云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目可行性研究报告.docx
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云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目可行性研究报告
云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目可行性研究报告
第一章概述
1.1项目名称
云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目
1.2项目类型
整体城镇化建设项目
1.3项目性质
新建项目
1.4项目实施单位
实施单位：
XX置业有限公司
XX置业有限公司于2013年4月26日成立，XX投资开发有限责任公司作为公司唯一出资人，拥有公司100%股权，注册资本金为3.27亿元。
XX投资开发有限责任公司于2008年11月26日成立，公司类型为国有独资有限责任公司，注册资本金为3亿元。
作为X经济区的投融资平台和建设主体，X投资公司主要负责X经济区土地整理和一级开发；X经济区基础设施建设和投融资工作；政府授权的X经济区范围内市政资源特许经营权的管理和经营；投资形成的存量国有资产管理和运作;以及巫家坝机场周边的开发建设。
XX置业有限公司主要负责在X经济区和巫家坝地区房地产开发及经营，项目的投资及管理，商务信息咨询。
目前公司正在开发的X现代广场项目，以云南省政府提出的“打造全国第四大机场经济圈”目标为契机，将建成集X大厦、商业、办公、酒店为一体的综合型商业街区。
1.5项目建设规模及内容
本项目是整体城镇化建设项目，项目实施的主要内容包括：
片区的土地征收整理（含征地、拆迁、土地前期手续报批）、安置区建设（包括安置房、配套中小学及商业服务设施等）、片区公共配套基础设施建设。
1、土地征收整理
项目区征收土地总面积5,698.95亩，全部为集体用地。
其中：
耕地940.33亩，园地1,652.70亩，林地854.84亩，草地512.91亩，其他农用地968.82亩，集体建设用地421.55亩，住宅用地176.84亩，未利用地170.97亩。
土地征收规模
权属性质
用地性质
用地面积（亩）
集体土地
耕地
940.33
园地
1,652.70
林地
854.84
草地
512.91
其他农用地
968.82
建设用地
421.55
住宅用地
176.84
未利用地
170.97
合计
5,698.95
2、安置区建设
安置区规划总用地面积547.56亩，总建筑面积为约485418.71平方米，地上建筑面积410548.47平米，包括回迁安置住房220934.06平方米，配套住宅94686.03平方米，配套商业49797.38平方米，公共服务社区配套45131.01平方米。
容积率为1.2，绿地率为45.23%。
安置共涉及秧草凹居民小组秧草凹村577户，1255人，云桥居委会云桥村315户，1367人。
其中：
秧草凹居民小组秧草凹村434户，946人，云桥居委会云桥村235户，1254人，回迁安置于安置区内；其余223户，422人货币补偿。
安置区规划指标
单位：
㎡
总用地面积
365044.15
净用地面积
331853.87
总建筑面积
485418.71
地上建筑面积
410548.47
其中
住宅
回迁安置住宅
220934.06
配套住宅
94686.03
配套商业服务
49797.38
公共服务社区配套
生鲜超市
4410.75
学校
18876.77
警务站
1889.21
垃圾中转站
200.00
停车楼
19754.28
地下建筑面积
74870.24
停车位
机动车（个）
3154
非机动车（个）
7310
住宅套数
2863套
容积率
1.2
建筑基底面积
49698.04
建筑密度
14.98%
绿化率
45.23%
3、公共基础设施建设
项目规划建设项目区域内的G320国道、X大道、云天路、云水路、云桥路、99号路、110号路、98号路、106号路等片区主要干道及支路，建设秧草凹再生水处理站、北区二级加压泵站、临时加压泵站、电力管沟、市政照明、煤气、自来水等相关市政设施及土地平整。
公共基础设施建设内容
序号
项目名称
规模
1
G320
3.996KM
2
X大道
1.3KM
3
99号路
3.3KM
4
110号路
道路红线宽16m，长2333.8m
5
98号路
道路红线宽16m，长2196.22m
6
106号路
2.31KM
7
土方平整
5698.95亩
8
秧草凹再生水处理站
秧草凹片区再生水处理站依托于污水处理厂，总用地面积为22.43亩，
分期实施一期规模为0.8万m3/d，二期规模为0.8万m3/d，
9
云水路
城市二级主干道，红线宽度为40米，道路全长1.57KM，设计时速为40Km/h
10
云天路
城市主干道二级，红线宽度为50米，道路全长1.022KM，设计时速为40KM/h，道路横断面设置为双向六车道，道路设计年限为15年
11
云桥路
城市二级次干道，双向四车道,红线宽度为30米，道路全长1.5KM，设计时速为30KM/h，道路设计年限为15年
