沙市区城乡建设用地增减挂钩挂钩拆旧还建项目实施方案.docx
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沙市区城乡建设用地增减挂钩挂钩拆旧还建项目实施方案
前言
城乡建设用地增减挂钩试点项目是指依据土地利用整体计划、土地整治计划和挂钩专项计划，对零星分散、低效利用的农村建设用地实施拆除复垦（即拆旧区），对农村居民点从头布局、集中还建（即还建区），将节约出来的建设用地指标调剂到城镇利用（即建新区）的一项综合土地整治活动。
为深切贯彻党的十七届三中全会精神，全面落实科学发展观，引导城乡用地结构调整和布局优化，统筹城乡协调发展，进一步保护耕地，踊跃整理复垦农村建设用地，妥帖处置城镇化与耕地保护和经济发展的关系，减缓用地供需矛盾，按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发〔2008〕138号）和《关于印发<湖北省会镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点管理办法>的通知》（鄂土资发〔2006〕54号）等文件的精神，结合沙市区实际，编制了《2011年度荆州市沙市区城乡建设用地增减挂钩项目区拆旧还建实施方案》。
第一章总则
指导思想
以科学发展观为指导，从增进土地资源的集约高效和可持续利用角度动身，依照“科学计划、先易后难、分步实施”的整体要求，统筹安排城乡发展用地，引导农村建设用地慢慢退出，创新耕地保护和节约集约用地新机制，合理肯定并实施拆旧还建方案，提高建设用地利用效率，增进经济社会科学发展、创新发展、和谐发展。
计划大体原则
（1）计划统筹，以土地利用整体计划和土地整治计划为指导，推动城乡用地结构调整和布局优化；
（2）节约集约利用，确保建设用地总量不增加，利用效率有较大提高；耕地面积不减少、质量有提高；
（3）因地制宜，统筹安排，零拆整建，先易后难，突出重点，分步实施；
（4）切实保障农人合法权益，改善农村生产生活条件，增进农业现代化和城乡统筹发展。
目的任务
1计划目的
（1）立足资源管理，落实最严格的土地管理制度，节约集约用地，实现耕地保护目标；
（2）立足科学发展，尽力拓展城镇用地空间，为经济社会又好又快发展提供有力保障；
（3）立足改善民生，提高农人收入，改善农村生活生产条件和人居环境；
2计划任务
（1）调查分析项目区的基础条件、实施潜力和可行性；
（2）编制项目区计划方案及挂钩指标利用和归还方案；
（3）制定安排项目区资金筹措、安置补偿和权属调整方案；
（4）评价计划方案效益并拟定计划实施管理办法。
计划依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
（3）《湖北省土地管理实施办法》；
（4）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；.
（5）《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）；
（6）《土地开发整理项目计划设计规范》（TD/T1012—2000）；
（7）《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发〔2008〕138号）；
（8）《关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》（国土资发〔2007〕169号）；
（9）《关于增强土地管理增进小城镇健康发展的通知》（国土资发〔2000〕337号）；
（10）《湖北省土地复垦实施办法》；
（11）《中共湖北省委湖北省人民政府关于增强农村土地整治工作的意见》（鄂发〔2011〕7号）；
（12）《关于印发<湖北省会镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点管理办法>的通知》（鄂土资发〔2006〕54号）；
（13）《省国土资源厅关于印发土地整治相关管理办法的通知》（鄂土资发〔2011〕33号）；
（14）《省国土资源厅关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》（鄂土资发〔2011〕71号）；
