公寓楼房地产开发项目可行性方案.docx
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公寓楼房地产开发项目可行性方案
项目名称：
XX公寓楼房地产开发项目
申请报告
建设单位：
XX市XX实业发展有限公司
编写单位：
编写日期：
二○○七年十二月
第一章项目概况及申报单位概况
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XX市XX实业发展有限公司XX公寓楼房地产开发项目。
1.1.2项目建设单位
XX市XX实业发展有限公司。
1.1.3项目建设地点
XX区碧水居D区1号商业街5-12户。
1.1.4项目建设背景
XX市XX实业发展有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，于2007年04月17日办理有两份《建设用地规划许可证》，；2007年05月12日取得两份《国有土地使用证》，
项目用地坐落在XX区碧水居D区1号商业街5-12户。
临沿江西路及水宝路，本地块属于XX市城市发展规划区域。
所处区位交通便利，附近有沿江西路及宝源桥。
现有商业繁华程度一般，区域周围大部份正在建设施工,周边有威利斯花园、碧水居、滨江金利大酒店、假日酒店及市经委工业园等。
公共配套设施正在完善。
据目前发展趋势可预测，该区域未来居住生活环境规划良好。
项目土地红线内已平整,达五通一平,建设进场条件成熟,项目的早日建设可以使土地实现其价值尽快地得到实现。
1.1.5建设内容及规模
XX市XX实业发展有限公司委托长沙雨花建筑设计院XX分院对XX公寓楼房地产开发项目进行设计，设计方案经报XX市规划建设局审批同意，项目拟建共一栋联体公寓式商住楼，层高为九至十层，其中地下一层为停车场；第一至三层为商场及商场配套用房、四层以上为住宅，主要经济技术指标如表：
主要经济技术指标
表1-1
项目
单位
指标
总用地面积
平方米
3499.10
建筑占地面积
平方米
1995.35
总建筑面积
平方米
21835.46
其中
其中计入容积率面积
住宅总建筑面积
平方米
13586.15
商铺总建筑面积
平方米
5995.21
不计入容积率面积
地下车库面积
平方米
2254.10
容积率
5.60
绿化率
覆盖率
%
57.02
总户数
户
249
层数
层
9/10
总车位数
个
76
其中
地上停车位数
个
地下停车位数
个
76
1.1.6工程技术方案
1、项目定位
本项目以开发商丰富的开发建设经验及市场开拓经验,拟建设高品质的集商业、公寓住宅及停车为一体的综合性小区商住楼,以实现产品市场认可度高、项目利润最大化、资源利用最大化的战略目标。
2、目标客户及市场价格定位
项目开发结合其实际地理位置及地块周围环境因素,分析项目的目标客户主要定为XX市未婚或新婚人士、外来定居XX的单身人士、工厂工人或管理人事。
本项目位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户，属于XX市城市规划发展方向，区域附近已建或正在建设的商住楼较多，未来有着良好的景观与规划，本项目销售定位根据区域市场定价的原则，结合本项目的自身位置、市场定位、区域发展等相关因素，选择项目区域附近同期同类档次的物业作为定价参照，同时参考目标客户对项目销售价格的感受分析，建议项目以“低开高走”的渗透模式为定价策略，项目商铺售价建议5000元/平方米，住宅售价建议2300元/平方米,停车场售价建议4万元/个。
项目房地产销售期内，价格调整可在10%～20%。
4、项目开发进度
根据本项目实际情况,项目总开发面积21835.46平方米,开发面积较大,及区域内类似开发项目较多，且考虑到XX市房地产业的迅速发展，该项目应遵循审慎、加快的开发原则，方案建议快速开发，总开发期为16个月（约1.3年）。
1.1.7主要设备选型及配套工程
1）、电气设计
本项目属民用建筑项目。
根据其电负荷运作特点和电器品质的要求，遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。
设计依据：
《建筑电气设计手册》；
《民用建筑电气设计规范》[JGJ/T16-92]；
《供电系统设计规范》[GB50052-95]；
《低压配电设计规范》[GB50054-95]；
《建筑物防雷设计规范》[GB50057-94]；
《火灾自动报警系统设计规范》[GB50116-98]。
供电设计：
1．供电电源及电压：
采用10KV环网供电，采用电缆沿城市电缆沟暗敷引至；装设380/220V应急式柴油发电机组作为一级负荷的备用电源。
2．供电系统：
10KV系统采用单母线接线，放射式馈至各台变压器；低压系统采用单母线分段接线，正常时各变压器独立运行，变压器之间设低压联络。
3．配变电所：
在地下室设一座配变电所，变压器总装设容量4800KVA；装设一台柴油发电机组，容量为500KW。