12
北区二级加压泵站
近期规模（万m³）高日1.54m³/d
传输1.23m³/d，远期规模（万m³）高日1.54m³/d，传输1.23m³/d。
13
临时加压泵站
为满足项目建设需建设
14
电力管沟
地块内部电力与市政供电连接
15
自来水共建
地块内部给排水管网与市政给排水管网连接
16
迁改
综合管线迁改
17
煤气
通气
18
施工临电主支线架及设施
为满足项目建设需建设
19
施工临水
为满足项目建设需建设
20
市政照明
沿道路沿线建设
21
道路消防
地块内部消防工程
1.6编制依据
1.6.1法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国森林法》；
3、《中华人民共和国环境保护法》；
4、《中华人民共和国城乡规划法》；
5、《中华人民共和国水土保持法》；
6、《中华人民共和国土地管理实施条例》；
7、《基本农田保护条例》；
8、《云南省土地管理条例》；
9、《云南省基本农田保护条例》；
10、《云南省环境保护条例》。
1.6.2政策依据
1、《中国共产党第十八次全国代表大会报告》；
2、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月15日）；
3、《国土资源部关于贯彻国务院支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡有关措施的通知》（国土资发[2011]170号）；
4、《财政部国家林业局关于印发<森林植被恢复费征收使用管理暂行办法>的通知》（财综〔2002〕73号）；
5、《云南省人民政府关于加强耕地保护促进城镇化科学发展的意见》（云政发〔2011〕185号）；
6、《中共云南省委云南省人民政府关于建设滇中产业聚集区（新区）的决定》（云发〔2013〕4号）；
7、《云南省加强耕地保护促进城镇化科学发展完善土地利用总体规划（2006-2020年）实施方案》；
8、《云南省国土资源厅关于贯彻落实省人民政府加强耕地保护促进城镇化科学发展意见的实施意见》；
9、《云南省住房和城乡建设厅关于加强耕地保护调整完善城乡规划工作的实施意见》（云建规〔2011〕728号）；
10、《云南省林业厅关于支持城镇化科学发展的意见》（云林政〔2011〕71号）；
11、《云南省国土资源厅关于转发国土资源部严格土地利用总体规划实施管理的通知》（云国土资〔2012〕195号）。
1.6.3技术规范
1、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；
2、《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011；
3、《乡（镇）土地利用总体规划编制规程》（TD/T1025-2010）；
4、《乡（镇）土地利用总体规划制图规范》（TD/T1022-2009）；
5、《环境空气质量标准》GB3095-996；
6、《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GBl8918-2002）；
7、《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；
8、《地表水环境质量标准》GB3838-2002；
9、《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453-2008）；
10、《开发建设项目水土保持技术规范》（GB/T50433-2007）；
11、《土壤侵蚀分类分级标准》（SL190-2007）；
12、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-93）。
13、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93；
14、《住宅设计规范》（2003版）GB50096-1999；
15、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
16、《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
17、《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）；
18、《建筑气候区划标准》（GB50178—93）；
19、《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；
20、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）；
21、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-95）；
22、《建筑采光设计标准》GB-T50033-2001；
23、《人民防空地下室设计规范》GB-50038-2005；
24、《高层民用建筑设计防火规范》GB-50045-95（2005年版）；
25、《市政公用工程设计文件编制深度规定》（GB01）；
