浍水苑小区46#楼项目建设可研报告.docx
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浍水苑小区46#楼项目建设可研报告
浍水苑小区4-6#楼项目
可行性研究报告
二○一三年三月
第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
浍水苑小区4-6#楼项目
1.1.2项目建设单位
淮北市伟城房地产开发公司
1.1.4项目建设内容与规模
本项目主要建设内容浍水苑小区4-6#楼项目工程，本项目总投资1000万元，占地面积15亩，安置房建筑面积9770平方米，以及广场、卫生室、公用工程、绿化、道路等配套设施。
建设安置房100套，安置人口约350人；主要建设内容与规模详见下表：
项目建设一览表
序号
项目
单位
数量
备注
一
总占地面积
亩
15
10000平方米
二
总建筑面积
m2
9770
1
住宅建筑面积
m2
9370
2
公共建筑面积
m2
400
A
卫生服务站
m2
200
B
市政公用工程
m2
200
供电、燃气、公厕、垃圾中转
五
道路工程
小区内道路工程
六
人均公共绿地
m2/人
1.52
七
机动停车位
辆
100
八
容积率
0.9715
根据对拆迁安置的定位和居民群众要求，确定户型面积为90-100M2户型，共100套。
（2）居民区配套工程：
参考淮北市《关于新建住宅区配套建设教育设施的通知》要求，根据新区实际情况，新建住宅区配套标准为：
3）其他配套服务设施建筑面积400平方米。
4）道路、给排水、供配电等工程。
1.1.5项目建设期1年
1.1.6投资估算与资金筹措，
项目总投资1000万元。
其中工程费用875万元，设备购置费75万元，安装工程费12万元，项目工程建设预备费及其他费用25万元，项目前期工作费用及其它13万元。
资金筹措：
本项目总投资为1000万元。
全部投资由建设单位自筹。
1.1.7项目建设选址
浍水苑小区4-6#楼项目位于孙疃镇政府南侧，规划总用地面积15亩；合10000平方米平方米。
地块用地相对平坦。
1.2项目编制依据
①《淮北市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
②《淮北市资源枯竭城市转型发展规划》
③《淮北市城乡一体化发展规划》
④《淮北市城市总体规划》
⑤《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）
⑥《住宅建筑规范》（GB50368-20052005年版）
⑦《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
⑧《淮北市城市总体规划》（2006－2020）
⑨《淮北市城市规划技术管理规定（试行）》
⑩《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）
⑾《城市排水工程规范》（GB50318-2000）
⑿《城市电力规划规范》（GB50293-1999）
⒀《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
⒁《城镇燃气设计规范》（GB50028－93）
⒂《公共建筑节能设计标准》（2006）
⒃《工程建设标准强制性条文》
⒄《淮北市城市规划管理技术规定》
1.3主要经济技术指标
（1）项目总投资：
1000万元
（2）项目占地面积：
15亩（合10000平方米）
（3）项目建设期：
1年
（4）建设规模：
本项目主要建设内容浍水苑小区4-6#楼建设工程，本项目总投资1000万元，占地面积15亩，安置房建筑面积9770平方米，以及广场、卫生室、小型商场、绿化、道路等配套设施。
建设安置房100套，安置人口约350人；主要建设内容与规模详见下表：
项目建设一览表
序号
项目
单位
数量
备注
一
总占地面积
亩
15
10000平方米
二
总建筑面积
m2
9770
1
住宅建筑面积
m2
9315
2
公共建筑面积
m2
400
A
卫生服务站
m2
200
B
市政公用工程
m2
200
供电、燃气、公厕、垃圾中转
五
道路工程
小区内道路工程
六
人均公共绿地
m2/人
1.52
七
机动停车位
辆
100
八
容积率
0.9715
根据对拆迁安置的定位和居民群众要求，确定户型面积为90-100M2户型，共100套。
（2）居民区配套工程：
参考淮北市《关于新建住宅区配套建设教育设施的通知》要求，根据新区实际情况，新建住宅区配套标准为：
3）其他配套服务设施建筑面积400平方米。
4）道路、给排水、供配电等工程。
1.4研究的范围和研究工作过程简述
1.4.1研究范围