4．室外工程：
所有室外高、低压电缆均采用直埋或电缆沟敷设。
5．防雷与接地：
配变电所在工作及保护接地系统与建筑物防雷接地系统共用接地装置。
为防止雷电波沿高压电缆侵入形成过电压而损坏电气设备，10KV供电系统装设避雷器。
电力、照明及自动控制设计：
1．电源、电压和配电系统：
电力、照明配电电源由本配变电所引接，采用380/220V中性点接地TN-S系统。
照明系统则采用放射式与树干式相结合的配电方式。
2．用电指标：
建筑按50-70VA/M2的用电标准进行设计。
3．接地故障保护：
本建筑电源总进线进行总等电位联结：
所有用电设备的金属外露部分均与PE专用接地线连接。
2）、给排水设计
设计依据：
《室外给水设计规范》[GBJ13-86]；
《室外排水设计规范》[GBJ14-87]；
《建筑给水排水设计》[GBJ15-86]。
设计方案：
1、城市居民用水量标准。
本工程用水量估算见表1-2。
表1-2城市居民用水量标准
地域分区
日用水量（L/人·d）
适用范围
一
80～135
黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古
二
85～140
北京、天津、河北、山东、河南、山西、陕西、宁夏、甘肃
三
120～180
上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、湖南、安徽
四
150～220
广西、广东、海南
五
100～140
重庆、四川、贵州、云南
六
75～125
新疆、西藏、青海
注：
1表中所列日用水量是满足人们日常生活基本需要的标准值。
在核定城市居民用水量时，各地应在标准值区间内直接选定。
2城市居民生活用水考核不应以日作为考核周期，日用水量指标应作为月度考核周期计算水量指标的基础值。
3指标值中的上限值是根据气温变化和用水高峰月变化参数确定的，一个年度当中对居民用水可分段考核，利用区间值进行调整使用。
上限值可作为一个年度当中最高月的指标值。
4家庭用水人口的计算，由各地根据本地实际情况自行制定的管理规则或办法。
5以本标准为指导，各地视本地情况可制定地方标准或管理办法组织实施。
生活给水系统：
本建筑给水水源采用XX市自来水。
全天用水总量约55800M3，给水、污水和雨水就近与小区路上的城市管道连接。
建议给水管分别从两条道路上引入，以实现双路供水。
三层及其以下为低区供水，由城市管网保证其水量和水压。
三层以上又成一区，由一组变频机组供水。
污水和雨水排放：
地段内污雨水分流。
本设计中排出的污水主要是生活污水，室外设化粪池，待处理后，排入城市污水管道，雨水有组织外排，裙房屋顶雨水有组织内排水，在室外集中后排入城市雨水管。
1.1.8投资规模及资金筹措
经估算,本项目所需建设资金4121.07万元（详见7.1.3项目投资总估算），由开发公司自有资金投入1500万元，占总估算投资的36.40%；其余2621.07万元可通过银行贷款或其他渠道融资。
1.2项目申报单位概况
单位名称:
XX市XX实业发展有限公司
机构地址:
XX市XX区碧水居D区1号商业街5-12户
法人代表:
郑文德
股东构成:
郑文德、郑文豪
注册号:
4416002000481
企业类型:
有限责任公司
成立日期:
2007年02月28日
注册资本:
人民币捌佰万元
经营范围：
房地产开发经营（凭有效资质证书经营）；销售建筑材料。
资产负债:
根据开发商提供资料所知，XX市XX实业发展有限公司截止2007年10月30日,2007年资产负债见表1-3:
表1-3资产负债表单位:
元
资产
负债及所有者权益
1
流动资产合计
18853853.92
流动负债合计
12061570.00
2
长期投资
0.00
长期负债
0.00
3
固定资产
674570.91
所有者权益
7466854.83
4
无形及递延资产
0.00
5
其他资产
0.00
6
资产总计:
19528424.83
负债及所有者权益总计
19528424.83
主要投资项目:
XX公寓楼
现有生产能力:
根据自筹资金验资报告（河晟师验字[2007]第17号）：
XX市XX实业发展有限公司截至2007年3月19日止，累计实缴注册资本为人民币800万元，及位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户的一宗3499.10平方米土地,15900000.00元。
合计为33611295.00元。
1.3项目研究结论
1.3.1投资估算和资金筹措
1、投资估算
项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。
经估算，本项目总投资为4121.07万元人民币，其中建设投资为3887.25万元，建设期利息233.82万元。
详见项目总投资估算表（表7-3及表7-4）。
2、资金筹措
本项目所需建设资金4121.07万元，由开发公司自有资金投入1500万元，占总估算投资的36.40%；其余2621.07万元可通过银行贷款或其他渠道融资。
