最新中海地产写字楼设计指南01篇.docx

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最新中海地产写字楼设计指南01篇

中国海外发展有限公司商业设计管理体系

编号：

商-GLBH-ZY-2010

写字楼项目设计管理指南

设计管理篇

中国海外发展有限公司

规划设计中心

二〇一〇年十一月

一、总则1

1.目的1

2.范围1

3.对象1

4.解释1

5.规划设计三级管理流程的内容1

第一部分写字楼设计管理流程2

二、写字楼前期设计管理流程2

1.设计计划管理流程2

2.设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程3

三、写字楼建筑设计管理流程5

1写字楼建筑方案设计管理流程5

2写字楼标准层平面设计管理流程6

3写字楼立面设计管理流程6

4初步及施工图设计管理流程7

四、写字楼专业设计管理流程8

1写字楼结构设计管理8

2写字楼机电、幕墙方案设计管理8

3写字楼公共部位装修设计管理流程9

4写字楼景观设计管理流程10

五、其它设计管理流程11

1项目后评估设计管理流程11

2绿色建筑设计管理流程11

六、设计管理流程图及评审表格12

1写字楼前期设计管理流程图12

2写字楼方案设计管理流程图13

3专业设计管理流程图14

4其它设计管理流程图14

5评审表15

第二部分写字楼设计管理指引23

七、管理与设计团队架构及其分工23

1管理与设计团队架构23

2管理与设计团队分工26

八、设计计划40

1方案设计前期阶段（60天）40

2方案设计阶段（120天）40

3扩初设计阶段（90天）43

4超限审查阶段（45天）44

5工程桩基施工图设计阶段（20天）44

6施工图设计阶段（120天）44

九、设计任务书46

1写字楼建筑方案设计任务书46

2写字楼施工图设计设计任务书48

3其它相关专业设计任务书49

十、设计费用50

1总体设计费用标准50

2分项设计费用51

十一、写字楼项目设计合同55

1建筑方案设计合同55

2施工图设计合同55

3专业设计与顾问服务合同56

一、总则

1.目的

建立写字楼方案设计管理流程与指引，指导写字楼项目的设计管理工作。

2.范围

适用于中海发展总部、各区域公司及其所辖各地区公司项目设计管理。

3.对象

本指南下发时未进入建筑设计方案定稿阶段的由中海地产集团下属的各地区公司开发及合作开发的写字楼项目。

4.解释

中海发展规划设计中心、区域公司规划设计部和地区公司设计管理部三级设计管理人员办理有关事项时，必须遵守本设计管理流程中的相关规定，并正确使用有关表格。

5.规划设计三级管理流程的内容

5.1写字楼前期设计管理流程

5.1.1设计计划管理流程

5.1.2设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程

5.2写字楼建筑设计管理流程

5.2.1写字楼方案设计定稿评审

5.2.2写字楼标准层平面设计管理流程

5.2.3写字楼立面设计管理流程

5.2.4写字楼初步及施工图设计管理流程

5.3写字楼专业设计管理流程

5.3.1写字楼结构设计管理流程

5.3.2写字楼机电、幕墙方案设计管理流程

5.3.3写字楼景观设计管理流程

5.3.4写字楼装修设计管理流程

5.4其它设计管理流程

5.4.1项目设计后评估管理流程

5.4.2绿色建筑设计管理流程

第一部分写字楼设计管理流程

二、写字楼前期设计管理流程

1.设计计划管理流程

1.1地区公司设计管理部所做的工作

根据公司总体发展部署和指标要求，应以保证设计质量为前提，满足各专业各设计环节切实可行的基本时间周期为底线，达到项目总体发展要求为目标，制定项目设计进度计划及各重要子项节点的设计进度计划。

1.2地区公司设计管理部需上报的材料

以《中海发展（**区）项目设计进度计划审批表》（表格1）形式上报，包括项目设计进度计划、项目总体发展计划各两套及电子文件。

项目设计进度计划内容包含：

（1）项目设计进度关键路线之主要设计阶段的周期和节点：

包括规划设计招投标或委托设计、方案设计、初步设计（根据具体项目确定）、施工图设计（含节能设计）的周期、链接和节点要求；

（2）其他同步进行的项目设计工作子项的介入节点和周期要求：

包括立面概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节点，景观概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节点，装修概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节点；（3）项目设计进度计划制定的前提条件：

项目发展计划的重要节点，包括定位、开工、开盘等节点的时间要求。

1.3上报材料的时间

项目设计进度计划完成后，须即时上报区域规划设计部，并报中海发展规划设计中心备案。

如计划的大节点时间（主要指方案设计、扩初及施工图设计时间节点）在后续项目发展过程中有调整需及时上报调整完后计划。

1.4审批形式及批复时间

地区公司以《中海发展（**区）项目设计进度计划审批表》（表格1）形式上报区域规划设计部审批，区域公司规划设计部收文后3个工作日内审批回复，并报中海发展规划设计中心备案。

1.5地区公司设计管理部与各部门的协作沟通

地区公司需在完成设计计划签发前与公司领导、营销部门、合约部门、项目部门在项目开发节奏、定位报告时间、分判时间、开工时间、和开盘时间上达成共识。

2.设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程

2.1设计单位战略合作管理流程

设计单位战略合作管理流程参照《中海发展规划设计管理流程》。

2.2写字楼方案设计单位招委托或投标

2.2.1地区公司设计管理部所做的工作

根据政府规划设计要点、项目发展计划、市场定位、写字楼方案设计方案任务书标准文本编写写字楼方案设计招标任务书和招投标设计单位考察报告。

2.2.2地区公司设计管理部需上报的材料

委托：

如地区公司选择设计A类设计战略合作单位和合同总额＜50万的设计单位直接委托，以《地区公司设计管理部工作信函》（参照《中海发展规划设计管理流程》附件）形式上报区域公司，包括《写字楼建筑设计任务书》两套及电子文件；如地区公司选择B类设计战略合作单位、非设计战略合作单位委托且合同总额≥50万元，以《中海发展项目大额设计单位合作审批表》（表格2）形式上报区域公司，包括《写字楼建筑设计任务书》两套及电子文件。

