年产电梯6000台建设项目可行性研究报告.docx
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年产电梯6000台建设项目可行性研究报告
年产电梯6000台建设项目
可行性研究报告
总论
一、项目概况
（一）项目名称
电梯有限公司年产电梯6000台建设项目
（二）项目拟建地点
工业集中区C区地块
（三）建设单位概况
1、建设单位名称
某电梯有限公司
2、建设单位介绍
某电梯有限公司于2014年3月5日在**工商行政管理局注册成立，注册资金为2000万元。
该公司是以**x为投资主体的新型电梯公司，主要引进湖南省西思特电梯有限公司成熟的电梯生产技术，其经营范围主要有：
客、货电梯的制造、销售、安装、维修；五金、电器、电梯配件的销售。
（四）建设内容及规模
本项目新购置电梯生产线1条，并根据新引进的生产线厂房需求，新建仓库4栋、厂房8栋、电梯试验塔1座，同时考虑生产研发及员工生活需要，新建科研综合楼1栋、食堂1栋、员工宿舍7栋、门卫室2间、公厕1座、配电房1间。
根据本项目购置的生产线生产规模、生产线厂房需求以及职工数量（现有职工以及投入生产后吸纳的劳动力），本项目总用地面积69333m²（104亩），总建筑面积72831m²，其中：
仓库1910m²、厂房33900m²、电梯试验塔70m²、科研综合楼7416m²、食堂1800m²、员工宿舍27535m²、门卫室40m²、公厕100m²、配电间60m²。
同时，项目配套建设绿化、生态停车场、给排水、道路硬化、电力、消防等基础设施。
（五）建设期
2年
（六）投资估算与资金筹措
1、投资估算
项目总投资25060.77万元，其中工程费用14704.77万元，工程建设其他费用3092.77万元，预备费1423.80万元，流动资金5839.43万元。
2、资金筹措
本项目资金全部由业主多渠道自筹。
二、编制依据
（一）项目业主《委托书》；
（二）《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（三）《城市总体规划》；
（四）《**十二五规划（2011-2015）》；（五）《苏桥镇土地利用总体规划（2010-2020年）》；（六）**城总体规划；（七）业主提供的基础资料。
三、主要经济技术指标
主要经济技术指标详见表1-1。
表1-1主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目总用地面积
㎡
69333
104亩
2
建筑占地面积
㎡
22715
3
总建筑面积
㎡
72831
3.1
仓库
㎡
1910
3.2
厂房
㎡
33900
3.3
电梯试验塔
㎡
70
3.4
科研综合楼
㎡
7416
3.5
食堂
㎡
1800
3.6
员工宿舍
㎡
27535
3.5
门卫室
㎡
40
3.6
公厕
㎡
100
3.7
配电间
㎡
60
4
建设期
年
2
5
绿化
㎡
15946
6
道路硬化
㎡
27882
7
建筑密度
%
32.76
8
绿地率
%
23.0
9
容积率
1.05
10
生态停车位
㎡
2790
93个
12
项目总投资
万元
25060.77
12.1
工程费用
万元
14704.77
12.2
工程建设其他费用
万元
3092.77
12.3
预备费
万元
1423.80
12.4
流动资金
万元
5839.43
13
业主自筹
万元
25060.77
14
财务指标
14.1
财务净现值
万元
2183.62
所得税后
14.2
财务内部收益率
%
14.62
所得税后
14.3
投资回收期
（不含建设期）
年
7.33
所得税后
四、问题与建议
（一）问题
1、在施工过程中要注意保护生态环境，要采取切实可行的措施，防止水土流失和破坏生态环境，使本项目与周边地形、地貌及环境相协调，尽量减少工程对环境的影响。
2、本项目投资较大，应在资金方面应采取有效的管理办法，保证资金按计划足额到位。
同时，严格按照招投标方式选择承包单位。
