工程部作业指导书new.docx
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工程部作业指导书new
工程部作业指导书
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一、组织机构及岗位设置
1、组织机构设置图-----------------------------------------------------------------(3)
2、部门职能
(1)设备管理部职能-----------------------------------------------------------(3)
(2)设备管理部功能-----------------------------------------------------------(4)
3、岗位职责
(1)设备工程师岗位职责------------------------------------(4)
(2)维修主管岗位职责--------------------------------------(4)
(3)设备主管岗位职责--------------------------------------(5)
(4)维修工岗位职责----------------------------------------(5)
(5)各设备员(包括消防、电梯、其它设备员)岗位职责--------(5)
二、工作流程
日常工作流程图-----------------------------------------------(7)
三、工作标准及要求
1、工作标准
(1)日常操作规程
①供配电系统安全作业指导书--------------------------------(7)
②电工安全操作规程----------------------------------------(13)
③电工维修操作技术安全规程--------------------------------(14)
④水泵安全操作规程----------------------------------------(14)
⑤中央空调主机安全操作规程--------------------------------(18)
⑥电梯安全操作规程----------------------------------------(19)
消防设备安全操作规程------------------------------------(21)
发电机安全操作规程--------------------------------------(22)
车辆自动道闸系统操作规程--------------------------------(22)
(2)设备房管理保养制度
①配电房管理制度------------------------------------------(24)
②水泵房管理制度------------------------------------------(24)
③电梯机房管理制度----------------------------------------(24)
④消防监控中心管理制度------------------------------------(25)
⑤柴油发电机房管理制度------------------------------------(25)
电梯管理制度--------------------------------------------(26)
柴油发电机管理制度--------------------------------------(26)
(3)设备管理制度
消防设备管理制度----------------------------------------(27)
监控系统管理制度----------------------------------------(27)
(4)设备保养标准
①给排水设备、设施、管道检修保养制度----------------------(28)
②监控设备的维保标准--------------------------------------(31)
③强电设备维修保养标准
干式变压器保养标准--------------------------------------(31)
低压配电柜保养标准-------------------------------------(32)
④给排水设备维修保养标准----------------------------------(32)
空调设备维修保养标准------------------------------------(33)
消防设备维修保养标准------------------------------------(34)
风机保养标准--------------------------------------------(35)
柴油发电机维修保养标准----------------------------------(35)
车辆自动道闸系统保养标准--------------------------------(36)
电梯的维护保养标准--------------------------------------(37)
(4)应急操作处理规程
①燃气泄漏的紧急处理程序----------------------------------(37)
②雷暴及台风的紧急处理程序--------------------------------(38)
③供水系统紧急事件处理程序--------------------------------(38)
④发生火灾、火警时的紧急处理程序--------------------------(39)
⑤大面积停电或电力设备故障处理程序------------------------(39)
⑥电梯应急处理程序----------------------------------------(39)
2、其它要求
(1)礼仪规范
①入户维修-------------------------------------------------(41)
②行为规范-------------------------------------------------(42)
③文明用语-------------------------------------------------(43)
④电话/对讲机的使用用语------------------------------------(43)
(2)规章制度
①报告制度-------------------------------------------------(44)
②值班制度-------------------------------------------------(45)
③交接班制度-----------------------------------------------(45)
④临时用电用水管理制度-------------------------------------(45)
⑤投诉接待、跟踪处理制度-----------------------------------(46)
⑥节能管理制度---------------------------------------------(46)
(3)培训与考核
①员工培训制度---------------------------------------------(47)
②新员工培训进度表-----------------------------------------(48)
③员工考核评比制度-----------------------------------------(48)
④员工考核评比标准-----------------------------------------(49)
(4)服务与验证
①设备管理部日常规范化服务标准-----------------------------(50)
②日常操作管理细则-----------------------------------------(50)
③安全综合检查方法-----------------------------------------(51)
④机电服务过程的检验---------------------------------------(52)
四、工作表格---------------------------------------------------(53-80)
--各工作表格页码见附件----------------------------------------(82)
第一章组织机构及岗位设置
一、工程部组织机构设置图
二、部门职能
1.设备管理部职能
1.1负责消防系统、供配电系统、给排水系统、电梯系统及空调通风系统的运行管理,设备的维修保养、故障抢修工作及各小区入户维修等管理工作。
1.2负责中高层二次供水水池清洗工作及管道阀门的维修保养工作。
1.3负责小区室外消火栓、阀门的维修保养工作。
1.4负责建立设备台账、设备更新和小项增改工作。
1.5负责编写消防、电梯、供电、给排水等各系统操作规程和维修保养规程,机电人员招聘、培训、考核以及日常行政处理工作。
1.6负责新接小区机电、消防设备的检查验收工作,供配电系统的运行管理和维修保养工作。
1.7负责小区游泳池、景观循环等系统的动力机电设备的维修保养工作。
1.8设备维修组与日常维修组要相互配合、协调,特别是遇到突发特殊事件情况下,要听从总部的指挥,相互协助。
2.设备管理部功能
2.1设备管理部是执行部门,主要是解决问题。
2.2做好本部门日常的服务工作,接受信息并解决各种突发的问题,做好记录,做好本部门提供服务的检查工作。
2.3具体负责设备设施的日常维修保养、运行管理及入户维修、水池清洗、电梯年检、变压器年检、工程遗留问题处理等工作。
三、岗位职责
1.设备工程师岗位职责
直接上级:
总工程师
直接下级:
设备主管、维修主管
职责权限:
1.1全面熟悉和了解辖区楼宇设施设备分布情况,制定公共设施设备的保养计划,跟踪落实。
1.2根据要求按时向总工程师提交工作总结及计划,并按照计划进行落实。
1.3负责组织对外包服务项目的监管工作,并做好记录。
1.4定期组织对各类设施设备进行巡视检查,并做好记录。
1.5定期组织对消防栓、灭火器等进行检查,并做好检查记录。
1.6组织、参与对新设施设备移交的验收接管工作,负责将相关的技术资料、图纸归类后交客户服务部存档。
1.7负责绘制辖区内公共设施设备分布状况示意图,并根据实际情况及时更新完善。
1.8定期对部门人员进行业务知识、操作技能的培训。
1.9对部门人员的转正、晋级及降级、辞退进行审核并向主任提交书面意见或建议。
1.10负责部门人员绩效考核工作。
1.11负责组织维修人员对水、电表的查抄及审核工作,向客户服务部提供公共部位水、电分摊办法及用量的具体数据。
1.12负责各种外协单位水电费的查抄和核算工作,协助事务助理进行收费。
1.13完成上级领导交办的其它任务。
1.14根据各项目情况,调配服务中心资源。
2、维修主管岗位职责
直接上级:
设备工程师
直接下级:
维修工
职责权限:
2.1全面熟悉和掌握所管辖区域内各种管道、阀门、线路分布情况及位置。
2.2负责本班工作,依照设备工程师制定的维修保养计划,组织人员按期完成任务。
2.3负责本班日常维