招投标：

以《中海发展项目大型设计单位招投标审批表》（表格3）形式上报区域公司，包括《写字楼设计招标任务书》和《招投标设计单位考察报告》各两套及电子文件。

2.2.3上报材料的时间

招投标或委托前10个工作日上报至区域公司规划设计部。

2.2.4审批形式及批复时间

委托：

针对地区公司选择A类设计战略合作单位和合同总额＜50万的设计单位直接委托，地区公司以《地区公司设计管理部工作信函》形式抄报区域公司备案；针对地区公司选择B类设计战略合作单位、非设计战略合作单位委托且合同总额≥50万元（方案类），区域公司规划设计部以《中海发展项目大额设计单位合作审批表》（表格2）形式，收文后3个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心，中海发展规划设计中心收文后3个工作日内批复。

针对地区公司选择B类设计战略合作单位、非设计战略合作单位委托且合同总额≥50万元（扩初及施工图类），区域公司规划设计部以《中海发展项目大额设计单位合作审批表》（表格2）形式，收文后3个工作日内批复；并报中海发展规划设计中心备案。

招投标：

区域公司规划设计部以《中海发展项目大型设计单位招投标审批表》（表格3）形式，收文后3个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心，中海发展规划设计中心收文后3个工作日内批复。

2.3设计费用管理流程

设计费用管理流程主要包含了项目总体设计费用预算管理流程、设计合同审批管理流程、设计合同费用支付管理流程，请参照《中海发展规划设计管理流程》。

三、

写字楼建筑设计管理流程

1写字楼建筑方案设计管理流程

1.1写字楼建筑设计中标管理流程

1.1.1地区公司设计管理部所做的工作

对投标方案组织公司内部评审，并同区域公司规划设计部共同组织规划设计招标评审会。

1.1.2地区公司设计管理部需上报的材料

将内部评审会议纪要以《地区公司设计管理部工作信函》形式上报至区域公司规划设计部；规划设计招标评审会会议纪要需在方案定稿阶段上报《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）的同时进行上报。

1.1.3上报材料的时间

地区公司内部评审会议纪要在内部评审完成后即时上报至区域公司规划设计部；规划设计招标评审会会议纪要需在方案定稿阶段上报《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）的同时进行上报。

1.1.4审批形式及批复时间

区域公司规划设计部以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）形式，收文后5个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心。

中海发展规划设计中心会收文后5个工作日内以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）批复。

1.2写字楼建筑方案设计定稿评审

1.2.1地区公司设计管理部所做的工作

地区公司设计管理部完成写字楼定稿设计方案。

1.2.2地区公司设计管理部需上报的材料

以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）形式上报。

1.2.3上报材料的时间

完成写字楼方案设计定稿即时上报区域规划设计部。

1.2.4审批形式及批复时间

区域公司规划设计部以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）形式，收文后5个工作日内初审后上报中海发展规划设计决策委员会。

中海发展规划设计决策委员会收文后5个工作日内以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）批复。

2写字楼标准层平面设计管理流程

2.1地区公司设计管理部所做的工作

根据市场营销定位报告确定的设计要求，组织设计师对写字楼标准层平面进行系统设计、优化调整，形成标准层平面定稿，并给出地区公司评审意见。

2.2地区公司设计管理部需上报的材料

以《中海发展写字楼标准层平面设计定稿方案审批表》（表格5）形式上报。

2.3上报材料的时间

按设计计划及时上报至区域公司规划设计部。

2.4审批形式及批复时间

区域公司规划设计部以《中海发展写字楼标准层平面设计定稿方案审批表》（表格5）形式，收文后5个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心。

中海发展规划设计中心收文后5个工作日内以《中海发展写字楼标准层平面设计定稿方案审批表》（表格5）批复。

3写字楼立面设计管理流程

3.1地区公司设计管理部所做的工作

根据市场营销定位报告确定的设计要求，组织设计师对写字楼立面造型进行系统设计、优化调整，形成立面设计定稿，并给出地区公司评审意见。

3.2地区公司设计管理部需上报的材料

以《中海发展写字楼立面设计定稿方案审批表》（表格6）形式上报，包括定稿方案文本两套及电子文件。

3.3上报材料的时间

完成立面设计定稿方案即时上报至区域公司规划设计。

3.4审批形式及批复时间

区域公司规划设计部以《中海发展写字楼立面设计定稿审批表》（表格6）形式，收文后5个工作日内初审后上报中海发展规划设计中心。

中海发展规划设计中心收文后5个工作日内以《中海发展写字楼立面设计定稿方案审批表》（表格6）批复。

4初步及施工图设计管理流程

4.1地区公司设计管理部所做的工作

依据初步设计及施工图设计指引（包括建筑、结构、机电）标准文本，编写各专业设计指引，同时监督设计单位或合作单位完成建筑、景观、装修三个专业的初步设计和施工图设计。

4.2地区公司设计管理部需上报的材料

以《地区公司设计管理部工作信函》形式上报至区域公司规划设计部，包括初步设计及施工