（二）建议
1、抓紧时间，做好项目前期工作，尽快到有关部门办理项目建设相关手续，争取早日开工建设。
2、在购置生产设备时应选择有质量保证及信用度高的设备供应商，并优先选择高节能、低污染的设备，以响应国家节能减排政策。
3、通过项目招标，选择有实力的设计单位以及施工单位，在下一阶段设计中进一步优化方案设计，确保施工按质、按量、按时完成。
4、与施工单位协商，合理安排施工时间，加强施工环境方面的监控，确保工程施工的正常进行。
项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
（一）电梯行业发展背景
电梯作为垂直方向的交通工具，在高层建筑和公共场所已经成为重要的建筑设备而不可或缺。
随着计算机技术和电力电子技术的发展，现代电梯已经成为典型的机电一体化产品。
电梯具有很高的安全要求，它以零部件的形式出厂，总装配在工地现场进行，通过机械零部件之间的装配和机械装置与土建结构之间的的衔接完成安装，最终形成电梯产品。
精心的制造和安装还不能完全保证无故障运行，其运行可靠性在很大程度上依靠维修保养。
所以，电梯的制造、安装和维保不宜分割。
我国电梯行业历经30年的发展，已成为现代社会发展必不可少的重要建筑设备，电梯对于改善人民生活品质、提高生活质量、实现我国建筑业“节能省地”的国策起到了不可替代的支撑作用；同时电梯又因其功能与广大人民群众安全与生活质量息息相关，一直以来被国家列为特种设备，其发展状况也一直为政府和人民群众所关注。
大规模的经济建设尤其是蓬勃发展的房地产业给电梯行业开拓了广阔的市场，早在2001年我国电梯产量就已达4.5万台，截至2013年底，全国电梯保有量已经达292.24万台，创造了行业发展史上的一个新的高峰。
目前，中国经济建设需求的各类电梯、几乎全部可以在中国生产。
由此可见，一个兴旺的电梯市场已经形成。
随着经济建设的持续高速发展，我国电梯需求量越来越大。
据统计，目前全世界平均1000人有1台电梯。
我国如果要达到这个水准，还需要新装80万台。
到那时候，每年仅报废更新就需要6万台。
同时，随着楼盘不断“拔高”，公共实施不断升级，电梯行业便成为其最迫切的需求，但由于经济发展水准不平衡、人口密度差别大、城市化水平不一致等因素，中国国内电梯业发展水平严重不平衡，无论从在用电梯分布还是新增电梯分布均出现严重不平衡。
特别是人口众多的省市，如山东、四川、重庆和河南等人口大省份的电梯拥有和增加均处于较低水准，因此借助区域振兴，此类二、三线城市的升级电梯需求会出现更大幅度增长。
（二）电梯企业的竞争
有需求的存在就必然存在竞争。
目前，电梯行业市场竞争十分激烈，电梯行业外商云集，国际上最大的电梯公司几乎全部进入我国，最先进的电梯产品争先在中国生产。
美国奥的斯，瑞士迅达、芬兰通力、德国蒂森，日本三菱、日立、东芝、富士达等世界最负盛名的电梯公司先后在北京、天津、上海、广州、沈阳、杭州、廊坊等地投资建厂。
该部分企业大多用合资的方式建设最好的工厂，装备最好的设备，引进最好的技术，培训最好的人才，目前合资企业在国内的市场份额已超过80％，从这个意义上说，我国电梯行业早已加入了WTO。
中国电梯市场的特色已经不是国内企业之间的竞争，而是全球电梯劲旅的竞争。
这种世界级的激烈竞争使我国的电梯用户成了最大的受益者，他们可以用最低的价格随意选购最好的电梯产品。
但同时对外开放的政策和国外先进技术与先进管理的引进对国内电梯企业的发展也产生强大的推动作用，并有力地促进内资企业的技术进步，如苏州江南、山东百斯特、浙江巨人、上海房屋设备总公司、东莞飞鹏、宁波宏大、苏州申龙和东南液压电梯等一批优秀的内资企业并没有被合资企业挤出电梯市场，相反，现代化合资企业的示范作用使该部分企业看清了自己的定位与出路，目前该部分企业除规模稍小之外，在企业管理、技术水平、产品质量、售后服务等诸多方面均无逊色，不仅在国内电梯市场上占据了一席之地，而且产品出口到了东南亚、大洋洲、欧洲和美国。
有的企业还到境外投资寻求发展。