参照省内外居民搬迁安置工程建设的成功经验，结合淮北市经济发展水平与客观实际，研究工作的范围为：
（1）项目提出的背景及建设的必要性；
（2）项目建设条件及需求预测；
（3）项目构成与建设内容、规模；
（4）工程技术方案；
（5）环境保护、安全卫生、消防和节能；
（6）组织机构和劳动定员；
（7）项目运营与实施计划；
（8）投资估算与实施计划；
（9）效益分析与风险预测；
（10）国民经济评价；
（11）可行性研究结论与建议。
1.4.2研究工作过程简述
受项目单位委托，我所与各有关方面共同配合进行本项目的可行性研究，通过深入细致的调研、实地踏勘等工作，结合城市总体规划、孙疃镇发展规划，充分注意到淮北市社会经济发展的现状及淮北市国民经济和社会发展“十二五”规划以及2020年远景规划纲要、投资估算、经济分析，提出本项目的可行性研究报告。
1.5结论
本项目符合国家产业政策、符合淮北市资源型城市转型有关政策，符合安徽省加快皖北经济发展扶持政策等有关政策精神，符合淮北市城乡一体化发展要求，项目建设有利于加快孙疃镇建设，发展煤炭接替产业，促进工业强市战略实施，有利于改善城乡居民生产生活条件，提升淮北城市化水平，增强集聚人口、集聚产业的综合功能，有利于城乡居民共享城市化文明的发展成果，充分体现社会公平的原则。
项目建设充分体现了城区居民及农村居民的迫切要求，对于进一步落实国家宏观政策，规范城乡居民拆迁安置，加快城镇化进程，具有重要意义。
项目建设可为农民拆迁安置提供示范与引导，促进资源开发与保护城乡居民利益的有效途经。
由此可见，项目建设势在必行。
第二章项目建设背景及需求分析
2.1背景分析
近年来，淮北市紧紧围绕城镇化发展战略目标，精心组织编制城市发展规划，不断优化城市结构布局，完善功能，加快城市转型和产业结构调整。
提出了城市“东延、西进、南扩”的规划指导思想，加快南部城区建设，构筑城市发展框架；促进农村人口向城市集中转移，增加人口总量，增强城镇人口集聚功能。
为实现这一目标，淮北市积极开展城镇改造，扩大城区规模，加快淮北市经济技术孙疃镇新区规划建设，把搬迁安置、提高居民生活条件作为民生工程，对改善城乡居民家庭住房条件，构建和谐社会具有重要意义。
淮北市因煤而建，缘煤而兴，是全国重要的煤电能源基地，近40年来，淮北市为国民经济建设和社会发展提供了10亿吨以上的煤炭资源，在煤炭资源开采的过程中，承担了沉重的社会压力、环境压力。
随着国民经济的持续、快速增长，国家对煤电能源的需求逐年增加，淮北市不断增加煤炭开采产能规模，由此带来了采煤沉陷区失地农民安置、就业，经济发展与环境保护等一系列社会、生态问题。
为此，淮北市积极争取成为全国第四批资源型城市转型试点市，按照资源城市转型的试点要求、参考煤炭基地成功转型的经验，淮北市实施城市转型的重点是加快城镇化进程，加快发展煤碳资源接替产业。
通过提高城镇化水平，不断提高居民的生活水平，发展非煤产业，逐年增加劳动就业岗位，让搬迁安置居民充分享受经济发展和社会进步的文明成果。
淮北市位于安徽省东北部，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。
淮北市1960年建市，现辖三区一县，全市总面积2741平方公里，总人口212.2万人。
淮北地处北温带台属半湿润季风气候，气候温和，日照充足，四季分明。
雨量较适中，年平均降水量862.9毫米；多集中在六、七、八月份，占全年降水量的50.8％。
淮北市城市总体规划确定城市性质为：
“皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地”。
城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。
至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。
淮北市农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为淮北农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。
随着国家促进中部崛起战略、安徽省加快皖北地区经济发展、淮北城市转型等一系列重大战略的实施，淮北市正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强市战略，优先发展工业经济，加快孙疃镇建设，为承接产业转移打造基础条件，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。
2.2项目建设的必要性和可行性
2.2.1符合国家和省产业发展政策