（15）沙市区国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；
（16）观音垱镇国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；
（17）土地利用整体计划、城乡整体计划、产业发展计划等相关计划。
期限与范围
项目区计划期限为3年，即实施计划批复至完工验收的期限为3年。
计划范围涉及观音垱镇杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村，拆旧面积公顷，还建面积公顷（其中存量建设用地公顷，新增村落用地公顷）。
第二章项目区概况
项目区概述
观音垱镇地处富裕广袤的江汉平原，四湖腹地，东临潜江市，西接锣场镇，北滨长湖，南抵岑河镇，是荆州市的东大门。
全镇土地总面积17155公顷，占全区土地总面积的%。
全镇地处平原湖区，地形低洼平坦，地势自西向东南略为倾斜，海拔在20—50米之间。
地质构造单一，矿床赋有条件好，矿产资源丰硕，含有丰硕的硼、碘等稀有元素；全镇属亚热带湿润季风气候区，四季分明，热量丰硕，春夏雨量充沛。
年平均气温为℃,最高温度41°，最低温度—7°，年无霜期长达250天，年降雨量为1000-1200毫米，平均相对湿度为80%。
全镇处江河湖网当中，境内河流密布。
目前全镇工业已初步形成了家具、医药、塑料制品三大支柱产业，工业园区企业规模不断扩大；农业产业化步伐加速，利用沿湖、倚路、临渠的区位优势和丰硕便利的水资源优势，重点巩固发展特色农产品生产；第三产业发展较快，以天星观古墓群为依托的旅游业和现代服务业蓬勃发展。
本项目区涉及观音垱镇杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村，涉及拆迁户数292户，需要还建231户。
项目区组成
本方案项目区由拆旧区和还建区一路组成，形成拆旧还建项目区（以下简称项目区）。
1拆旧区
拆旧区散布较为分散，符合土地利用整体计划的土地用途管制和建设用地空间管制的要求，现状用途为农村居民地，土地权属性质为集体所有，均有合法的土地权属证书或用地批准手续，土地整理复垦潜力较大。
拆旧区面积公顷，由70个拆旧地块组成。
拆旧区中村落周围大部份为耕地，土地整理复垦后均可调整为耕地和其他农用地，可以形成连片适耕土地，有利于耕地集中保护和农业规模化经营。
表2-1拆旧区大体情况表
单位：
户、公顷
编号
村组
拆迁户数
面积
拆旧地块1
杨林村一组
4
拆旧地块2
杨林村一组
1
拆旧地块3
杨林村一组
1
拆旧地块4
杨林村一组
6
拆旧地块5
杨林村一组
4
拆旧地块6（6-1、6-2）
杨林村一组
6
拆旧地块7（7-1、7-2）
杨林村一组
9
拆旧地块8（8-1、8-2）
杨林村一组
1
拆旧地块9
杨林村二组
1
拆旧地块10
杨林村二组
1
拆旧地块11
杨林村二组
4
拆旧地块12
杨林村二组
1
拆旧地块13
杨林村二组
11
拆旧地块14
杨林村七组
2
拆旧地块15
杨林村七组
7
拆旧地块16
杨林村七组
2
拆旧地块17
杨林村七组
1
拆旧地块18
杨林村三组
1
拆旧地块19
杨林村三组
3
拆旧地块20
杨林村三组
6
拆旧地块21
杨林村三组
10
续上表
编号
村组
拆迁户数
面积
拆旧地块22
杨林村三组
3
拆旧地块23
杨林村六组
23
拆旧地块24
杨林村六组
3
拆旧地块25
杨林村六组
1
拆旧地块26
杨林村六组
1
拆旧地块27
杨林村六组
2
拆旧地块28
杨林村五组
2
拆旧地块29
杨林村四组
11
拆旧地块30
杨林村四组
2
拆旧地块31
杨林村四组
3
拆旧地块32
杨林村八组
2
拆旧地块33
杨林村八组
15
拆旧地块34
杨林村八组
1
拆旧地块35
杨林村八组
4
拆旧地块36
杨林村五组
1
拆旧地块37
杨林村五组
2
拆旧地块38
杨林村五组
3
拆旧地块39
杨林村五组
24
拆旧地块40
金鸡村一组
4
拆旧地块41
金鸡村六组
4
拆旧地块42
金鸡村三组
13
拆旧地块43
金鸡村三组
2
拆旧地块44
张场村四组
1
拆旧地块45
