变动，以最新政策为准。

2011.11.15