26、《城市道路设计规范》CJJ37—90；
27、《岩土工程勘察规范》（GB50021－2001）；
28、《城市桥梁设计荷载标准》（CJJ77—98）；
29、《城市桥梁设计准则》CJJ11－93；
30、《室外排水设计规范》（GB50014—2006）；
31、《城市排水工程规划规范》（GB50318—2000）；
32、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）；
33、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（GB50-2001）；
34、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）；
35、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75—97）；
36、《公路工程抗震设计规范》（JTJ004—89）；
37、《道路工程制图标准》（GB50162—92）；
38、国家颁布的现行有关建筑设计规范、规程。
1.6.4相关规划
1、《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》；
2、《云南省新型城镇化规划（2014-2020年）》；
3、《滇中产业新区城镇空间布局专项规划》；
4、《滇中产业聚集区（新区）总体规划》
5、《X市土地利用总体规划（2010-2020年）》；
6、《X市中心城区X分区规划（2009-2035）》；
7、其他相关规划。
1.7编制原则
1、认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。
符合国土管理部门土地综合开发利用的相关要求和土地利用总体规划要求。
2、以现在的城市发展格局为基础，以城市的发展规划为依据，切重城市功能的有效延伸。
3、根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析。
4、通过土地综合开发利用，使土地利用结构和布局得到合理调整、加强土地宏观调控和用途管制，土地利用方式转变取得明显进展，促进经济、社会全面协调可持续发展。
5、项目区开发建设要根据经济社会发展情况、实际用地需求、土地综合开发利用相关政策等合理确定项目区总规模和建设用地规模。
针对地形地貌特征、林地耕地质量状况等进行科学合理规划布局，提高土地利用容积率。
6、以人为本，公平共享。
以人的城镇化为核心，合理引导人口流动，有序推进农业转移人口市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，不断提高人口素质，促进人的全面发展和社会公平正义，使全体居民共享现代化建设成果。
7、四化同步，统筹城乡。
推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进城镇发展与产业支撑、就业转移和人口集聚相统一，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。
8、优化布局，集约高效。
根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局，以综合交通网络和信息网络为依托，科学规划建设城市群，严格控制城镇建设用地规模严格划定永久基本农田，合理控制城镇开发边界，优化城市内舱间结构，促进城市紧凑发展，提高国土空间利用效率。
9、生态文明，绿色低碳。
把生态文明理念全面融入城镇化进程，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环境保护和生态修复，减少对自然的干扰和损害，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式。
10、文化传承，彰显特色。
根据不同地区的自然历史文化禀赋，体现区域差异性，提倡形态多样性，防止千城一面，发展有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族特点的美丽城镇，形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。
10、市场主导，政府引导。
正确处理政府和市场关系，更加尊重市场规律，坚持使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。
11、统筹规划，分类指导。
中央政府统筹总体规划、战略布局和制度安排，加强分类指导；地方政府因地制宜、循序渐进抓好贯彻落实；尊重基层首创精神，鼓励探索创新和试点先行，凝聚各方共识，实现重点突破，总结推广经验，积极稳妥扎实有序推进新型城镇化。
1.8项目主要研究内容
项目区主要研究内容有以下三个方面：
1、地块区域内土地利用
现用地结构存在不合理，用地分配比例失衡，难以实现土地的经济效益。
目前，片区内农用地占土地总面积量大，建设用地占土地总面积较小，不能满足片区规划用地的需求。
因此，从项目区功能定位、产业布局的要求出发，应对片区内低丘缓坡资源进行综合开发，合理调整项目区土地利用结构。