根据国家实施中部崛起战略，以及扩大内需、保障民生、加快农村人口向城镇转移，加大基础设施投资的有关政策要求，为加快淮北市对外开放步伐，扩大招商引资力度，积极发展同国内外的经济合作，促进、推动全市经济持续、快速、健康发展，创造一个对外资、外商和高新技术产业具有较强吸引力的发展环境，孙疃镇提出浍水苑小区4-6#楼项目，符合国家产业发展政策，符合淮北市城市转型的要求，符合发展非煤产业、加快实施工业强市发展战略的要求，符合淮北市发展规划，充分体现了居民改善环境的要求。
2.2.2加快淮北经济发展的需要
国内外成功经验表明，集中必要的财力和物力，加强城市基础设施建设、加强孙疃镇建设，提升城镇化水平，为招商引资创造优越环境，提高招商引资质量,集聚产业、集聚人口，以带动地方经济发展。
淮北市煤炭资源丰富，煤炭开采过程中，大规模的土地沉陷成为湿地湖泊，现已造成采煤沉陷区失地农民近20万人，随着煤炭资源开采产能的不断提高，未来5年，采煤沉陷区失地农民将达到40万人以上，采煤沉陷区失地农民的安置问题，已成为经济社会发展的制约因素。
为进一步探讨煤炭资源开发与失地农民利益的保护，实现双盈的有效途径，经过本项调研与论证，加快孙疃镇新区工程项目建设，一方面，能够扩大孙疃镇规模，增强孙疃镇的综合功能，聚集产业、聚集人口。
另一方面，能够为安置房建设发挥示范引导作用，为推动城乡一体化、新农村建设、加快城镇化进程，促进煤炭资源开发利用，加快经济发展和社会进步，提供支撑与保障。
2.2.3城市化建设发展的需要
随着淮北市近年来经济突飞猛进的发展，城区规模也迅速扩大，2010年，淮北市经济总量达到400亿元，财政收入60亿元，经济实力较强，经济发展已经进入城镇化和工业化加快发展阶段。
为了适应淮北市的经济发展，节约建设用地资源，加快项目建设十分紧迫。
本项目建设将进一步扩大孙疃镇规模，完善孙疃镇的整体功能，实现城市扩区发展目标。
目前，受到建设用地的制约，淮北市新城区拓展建设存在较大的困难，而农村地区多为“空壳村”，居民住房多为一层的建筑，不利于节约用地。
本项目为孙疃镇建设的配套工程，对搬迁居民户集中建设6层楼房，完善农村居民居住条件，拓展交通路网，拓展公共用地，增加居民活动场所，向空间拓展，完善基础设施配套，有利于节约建设用地资源，有利于城区的拓展。
2.2.4城乡一体化发展的需要
该工程就是落实城乡一体化试点工作的重要举措，浍水苑小区4-6#楼项目就是设施孙疃镇城乡一体化工作的主要内容。
2.2.5项目建设的可行性
（1）符合城市总体规划
根据淮北市建设百万人口、一百平方公里的城市发展规划，现有孙疃镇将处于城区范围内，只能发展低能耗、低污染、高新技术产业，产业发展具有较大的局限性，孙疃镇位于淮北市南部，交通条件较好，项目承载能力较强，有利于发展非煤产业，促进资源型城市转型。
实施浍水苑小区4-6#楼项目、新区内居民搬迁安置建设工程，符合淮北市总体规划和产业发展规划。
（2）用地条件优越
浍水苑小区4-6#楼项目用地位孙疃镇政府南侧；项目中的安置房项目的建设主要是为解决村庄搬迁安置问题。
项目区地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。
本项目拆迁现有居民用房年久失修，多数居民用房已成为危房，拆迁安置的成本较低，拆迁安置工作难度不大，有利于项目顺利实施。
（3）交通便利
本项目地块用地区位条件优越，目前用地周边尚无城市道路，城市基础设施薄弱；根据孙疃镇建设和发展的需求，近期拟建设两条主干道，安置房交通十分便利，规划发展城市公交车辆，居民出行十分便捷。
综上所述，浍水苑小区4-6#楼项目的建设，将有力地推动淮北经济孙疃镇建设，发展非煤产业，加快城市转型，促进淮北市的城镇化进程，将进一步完善城乡基础设施的配套工程，拓展城区规模，加快淮北市招商引资的步伐，也是实施淮北市总体规划，加快城乡一体化发展的需求，是淮北市城市建设的重要组成部分，该项目建成后，将大大改善孙疃镇新区面貌，增强集聚功能。
项目建设必将产生良好的社会效益、经济效益、环境效益，促进经济的发展与社会文明进步。
2.3需求分析
2.3.1房地产建设现状与规划
自上世纪80年代以来，淮北市实现了历史性跨越，现状人均居住占地指标已达25.4平方米/人；人均占有道路、广场面积约12平方米/人；人均住房面积22.9平方米，成套率80%左右。
根据淮北市住房建设规划，到2012年人均居住占地面积27.5平方米，城市人均住房面积31平方米，住宅成套率95%以上，住宅小区物业管理覆盖率80%以上。
根据《淮北市城市总体规划》、《淮北市总体规划》、结合近几年城区人口增长速度及住房面积增长趋势进行预测，到2015年，人均住房建筑面积31平方米。
依次预测，淮北市城区住房建设用地总需求为1200万平方米，住房面积总需求约为1500万平方米。
2.3.2房地产与城市化进程互动发展