事实证明这些企业不仅在国内市场而且在国际市场上，同样具有一定的竞争实力。
（三）电梯市场的发展背景
国内电梯的生产能力、产品质量和制造成本有很强的国际竞争力。
关税的降低使国外电梯产品的进口量有可能增长，但同时也给国产电梯以及零部件的出口提供了机会；我国电梯市场是很大的市场，也是很挑剔的市场。
中国的电梯用户不但对产品质量要求高，而且对新技术的接受很快，所以变频变压调速技术、无机房电梯、永磁同步拖动技术、计算机控制技术、远程监控技术等推广迅速；随着我国城市化、城镇化和村镇化建设步伐的加快，尤其是西部大开发战略的实施，住宅建设势头不减，商场、机场和地铁项目明显增多，住宅电梯、自动扶梯和自动人行道的需求量继续看好；电梯是一种售后服务工作量特别大的机电产品，其使用可靠性不但取决于产品的制造与安装，而且更大程度上取决于完善的维修与保养。
在用电梯总量的不断增加给维修服务业带来了发展机遇；配套件的专业化生产对提高产品质量、降低生产成本具有十分积极的作用，受到了许多电梯公司和维修保养单位的欢迎，仍然有发展空间。
二、项目建设必要性
（一）项目的建设推进苏桥经济开发区发展的需要
苏桥经济开发区规划的目标为充分把握桂林“大力发展工业，城市建设向西”的建设战略发展机遇，发挥区位、交通、能源等综合优势，打造桂林最具优势的产业集群高地；以循环经济可持续发展理念，着力打造新型工业化基地，打造最佳的人居创业环境，建成资源节约型、环境友好型的生态示范区，以“功能苏桥、绿色苏桥、科技苏桥”发展理念，最终建成支撑**x经济腾飞、承托桂林未来希望、发展水平最高、竞争力最强的现代和谐的产业新城区。
本项目选址位于苏桥经济开发区内，因此，从本项目的产业结构、功能定位以及综合发展，均符合苏桥经济开发区定位与规模的相关要求，项目建成后将一定程度推进苏桥经济开发区的经济、社会以及生态环境的发展。
（二）项目建设是国家电梯制造业的发展以及填补国内需求量上升的需要
在“十二五规划”中，国家明确提出要加快地铁、高铁、城市轻轨、商业服务等基础设施建设，对高品质的垂直电梯、自动扶梯、自动人行道的需求必将增大。
同时，伴随城市化的逐渐深入，电梯市场的产品需求也呈现出一定的结构性变化，高品质、低成本的电梯市场需求量不断上升。
另外，近几年来国产电梯、自动扶梯和自动人行道在国际市场上显现了较强的市场竞争力，国际市场需求逐年攀升。
据相关行业机构统计数据显示，2013年我国共出口电梯65968台，同比上涨19.12%；出口总额18.12亿美元，同比上涨19.46%；进口电梯1614台，同比下降17.32%；进口总额1.64亿美元，同比上涨2.38%；电梯进出口数量顺差为64354台，进出口贸易顺差金额为16.48亿美元。
因此，本项目的建设是顺应国家电梯制造业的发展要求，同时也是电梯产品需求量不断上升的迫切需要。
（三）项目建设有利于带动相关产业发展，扩大就业面
根据生产线标准以及数量上的需要，本项目建成后可直接吸纳300名技术人员，极大地带动和促进商贸业、服务业等相关行业的发展，起到“一业带百业”的作用。
同时也可进一步促进周边服务业扩大开放、拓宽领域、优化结构，加快发展商贸、物流、金融、信息等服务业，扩大对外贸易规模，增加就业机会，提高当地就业率，为繁荣地方经济，提高发展质量，以大开放带动大发展，做大做强经济总量，积极推动区域性国际化城市建设的步伐。
从以上必要性可看出本项目的建设是符合市场的需求，同时对当地经济社会发展可以起到极大的促进作用。
因此，本项目建设十分必要。
场址选择及建设条件
场址选择在遵守国家法律、法规和地方总体规划的基础上，应从全局出发，正确处理近期和远期发展需求、协作配套条件等各种关系，因地制宜，节约用地，同时要有利于发展、便于施工，并注意节约投资和各种费用，提高项目综合效益。
一、场址现状
（一）地点与地理位置
本项目建设场址位于****x工业集中区C区地块。
该场地现状有较多土坡，后期应作较大平整以利于项目的建设。
项目区场地现状
项目区场地现状
（二）场址土地权属类别及土地利用
本项目所涉及的地块用途为工业用地，该土地利用符合苏桥镇土地利用规划。
