精品最新第篇宏观经济背景.docx

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精品最新第篇宏观经济背景

第一篇宏观经济背景

及长沙商业地产市场分析

第一章宏观经济背景

第一节、长沙市总体概况

长沙，中国中部地区一个充满活力的省会城市，一个作为长株潭经济一体化的核心城市，一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市，有着优良的发展环境。

长沙，总人口613万，总面积11819平方千米。

其中市区常住人口199万人，市区面积556平方千米，建成区面积186平方千米。

根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。

根据2004年统计，长沙经济总量达到1108.85亿元，经济增速创近11年来新高，按可比价格计算，全市GDP增长14.8%，增幅比上年快0.8个百分点；人均可支配收入突破万元大关，达11021元，在全国省会城市中排第6位，比上年增长11.0%；城市居民人均消费性支出达9032元，在省会城市中由上年第4位上升到第3位，比上年增长8.4%，恩格尔系数为33.4。

2004年长沙城市居民人均工薪收入达8347元。

第二节、长沙市宏观经济运行状况

一、地区生产总值

2004年，长沙长沙市GDP总量突破千亿关口，达到1108.85亿元，经济增速达到11年以来的最高，人均GDP超过2000美元。

在26个省会城市中升至第13位。

二、第一、二、三产业数量

2001-2004年经济增量结构中，第一、二、三产业增加值年平均增幅分别为4.6%、16.1%和12.1%。

　三、国内房地产开发景气指数

2004年12月份，“国房景气指数”为105.32，比11月份上升0.23点，比2003年同月下降0.91点。

四、商业地产按揭政策

借款人申请个人商业营业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业营业用房必须为竣工验收的房屋。

五、固定资产投资总额

2001年——2004年全社会固定资产投资年均增长35.7%。

六、房地产业所占比重

长沙市房地产业在第三产业中的比重为5%。

其总量规模与长沙市的人口规模和经济规模相比明显偏小，从长沙发展规划以及长株潭一体化长远发展规划来看，房地产业有着极大的发展空间和良好的发展前景。

七、社会消费品零售总额

在会展经济的带动下，2005年1月份长沙市实现社会消费品零售总额57.11亿元，同比增长15.0％。

八、居民消费价格指数

2004年全国居民消费价格比上年上涨3.9%。

九、商品住宅价格指数

2004年，长沙市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比2003年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。

2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。

其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。

十、长沙居民储蓄存款余额

据人民银行长沙中心支行最新统计数据显示，到11月末，湖南省居民储蓄存款余额为3545.7亿元，比上月增加15.9亿元，比年初增加424亿元。

其中，长沙市居民储蓄存款余额为788亿元，比10月增加3亿元。

第二章长沙房地产市场总体供求现状（未含星沙）

2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。

一、长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期：

2004年全市在建在售楼盘开发量与03年对比：

总开发量（平米）

住宅开发量（平米）

商业开发量（平米）

04年

682，7401

582，1601

100，5800

03年

739，8812

652，2225

87，6587

差额

-57，1411

-70，0624

+12，9213

二、2004年销售出现井喷，楼盘空置率大幅下降

住宅销售

面积（m2）

住宅剩余面积（m2）

销售率

商业销售面积（m2）

商业剩余面积（m2）

销售率

04年

402，3137

179，8464

69.1%

55,9310

44,6490

55.6%

三、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升。

2004年，长沙市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比2003年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。

随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。

2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。

其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。

由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年长沙市商品房价格涨幅较大。

四、经济适用房、别墅开发量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建设量有所回升。

2004年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资10.58亿元,竣工建筑面积为110.74万平方米，销售经济适用住宅面积115.96万平方米，分别比去年同期增长147.21%、88.98%和56.91%。