据国际城市化的一般规律，当城市化水平小于30%时，房地产发展地速度较慢，当处于30%-15%时，房地产进入高速发展时期；此后，房地产发展的速度放慢。
从城市化的角度而言，目前淮北市城市化率为53%，工业化率为48%，淮北市正处于房地产业的快速发展时期。
2.3.3项目的区位优势
淮北市地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。
本项目其自成体系的居住小城区的公共空间序列、居住街坊及温馨的小城区生活和浓郁迷人的文化氛围，使人们无论居住在城区还是近郊，都能享受到同样便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。
项目建成后，将大大改善孙疃镇的旧貌,增强集聚功能。
第三章场址选择及建设条件
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
浍水苑小区4-6#楼项目，位于孙疃镇政府南侧，规划总用地面积15亩；合10000平方米。
地块用地相对平坦。
3.1.2场址土地权属类别占地面积
本项目地块为孙疃镇规划内，属国有建设用地，用地性质为二类居住用地，项目总占地面积约15亩，约10000平方米。
3.2场址条件
3.2.1自然地理状况
淮北市位于安徽省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。
全市辖三区一县。
3.2.2自然气候条件
淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。
年均气温：
14.5℃
极端最高气温41.1℃
极端最低气温：
-21.3℃
年均相对温度：
15%
主导风向：
东北风
平均风速：
3.1m/s
风压：
343kn/m2
年最高降雨量：
1441.1mm（1964年）
年均降雨量862.9mm
日最大降雨量：
249.7mm（1957年7月14日）
最大冻土深度：
20cm
地震烈度：
6度
3.2.3工程地质、水文地质条件
淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。
根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
（1）粉质粘土。
浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。
层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。
3.2.4地震设防
地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。
地基承载力约在12千牛/平方米。
3.3自然条件对建设项目的影响
3.3.1对工程方案的影响
淮北市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。
3.3.2对施工条件的影响
淮北市四季分明，气候温和。
雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。
3.3.3对工程造价的影响
淮北市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。
第四章工程建筑方案
4.1项目总体规划方案
4.1.1规划原则和目标
4.1.1.1规划原则
一是“以人为本”的原则，强调居住功能，并为之提供相应的生活保障、环境保障和心理保障。
二是“可持续发展”的原则，使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。
三是“经济性”的原则。
体现开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层居住条件的经济性要求。
四是“生态化”的原则，尊重自然，因地制宜，合理保护与利用现状资源。
维持生态平衡。
4.1.1.2规划目标
①提升孙疃镇功能、完善公共服务
通过在安置房内建设的公共设施，为居民提供相互交流融合的场所，从而建立“开放、融合”的城市文化。
②塑造“绿城一体”景观特色
利用绿化廊道和绿化带，通过绿化廊道使城市和生态绿地相互渗透，塑造“绿在城中、城在绿中”的绿色新城景观特色。
实现孙疃镇的高效、协调、快速发展。
③建设适宜生活居住新社区
4.1.2规划理念
小区规划理论是在传统住宅区规划的基础上，强调系统观念、社区文化和交往空间、场所的创造，注重社区的文化认同和邻里交往环境，从系统的高度将住宅区分为相互联系的社区居住、教育、社区景观游憩及生态环境、社区文化、社区管理等诸多系统，既注重系统内各要素自身的建设，又注重系统内部各要素的衔接与融合。