1.3.2项目综合评价结论
本项目是属于中型开发项目，项目的开发将对XX市新市区基础设施建设、城市功能的改善起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目综合功能的完善、产品的高品质与高附加值、功能多样性而得以提升。
1.3.3财务评价
1、当平均收益率ic取16%时，项目财务净现值（NPV）为587.37万元，大于0，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的。
2、项目财务内部收益率（IRR）=35.04%>16%（目标收益率）＞7.47%（贷款利率），且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。
3、静态投资回收期Pt为1.27年小于1.33年,表明项目可行。
上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。
第二章发展规划、产业政策及行业准入分析
2.1房地产业总体发展规划
2.1.1XX城市发展与规划
XX市位于广东省东北部、东江中上游。
其范围是东经114度14分至115度36分，北纬23度10分至24度27分。
东接梅州市、汕尾市，南邻惠州市，西连韶关市、惠州市，北与江西省交界。
全市面积1.58万平方公里。
XX市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城市市；京九铁路、广梅汕铁路、105国道、205国道、河惠、河梅、粤赣高速公路构筑了XX四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。
1、XX市总体城市功能定位
XX是广东经济北上，向内地梯度推进的接力站、支撑点，是南接珠三角，北接闽、浙、赣的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。
XX市是国务院1988年1月7日批准设立的地级市，管辖XX区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。
全市原有119个乡镇和街道办事处，截止至2006年末全市现设有98个乡镇，4个街道办事处，1个农场，1251个村委会和154个社区居委会，全市总面积1.58万平方公里，总人口324.9万人。
2、XX城市经济发展规划
根据《XX市国民经济和社会发展十一五规划》到2010年，全市生产总值达到420亿元，年均增长16%；人均生产总值达13330元（约合1646美元，按8.1元：
1美元折算），年均增长15%；第二产业增加值达到220亿元，年均增长23%，其中工业增加值达到173亿元，年均增长22%，三次产业增加值比重达到12∶52∶36；地方财政一般预算收入达21亿元，年均增长20%；县域经济发展取得新突破，县区生产总值年均增长15%以上。
3、XX城市社会发展规划
XX市以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以深入贯彻党的十六精神为动力，以加快发展为第一要务，全面落实科学发展观。
以打造“四个XX”、争创“五个城市”、实现“五大发展”为目标,全力推进交通、能源、工矿骨干项目、农业龙头企业、水资源开发、旅游资源开发、城市化、社会主义新农村、教育文化、生态环保等“十大工程”建设。
XX在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出：
经过10年左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心镇为骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到2010年全市城镇化水平达到40%。
根据XX市总体规划，确定城市发展方向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。
建设开发时序，遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期东江的原则。
努力建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。
4、XX城市环境发展规划
构建绿色XX以实施绿色广东战略为契机，严格控制各类污染源，强化中心城区更新建设，确保XX生态优质标准，努力构建环境友好型和资源节约型社会，全力打造“既要金山银山，又要绿水青山”的绿色XX，把XX建成优美的山水园林城市,促进经济发展与人口、资源、环境可持续发展。
5、XX城市产业发展规划
重大工程项目是实施“十一五”规划的重要载体，也是实现规划目标的强大支撑。
