房地产开发的几大基本环节与要点提示.docx
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房地产开发的几大基本环节与要点提示
房地产开发的几大基本环节与要点提示-房地产开发
甲方运作管理基础手册）
项目选择及项目起动的有关工作 ：
（略）
组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。
（甲方运作管理基础手册）
项目选择及项目起动的有关工作：
（略）
组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。
特定项目的市场研究与前期准备：
特定项目的市场价值判断与目标客户选定，项目决策分析；
“投入产出比”分析，成本收益预期与现金流分析，报批“投资估算”；
特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析；确定“投资限额”；
资金筹措方案与项目开发周期策划；专人负责——“投资控制”环节。
组建项目运作专业团队（项目公司成立）：
含“营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。
其它相关前期准备工作。
勘察设计与产品定型深化价值塑造：
专人负责——“设计管理¬¬”环节。
根据规划要求，确定方案设计任务书，建筑规划设计与景观资源规划；
建筑方案设计（规划概念设计，调整、确认方案设计），“投资概算”；
建筑施工图设计（初步设计及施工图设计），“投资预算”；
景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品VI系统设计等相关设计工作。
报批、报建环节（甲方的工作重点）：
专人负责——“报批报审”环节。
必须专人负责，配合整个开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确保各种手续齐全。
如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工许可证、预售许可证等。
各类施工准备手续，临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。
开工后的施工全程管理阶段：
专人负责——“施工管理”环节。
施工“总包单位”的招、投标管理及合同管理；
组建“招投标管理部门”，应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好“招投标”关，是工程建设管理的最关健环节。
对总承包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作；专人负责——“合同管理”环节。
施工监理单位的招标确认工作，合格的监理公司，是项目管理的必要条件，也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。
“总包”选定之后，重点“分包”大项的分包及技术难点管理：
○1基坑工程的单项技术方案论证，专家评定与招投标分包管理：
土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案；迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。
○2桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理；
桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。
房地产开发的几大基本环节与要点提示
○3地下室工程及人防工程专项技术管理与实施：
地下室施工难度高，周期长，各类规范要求高、安全隐患多，要求总包单位有极强的施工能力和相关经验，其中，专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与专业公司。
○4主体结构施工及分包工程专项招标：
专人负责——“主体结构¬¬”环节。
主体结构施工是对“综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单位（主体结构必须由总包单位完成）。
各类分包必须服从“总包管理”及“监理管理”，配合总体进度、质量要求。
招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、提升机使用）等问题。
对于有专项“幕墙”施工的楼宇，主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进行，做好“幕墙”的结构预埋工作。
（专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工，专项招标，深化幕墙施工方案和技术节点方案，幕墙施工方在主体结构开始后，即进入现场同步开工，以确保吻合度与综合质量及工期。
）
○5室内公共部分的装修工程；专人负责——“二次装修¬¬”环节。