从传统“住宅区规划”到“社区规划”，构筑完整的小区系统。
该项目是安置房小区。
安置房小区为经济适用房安置小区。
所以在土地利用方面尽量满足各项规划设计要求的前提下节约土地，提高土地使用效率。
由于该地块现状平整，开发建设土地总量较少，所以在建筑间距处理上就有可能保证土地充分合理利用。
建筑南北间距保证1:
1.3的日照标准控制，东西间距满足防火规范的基本设计要求。
小区入口处的中心广场作为整个社区的中心，在构图上处于整个社区的平衡点上，地面空间开阔舒适。
4.1.2.1易居型规划
该规划在充分节约土地的基础上，考虑了居住者的居住舒适度，建筑排列比较规整。
规划平面形成纵向延伸的空间组合。
楼座单元之间有平直排列、有错落交接、有线性组合。
加上强劲的曲线干道和柔和宅前弯曲通路，形成不同层次、不同空间效果的建筑空间组合。
4.1.2.2物质、经济、社会、生态环境一体化规划
随着经济社会的不断发展，多元化的趋势越来越明显，不同居民由于经济地位、社会背景及家庭本身的差异，在现代社会中已呈现出明显的分层趋势，多元化的趋势体现在住宅区建设中即是多样化的需求，包括社区文化的多样化、社区交往空间层次的多样化、社区居住空间（住宅户型）的多样化等，从生态学的角度来看，这种多样性还包括社区生物多样性和居住人群的多样性（混合居住）。
因此现代住宅区规划决不能以统一的观念和标准来满足所有人的需求，而应尊重并促进社区多样性的需求，尤其应关注农村居民低收入阶层的居住需求，这对促进人与人之间的交往与沟通，维持社会多样性具有重要意义。
在中心绿地设置了喷泉和物业综合楼，同时中心绿地广场又是居民集会的场所，周围的绿化带配固定座椅，人们可以在这里闲聊、交往、沟通；广场地面硬化铺装，运用多种颜色多种图案来烘托社区和谐温馨的气氛。
4.1.3规划总体布局
（1）规划结构
该项目是安置房小区。
安置房小区为经济适用房安置小区。
规划用现代社区规划理论，构筑完整的社区系统。
住宅区内部顺应现代社区发展的趋势，总体布局采用“大混合、小分区”的典型分区模式，内部采用“内环式交通＋步行开敞空间系统+多元化住宅院落”组成。
规划结构形成：
“一轴、两带、三区、多组团”的空间结构；
一轴：
东西向绿化景观轴；
两带：
两条高压防护带；
三区：
居住片区、公共区、市政片区；
多组团：
按照居住道路划分的多组团；
总体规划结构及分区的确定主要基于以下几方面考虑：
①注重体现南北两个地块不同区域的不同功能要求及相互之间的功能衔接。
②地块内部交通体系与城市交通的有机联系。
③多层次开放空间及沿街城市空间特征的塑造。
④塑造沿街城市设计效果，合理组织交通。
（2）功能分区
功能分区主要基于以下几个方面考虑：
居住空间的划分。
社区居住空间布局从总体上由小区级道路划分，各片区有机相连。
社区景观绿地系统与步行系统有机结合，呈网络状布置，网络状绿地系统在社区主次轴线的控制下，将各功能区连接成完整的整体，并不受外围主要车行道路系统的干扰。
社区文化设施与中心绿地系统有机结合，以增强社区的文化氛围。
社区内部住宅空间组合以小型院落空间组合为主，既适应现代社区小规模组团式物业管理的要求，又有利于创造院落――组团带形绿地――中心公共绿地组成的多层次交往空间系统，满足现代居民多元化的交往空间需求。
中心活动休闲区分别布置在各独立住宅区中心部分，精心布置中心广场空间，为社区居民交流活动，休闲集会提供良好的平台，形成城市开放空间，营造良好的城市设计效果。
社区内部绿色环境与之融合，使城市景观与社区内部环境有机融合，保证沿街地段的开敞性，这样既能提高社区的文化品位，又能与城市的整体发展相结合，对吸引人气、塑造社区活力有重要意义。
（3）总平面布局
本项目选址地块现状为：
浍水苑小区4-6#楼项目位于孙疃镇政府南侧，规划总用地面积15亩；合10000平方米。
地块用地相对平坦。
1）总体空间布局。
社区总体空间布局简洁而又富有整体感，统一中而又富有变化，增强主入口的开放空间，提升入口形象。
2）住宅院落布局。
院落空间既能体现中国传统建筑空间组合的特征，聚万物之气，同时又能构筑富有特色的院落交往空间，对促进邻里交往，增加社会多样性具有重要意义。
结合地形，以院落为基础，组合成统一中有变化的总体院落建筑群。
3）各项配套设施布局
①服务设施。
卫生室等配套设施，服务整个小区，可同时对内和对外服务，建筑布局简单不缺乏活力。
②社区活动设施布局。
为提高社区文化氛围，规划将文化活动场地及设施与步行绿地系统有机结合，以满足不同层次、不同类型居民多样化活动需求。
分别在三个片区的中
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