房地产价格的影响因素 外文翻译.docx

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房地产价格的影响因素外文翻译

文献出处：

GrumB,GovekarDK.InfluenceofMacroeconomicFactorsonPricesofRealEstateinVariousCulturalEnvironments:

CaseofSlovenia,Greece,France,PolandandNorway[J].ProcediaEconomics&Finance,2016,39:

597-604.

第一部分为译文，第二部分为原文。

默认格式：

中文五号宋体，英文五号TimesNewRoma，行间距1.5倍。

宏观经济因素对不同文化环境下房地产价格的影响：

以斯洛文尼亚、希腊、法国、波兰和挪威为例

摘要：

基于多元线性回归模型，我们考察了这些宏观经济因素：

失业率，国家股票指数，国内生产总值和工业产值与与不同文化环境下（斯洛文尼亚，希腊，法国，波兰和挪威）的房地产价格有显著的相关关系。

我们发现住宅房地产价格与选定的宏观经济因素之间存在显著的相关关系。

研究结果显示，法国、希腊、挪威和波兰都有一个明显的模式，即房地产价格与失业率有显著的相关关系。

结果显示，在斯洛文尼亚，统计学显著的关系仅反映在股指上，这表明斯洛维尼亚每年价格在观察时间间隔内相比于其他文化环境下的价格是最大程度下降的。

关键词：

房地产，斯洛文尼亚，波兰，希腊，挪威，房地产价格，宏观经济因素

1.引言

房地产市场和房地产价格与总体经济周期密切相关（Quigley，1999;Wang，2003）。

许多研究（2009），路德维希和斯洛克（2004），Caseetal。

（2005），Bardhametal。

（2007），Goodhard和Hofmann（2007），Zhang和Wu（2008）揭示了在房地产价格相关的宏观经济因素中，关键因素是国内生产总值（GDP），失业率，股票指数，经常账户国家，人口因素，家庭收入，利率，工业生产和消费家庭。

按照宏观经济分析与发展研究所（2015）的数据，对房地产价格影响最大的因素有GDP，失业率，国内经常账户，国内需求和股票指数等因素。

我们遵循中庸（2009）的结论，他们认为，根据上述因素对房地产价格的各种影响，个别研究的结果不能推广到各个环境不同的国家和地区，但必须单独考虑。

此外，Mavrodiy（2005）认为，房地产市场的房地产和活动价格与个别国家的经济发展有关。

另一方面，红玉和坤泰（2011）则认定，首都房地产价格与其他较小城市的房地产价格大不相同，是首都房地产价格上涨，房地产市场。

与其他观察国家一样，最昂贵的房地产可以在大城市找到。

（Mavrodiy，2005;Himmelberg等，2005）。

在研究中，我们对公寓价格和不同社会环境中观察到的宏观经济变量之间的联系感兴趣，即斯洛文尼亚，希腊作为欧盟南部成员的国家，法国作为欧盟的西方成员，挪威为北欧和斯堪的纳维亚国家（非欧盟成员国）和波兰为东欧成员国。