第三章长沙商业市场总体概况分析

第一节、长沙商业概述

2004年是长沙商铺市场的健康发展年，租金稳中有升，投资商铺皆有不错的业绩。

从政策来看，受到宏观调控、规范土地市场以及长沙市限制分割式商场产权商铺上市等措施等影响，长沙商铺总量供应方面比预计有所萎缩，部分项目下马或停工缓建，但是供应量增幅还是达1倍以上。

长沙商铺市场在2001年启动之后，“商铺投资”如潮涌般地兴起。

据不完全统计，2002年商铺价格同比上涨达20%-30%之多，2003年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定阶段。

2004年长沙的商铺市场，主要表现为房价走高、租价分化、有商业价值的商业用地供应不足。

由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃，目前长沙商铺的平均回报率仍然维持在较高水平，平均回报率达到8%－10%。

据长沙中瑞的数据统计显示，2004年长沙市商铺市场全年平均租金水平同比增长超过15%，达到近10年来的历史最高位。

长沙全市商业物业销售平均价格近10年呈现曲折增长的态势，城郊接合部和郊区销售价格有较大起伏。

但中心区商用物业受土地稀缺限制而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。

租金价格也是一路凯歌，目前中心商业区商铺租金高达35元/平方米/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方米/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方米/天左右。

（一）2004年长沙商业地产市场状况

A、商业地产竞争继续白热化

从五一商圈铜锣湾广场与王府井商业广场之争，到中南汽车世界与“雨花五金机电市场”的大战可知，市内传统商业商业与市郊专业市场之间的竞争继续呈白热化趋势，但随着市内土地供应总量减少及传统商业商业开发趋于饱和专业市场利用其特殊专业化、规模化的优势，将逐步占据商业地产的主导地位。

2004年全市在建在售商业开发量与03年对比（注：

总开发量含住宅在内）：

总开发量（平米）

商业开发量（平米）

04年

682，7401

100，5800

03年

739，8812

87，6587

差额

-57，1411

+12，9213

B、2004年销售较快，楼盘空置率大幅下降

商业销售面积（m2）

商业剩余面积（m2）

销售率

04年

55,9310

44,6490

55.6%

C、全年商业价格上涨，涨幅为3.99%。

相比2003年，2004年门面均价11078元/m2，涨幅3.99%。

第二节、长沙市商业地产的历史演变与目前格局

自古以来，长沙便是楚南重镇；至汉以后，长沙不仅是封王之地，而且成为中国南部政治、文化、经济中心；唐宋之后，便形成比较突出的商业城市格局；清代，广州开埠，长沙使成为一个流通与消费城市。

长沙悠久的商业传统，使其形成了浓厚的商业特征：

密集、热闹、拥挤。

从长沙商业格局来说，20世纪90年代初，长沙的商业竞争历经了“友谊商诚”、“阿波罗商业广场”、“中山”、“晓园”“东塘百货”五虎闹长沙的阶段；

90年代中后期历经了以友谊阿波罗集团为代表的国有商业模式和以平和堂为代表的中外合资模式龙虎斗，到2002年，马王堆陶瓷建材新城和黄兴南路步行街成为商业地产的始作俑者，随后大连万达又以投资型室内百货业态商业地产，掀开了市区商业地产开发的崭新篇章。

从此，在城郊，中南汽车世界、长沙茶市、雨花机电市场、湖南国际汽车城、红星绿色食品城、红星大市场等等，专业型大体量的各类市场蜂拥而出，山头林立，将长沙包围得水泄不通。

而在市内，沃尔玛、黄兴南路步行街、王府井、铜锣湾、金满地、大都市等等，以产权分割形态的投资物业将长沙商业地产炒得热火朝天，“一铺养三代”的口号将长沙人的投资欲望撩拨得老高老高。