本项目以招拍挂形式获得该土地使用权。
二、建址条件
（一）气候
项目区属亚热带气候，境内多年平均气温19.20℃，极端最低气温-3.30℃，极端最高气温38.80℃。
多年平均降雨量1862.70mm，最大降雨量为2515.3mm，最小降雨量为1293.0mm。
雨季一般为3－8月，约占全年降雨量75.94％，历年5、6月份为多暴雨期，占年雨量的34.99%。
（二）工程地质情况
项目建设用地范围内没有矿产资源压覆现象存在，而且地块地势平坦，地质状况良好，可满足建筑地基稳定性要求。
（三）地震
据国家地震局的地震分区划分，根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），**的地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。
（四）水文
县内最大的河流为**x，其一级支流有龙山塘河、相思江、茅河、西河、头陂河、马陂河、中村河、古立河、大邦河、木皮河、矮岭河等11条。
其余集雨面积在10km²以上的大小河流43条。
水域面积35.7km²。
项目区存在地下水，该地下水对砼没有侵蚀性，可满足建设要求。
（五）建筑材料来源及运输条件
本项目工程所需材料主要有钢材、水泥、木材、石、砂、沥青等材料，**x及**市场均有足够供应，可以满足本项目的建设需要。
（六）水、电条件
供电、供水：
项目区周边已接入市政供水管网及供电网，因此项目用电用水有保障。
排水：
本项目雨水、污水通过项目区主干道市政管网的排水系统和排污系统，经处理达到排放标准后排放。
该管网完全有能力满足本项目的排水、排污要求。
（七）道路交通
项目区紧邻临苏路，交通极为方便。
因此，项目区周边道路交通网利于本项目施工。
三、场址结论
（一）项目场址符合苏桥镇土地利用规划；
（二）项目场址交通便利，基础设施完善；
（三）项目场址工程、水文地质条件满足项目建设要求；
（四）项目建筑所需材料在区域内均可解决，能满足项目建设需要。
因此，本选址方案可行。
建设方案
一、设计指导思想与原则
（一）指导思想
本项目应严格按照国家及地方有关法律法规和地方总体规划的要求，力求通过规划合理控制开发强度，科学挖掘城市土地价值，达到社会效益、环境效益、经济效益的统一，为公众创立一个环境优美、舒适、方便、安全的工作环境。
根据对电梯技术产业链的分析，提出合适进入标准厂房的企业类型，通过对电梯生产工艺流程的分析、结合相关技术标准厂房的案例，现状用地情况，控制各标准厂房合理尺寸以及选择设计布局方案。
（二）设计原则
1、各厂房在符合国家和地区现行有关规范、规定和技术标准的前提下，尽量满足方案设计和满足生产的要求，并完善建设各项配套设施。
同时，应有针对性的根据生产工艺特点对方案进一步的深化。
根据各生产线的工艺布置和生产规模要求以及产品的特点，合理设计物流流程和厂房内区域规模，提高厂房面积综合利用率，并适当考虑扩展空间。
2、充分体现“效率优先、以人为本”的现代设计理念，处理好生产与生活、工艺与建筑、设备与人、人与交通之间的关系。
设计总体上统筹考虑工艺、建筑、设备、设施、交通、物流之间的和谐。
3、坚持适用、安全、经济、美观的原则，积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备，做到技术先进、经济合理、节能减排、形象美观。
4、坚持社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则，设计应满足有关主管部门和国家法律、法规对规划、用地、抗震、消防、防雷、环保、劳动安全、卫生、绿化、节能等方面的规定，实现可持续性发展的战略要求。
二、项目总平面布局方案
（一）总平面布局要求
本次建设工程项目，必须贯彻安全、适用、经济、美观的原则，应根据福龙园工业集中区规划及生产线工艺使用功能要求确定厂房布局，并要因地制宜，合理利用地形、地貌。
该厂区应精心设计、精心施工，使其满足各功能区既相对独立，又紧密联系的基本要求。