售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要会议厅等必经过二次装修，应单独招标，另行深化设计、由甲类装修公司专业施工，以确保品质。
○6主要大宗设备采购（甲方重点工作）：
专人负责——“设备采购”环节。
冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组，电梯选购，冷却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金（塑钢）门窗、专项涂料等，以上设备、设施应由甲方控制价格与质量。
○7园林广场环境景观工程：
应对整体景观设计进行控制，在完整的施工图指导下，应由专业景观公司配合土建总包单位，共同完成总平景观工程。
含各类景观、道路、水景、场地、照明、标识系统等，要分配好各类工作的衔接界面，合理划分合同范围。
○8大厦夜景“泛光亮化”工程（专项招标）：
“泛光照明设计”应在主体施工结束前完成细化，由专业景观灯光工程公司完成。
○9消防工程：
消防工程是一个综合的概念：
含建筑消防、水消防、电消防及暖通工程中的消防要求；由统一的消防工程公司完成“系统对接控制”。
消防工程的验收关系到楼宇的整体起用，必须慎重选择相关施工单位。
○10空调工程：
对于住宅类产品，应合理预留室外机位和相关孔洞置，配置好相关电源与控制系统，把美观与实用统一起来，
对于商业类产品，除主机设备系统外，主要是公共空间的安装，必须要在二次装修方案确认后，才能进行各支管与末端设备的重新设计与安装。
○11电梯专项工程：
应按“住宅类”和“商业公建类”区分，明确功能与综合质量要求，以合理的“性价比”选取择设备，要及早确定，以配合建筑施工图要求。
对电梯单项招标，由甲方选型。
不仅重品牌，更要重视施工安装质量。
○12智能化专项工程：
专人负责——“智能化工程”环节。
应按不同的建筑类型，区分功能需求实质，合理投资配置，以最优化组合完成系统要求，不应过分超前。
主要应对“电话、宽带系统”；“监控、对讲、应急报警”以及“车辆IC卡管理”系统；“闭路电视”等进行“市场化优选设计”。
在初步设计阶段，通过详细任务书的方式预以明确，利于设计单位细化落实专项智能化设计。
须选择专业队伍施工（闭路电视除外）。
“价值工程学”原理为统领的“投资控制”工作（全程控制）：
以“性价比优选法”为核心工作方法，通过多方案比选的方式，确定最适合项目市场价值的产品或组合技术。
在设计阶段，通过详细设计任务书传达给设计单位（70％准确性）；
在施工阶段，根据项目情况和市场销售要求，调控变更（30％准确性）。
在开发过程中，根据市场销售的需要，合理变更设计与施工，以配合销售价值最大化。
售策划与组织实施（销售费用控制）：
1、选择合适的策划代理公司、制定销售方案。
全程跟进项目进展，紧密结合市变化，关注目标客户的需求及竞争对手态势、避免同质化竞争，突出本产品特质与个性化销售策略；
2、产品整体VI系统与宣传设计，实现整合营销；
专业特色包装，有节奏、有系统地进行市场推广和销售组织。
○1产品品牌的“市场认知度”推广、“媒体覆盖”的选择与“投放强度”控制；
○2定向目标客户的选择、培育与忠诚度确认。
③筹划成立“荣勋置业会”，广泛培育市场，为后续开发奠定基础。
3、销售方式的确认与变化策划：
房地产开发的几大基本环节与要点提示
○1散客户的市场培育；
○2“定向招商”的大客户谈判、签约（需进行专项的商业策划研究）；
4、销售合作方的管理模式：
○1自销 ○2包销、代销 ○3二者结合
借代理商的客源及品牌渠道，大牌的销售公司本身就是产品的有力广告。
八、物业管理与物业经营.（略）
1、物业管理：
针对不同类型的客户，选择合适的物业管理公司，通过提供优质的物业管理服务，提升物业品质、吸引更多的市场客户。
2、物业经营：
物业“整体市场品牌”价值的推广与增值，提高物业在市场上的定位、提高租售水平，让物业长久实现整体增值。
房地产项目开发完全手册-开发
目 录
一、征地
1、地理位置…2、地质地貌状况…3、土地面积及红线…4、四邻状况…5、交通状况…
6、土地权属状况…7、土地性质…8、地表建筑、构筑状况…9、城市配套…10、周边环境…11、时事政策…12、土地价格…13、征地手续…14、土地SWOT分析…15、可行性论证…16、开发能力评判…17、实施征地………………………………………
目 录
一、征地
1、地理位置…2、地质地貌状况…3、土地面积及红线…4、四邻状况…5、交通状况…
6、土地权属状况…7、土地性质…8、地表建筑、构筑状况…9、城市配套…10、周边环境…11、时事政策…12、土地价格…13、征地手续…14、土地SWOT分析…15、可行性论证…16、开发能力评判…17、实施征地……
二、项目前期
1、立项管理…2、文物审批及处理…3、地质勘察…4、全程营销（前期策划）…5、方案审批…6、施工图设计…7、人防审批…8、抗震审批…9、消防审批…10、绿化审批…11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）…12、建筑商与监理方选择…13、材料商选择…14、其他合作商选择…15、节能评定…16、融资及房贷等级资信…