到2004年，商业地产的开发达到了一个鼎盛的高峰。

目前已经进入了“洋虎闹长沙”加品牌战的新格局，不管承认不承认，本土商业品牌在国际和国内著名品牌挤压下已步履维艰，长沙商业格局一个新的时代已经来临了。

除了几乎绝大部分大型商业地产项目在售，大量的社区商业街和市中心的商业裙楼在同时达到一个市场供应量的高峰期。

从中心城区的王府井商业广场、长沙铜锣湾广场、东塘大都市商业街，到城市次中心的新外滩商业广场、红星商业广场等，近２０个商业项目四面开花。

长沙商圈现在已形成“三线六圈”的格局，即五一路、黄兴路、东环线三条长轴，以及五一广场、袁家岭、火车站、湾镇、东塘、伍家岭方圆7平方公里的六大圈，596个商业网点，150家特色专业化大市场星罗棋布，36家连锁企业，13家大型超市，16座现代化大型商厦群雄耸立。

长沙目前的零售百货业已经形成“一轴一筹两翼”的新构造。

这“一轴”，就是以以芙蓉路为轴。

轴首麦德龙雄踞四方坪，普尔斯马特携手通程电器布点伍家岭，轴心友益广场，辖新友谊商店、百盛、家乐福，轴尾侯家塘、新一佳。

向东扩展为“右翼”，翼身辖袁家岭的友阿集团、东塘的友谊商城和东塘百货大楼、人民路的家润多，加上翼尾———火车站旁的阿波罗商业广场。

这是长沙以往的东市。

向西扩展为“左翼”，翼身辖五一广场———新大新、平和堂、新友谊广场、友谊名店、万代广场及步行街、沃尔玛，翼尾则为河西的通程商业广场，这是长沙商界的新生力量。

第三节、政府对商业的规划

一、已规划工作：

改革开放以来，长沙市一直把“流通活市”作为自己的战略目标；上世纪90年代中期，又确立了“西文东市”的发展蓝图；到20世纪末，长沙市再次调整自己的商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心。

在武汉、上海、重庆、广州四大城市构成的商业圈中，长沙市是唯一位于中心地位的省会城市。

利用其辐射的叠加效应，充分发挥承东启西、连南接北的枢纽作用，在周边大流通的过程中，东西逢源，南北策应，由此，长沙市将商业建设规划由原来的点、楼，拓展到西至湾镇，东至火车站，南达井湾子，北抵四方坪的大商圈，绘制了“三线六圈”的发展蓝图！

长沙市还利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将一批盘踞深街老巷的马路市场迁出城外，曾为城市管理顽症的下河街批发市场、水果批发市场等闻名全国的大市场整体迁至高桥和马王堆，曾经造成车站路交通“梗阻”的钢材市场迁至大托镇的湖南钢材大市场。

二、长沙市政府2005年以后发展商业的重大举措

（一）大超市不再建在市中心

对于大型超市，今后要限制在沿江大道以东，东中环线以西。

丽臣路以南，劳动西路以北的范围以外的地区。

大型仓储商店（超市）则限在城郊结合部的交通要道建设。

大批发市场搬出市中心对于占地面积在100亩以上的大型批发市场，原则上不能建在城市市中心；已经建设的，亦要逐步搬迁。

输入同一经营类型的市场，必须要与临近同类市场相距5公里以上。

汽车交易市场虽前景广阔，亦应根据市场需求有序发展。

（二）大型百货店要“一业两态”

近三十五年内，在城市中心去，原则上部新增大型百货店。

对现有大型百货店，要改变单一的经营结构，在店内开设大型综合超市，实行“一店两种业态”的经营方式，向小型购物中心的方向发展；实行错位经营，向大型专业店的方向发展；利用百货店的品牌效应，大力发展连锁经营。

（三）三类市场暂部发展

鉴于湖南刚才大市场、马王堆蔬菜批发市场、红星农副产品大市场、湖南粮食批发市场可以满足目前市场供求需要。

近三年内暂不发展钢材、蔬菜、粮食大市场。

（四）四大物流中心已入规划

长沙物流配送中心市市政府“十五”规划的重点建设项目，长沙市打算将北部的捞霞，东部的芙蓉区、雨花区一带，东北部的星沙工业园附近，南部的大托铺地区作为四大物流设施规划区。