张场村一组
4
拆旧地块46
张场村一组
2
拆旧地块47
张场村一组
2
拆旧地块48（48-1、48-2）
张场村一组
3
拆旧地块49
天星观村学校
1
拆旧地块50
天星观村
3
拆旧地块51
天星观村
3
拆旧地块52
天星观村
2
拆旧地块53
金鸡村六组
5
拆旧地块54
金鸡村五组
1
拆旧地块55
张场村四组
1
拆旧地块56
张场村四组
2
拆旧地块57
张场村四组
1
拆旧地块58
张场村四组
2
拆旧地块59
张场村四组
1
拆旧地块60
张场村三组
1
拆旧地块61
张场村三组
14
拆旧地块62
何桥村一组
2
续上表
编号
村组
拆迁户数
面积
拆旧地块63
何桥村一组
4
拆旧地块64
何桥村一组
1
拆旧地块65
何桥村一组
12
拆旧地块66
何桥村一组
1
拆旧地块67
何桥村一组
4
拆旧地块68
何桥村一组
6
拆旧地块69
何桥村一组
1
拆旧地块70
张场村四组
4
合计
292
2还建区
本次共安排还建面积公顷，安置231户，其中杨林村安排还建用地公顷、天星观村安排还建用地公顷、金鸡村安排还建用地公顷、何桥村安排还建用地公顷、张场村安排还建用地公顷。
项目区土地利用现状
1土地利用规模与结构
项目区内土地面积为公顷，其中耕地公顷，占%；村落公顷，占%；坑塘水面公顷，占%。
表2-3项目区土地利用现状表
单位：
公顷，%
土地分类
拆旧区
还建区
面积合计
所占比重
耕地
0
%
城镇村及工矿用地
村庄
%
水域及水利设施用地
坑塘水面
0
%
合计
%
备注：
土地分类采用土地利用现状分类标准（GB/T21010-2007）中的分类体系。
2土地权属状况
拆旧区中，所有拆旧地块均属于所在村集体所有，项目区内土地界限清楚，面积准确，权属无争议。
第三章项目区分析
合法性分析
（1）符合土地管理法律、法规要求
项目区的实施在保证各类土地面积平衡的基础上，能增加有效耕地面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，增进城乡建设用地合理布局，保障科学发展所需的建设用地，符合土地管理法和大体农田保护条例等法律、法规的要求。
（2）符合城乡建设用地增减挂钩政策
项目区已经具有以下条件：
一是建设用地供需矛盾突出，农村建设用地整理复垦潜力较大，具有挂钩的可行性；二是本地政府重视，群众踊跃性较高；三是经济发展较快，具有较强的经济实力，能确保拆旧整理复垦所需资金；四是土地管理严格规范，各项基础业务扎实，具有较强制度创新和探索能力。
项目区避让了大体农田，符合国家和省的城乡建设用地增减挂钩政策规定。
（3）符合土地利用整体计划
项目区内不涉及大体农田，拆旧区地块均在土地整治计划范围内，符合新一轮乡镇土地利用整体计划空间管制要求，可有效增进城乡建设合理布局，慢慢形成高效、集约的土地利用模式，从而提高土地利用效率，保护生态环境，增进国民经济可持续发展和人民生活水平不断提高。
新增耕地潜力分析
1.整理复垦适宜性
拆旧区拆旧地块地势平坦，水文、土壤、气候条件适宜于种植业发展，拆旧地块周围具有土地整理复垦必备的水源、主要沟渠、农村道路、电力设施等农田骨干基础设施，还建地块表层土壤可用于拆旧地块耕耘层客土再造，有利于土地整理复垦中土地平整、农田水利、田间道路及其他工程的实施，能够实现拆旧区内水土资源的平衡。
2.新增耕地潜力
农村建设用地整理复垦是新增耕地的重要途径之一。
项目区农村建设用地整理复垦立足于挖掘存量建设用地潜力，通过对村落的改造、归并和再利用，使农村建设用地慢慢向城镇集中、集聚，从而增加耕地有效面积，知足经济社会持续发展进程中实现耕地保护目标的要求。
经调查，项目区内拆旧地块可整理复垦为耕地的农村居民点主要散布在观音垱镇杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村等5个行政村，面积为公顷，可实现新增耕地公顷。
表3-1拆旧区新增耕地潜力表
单位：
公顷、%
编号
村组
复垦面积
新增耕地
新增耕地率
拆旧地块1
杨林村一组
%
拆旧地块2
杨林村一组
%
拆旧地块3
杨林村一组
%
拆旧地块4
杨林村一组
%
拆旧地块5
杨林村一组
%
拆旧地块6（6-1、6-2）
杨林村一组
%