根据工艺及物流并结合该项目区周边环境分析，将厂区分为生产、业务发展与研发、生活三个功能区，其中生产区布置在地块东边、研发综合楼布置在南边、生活区及仓库则布置在西边。
项目区东南边临近主入口，可方便业务洽谈及业务管理；东北面设项目区次入口，方便生产原材料运输以及产品装卸；生活区则与生产区分隔，实现生产与生活分隔。
通过交通整合将三个功能区有机联系起来，使整个总平面布局紧凑、活泼。
同时考虑到场地内土地现状，结合生产工艺的特点，将生产区内厂房并列布置。
总体布局满足工艺、地形、地质、日照、通风、消防、交通运输、节能及环保等要求，体现了安全、适用、经济、美观、先进、发展和灵活的设计理念。
（详见总平面布置图）
（二）竖向布局
本项目区地块作为工业集中区用地，其现状用地存在较大面积土坡，经后期平整后在布局建筑时应合理利用场地竖向布局。
因此，产业园内建筑均为并列布置，提高场地利用率，建筑布置应尽量为南北朝向，利用自然光照及通风。
（三）交通组织
本项目场内道路布置较为规则，道路宽度满足日常客、货车使用要求。
三、建筑方案
（一）建筑艺术风格
项目区厂房单元应灵活规划，并结合地块地形地貌、环保、经济、美观的设计指导原则。
运用现代化建筑设计处理手法，以先进的设计理念，在满足各个建筑物功能使用要求的基础上，力图将建筑设计成具有时代感、以人为本的现代化建筑。
（二）主要建筑设计依据及要求
1、主要建筑设计依据
（1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
（2）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2002年版）；
（3）《建筑给水排水设计规范》（GB50015－2009）；
（4）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
（5）《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）；
（6）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
（7）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
（8）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；
（9）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
（10）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；
（11）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
（12）《住宅设计规范》（GB50096-2011）；
（13）《宿舍建筑设计规范》（JGJ-36-2005）。
2、设计要求
（1）符合规划部门对建筑的要求；
（2）符合消防、通风、采光要求；
（3）满足生产线生产工艺要求；
（4）满足其他相关专业的要求。
（三）建筑设计方案
1、生产区：
新建厂房8栋，在临近主入口及次入口的5栋厂房层数为3层，其余均为1层，总建筑面积33900m²，结构采用钢筋混凝土框架结构。
建筑耐火等级为一级，建筑按6度进行抗震设防。
厂房开间长度均超过50m，应在适当位置设置沉降缝，避免因地基沉降不均可能导致的结构沉降裂缝。
2、业务发展与研发区：
新建研发综合楼1栋，分为主副楼，主楼层数为8层，副楼层数为2层，建筑面积7416m²，结构采用钢筋混凝土框架结构，建筑耐火等级为一级，建筑按6度进行抗震设防。
根据建筑的开间长度，在适当位置设施一定量沉降缝，避免因地基沉降不均可能导致的结构沉降裂缝。
同时，根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）相关规定，研发综合楼设载人电梯1部。