第四节、2004年长沙市四区商业市场分析（不含星沙与岳麓区）

（一）天心区

1、项目开发总量平缓

分类

商业

写字楼

2005年2月

263027m2

80595m2

天心区2004年房地产供应量达到125万平方米，写字楼开发总量基本持平。

其中大部分开发量主要集中商业及住房。

如（王府井商业广场、新时空NO。

1、新世纪城推出大量商铺。

）

2、市场销售量总体平稳，住宅销售量有所上浮

分类

商业销售面积

写字楼销售面积

2005年2月

166813（平米）

66892（平米）

随着政府对市场宏观调控的措施的实施，和对房地产的规划与整顿，市场已进入了一个良性的发展阶段。

2004年2月—2005年2月天心总销售量达到829817平米，同去年的销售量相比，销售情况呈上升趋势。

3、销售状况良好，空置率大浮度降低

分类

未销售商业面积

未销售写字楼面积

2005年2月

96214平米

13702平米

■总的商业发展状况：

写字楼价格稳步攀升，商业价格增长势头强劲。

调查时间

商业价格

写字楼价格

2005年2月

14171元/平米

4120元/平米

（二）芙蓉区

1、已售销售面积（平米）：

物业类型

商业

写字楼

车库

住宅

面积

54258

51255

82740

612064

2、不同类型物业出现上升或下移趋势

商业均价

写字楼均价

车库均价

2003年

18703元/平米

4245元/平米

0

2004年

21817元/平米

4075元/平米

2608元/平米

由上图可知,现务类楼盘中商业、住宅楼盘呈上升趋势，主要是因为投资客户比例增大及部分省外开发商主要进行高档楼盘开发的结果，而写字楼价格有所下降是因销售不畅，开发商为迅速回收资金。

3、2004年各类型楼盘在售面积比例：

门面面积：

206248平米；写字楼面积：

85013平米；车库面积：

106640平米。

（三）雨花区

1、市场供应量分析：

A、2004年住宅市场投放量1939776㎡，门面市场投放量389309㎡，较2003年市场投放量住宅下降4%，门面上涨32.87%。

B、专业市场门面市场供应量加大，市场共计投放337931㎡；商住楼市场供应量明显减少，市场共计投放385387㎡

2、市场消化量分析：

A、2004年市场销售1751208㎡，占投放总量的73.02%。

其中住房总销售1483092㎡，占住宅投放总量的76.46%；门面销售256434㎡，占市场门面投放总量的71.15%。

B、经济适用房、专业市场门面销售速度快。

其中经济适用房推出502890㎡（含尾盘），销售490472㎡，存量为12418㎡；专业市场门面推出229010㎡，销量180373㎡，存量为48737㎡。

C、地下车位销售缓慢市场共计投入69276㎡，其实际销售11682㎡，剩余57594㎡。

其销售缓慢的主要原因是车位主要是以租赁为主。

D、该区门面均价10101元/㎡，商住门面和社区均价为14227元/㎡、4800元/㎡。

3、门面供需结构：

纯门面

商住楼门面

销售率

78．76%

33.05%

销售面积

180373

29976

总建筑面积

229010

90698

专业市场门面成为需求主流；大量商住楼的裙楼部分仍然是销售瓶颈，小区内的商业门面销售率较高。

（四）开福区

位于长沙北部，占地约40平方公里，丽臣路以南的区域以老城区为主，城市基础设施建设落后，该区域聚集了较多以往各国营大中型工矿企业的离、退休及下岗职工，生活水平较低，根据相关数据显示，开福区居民人均收入在长沙市五区排名最后一位。