2、安置区建设
安置区建设将贯彻“以人的城镇化为核心，有序推进农业转移人口市民化”的要求。
合理引导人口流动，有序推进当地农业转移人口市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，不断提高人口素质，促进人的全面发展和社会公平正义，使当地原农业人口共享现代化建设成果。
完善农业转移人口社会参与机制，推进农民工融入企业、子女融入学校、家庭融入社区、群体融入社会，建设包容性城市。
安置区的建成人口密度将逐步提高；绿色生产、绿色消费成为城市经济生活的主流，节能节水产品、再生利用产品和绿色建筑比例大幅提高；城市地下管网覆盖率明显提高。
稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口，消费环境更加便利，生态环境明显改善，空气质量逐步好转，饮用水安全得到保障。
3、公共基础设施建设
完善综合运输通道和区际交通骨干网络，强化城市群之间交通联系，加快城市群交通一体化规划建设，改善城市对外交通，发挥综合交通运输网络对城镇化格局的支撑和引导作用。
目前，项目区现有的路网布局尚未完善，区域内部主要为乡村道路，不能满足未来规划的需要。
未来，根据滇中产业聚集区（新区）交通发展目标，将逐步建设完善公路、铁路、客货运场站等城市综合交通体系。
因此本着尽量利用和改造现有道路，节约占地的原则，按照规范标准修建城市道路，满足片区内部及对外交通需求；修建片区内骨架路网，满足片区内产业区建设的要求。
引导产业项目在资源环境承载力强的优势，依托优势资源加强市政基础设施和公共服务设施建设，城镇市政基础设施和公共服务设施与产业发展、城镇建设同步规划、同步实施，统筹安排交通、能源、给水、排水、电力、通信、燃气等基础设施建设，共建共享；统筹安排文化、娱乐、教育、卫生等公共服务设施布局，完善配套。
1.9项目主要经济指标
项目经济评价指标表
金额单位:
人民币万元
序号
指标名称
单位
金额
1
项目总投资
万元
660,768.97
1.1
开发成本
万元
194,746.90
1.2
土地开发整理前期费
万元
15,823.70
1.3
安置区建设投资
万元
192,636.11
1.4
公共基础设施费
万元
175,818.91
1.5
其他费用
万元
1,518.10
1.6
建设期利息
万元
80,225.25
2
资金筹措
万元
660,768.97
2.1
项目资本金
万元
140,768.97
2.2
银行贷款
万元
520,000.00
2.3
其他
万元
-
3
项目收入
万元
969,627.55
4
经营期成本
万元
287,407.54
5
项目净收益
万元
682,220.00
6
总投资收益
万元
308,858.57
7
年投资收益率
%
7.79%
8
贷款偿还期
年
10.00
1.10研究结论及建议
1.10.1结论
1、项目区区位优势明显，地块使用和节约城市用地资源是我们工作的重中之重。
由于现有土地地形坡度不尽合理，土地资源未得到充分利用，加上市政基础设施比较薄弱，项目区目前尚不能满足规划建设条件，需要进行土地整理。
为改善项目区内土地利用现状，提高可建设用地质量，实现生地变可利用地目标，进行项目区内土地整理，势在必行。
通过项目实施可实现改善土地质量，为滇中产业聚集区建设奠定一定的物质基础。
2、安置区建设合理引导人口流动，有序推进当地农业转移人口市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，不断提高人口素质。
不仅让农民“居者有其屋”，更集建设、服务、管理、就业、保障等一系列配套设施于一体，让农民当前的生活有提高，长远的生计有保障。
项目符合国家新型城镇化建设的相关政策要求，有效地推动了X经济区整体城镇化建设。
3、公共基础设施建设将逐步建设完善X经济区的交通体系，道路设施的建设满足片区内部及对外交通需求；市政基础设施和公共服务设施与产业发展、城镇建设同步规划、同步实施，提高了X经济区城镇基础设施建设水平，推进城镇基础设施建设。
1.10.2建议
1、在片区路网道路工程初步设计阶段，进一步细化道路线形问题，保证沿线拆迁量最小。
认真研究沿线几个重要节点的技术改造方案，合理节省项目投资。
2、与电力、给水、电信等专业部门协商，对下一步项目实施做出规划设计。
3、注意在设计中保护好周围区域的自然生态环境，优化自然生态格局，开发和保护相协调，以保证最理想的环境效益。
综上所述，云南省XX经济区秧草凹片区整体城镇化建设项目项目潜力较大，项目目标明确，技术方案可行，符合城市发展规划和当地土地利用总体规划。
社会、生态、经济效益显著，各级政府非常重视和支持，地方各部门积极配合。
本可行性研究经过深入分析研究，认为该项目切实可行。
第二章项目背景及必要性
2.1项目背景
2.1.1国家新型城镇化规划