三、规划管理
1、征地前规划管理…2、建审规划管理…3、施工规划管理…4、期间变更规划管理…5、测绘管理…
四、报建管理
1、报建申请…2、施工图审核…3、工程类别…4、招投标管理…5、抗震（前期已办）…6、质量监督委托…7、监理备案…8、安全监督审批…9、墙改审批…10、建设工程社会保险审批…11、职工意外伤害保险…12、水泥用散审批…13、砂石审批…14、城市基础设施配套审批…15、施工许可审批…
五、预售及申报房贷
1、预售审批…2、银行申报房贷审批…3、公基金贷款申报审批…4、信用担保合作…
六、施工管理
1、土建工程…2、水电暖通安装工程…3、物业配置配套及装饰装修标准…4、单位房屋预售面积的提供…5、施工合同管理…6、材料合同管理…7、监理公司管理…8、图纸管理…9、阶段验收管理…
七、竣工管理
1、建筑工程竣工规划验收…2、建筑工程竣工消防验收…3、建筑工程竣工人防验收…4、建筑工程竣工绿化验收…5、建筑工程竣工质量验收…6、验收资料管理…7、竣工房产测绘…
八、财务管理
1、征地…2、项目前期…3、规划管理…4、报建管理…5、预售及申报房贷…6、施工管理…7、竣工验收管理…8、财务管理…⑴筹资管理…⑵成本与费用管理…⑶销售收入管理…⑷分配管理…
九、全程营销（后期营销推进管理）
1、销售周期划分及控制…2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施…3、各销售阶段广告创意设计及发布实施…4、销售培训管理…5、客户积累与管理…6、销售组织与日常管理…7、项目二次策划营销…
十、销售合同管理
1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容…2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间…3、合同及认购书的签订…4、销售合同与财务的衔接…5、销售合同与阶段性促销的衔接…6、销售合同的履约监控…7、销售合同的存档备案管理…
十一、产权产籍管理
1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）…
2、分户房产证办理…3、辖区派出所及办事处户籍登记备案…
十二、物业管理
1、物业管理公司的选择…2、物业管理公司与经营管理的兼容性…3、物业管理公司介入项目时机…4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准…5、对销售人员进行物业管理培训…6、对准业主进行物业管理公关服务…7、项目开发期间合理建议…8、物业管理服务可参照的所有法律法规…9、制定本物业管理规章制度与行为准责…10、提供项目销售过程所需物业管理资料…11、物业交接工作…12、物业维修工作…
十三、物资与材料采购
1、主材采购…2、辅材与安装工程…
十四、相关法律事务
1、建立完善的合同管理体系…2、建立律师项目跟踪制…3、对即时性公告、通知、催办单的管理…4、零法律纠纷计划…
一、征地
1、地理位置：
⑴明确路段建筑社区备案编号，以确定项目具体地点。
⑵辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。
⑶确定知名参照物。
⑷确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。
2、地质地貌状况：
⑴防止地质问题，提高施工开挖等成本。
⑵防止地下管网对施工的影响。
⑶地下人防等设施。
⑷文物问题。
⑸地下水位高度，确定基础方案等。
3、土地面积及红线：
⑴相关规划规范。
⑵地块规划要点。
4、四邻状况：
⑴四邻描述。
⑵四邻现有设施使用状况。
⑶四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。
⑷四邻经济发达程度与环境可利用性。
5、交通状况：
⑴直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。
⑵城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等）。
⑶1公里范围内的主次城市道路情况，红绿灯设置情况。
⑷近期城市规划待实施的规划道路。
⑸区内道路规划分析。
⑹区内与区外交通连接分析。
⑺确定出行与“回家”的交通便利程度。
6、土地权属状况：
⑴土地权属明晰程度。
⑵是否存在债权债务纠纷。
⑶是否存在质押或抵押情况。
7、土地性质：
⑴城市土地连片规划情况。
⑵本地块用地性质的弹性。
⑶连片规划改造政策分析。
⑷原土地方获取土地方式与征地形式分析。
8、地表建筑、构筑状况：
⑴可再利用或短期利用分析。
（施工用房、材料库、短期租赁）⑵拆迁方案及可享受政策。
（旧城连片改造、都市村庄等）⑶安置方案及可享受政策。
（旧城连片改造、都市村庄等）
⑷建筑原材料的再生利用情况。
⑸达到三~七通一平的条件与成本分析。
9、城市配套：
⑴城市大配套。
（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等）⑵商业状况。