随着长沙市城市化水平的不断提高，特别是道路、交通等基础设施不断完善，长沙市房地产旧有格局“西文东市，南帝北丐”逐渐被“一江两岸，六桥三环”取代。

城市规模不断扩大，常住人口持续增长，在政府“拓南兴北”方针政策指引下，开福区正逐步脱离以往人们心目中的“北丐”形象，以全新的面貌角逐于长沙其它各区之间，开发进程稳步前进，城市建设和发展已呈现日新月异的变化。

1、市场消化量分析：

原有楼盘较多已售完，新开楼盘上市时间较短，销售正处于初期阶段，区域内供需结构基本平衡，住宅供应量较多，商业较少，数据对比如下：

（单位：

平方米）

住宅

写字楼

商业

2003年

928053

31304

30338

2004年

654357

48424

33091

2005年初

550783

/

45818

2、价格状况：

商业（元/平米）

2003年

2459

2004年

8968

第五节长沙主要商圈分析

目前，长沙已形成五一广场、东塘、火车站、袁家岭、伍家岭、荣湾镇6大主要商圈；营业面积在6万平方米以上的商家有2家，1至5万平方米的有10家；三湘南湖、高桥、红星、望城坡4个市场群体中，有各类市场355个、国家级市场6个；解放路、蔡锷路，黄兴南路步行街、坡子街、大都市商业街等12条商业街日益完善。

全市初步形成了综合市场与专业市场相结合，大中小网点相结合的市场体系。

一、五一商圈

长沙五一商圈是整个城市中最为成熟和繁华的核心地带，区域内名店云集、人气鼎盛，大型商家和星级宾馆、高档写字楼以及文娱场所等聚集于此，赋予了整个区域充沛的活力与生机，营造并抬升了五一商圈绝对的霸主地位。

五一广场商业圈有2000多年的发展历史。

商圈年客流量逾亿，年消费十几亿元。

有6000余家商家，年纳税额数亿元。

五一广场商圈的地价多年来一直位于长沙地价之巅，可以说寸土寸金。

五一广场商圈的店铺租金与售价近5年内已上涨了200％。

　　五一广场商圈是的尚集萃的地方，王府井商业广场、万达广场、铜锣湾广场、平和堂、友谊名店、锦锈大厦、紫荆城、新大新、崇光百货、家福、百盛等数不清的顶尖品牌；是长沙几代人购物的天堂，是长沙时尚潮流的晴雨表，商家云集，是带动圈内商业发展的原动力。

五一中心绿化广场的建成及日益繁荣的解放西路酒吧一条街使本区域形成包括旅游、休闲、娱乐、餐饮、办公、生活、购物零售配套业在内的商业大广场。

二、东塘商圈

东塘商圈经过几十年的积淀，形成了以友谊商城、东塘百货大楼为核心，神禹服饰广场、潇湘服饰广场、东塘交易大楼、火宫殿、金牛角王等为半径的商业圈。

同时，东塘商圈人气鼎盛，据不完全统计，东塘立交桥附近每日人流量高达10万人次。

东塘商圈各种成熟与新兴的业态、势力前所未有地集聚并扎堆，使得东塘在短期内构筑成最有分量的核心商圈，引领南城乃至整个长沙未来的商业发展。

数据统计，2004年的十一黄金周期间，五一商圈人流量超过５０万人次，而东塘商圈人流量也接近４０万人次。

这表明，东塘商圈正在逼近五一商圈，某种意义上，其潜力与成长性甚至优于后者。

2004年，步步高超市、国美电器、友谊商城、通程电器、家润多超市进驻东塘商圈，大都市商业街隆重开业，东塘商圈顿时风云激荡，气氛炽热。

成为当下星城商业最为狂热的年度大片和瞩目焦点。

■商圈典型项目：

大都市商业街——北起劳动东路，南至九芝堂药业，全长624米，宽39米，总建筑面积26288平方米，其中商铺面积21220平方米，地下停车场3138平方米，六条地下通道面积1930平方米。