国家新型城镇化规划（2014－2020年），根据中国共产党第十八次全国代表大会报告、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、中央城镇化工作会议精神、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《全国主体功能区规划》编制，按照走中国特色新型城镇化道路、全面提高城镇化质量的新要求，明确未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务，统筹相关领域制度和政策创新，是指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。
我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，正处于经济转型升级、加快推进社会主义现代化的重要时期，也处于城镇化深入发展的关键时期，必须深刻认识城镇化对经济社会发展的重大意义，牢牢把握城镇化蕴含的巨大机遇，准确研判城镇化发展的新趋势新特点，妥善应对城镇化面临的风险挑战。
城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。
按照建设中国特色社会主义五位一体总体布局，顺应发展规律，因势利导，趋利避害，积极稳妥扎实有序推进城镇化，对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程、实现中华民族伟大复兴的中国梦，具有重大现实意义和深远历史意义。
2.1.2云南省新型城镇化建设
城镇化是全球经济社会发展的必然趋势，是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。
贯彻落实党的十八大、十八届三中全会、中央城镇化工作会议和省第九次党代会、省委九届七次全体（扩大）会议精神，深入推进云南新型城镇化进程，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的云南特色新型城镇化道路，是实现云南省科学发展和谐发展跨越发展的迫切需要，是解决云南省“三农”问题的重要途径，是推动新型工业化、信息化、农业现代化同步发展和区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手，对于深入实施“两强一堡”战略、与全国同步全面建成小康社会、谱写中国梦云南篇章具有重大现实意义和深远历史意义。
1、基本原则
以人为本、幸福和谐。
推进农业转移人口市民化，促进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，全面提高城乡居民的生存质量和水平，传承民族文化，塑造时代精神，促进社会和谐，使人民群众享受到更多城镇化发展成果。
改革创新、转型发展。
充分发挥市场在城乡资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，着力破解制约城镇化发展的制度障碍，促进城镇化从追求规模速度向提升质量转变，城乡从二元结构向一体化转变。
产城融合、互促共进。
充分发挥产业对城镇建设的支撑作用，增强城镇对产业发展的承载能力，以产兴城、以城促产、协调推进、增加就业，促进城镇化与产业化良性互动、与农业现代化相互协调。
节约集约、绿色低碳。
强化生态文明理念，推进绿色发展、循环发展、低碳发展，坚持城镇上山，建设紧凑型城镇，强化耕地和生态保护，形成节约资源和保护环境的城镇格局、产业结构、生产方式、生活方式。
统筹城乡、协调推进。
完善城乡协调发展的体制机制，推进城乡规划、基础设施、生产力布局一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡互动的发展局面。
科学有序、因地制宜。
坚持从云南基本省情出发，遵循城镇化发展规律，顺应生产力发展水平，强化规划引领作用，因势利导，实事求是，不急于求成，不大拆大建，突出地方特色，促进多样发展。
2、发展目标
立足我省基本省情，充分发挥独特的区位与资源优势，以山地城镇、沿边少数民族城镇等为特色，构建以人为核心、六大城市（镇）群为主体、大中小城镇协调发展的城镇发展新格局。
城镇化水平稳步提高。
城镇化进程进一步加速，2020年全省常住人口城镇化率达到50%左右，户籍人口城镇化率达到38%左右。
户籍城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小1-2个百分点左右，再新增500万以上农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
城镇化布局进一步优化。
“一区、一带、五群、七廊”的云南省城镇化战略格局基本形成，六大城市（镇）群聚集经济、人口能力明显增强，滇中城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，滇西、滇东南城镇群成为我省区域发展的新的重要增长极；全省城镇规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强，七个层次的城镇实现协调发展，城镇体系结构进一步优化，城镇承载能力和综合实力进一步增强。
城镇化质量显著提升。
农业转移人口市民化进程明显加快，产业支撑能力明显增强，产城融合发展态势良好，吸纳就业能力显著
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