在这篇文章中，我们从假设得出：

在斯洛文尼亚，希腊，法国，波兰和挪威的首都，所选择的变量：

失业率，份额指数，国家经常账户，工业生产和国内生产总值，都与价格挂钩的住宅房地产，各种观念的文化和经济环境的相互关系不尽相同。

1.1宏观经济因素

作为一个强大的因素，从根本上影响了公寓的价格，家庭收入最为频繁（欧洲中央银行，2013年）。

如Paiella（2007）所述，财产和消费之间存在很强的相关性，这意味着物业价值的增加也会增加住户的财产。

Reichert（1990）研究了利率，家庭收入，就业和迁移对公寓在国家层面和区域内的价格的影响。

他发现对国家价格影响最大的是按揭贷款利率，而在区域层面上，对价格影响最大的是人口，就业和家庭收入的移民。

Bardhan等人认为（2007），影响房地产需求的关键因素是GDP。

ZullKepiliIzati和Masron（2011）也研究了房地产和GDP的价格发展。

在调查中，他们比较研究了马来西亚和韩国的房地产价格，外商投资增长与国内生产总值的关系。

他们认为，由于外资投资同比增长，韩国国内生产总值和房地产价格上涨。

在美国，Valadez（2010）研究了房地产价格与房地产价格指数与GDP之间的关系。

他认为房地产价格指数与国内生产总值之间存在统计显着的联系，但他没有找到与此相关的原因。

Giussani等人进行的一项研究的结果。

（1993），另一方面，GDP也与商业房地产价格挂钩。

作者研究了影响欧洲城市商业房地产租赁价格的因素。

该研究基于供需分析。

他们认为国内生产总值和失业率与商业房地产租金的价格有显着的相关性。

D'Arcy等人（1994）也研究了与1982年至1993年间20个欧洲城市的商业房地产租赁价格相关的因素，得出了类似的结论。

研究结果表明，GDP和失业率是与所选城市商业房地产租金的价格。

Chin（2003）研究了1988-2001年期间宏观经济因素对东南亚五个城市商业房地产租赁价格的影响：

新加坡，香港，台北，吉隆坡和曼谷。

在他的研究中，他包括以下宏观经济因素：

GDP，信贷利率，消费者价格指数，生产范围，失业率和业务前提。

他发现与房地产租赁价格相关的关键因素是业务前提和信贷利率的表面。

与欧洲研究相比较，它们显示出影响房地产租金价格的关键因素有：

国内生产总值，生产范围和失业率。

但这五个因素与五个亚洲城市的商业房地产租金价格没有关系（Chin，2003）。

平马（2010）研究了房地产价格走势对中国经济或GDP的影响。

通过实证分析，他证实，增加对房地产业的投资显着影响了GDP的增长。

作者认为，这一结果是可以理解的，超过GDP的11％是投资于房地产。

他预计不久的将来，他预计中国以及美国和欧洲的房地产价格再次上涨是非常有趣的。

沉和刘（2004）在1995年至2002年间对14个中国城市进行了抽样调查，可以解释房地产价格与人口增长率，失业率，消费者物价指数，家庭收入，建筑成本和房地产业数量市场。

Zhou（2005）在2001年至2004年期间进行了类似的研究，例如中国城市：

北京，上海，天津和重庆。

他发现家庭收入，银行贷款和出售公寓数量与北京公寓价格统计上有显着的相关性，家庭收入和出售公寓数量在天津创造价格至关重要，而与价格相关的最重要因素上海，重庆等城市的公寓预计价格为公寓和建筑成本。

在诸如Stiglitz（2011），Shiller和Case（1988）等某些作者的研究中，Shiller等人（2010年），潜在买家的预期是关键因素，与房地产价格走势具有统计学意义。

何和黄（2008）发现，香港房地产或房屋的价格受到其需求的统计显着影响。

Akbari和Aydede（2012）确定，一些发达国家的房地产价格在2008年底之前与人均收入相比有了显着的增长。

他们得出的结论是，低利率是价格上涨的原因，因为尽管购买者的资金不足，但低利率能够购买房地产。

Greiber和Setzer（2007）也认定货币政策是通过利率和流动性与房地产市场的发展挂钩的。

这得到Ahearne等人的证实（2005年），研究了18个工业化国家的房地产价格，发现货币政策与房地产价格之间存在着密切的联系。

他们认为利率是与房地产需求相关的主要因素。

Jacobsen和Bjorn（2005）也在研究中得出了类似的结论，因为他们确定了利率，失业率，家庭收入和住宅房地产建设的范围是最重要的因素，与挪威房地产价格有统计学意义。