（购物、租赁状况）⑶文化教育。
⑷医疗卫生。
⑸自然绿化景观及休闲场地。
⑹金融服务。
⑺娱乐、餐饮、住宿、办公。
⑻行政机关。
（派出所、办事处、行政办公等）⑼生活服务。
（干洗店、邮政局、美容美发等）⑽历史文化、人文区位因素。
10、周边环境：
⑴人口密度与划类。
⑵区域城市定位。
⑶空气指数与城市排污能力。
⑷绿化情况。
⑸人流分析。
（流动、流驻、留住）
11、时事政策：
⑴金融政策。
⑵城市GDP指数变动。
⑶房地产开发政策。
12、土地价格：
⑴城市类别基准价格。
⑵可参照性周边地价。
⑶回迁补偿分析。
⑷相关土地税收。
13、征地手续：
⑴已成型的获取方式。
（拍卖、挂牌、转让、招投标）⑵未成型的可选择方式分析。
⑶相关手续费用。
⑷相关办理程序。
⑸征地周期性。
14、土地SWOT分析：
⑴项目地块的优势⑵项目地块的劣势⑶项目地块的机会点⑷项目地块的威胁及困难点。
15、可行性论证：
⑴虚拟投资分析。
⑵虚拟收益分析。
⑶相关营销策划机构介入。
16、开发能力评估：
⑴技术实力评估。
⑵资金实力评估。
（财务分析）⑶经营能力评估。
（行政资源的可利用性）⑷管理能力评估。
⑸资源能力评估。
（联合开发、投资合作、建筑主材合作）⑹开发能力结论。
17、实施征地
二、项目前期
1、立项管理：
⑴立项手续的办理。
（直接办理、立项变更）⑵投资规模的确定。
（对后期各类报批的影响以及费用核算标准）
⑶政策的可利用管理。
（旧城改造、重点工程、都市村庄改造等）
① 政策的收集；
② 手续的办理（如申请旧城改造与重点工程）；
此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已有政策体现。
⑷《开工报告》办理。
（重点工程、具备招投标、质量监督条件）
2、文物审批及处理：
⑴征地前对其文物遗址等因素进行调研。
⑵彻底办理不留隐患。
（存在刑事责任）⑶该手续直接影响到项目推进，应首要办理。
3、地质勘察：
⑴对地质要有较深入的研究，防止动工后的阻碍与增加成本。
⑵对地埋管网要有深入了解，减少施工与改造障碍。
⑶对原人防设施的处理。
（依照《人防法》及有关设计规范）
4、全程管理（前期策划）：
⑴项目定位。
①项目市场定位；
A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）B、一手市场调研C、项目要素调研（如配置等）D、综合评判
②区域定位；③ 主力客户群定位；④ 功能定位；⑤建筑风格定位；
⑥商业部分定位；
A、主题定位B、经营管理定位C、业种D、业态
⑵项目价值分析。
① 项目经济价值；② 项目品牌价值；③ 项目社会价值；④ 项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重；
⑤ 项目可提升价值分析；
A、建筑风格和立面的设计、材质B、独特的户型与结构C、环境D、配套E、物业管理F、形象包装与组合营销策划G、品牌
⑥价值实现的大环境因素；
A、经济金融因素B、政策因素C、城市规划前景因素D、人文理念的发展因素
⑶项目定价模拟。
① 项目目标收益与最大收益，项目综合成本预估；② 均价的确定（类比价值，有效需求成本加价）；
③ 项目中具体单位的定价模拟（分层、分套）；
A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）B、确定系数C、确定幅度
④价格策略报告；
⑷项目投资可行性分析。
① 可变成本变动时对利润的影响；
② 销售价格变动时对利润的影响；
⑸投资风险分析。
①项目风险性评价；
A、价值提升及其实现的风险性
B、规划、设计是否是以提升项目同周边项目的类比价值
C、项目全程营销策划的成功性
②资金运作风险性；
A、减少资金占用比例，加速周转，降低财务成本
B、开发节奏把握，以尽量少的资金占用启动项目
C、销售推进把握，最短时间回笼资金
③经济政策风险；
A、对近几年国际国内宏观经济形势分析
B、国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设
C、金融时政前瞻性与可借鉴性分析
⑹开发节奏建议；
①影响开发节奏的基本因素；
A、政策法规B、金融政策C、地块状况因素D、发展商整体开发水平E、资金投放量与回收要求F、营销因素与价格策略G、市场供求因素H、入市时间
②项目开发节奏及结果预测；
A、项目开发整体推进计划B、项目销售整体推进计划C、预测结论D、项目结束后的总结
⑺项目规划设计。
以项目的市场定位为基础，以满足目标市场（包括组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格与色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型与补充户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
①总平面规划；
A、可实施性（规划法规）B、周边条件的允许性C、可增容性（未来填充余地）
②建筑空间布局；
A、建筑立面与色彩计划，三维实景效果
