房地产可行性报告样本.docx
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房地产可行性报告样本
第1章项目总论
1.1项目名称及实施单位
1.1.1项目名称
江西财经大学周边大型房地产开发项目。
1.1.2实施单位
江西钟灵地产股份有限公司，是一家专门从事镍铁合金生产和销售的公司，注册资本一亿元，法定代表人陈国锵。
1.2项目建设方案
1.2.1建设目标
本项目将建设一个大型的花园式楼盘，提供城市消费者对远郊别墅型房屋的需求。
1.2.2建设地点
江西省南昌市昌北经济开发区下罗。
1.2.3建设内容
（1）建设配一整套居住体系。
大型楼盘。
（2）建设相关配套设施，学校，医院，超级市场，以及配套的环保设施。
（3）房屋兴建总面积25万平方米，占地面积2000亩。
1.2.4投资估算及资金筹措
项目新增投资为12579.1万元，其中：
建设投资7952.9万元、流动资金4545.4万元，建设期利息80.8万元。
筹措方案为：
企业自筹资金10579.1万元，银行贷款2000万元。
1.3可行性研究工作依据
（1）国家发改委《产业结构调整指导目录》2005年；
（2）《城镇廉租住房档案管理办法》
（3）《城市房地产开发管理暂行办法》
（4）《城市房地产开发经营管理条例》
（5）《城市房屋拆迁管理条例》
（6）《房屋登记办法》
（7）《国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定》
（8）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（9）《中华人民共和国城市规划法》
（11）《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（12）《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（13）《中华人民共和国物权法》
（14）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1.4可行性研究结论
1.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力
现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。
就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。
房地产业高速增长的原因主要是：
居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。
另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。
房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。
1.4.3项目拥有成熟的技术
我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房地产开发提供最好的条件。
1.4.4项目具有良好的社会经济效益
房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。
同时， 我们计划达到节能５０％以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。
从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要高一些），但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。
第一，节能是住宅很好的卖点。
你让住户在以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。
第二，能为开发商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效应。
当购房者真正住进节能型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞誉有加。
因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益与经济效益双丰收。
据了解，隆基房产开发的“枫华源”使用了EPS板外墙外保温、双层中空玻璃等节能材料与技术，颇受购房者青睐。
现在整个项目已销售85％，业绩颇佳。
1.6存在的问题及建议
1.6.1项目存在问题
1.6.1项目存在问题
１、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。
土地商品房建设的主要成本。
如零陵怡港国际花园１４．２亩地，购地款１６００万元。
每亩１１２．７万元。
比早几年购买同一地段的土地价格高了30%左右，由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和安置费。
加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。
据调查,水泥由原来的２４０元／吨，上涨到３２０元／吨，最高时涨到３８０元／吨；钢材由３４５０元／吨，上涨到５７００元/吨。
河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安成本越大。
２、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。