Glaeser等人（2010）发现，1996年至2006年间，房地产价格相对于基本生活用品价格上涨了53％，但低利率只能说明价格的五分之一。

Goodhard和Hofman（2007）研究了1980年至2002年间工业化国家的货币金额，贷款，房地产价格与经济价格之间的联系。

研究表明，房地产价格，货币数量，贷款和宏观经济影响。

贷款与货币和房地产价格有显着的相关性，房地产价格与贷款和金额有关。

Gerlach和Peng（2005）也在研究中证明，房地产价格与银行贷款有关，反之亦然。

张等人（2006）确认了对中国房地产业进行研究的房地产价格与银行贷款之间的统计显着性和正相关关系。

梁和高（2007）也证实了这一点，因为他们确定了货币政策与房地产价格之间的联系。

2.方法和手段

通过使用多元线性回归模型，我们确定了所选择的宏观经济因素之间的联系：

失业率，股票指数，一国的经常账户，工业生产和国内生产总值与住宅房地产价格。

住宅房地产价格与选定国家首都所选变量之间的联系已经通过多元回归的数学模型来确定。

多元回归分析是一种表示回归系数与独立变量之间的比率的方法，它描述了个人房地产的特征（Sirmansetal。

，2006）。

基本情况由2003年至2012年6月定义的经济，社会和文化环境的首都住宅房地产公寓价格数据（交易经济学，2012年;Statline，2012）。

统计观察的单位是选定经济，社会和文化环境的首都住宅房地产一平方米的价格。

研究中的因变量是欧元一平方米住宅房地产（CSN）的价格。

我们分析了解释一平方米住宅房地产（CSN）价格变动性的其他自变量是失业（UN），股指（SI），一国经常账户（CAC），工业生产（IP）和国内生产总值（GDP）。

3.结果与讨论

通过使用多元线性回归模型，我们确定了所选择的宏观经济因素之间的联系：

失业率，股票指数，一国的经常账户，工业生产和国内生产总值与住宅房地产价格。

住宅房地产价格与选定国家首都所选变量之间的联系已经通过多元回归的数学模型来确定。

多元回归分析是一种表示回归系数与独立变量之间的比率的方法，它描述了个人房地产的特征（Sirmansetal。

，2006）。

基本情况由2003年至2012年6月定义的经济，社会和文化环境的首都住宅房地产公寓价格数据（交易经济学，2012年;Statline，2012）。

统计观察的单位是选定经济，社会和文化环境的首都住宅房地产一平方米的价格。

研究中的因变量是欧元一平方米住宅房地产（CSN）的价格。

我们分析了解释一平方米住宅房地产（CSN）价格变动性的其他自变量是失业（UN），股指（SI），一国经常账户（CAC），工业生产（IP）和国内生产总值（GDP）。

对于选定的经济，社会和文化环境，我们已经验证了变量之间的相关性，从表1和表2可以看出。

从表1可以看出，在变量之间不是很强的相关性，因为绝对值不大于0.9。

在斯洛文尼亚，它显示房地产价格与证券交易所指数（0.426）之间最强的相关性，其次是房地产价格与失业率（-0.217）之间的相关性。

对于希腊而言，它显示了房地产价格与失业率（-0.331）之间最强的相关性，其次是该国的经常账户（0.185）。

法国和挪威也有类似的结果。

有趣的是，波兰的房地产价格与失业率（-0.405）之间最强的相关性，其次是房地产价格与证券交易所指数（0.330）之间的相关性。

结果表明，在所有国家，斯洛文尼亚除斯洛文尼亚之外，显示出统计学上显着的变量与挪威的失业率有关，挪威的变数与国家经常账户有关，而斯洛文尼亚的特征是与指数相关的变数。

股价指数越高，住宅房地产一平方米的价格就越高。

在样本数据的基础上，我们发现如果一个单位的股指上涨，平均住宅房地产价格平均上涨0.96个单位。

模型一般表明，解释了受失业影响的住宅物业价格每平方米价格的变动。

失业率越高，住宅物业每平方米的价格就越低。

波兰首都城市失业率与住宅房地产价格最大的影响是失业率单位变动导致住宅房地产价格变动为0.389单位。

有趣的是，结果显示，希腊首都城市失业率和住宅房地产价格影响最小，其中失业率单位变化导致住宅物业价格变化为1055单位尽管希腊的观察文化之间的平均失业率最高（27.2％）是事实。