“十一五”期间，XX市重点建设“十大工程”，规划建设重大项目193项，计划总投资380亿元，“十一五”期间计划投资359.7亿元。
其中:
规划建设交通项目19项，“十一五”期间计划总投资24.9亿元。
高速公路建设。
重点建设广河高速公路XX段及汕昆高速公路龙川至连平段。
规划建设能源项目22项，“十一五”期间计划总投资78.4亿元。
规划建设工矿企业项目40项，“十一五”期间计划总投资94.5亿元。
规划建设新农村工程项目4项，“十一五”期间计划总投资8.3亿元。
规划建设农业龙头企业项目19项，“十一五”期间计划总投资31.6亿元。
规划建设水资源开发工程项目14项，“十一五”期间计划总投资31.2亿元。
规划建设旅游资源开发工程项目11项，“十一五”期间计划总投资20.3亿元。
公共卫生体系。
重点建设好市人民医院、市妇幼保健院、市中医院等公共卫生工程。
文化教育设施。
重点建设市职业技术学院二期、市技工学校二期、市职业技术学校、市第二中学、市图书馆、市广播电视中心及广播电视数字化等项目。
体育设施。
重点建设市体育场和市体校改造工程。
（十）生态环保工程规划建设生态、环保工程项目16项，“十一五”期间计划总投资10.5亿元。
环境保护。
加快建设城市和县城污水处理设施生态环境建设。
环卫设施。
规划建设城市密闭式垃圾中转站，改造和建设公共厕所。
生态环境建设。
重点建设水土流失综合治理及江河整治工程。
2.1.2项目情况分析
XX公寓楼房地产开发项目位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户,总用地面积3499.10平方米，总建筑面积21835.46平方米,规划总户数为249户,共一栋层高为9、10层,其中地下一层为地下停车场、第一至三层为商场及商业配套用房、四层以上为公寓住宅,该项目属于中型房地产开发项目。
近年,XX市房地产发展迅速,开发面积增大、开发品质提高及商品价格上涨速度快等特点。
XX市XX实业发展有限公司根据XX市房地产发展情况,结合区域规划发展方向,及整个XX市房地产发展特点,规划拟建一栋集停车、商业、住宅为一体的综合性商住楼。
规划地下一层为停车场、第一至三层为商场、三层以上为小面积公寓式住宅楼。
小面积公寓式住宅楼的建成不仅弥补XX市小面积公寓楼的市场空缺,降低消费者购房压力,满足了单身人士购房的需要。
还促进XX市居住功能发展完善,符合XX市新市区规划发展发向,改善了XX市新市区城市环境,促进XX市旅游业的发展,带动城市经济发展。
2.2房地产业政策
2.2.1房地产业发展现状
1、基本情况及特点
1）、房地产投资开发情况
2006年新批准立项房地产开发项目51个，预期建设总建筑面积217.07万平方米，项目计划总投资约30.86亿元。
2006年实际完成房地产开发投资总额11.68亿元，占项目计划投资的37.85%，同比增长51.89%（2005年完成7.69亿元）。
市区房地产开发投资占市区（含市直和XX）全社会固定资产投资额（44.89亿元）比重为26%。
2）、房地产施工、竣工面积
2006年施工项目63个（含往年未竣工项目），累计施工面积194.24万平方米，同比增长60.94%，其中2006年新开工项目31个,新开工面积117.62万平方米，同比增长136.71%。
市区2006年商品房竣工面积52.22万平方米，同比增长25%。
3）、批准商品房预售项目情况
2006年1～12月共批准商品房预售项目45个,批准预售面积80.91万平方米，同比增长37.14％。
其中住宅批准预售面积71.33万平方米，同比增长42.72％；住宅批准预售套数5799套，同比增长32％。
商业营业用房批准预售面积9.58万平方米，同比增长6.2％。
4）、区域分布及主要楼盘情况
2007年开发热点主要集中在两江四岸、建设大道周边、永和路两旁及新市区，其中2007年拟建地块附近沿江两岸主要楼盘有：
雍雅豪苑、明珠华庭、碧水居、威利斯花园等。
5）、商品房供应结构情况
2006年XX市房地产开发企业在商品房供应上以单套住房建筑面积在90～144平方米之间、户型为三房二厅二卫和四房二厅二卫的普通住宅为主，约占批准预售面积的48%，单套住房建筑面积在90平方米以下和144平方米以上分别占批准预售面积的24%和28%。
而根据商品房用途划分，供应结构为：
普通型住宅占商品房供应量的63%，高档豪华型住宅占商品房供应量的15%，别墅占商品房供应量的10%，商业营业、办公等用房占商品房供应量的12%。
2、房地产需求情况
1）、商品房预（销）售情况
2006年预（销）售商品房5048套，同比增长30%；预（销）售面积63.81万平方米，同比增长26%，商品房预（销）售金额13.91亿元，同比增长51%。
其中住宅预（销）售套数4566套、面积56.49万平方米，同比分别增长34.57%和30.49%；商业营业、办公等用房预（销）售482套数，预（销）售面积7.32万平方米，同比增长1.7%。
2）、存量房（二手房）交易情况