拆旧地块7（7-1、7-2）
杨林村一组
%
拆旧地块8（8-1、8-2）
杨林村一组
%
拆旧地块9
杨林村二组
%
拆旧地块10
杨林村二组
%
拆旧地块11
杨林村二组
%
拆旧地块12
杨林村二组
%
拆旧地块13
杨林村二组
%
拆旧地块14
杨林村七组
%
拆旧地块15
杨林村七组
%
拆旧地块16
杨林村七组
%
拆旧地块17
杨林村七组
%
拆旧地块18
杨林村三组
%
拆旧地块19
杨林村三组
%
拆旧地块20
杨林村三组
%
拆旧地块21
杨林村三组
%
拆旧地块22
杨林村三组
%
拆旧地块23
杨林村六组
%
拆旧地块24
杨林村六组
%
拆旧地块25
杨林村六组
%
拆旧地块26
杨林村六组
%
拆旧地块27
杨林村六组
%
拆旧地块28
杨林村五组
%
拆旧地块29
杨林村四组
%
拆旧地块30
杨林村四组
%
拆旧地块31
杨林村四组
%
拆旧地块32
杨林村八组
%
拆旧地块33
杨林村八组
%
拆旧地块34
杨林村八组
%
拆旧地块35
杨林村八组
%
拆旧地块36
杨林村五组
%
拆旧地块37
杨林村五组
%
拆旧地块38
杨林村五组
%
拆旧地块39
杨林村五组
%
拆旧地块40
金鸡村一组
%
续上表
编号
村组
复垦面积
新增耕地
新增耕地率
拆旧地块41
金鸡村六组
%
拆旧地块42
金鸡村三组
%
拆旧地块43
金鸡村三组
%
拆旧地块44
张场村四组
%
拆旧地块45
张场村一组
%
拆旧地块46
张场村一组
%
拆旧地块47
张场村一组
%
拆旧地块48
（48-1、48-2）
张场村一组
%
拆旧地块49
天星观村学校
%
拆旧地块50
天星观村
%
拆旧地块51
天星观村
%
拆旧地块52
天星观村
%
拆旧地块53
金鸡村六组
%
拆旧地块54
金鸡村五组
%
拆旧地块55
张场村四组
%
拆旧地块56
张场村四组
%
拆旧地块57
张场村四组
%
拆旧地块58
张场村四组
%
拆旧地块59
张场村四组
%
拆旧地块60
张场村三组
%
拆旧地块61
张场村三组
%
拆旧地块62
何桥村一组
%
拆旧地块63
何桥村一组
%
拆旧地块64
何桥村一组
%
拆旧地块65
何桥村一组
%
拆旧地块66
何桥村一组
%
拆旧地块67
何桥村一组
%
拆旧地块68
何桥村一组
%
拆旧地块69
何桥村一组
%
拆旧地块70
张场村四组
%
合计
%
建设用地需求分析
沙市区作为荆州市主城区，随着经济的快速发展，有限的计划指标已远远不能知足经济社会发展的需求，2011年，市级下达给沙市的年度计划指标，短短半年时间已全数用完，其城镇建设用地需求与新增城镇建设用地供给之间的矛盾年内预期将比较突出。
公众参与分析
在选取肯定增减挂钩项目区阶段，深切开展了项目区调查并召开座谈会，取得乡镇政府、村基层组织的拥护和支持，本地群众以为项目的实施对改善农业生产条件、提高粮食产量，增加农人收入，改善生产、生活环境起到踊跃的作用，并表示将踊跃参与、配合项目顺利实施，并就耕地整理复垦的条件和与周边农业基础设施的衔接提出了意见。
在普遍征求拆旧区群众的基础上，增减挂钩项目区的建设也踊跃提倡部门参与原则，成立由区政府牵头，国土、建设、发改、财政、农业、林业、水利等部门参与的领导小组，并整合各类专项整治资金，给挂钩试点村予以最大的支持和指导。
组织保障分析
整个项目依照“政府组织、部门联动”的原则组织实施，项目区在组织呈报进程中，区委、区政府十分重视，专门组建了项目区实施领导机构，成立了区直部门联动机制，明确了国土、建设、发改、财政、农业、林业、水利等部门的分工责任。
同时，项目区内的观音垱镇也相应的成立了工作机构，配备专门人员，负责项目区的具体实施，为项目区的顺利实施提供了组织保障。
第四章项目区计划方案
整体计划方案
1整体规模
拆旧区面积公顷，均为村落。
拆旧区通过整理复垦可新增耕地公顷，新增耕地均为旱地，可新增其他农用地面积公顷。
拟储蓄城乡建设用地增减挂钩周转指标公顷，归还城乡建设用地增减挂钩周转指标公顷。
还建区面积公顷（其中存量建设用地公顷，新增村落用地公顷），还建区占用耕地公顷。
表4-1项目区土地利用结构调整表
单位：
公顷，%
土地分类
调整前面积
调整后面积
净增减
整理后
地类结构
耕地
%
城镇村及工矿用地