其他国家的失业百分比大致相同（10％）只有挪威，失业率非常低（3.5％）（欧盟统计局，2014年）。

在挪威的情况下，除了失业以外，与国家经常账户相关的住宅房地产价格（-0.002）也可以解释为北方国家居住的人口的一半以上在房屋占有的住房中，这个住房偿还了贷款或抵押贷款。

瑞典的比例为70.1％，冰岛和挪威为62.7％，为64.9％。

另一方面，被认为是2012年，拥有贷款或抵押贷款的自住房屋住在欧盟28国（欧盟统计局，2014年）的四分之一（27.2％）。

结果表明，与现有研究预期相比，住宅物业价格相关的宏观经济因素程度较小。

原因可能在于观察时间的长短，根据Funke（1996）的结果也取决于观察期的长短。

第二个原因是由于投机和心理上的影响（TemeljotovSalajetal。

，2011）。

另据宁和oon（2012）的统计，房地产价格的涨幅与投机相关。

研究表明，2007年北京的房地产价格涨幅为14.4％。

观察期间，房地产价格是GDP的两倍，他们认为房地产价格与GDP没有关系。

即使Pornchokchai（2011）认为，即使在较不吸引人的地区，房地产市场的投机也影响房地产价格上涨的重要作用。

Rouwendal和Longhi（2008）发现，在房价大幅上涨（增长）的情况下，解释短期增长模式和价格实际上涨之间价格的经济模式之间存在差距。

与消费者的附加变量不同，普遍反映了乐观主义或悲观主义的心理感。

在Wong和Hiu（2006）的研究中，结论相似，他们发现住房市场的参与者太多，不切实际，太乐观或悲观。

它们来自于Pygmalionove假设，假设它是一种预言，行使自己（Kobal，2001）。

4.结论

研究的重点是对与失业率，股票指数，国家经常账户，工业生产和国内生产总值（GDP）有关的特定选定变量的潜在影响的统计数学分析。

在斯洛文尼亚，希腊，法国，挪威和波兰等各种经济，文化和社会环境中的住宅房地产。

实施的研究提供了与不同经济，文化和社会环境下的住宅房地产价格相关的因素。

在研究范围内，我们测试了一个假设，即所选择的与失业率，股票指数，国家经常账户，工业生产和GDP相关的变量与选定国家首都的住宅房地产价格有关：

斯洛文尼亚，希腊，法国，挪威和波兰。

个别选定经济，文化和社会环境的最终多元回归模型的结果表明，模型选择的变量与住宅房地产价格的联系取决于观察到的环境。

对于法国，希腊，挪威和波兰的首都，多元回归模型的结果表明，住宅房地产价格与失业率相关，而其他变量纳入模型则不能称之为与住宅房地产价格有关。

挪威首都确定，除了失业以外，该国的经常账户也与住宅房地产价格挂钩。

根据最终回归模型的结果，卢布尔雅那住宅房地产价格仅与股指相关。

根据研究结果和我们自己的调查结果，我们可以确认，与失业率，股票指数，国家经常账户，工业生产和GDP有关的选定变量与首都住宅房地产价格相关的选定国家：

斯洛文尼亚，希腊，法国，挪威和波兰。

在观察期间，所选择的变量中的至少一个与个体选定和观察环境中的住宅房地产价格相关。

尽管实施研究，但与住宅房地产价格相关的大多数因素仍然是未知数。

这些因素可能是进一步研究的挑战。

考虑到研究结果，我们认为，这些变量的观察对于房地产市场行为的解释，预测和预测至关重要，这对于投资者（买方，投资者），债权人（银行）和空间规划者（分析最经济的空间利用）。