是唯一拥有自主产权的地下商业街。

大都市商业街是城南唯一集购物、休闲、娱乐、美食于一体的一站式流行时尚商业街，六个功能大区，经营品种齐全，购物导向明晰，设有80个停车位，六条地下通道，双向扶梯、中央空调、消防自动化系统等完善的配套设施构筑一个舒适、健康、快乐的购物环境。

三、火车站商业圈

长沙火车站商业经济圈，交通便捷，区位优势明显；周边市场密布，商业气氛浓厚，人气指数旺盛，属长沙市中心城区典型的人流、物流、信息流、资金流交汇中心。

商业圈内以阿波罗商业广场、家润多超市和三湘南湖大市场为代表。

四、伍家岭商业圈

伍家岭商业圈内超级市场、便利店、大型综合超市、仓储式超市、购物中心、廉价店和家居中心等多种商业业态应运而生。

入世后首家亮相湖南省的世界著名商业集团麦德龙，在长沙开办了一家楼高两层、场外有400多泊车位的仓储式超市。

它采用“仓储式会员制”营销方式，并不直接参与零售竞争，反倒给零售业和餐饮业主提供货源支持，帮助中、小业主降低进货成本，甚至连商场装潢、商品陈列、建筑风格、场地选址等方面也都有其明确的目的和特定的服务指向。

如今，以伍家岭立交桥为轴心，北斗星商厦、泰阳商城、普尔斯马特三足鼎立，再以319国道为主线，新经济走廊辐射开去，伍家岭将与五一广场商业圈相媲美。

五、袁家岭商业圈

袁家岭位于五一路与韶山路的交汇处，是长沙市的百货零售商圈和星级酒店商务圈。

其中大型百货店以阿波罗商业城和友谊商店为代表；商业地产项目有着与商圈相符的特色，像处在解放路口星级酒店商务圈内的维一·星城国际，保利·文化大厦等项目，就带着酒店商务圈定位的痕迹。

事实上，作为酒店商务商圈的定位，由于该商圈聚集了众多大型高档商务酒店，可以说这是长沙商务气息最深厚的区域之一。

六、荣湾镇商业圈

荣湾镇江位于岳麓区湘江西岸，东起老码头，西接荣湾镇桥，南止湘江大桥西端广场。

荣湾镇古称荣湾市，是长沙最早形成的市集之一。

今荣湾镇为岳麓区的商业中心，商业中心内以通程国际广场和新一佳为代表。

第六节、存在形态商业模式和缺点：

一、商业业态与模式：

如今，长沙已不再是传统百货业的经营模式，连锁超市、购物中心、百货店、便利店、仓储市场、专业市场……新兴业态一改往日单一的商业格局。

目前长沙市连锁超市企业有30多家，经营网点近600个，其中上万平方米的大型超市有十几家，继平和堂之后，本土有家润多、华银旺和等超市，外地有新一佳、好又多、步步高、王府井等，国外的有家乐福、沃尔玛、麦德龙等进入长沙；另外还出现了通程商业广场等集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代化购物广场……网点的外向拓展，形成了开放、多元化的商业业态。

国营商业经营模式，以友谊阿波罗集团为代表；中外合资式的经营模式，以平和堂为代表；物业管理模式，以东汉、万代为主；品牌经营模式，以新大新为代表；产权式，王府井商业广场、铜锣湾广场为代表。

从而打破了长期以来长沙大型商场国营与合资的单一经营模式，带动了商场形式的改变，既有友谊名店、平和堂式的综合商场，也有东汉名店式的室内步行商业街，还有新大新广场为代表的专业与专向性商场，以及主题式商场。

二、存在的缺点：

（一）、商业地产同质化，长沙传统的百货商业格局，在经营结构上定位较雷同，缺乏个性化和特色，现有的大型商厦中绝大多数是百货商店，业态较为单一。

（二）、不合理的商业布局，