村庄
%
交通运输用地
农村道路
0
%
水域及水利设施用地
坑塘水面
0
%
沟渠
0
%
合计
0
%
2整体布局
拆旧区主要散布在杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村，拆旧地块均在土地整治计划范围内，符合新一轮乡镇土地利用整体计划空间管制要求；还建区也主要在杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村，建新区集中在中心城区计划建设范围内，建新区布局按照挂钩实施计划方案具体安排。
拆旧计划方案
1拆迁方案
拆旧区周围大部份为耕地，土地整理复垦后可调整为耕地和其他农用地，形成连片适耕土地，有利于耕地保护和农业规模化经营。
计划拆迁面积为公顷，涉及拆迁户292户。
表4-2拆旧地块明细表
单位：
户、公顷
编号
村组
所在图幅
图斑号
拆迁户数
面积
拆旧地块1
杨林村一组
H49G039070
16
4
拆旧地块2
杨林村一组
H49G039070
26
1
拆旧地块3
杨林村一组
H49G039070
34
1
拆旧地块4
杨林村一组
H49G039070
43
6
拆旧地块5
杨林村一组
H49G039070
64
4
拆旧地块6（6-1、6-2）
杨林村一组
H49G039070
H49G039071
54
6
拆旧地块7（7-1、7-2）
杨林村一组
H49G039070
H49G039071
6
9
拆旧地块8（8-1、8-2）
杨林村一组
H49G038071
H49G039071
3
1
拆旧地块9
杨林村二组
H49G039071
75
1
拆旧地块10
杨林村二组
H49G039071
83
1
拆旧地块11
杨林村二组
H49G039071
94
4
拆旧地块12
杨林村二组
H49G039071
97
1
拆旧地块13
杨林村二组
H49G039071
108
11
拆旧地块14
杨林村七组
H49G039071
76
2
拆旧地块15
杨林村七组
H49G039071
84
7
拆旧地块16
杨林村七组
H49G039071
131
2
拆旧地块17
杨林村七组
H49G039071
140
1
拆旧地块18
杨林村三组
H49G039071
184
1
续上表
编号
村组
所在图幅
图斑号
拆迁户数
面积
拆旧地块19
杨林村三组
H49G039071
200
3
拆旧地块20
杨林村三组
H49G039071
201
6
拆旧地块21
杨林村三组
H49G039071
228
10
拆旧地块22
杨林村三组
H49G039071
250
3
拆旧地块23
杨林村六组
H49G039071
155、202
23
拆旧地块24
杨林村六组
H49G039071
262
3
拆旧地块25
杨林村六组
H49G039071
273
1
拆旧地块26
杨林村六组
H49G039071
281
1
拆旧地块27
杨林村六组
H49G039071
276
2
拆旧地块28
杨林村五组
H49G039071
296
2
拆旧地块29
杨林村四组
H49G039071
310
11
拆旧地块30
杨林村四组
H49G039071
322
2
拆旧地块31
杨林村四组
H49G039071
327
3
拆旧地块32
杨林村八组
H49G039071
348
2
拆旧地块33
杨林村八组
H49G039071
353
15
拆旧地块34
杨林村八组
H49G039071
372
1
拆旧地块35
杨林村八组
H49G039071
378
4
拆旧地块36
杨林村五组
H49G039071
313
1
拆旧地块37
杨林村五组
H49G039071
321
2
拆旧地块38
杨林村五组
H49G039071
334
3
拆旧地块39
杨林村五组
H49G039071
361
24
拆旧地块40
金鸡村一组
H49G039071
28
4
拆旧地块41
金鸡村六组
H49G039071
89
4
拆旧地块42
金鸡村三组
H49G039071
105
13
拆旧地块43
金鸡村三组
H49G03907
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