在综合楼西面新建食堂1栋，层数为4层，建筑面积1800m²，结构采用钢筋混凝土框架结构，建筑耐火等级为一级，建筑按6度进行抗震设防。
3、生活区：
新建员工宿舍楼7栋，层数均为8层，总建筑面积27535m²，结构采用钢筋混凝土框架结构，建筑耐火等级为一级，建筑按6度进行抗震设防。
宿舍楼内各用房应根据《宿舍建筑设计规范》（JGJ-36-2005）相关规定进行设计。
在项目区最西面共设仓库4栋，层数均为1层，总建筑面积为1910m²，结构采用钢筋混凝土框架结构。
4、其他建筑
（1）电梯试验塔
在项目区中部设电梯试验塔1座，建筑高度为20m，建筑面积70m²，结构采用钢筋混凝土框架结构。
（2）配电房
在生产区最东面处设配电房1间，层数为1层，建筑面积60m²，结构采用砖混结构。
（3）门卫室
在项目区主入口及次入口处设门卫室2间，层数为1层，总建筑面积40m²，结构采用砖混结构。
（4）公厕
在生产区布置公厕2座，层数为1层，总建筑面积100m²，结构采用砖混结构。
5、篮球场
新建标准化篮球场1个，建筑面积420㎡，规格为28m×15m，地面采用塑胶地面，基础采用水泥混凝土基础。
（三）室内方案
1、屋面和楼板
屋面做II级防水，面层涂聚氨酯防水涂料，SBS卷材防水层一道，基层处理剂一道，20mm厚1：
3水泥砂浆找平层，1:
10水泥膨胀岩找2％坡（最薄处30mm厚）干燥，最后现浇钢筋砼结构层；
2、墙体
承重的围护墙采用240mm厚MU10烧结页岩多孔砖，用M7.5混合砂浆砌筑。
非承重墙采用180mm后混凝土空心小型砌块。
（3）内外墙饰面
内墙为乳白色乳胶漆面；
外墙主要采用外墙涂料；
卫生间内墙为450mm×250mm瓷砖。
（4）门窗
科研综合楼一层外门主要采用玻璃地弹门等，窗为灰色铝合金窗，玻璃为无色透明中空钢化玻璃。
各功能用房室内门主要采用实木门、实心夹板门，员工宿舍大门则采用刷卡门。
（5）地面
科研综合楼门厅采用800mm×800mm抛光砖；建筑内卫生间铺贴300mm×300mm防滑砖：
设备用房地面：
1:
2.5水泥砂浆抹面压光。
（6）顶棚
楼梯顶板及设备用房为白色内墙涂料，其他建筑均为白色乳胶漆。
（7）外墙
外墙应做保温处理，采用20mm厚挤塑聚苯板。
（四）其他配套工程
1、无障碍设计
为体现全社会对残疾人等特殊人群的关怀，应建成无障碍建筑。
无障碍设计按《无障碍设计规范》（GB50763—2012）第5.1.1条的规定。
无障碍设施建设规范要求如下：
（1）在各建筑物主要出入口处设置取代台阶的坡道，其坡度不大于1/12；
（2）公共建筑物一层设有独立的残疾人公厕，公厕内设有带扶手的座式便器，门隔断应做成外开式或推拉式，以保证内部空间便手轮椅进入；
（3）项目所有建筑物走廊的净空宽度在1.3m以上。
本项目科研综合楼出入口处设置有无障碍坡道，同时员工宿舍内应达到以上规定。
2、其他辅助工程
（1）道路硬化
建筑物出入口与厂区分区之间实行人车分流，项目区内设有10m宽消防车道，建筑物出入口前设有阶梯。
方便车辆和人员出入，满足消防需要。
除建筑物、活动场地及绿地外的地面均进行硬化处理。
本项目道路硬化27882㎡，道结构层为：
20cmC20混凝土面层、15cm水泥砂浆碎石层、10cm级配碎石层，总厚度45cm。
（2）生态停车场
生态停车场用地是私人交通工具的停放场所，主要考虑地面停车，规划设置停车位93个，总占地面积为2790㎡。
生态停车场采用10cm厚混凝土嵌草预制块，3cm厚1:
3水泥砂浆，15cm厚C15混凝土，15cm厚碎石垫层，素土夯实。
（3）绿化
项目区的绿化美化，可种植一些抗污染的树种，既能起到隔音防噪、滞尘抗污的效果，又能起到美化环境的作用。
绿化要乔灌草相结合，形成乔灌草高低不同、错落有致、特色鲜明的复合生态景观。
同时，乔灌草的分配应讲究审美原则，与周围建
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