由于房产成本的增加，房地产商在产品整合推广方面显得特别谨慎，缩减了广告投放量，在买涨不买跌的传统消费心理下，不少消费者采取静观其变的策略，想买又不敢买，怕买之后又大幅下跌，所以，许多购房者面对心仪的新产品，一等再等迟迟不肯下单定购，零陵云天芙蓉广场春节前每天销售１０多套，现在也就是每天销售一、二套左右。
宁远县的九亿广场三期工程销售明显放缓。
３、房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。
自去年以来，央行进行了五次加息，１０次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。
现在我市所有房地产销售商实行首付不得低于4成，其余６成按银行按揭贷款，分１０年、１５年和２０年归完。
房贷新政虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码，８０％是购房者停止购房步入观望。
据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理趋紧。
开发商也开始陷入观望。
原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转而观察市场的变化。
1.6.2对策与建议
1、不能操之过急，立刻大面积私有化。
收购大量土地应该设行政程序控制，不仅仅是农民同意即可。
还综合考虑农村就业和农民出路，相关问题没有落实之前，不能收购。
这样，改革也要考虑社会责任。
走稳一点，不是错。
2、先完善法规，再出台改革。
法规应该深入农民现实问题，而不是以往的夸夸其谈。
还有调解机构问题，投诉机制问题。
3、一投票了之不是真正农村自治。
投票+权力监督+公开透明才是。
应该淡化农村个人领导作用，推行村民代表集体决策。
第2章项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景
2.1.1国家和行业发展规划
大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势，我们必须要面对这个现实，城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。
首先政府是处于一个监管机构，真正城市的发展是靠各位开发商，我们一起来共同创造，我们如何创造一个适合居住、便利，而且利于环保的项目必须要注意这个问题。
因为不管是商业活动、城市发展、城市综合体的开发，真正最后的目的就是提高人的生活质量，改变生活的一个不好的习惯，保持现有好的习惯。
2.1.2项目发起人简介
（3）江西财经大学周边大型房地产开发项目创办于2010年11月24日。
共有五个人投资。
在江西省南昌市昌北经济开发区下罗建设配一整套居住体系。
大型楼盘。
同时，建设相关配套设施，学校，医院，超级市场，以及配套的环保设施。
房屋兴建总面积25万平方米，占地面积2000亩。
2.2项目发展概况
该项目目前已经得到政府的批准，并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。
同时，在购买土地这方面，得到了当地农民的同意。
现在，我们经投资已经初步开始实施了。
2.3项目建设必要性
1、带动昌北周边地区经济的发展。
2、促进当地的就业，房地产的开发将会提供很多的就业岗位。
3、充分利用昌北荒地资源，开发荒地。
第3章市场分析与建设规模
3.1市场调查
3.1.1产品现有市场供需现状
房地产市场的供应可以从房地产开发投资额﹑房屋竣工面积﹑施工房屋面积﹑房地产开发投资占全社会固定资产投资比率﹑房地产开发投资占GDP的比率﹑竣工房屋住宅套数﹑本年完成开发土地面积﹑商品房销售总额这八个可以量化的指标来度量。
2000～2006年，南昌市房地产投资额从425904万元增长到531084万元，七年间净增了105180万元，增长率为27.70%，年增长率为3.53%。
2000年房屋施工面积为462.38万平方米，到2006年增长到1096.38万平方米，净增634万平方米，增长率为137%。
房屋竣工面积2000年为255.76万平方米，到2006年增长到400.82万平方米，净增145.06万平方米，增长率为56.72%。
由此可见，随着时间的推移，房地产市场的投资是逐步上升的，这说明了房地产市场的供应是逐步上升的。
具体见表1。
表1 2000～2006年南昌市房地产市场供给主要指标情况
数据来源：
《2007年南昌市统计年鉴》
房地产投资占全社会固定资产的比重从2001年43.5%下降到2005年的17.6%，下降了25.9个百分点，2005年到2006年房地产投资比重又从17.6%增长到24.8%，上升了7.2个百分点。
房地产投资占GDP的比重也是从2001年的19.7%下降到2005年的6.1%，从2005年的6.1%又增长到2006年的8.1%，增长了2个百分点。
详见图表1。
房地产投资的增加使得房屋的供给量有了显著的增长。
3.2房地产市场需求状况分析
由下表2可以看出，南昌市房地产市场需求状况整体呈现上升趋势，具体表现在商品房销售面积和销售总额的整体上涨上面。
商品房屋销售面积由2000年的145823万平方米增长到2006年的413045万平方米，净增了3984635万平方米。
商品房销售总额则由2000年的257483万元增长到2006年的735505万元，净增了478022万元。
居民收入的增加是需求上涨的最主要的因素，收入的增加使人们有能力来支付上涨了的房价。
表2房地产市场需求状况分析
3.2市场预测
一、土地供应情况分析（土地供应总体特征分析）
1、土地供应总量