B、功能分区示意效果及说明（商业、转换层、标准层、大堂、核心筒、消防通道、停车场、会所等）
③道路系统布局；
A、区内（人车分流、出入口）B、区外连接（出入口）
C、项目地块所在区域未来发展状况及兼容扩容性
D、停车场引道与行车线路（停车场与主体建筑之间的通行及安防）
④绿化系统布局；
A、园艺绿化，景观设计
B、浇灌系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）
C、投资预算与管理成本分析
⑤公建与配套系统；
A、同市政大配套的兼容与降低实施成本（就近、使用安全性）
B、公建设计及提示
C、前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性
D、按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房
E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等
F、垃圾箱与清污设施G、邮件箱与供奶箱等
⑥项目施工程序；
A、先造景后建房，随建房统一实施交付B、确保施工与销售看房同步及安全性
C、施工安全防护与形象包装D、施工程序确保先期物业交付后的抗干扰与独立性
⑦建筑风格定位；
A、项目总体建筑风格的构思B、建筑色彩计划C、建筑外立面装饰及材料D、根据户型及布局对外立面的提示E、对顶部、群楼、平台、出入口等设计提示
⑧主力户型选择；
A、项目所在区域同类楼盘户型比较B、项目业态分析及项目户型配置比例C、主力户型设计提示D、商业户型布局设计提示E、写字楼平面设计提示F、得房率分析
⑨空间布局装饰概念设计；
A、室内空间布局提示（装饰方案）B、公共空间主题选择（装饰效果）C、庭院景观及商业广场、步行街实景提示D、环境规划及艺术风格构想E、地块已有自然环境利用F、项目人文环境的营造
⑩营销示范单位装修设计（样板房）；
A、完全情景化，大户型不易复杂，小户型增加装饰及功能展示
B、根据项目规模及可再生性确定样板间装饰投资
C、集中对个性功能优势体现，合理回避或遮盖设计与结构中的不足
D、背景音乐、灯光、道具、人气、生活化（住宅类）均起到提升感观认知，加之销售导购以及房间保洁员的说明与服务，提升理性认知程度
E、各房间及功能间概念设计
F、提供多种情调风格的装修提示，满足不同需求口味
G、合理回避装饰装修标准
⑾附属设计；
A、灯光系统（立面、绿化园林、售楼处、公建、大堂、内廊、楼梯、道路照明、广告牌、形象墙）
B、背景音乐指导（广场音乐、样板房背景音乐、售楼中心背景音乐）
C、营造与引导未来生活方式（VIP会员、会所服务、商业配套等）
⑿项目质量工期策划营销；
A、树立发展商严格遵守质量工期理念，提高项目的信誉度、美誉度
B、进而上升到企业品牌战略，提高企业知名度与成熟度
C、及时对已购房产加以进度通告
D、任何原因引起的施工间断，在工期无法弥补的情况下，及时书面告知准业主
⒀形象策划；
A、项目名称（总名称与细分名称）B、标志C、标准色D、标准字E、工地环境视觉包装F、售楼中心包装设计G、展板、沙盘等道具设计H、售楼中心家具I、促销礼品J、导视牌K、销售人员包装L、印有标识的办公用品（口杯、笔、稿纸、信封等）
⑻营销推广策划。
营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广进行整体、系统策划的超前决策，是专业化运作的流程。
① 区域市场动态分析（项目基本要素、定位、供求状况、竞争因素等）；
② 项目卖点的荟萃及物业优劣势分析与对策；③ 目标客户群定位分析；
④ 价格定位及策略；
A、结合项目本质与市场定位确定价格定位B、价格策略（价格总趋势）C、价格战术（优惠幅度及阶段促销）
⑤入市时机规划；
A、根据报批报建推进B、结合项目施工进度C、结合房地产销售周期规律D、结合重要节假日及地方性城市活动
⑥广告策略；
A、广告总体策略与阶段性划分B、广告形式的配比（直接、间接等）C、广告主题D、广告创意表现E、广告效果监控、评估、修正（指标→销售额、利润、市场与占有率、品牌形象等）F、入市前印刷品与广告品设计制作
如：
购房须知、价格表、销控表、楼书、海报折页、认购书、合同书、交房标准即配置清单、物业管理内容、名片、相关表格等。
H、广告支出监控I、媒体组合J、公关活动与相关仪式策划
K、软性宣传
⑦人员配备与管理；
A、参与销售过程所需哪些人员B、销售与综合培训C、管理与佣金制度D、制订销售手册
如：
批文证照、营业执照、楼宇说明书（项目统一说词、户型图、会所及公建内容、交楼标准、建筑材料）、价目表、利率表、购房办理程序、购房付费一览表、产权证办理程序及费用、入住流程、入住收费明细表、物业管理收费标准等。
E、合同文本
如：
预定书（内部认购书）、合同文本、抵押合同、公积金借款合同、商业借款合同、保险合同、公证书等。
⑧客户管理系统；
A、电话接听登记表B、新老客户档案表C、销售日、周、月报表D、已成交客户档案表（台帐）E、应收帐款控制表F、保留楼盘控制表
⑨销售组织与日常管理；
A、组织与激励B、工作流程
5、方案审批：
⑴项目总规划方案审批。
⑵建筑
升级会员 