InfluenceofMacroeconomicFactorsonPricesofRealEstateinVariousCulturalEnvironments:

CaseofSlovenia,Greece,France,PolandandNorway

Abstract

Basedonthemultiplelinearregressionmodel,weinvestigatingwhichoftheobservedmacroeconomicfactors:

theunemploymentrate,thecurrentaccountofthecountrystockindex,grossdomesticproductandindustrialproductionaresignificantlyassociatedwithpropertypricesinrelationtothedifferentculturalenvironments:

Slovenia,Greece,France,PolandandNorway.Wefoundthattherearestatisticallysignificantcorrelationsbetweenthepricesofresidentialrealestateandselectedmacroeconomicfactors.TheresultsshowadistinctpatternthatappliestoFrance,Greece,NorwayandPoland,wherethepriceofrealestateobservedstatisticallysignificantlyassociatedwithunemployment.InthecaseofSlovenia,theresultsshowthatastatisticallysignificantrelationshipreflectsonlytoashareindex.ThatisillustratedbythefindingthatpricesinSloveniaonanannualbasis,betweentheobservedculturalenvironmentsintheobservedtimeinterval,mostdeclined.

Keywords:

Realestate,Slovenia,Poland,Greece,Norway,pricesofrealestate,macroeconomicfactors

1.Introduction

Realestatemarketandrealestatepricesarecloselylinkedwithgeneraleconomiccycles（Quigley,1999;Wang,2003）.NumerousresearchesasHon-Chung（2009）,LudwigandSlok（2004）,Caseetal.（2005）,Bardhametal.（2007）,GoodhardandHofmann（2007）andZhangandWu（2008）haverevealedthatamongmacroeconomicfactorsrelatedtotherealestateprices,thekeyfactorsweregrossdomesticproduct（GDP）,unemployment,shareindex,currentaccountofacountry,demographicfactors,householdincome,interestrate,industrialproductionandconsumptionofhouseholds.InaccordancewiththedataoftheInstituteofMacroeconomicAnalysisandDevelopment（2015）,thebiggestinfluenceonthepriceofrealestatehavefactorsassociatedwithGDP,unemployment,currentaccountofacountry,domesticdemandandshareindex.WefollowtheconclusionsofHon-Chung（2009）whosaidthatdependingonvariousinfluencesofthementionedfactorsontherealestateprice,theresultsofindividualresearchescouldnotbegeneralizedtoallcountriesandregionswithdifferentenvironments,buthadtobeconsideredseparately.Moreover,intheopinionofMavrodiy（2005）thepricesofrealestateandactivityintherealestatemarketareconnectedwiththeeconomicdevelopmentofanindividualcountry.Hong-YuandKuentai（2011）ontheotherhanddeterminedthatthepricesofrealestateinthecapitalsdifferedconsiderablyfromthepricesofrealestateinothersmallercitiesandthatitwasthepricesofrealestateinthecapitals,whichcreatedtherealestatemarket.Asinotherobservedcountries,themostexpensiverealestatecanbefoundinbiggercities.（Mavrodiy,2005;Himmelbergetal.,2005）.

Intheresearchweareinterestedinthelinksbetweenthepriceofapartmentsandobservedmacroeconomicvariablesindifferentsocialenvironments,i.e.thecapitalsofSlovenia,GreeceasasouthernmemberoftheEU,FranceasawesternmemberoftheEU,NorwayasanorthernandScandinaviancountry（non-memberoftheEU）andPolandasaneasternmemberoftheEU.Inthearticlewederivefromhypothesisthatselectedvariables:

unemployment,shareindex,currentaccountofacountry,industrialproductionandGDP,inthecapitalsoftheobservedcountries:

Slovenia,Greece,France,PolandandNorway,arelinkedtothepricesofresidentialrealestateandthatmutualcorrelationsinvariousobservedculturalandeconomicenvironmentsdiff