2006年国家加强了二手房交易环节的税收管理，加大了二手房交易的成本，降低了炒房利润空间，存量房（二手房）交易市场趋淡。
二手房交易总面积30.93万平方米，同比下降2％，成交2044套，同比下降2.34％，交易金额为2.44亿元，同比增长8％。
其中存量住宅交易面积为27.64万平方米、成交1825套，同比分别增长31.37％和31.01%，二手商业用房交易面积为3.29万平方米、成交219套，同比下降68.76％和68.71%。
3）、房地产抵押登记情况
2006年预购商品房贷款抵押2570套，占总预售套数的60.9%，其中预购住宅抵押2456套，占住宅预售套数的61.58%，预购商品房贷款抵押面积34.21万平方米，占总预售面积的63.56%，预购商品房贷款抵押登记金额4.36亿元，占预售金额的38%。
2006年现房贷款抵押4820套，其中住宅4121套，抵押登记面积165.2万平方米，抵押贷款金额16.33亿元；其中住宅抵押登记面积90.03万平方米，抵押贷款金额6.81亿元。
4）、房屋租赁情况
据不完全统计，2006年房屋出租16884套，面积约126.63万平方米，房屋出租价格上涨幅度趋缓，不同区域、类型的房屋租金水平相差较大。
如商业繁华的人民路，商铺月租金接近每平方米100元，广晟广场、兴源路平均月租金约每平方米50元，其他偏僻路段商铺月租金每平方米不到20元；市区带家具公寓式住宅月租金为300～400元/套，普通不带家具的成套住宅租金：
一房一厅月租金为300元/套，二房一厅月租金为400元/套，三房一厅月租金为500元/套；而新江路、源西片区每套住宅平均月租金比上述区域低50～100元。
写字楼月租金在每平方米15～25元之间。
5）、商品房价格情况
XX市新建的商品住宅根据销售价格水平可以分高、中、低三个档次，根据2006年商住楼开发及销售情况，高档商品住宅代表楼盘有：
长城世纪华府、碧海名居等，这类小区布局合理、环境优美、户型结构舒适实用、交通便利、公共基础设施完善，市场交易价格在2000～3000元/M2之间；中档商品住宅代表楼盘有：
文雅苑、三友邨等，这类小区规模适中、环境优美、公共基础设施基本完善，但与已形成的商业中心相对较远，市场交易价格在1800～2500元/M2之间，低档商品住宅代表楼盘有：
静逸居、宝华商住楼、安逸苑等，这类小区规模相对较小、地理位置相对较偏、小区园林绿化较少，市场交易价格在1100～1800元/M2之间。
别墅平均交易价格为每平方米3654元，同比上涨12%。
商业营业用房平均交易价格为每平方米3871元，同比上涨17.96%。
受新建商品房价格上涨的影响，二手住宅平均交易价格为每平方米788元，同比上涨10%。
3、
产业生命周期分析
根据产业生命周期分析图可知,住宅（房地产）产业正处于生命的成长期,产业处于上升阶段,市场剩余容量较大,产业风险较小。
4、行业结构与竞争格局
2007年XX市的房地产企业主要以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为该行业的趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，XX市的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。
资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。
随着行业整合的加剧，房地产行业必然由“诸侯割据”、“群雄并起”的历史时代向“春秋五霸”、“战国七雄”的时代演变，并最终促进一批房地产巨头的出现，这些房地产巨头将占据XX市房地产大部份的市场，他们的经营方式、开发理念将对城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。
5、主要企业分析
目前XX新市区已有一批企业正在投入生产，如华盛制衣有限公司、宝嘉服装有限公司、嘉太医保有限公司、三星电子、XX市制药厂等等。
新市区引入项目及企业的前提为以无污染或低污染为主，入驻企业主要以电子元件、服装、模具、通信设备及部件为主。
随着大量企业的进注XX市区,以完善企业的配套工程,该区房地产业也飞速的发展。
目前较大的房地产开发公司主要有:
万隆房地产开发有限公司、京华房地产开发有限公司、XX市广晟投资有限公司等;主要有:
万隆公园一号、华清苑、广晟凯旋城等建设项目。
6、房地产业供需分析
从近些年看，一个全新的XX正崛起在珠三角北部，优越的投资环境和政府的政策支持使众多的投资商看好XX。
目前，XX市已初步形成诸多工业园：
以高新技术为主的高新技术产业开发园区、以汽车组装及配套为主的银龙汽车工业园、以模具行业世界五强之一——香港龙记集团为龙头的模具工业园、早期开发建成的明珠工业园、以日用小家电产品为主的美平
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