南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。
今年以来，随着政府积极应对金融危机的不利影响，认真贯彻落实中央扩内需、保增长的一系列政策措施，狠抓投资项目的落实，土地供应量也逐步得到回升。
前三季度，南昌市建设用地供应总量493.47公顷，同比增加了107.89％。
同比，第一季度增加40.24％、第二季度174.12%，第三季度72.31%。
2008年以来土地供应总量变动情况见图1-1。
图1-1 2008年以来土地供应总量变动情况 单位：
公顷（图片点击可看大图）
2、土地供应结构
土地供应结构调整明显，工矿仓储用地和其他用地大幅增加，商业住宅用地供应量有所减少。
前三季度工矿仓储用地184.77公顷，约为去年同期的30倍；商业住宅用地供应142.94公顷，同比减少36.11%；其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应165.76公顷，约为去年同期的23倍。
三类用地供应量分别占土地供应总量的37.44％、28.97%、33.59%。
与2008年同期相比，工矿仓储用地和其他用地所占比重分别提高了34.77和30.51个百分点，商住用地所占比重下降了65.28个百分点。
2009年前三季度土地供应结构见图1－2。
图1－2 2009年前三季度土地供应用途结构（图片点击可看大图）
从季度情况看，第三季度三类用地供应量分别为22.87公顷、59.90公顷、124.10公顷；供应比例分别为11.06%、28.95%、59.99%，与上季度相比，商住用地和其他用地所占比重分别提高了5.03和46.24个百分点，工矿仓储用地所占比重下降了51.57个百分点。
（见表1-1）
表1-1 三类用地供应结构比较 单位：
公顷（图片点击可看大图）
3、土地供应方式
出让和划拨供应总量均有提高。
土地出让总面积321.02公顷，同比增加43.98%，占供应总面积的65.05％。
其中，招标、拍卖、挂牌出让面积254.56公顷，同比增加17.96%，占出让总面积的79.29％；划拨供应土地172.45公顷，是去年同期的23.62倍，占土地供应总量的20.71%。
从季度情况看，第三季度出让土地面积81.96公顷，环比（209.71公顷）减少60.92%，占土地供应总面积的39.62%。
其中，招标、拍卖、挂牌出让面积80.20公顷，环比减少44.72%。
划拨供应土地124.91公顷，环比增长206.45%，占土地供应量的60.38%。
土地供应方式结构变化情况见表1-2。
表1-2 土地供应方式结构变化
4、土地供应价款
因工业用地占主导，土地出让总价款有较大幅度减少。
土地出让价款212940.33万元，同比下降了48.75%。
平均出让单价663元/平方米，同比（1864元/平方米）下降64.42%。
其中，招拍挂出让价款207509.01万元，同比减少了49.02%。
招拍挂出让价款占出让总价款的97.45％。
从季度情况看，第三季度土地出让价款106845.32万元，同比下降了33.89%，环比增加了33.61%。
其中，招拍挂出让价款106525.18万元，同比下降了39.08%，环比增加了42.21%。
3.3产品方案和建设规模
本产品为占地25万平方米的商品住房，预计建设30层。
第4章建设条件与厂址选择
4.1自然条件
4.1.1项目区地理位
项目位于江西省南昌市昌北经济开发区下罗。
此地点为南昌大学群所在地，该地区聚集了南昌的众多高校，其中较出名的有：
江西财经大学，华东交通大学，江西农业大学等等。
此处为经济开发区，经济正在逐步发展，人口的密集度也在不断提高。
人们对住房的需求也是日益增长。
因此在该地区开发房地产是很有市场的。
4.2项目区基础设施
4.2.1项目区交通设施
∙该地区交通便利，人们出行方便。
道路宽阔，也有利于运送建材的卡车进入。
能够到达的公交线路也很多。
经过下罗的线路:
107路124路131路138路2号线138路3号线142路1号线142路2号线143路210路223路232路240路304路内环（空调）304外环517路
4.2.5项目区文卫设施条件
2007年末全市共有艺术表演团体3个，文化馆6个，公共图书馆6个，博物馆2个。
全市有广播电台1座，中短波广播发射台1座，广播综合人口覆盖率99.15%；电视台1座，有线电视用户15万户，电视综合人口覆盖率99.25%。
2007年末共有各类医疗卫生机构264个，其中医院、卫生院71个，妇幼保健院（所、站）5个，专科疾病防治院（所、站）1个，疾病预防控制中心（防疫站）6个，卫生监督检验所5个。
卫生技术人员7009人，其中执业医师和执业助理医师5073人，注册护士2495人。
医院和卫生院床位4979张。
乡镇卫生院25个，床位326张，卫生技术人员372人。
4.3社会经济条件
该地区处于经济开发区，经济发展潜力大。
为我们房屋的出售提供了很好的条件。
第5章项目建设方案
5.1物流中心建设布局和规模
5.11目标
本项目为在江西省南昌市建立一个大型的多位一体的物流中转站，以提高南昌地区的货物流转速度与流转效率。
为南昌不仅成为江西而且成为中国东部的流转中心。
帮助南昌建立完整的高效的物流体系
5.1.2建设布局
本项目中物流中心采用扇型物流中心布局，即是指物流从物流中心向某一个扇型物流区域运送，其线路呈扇型辐射状。
物流中心选址在南昌新城学校旁，在聚集发货人的市区的一侧，是典型的扇形辐射状布局。
之所以采用该布局方式，与南昌市的整体布局有关，南昌市地处鄱阳湖之滨，北接九江，九江市全国有名的货物流转中心，本项目中物流中心暨兼顾与九江物流中心的联系，故权衡之下采用扇形辐射状布局。
根据南昌件物流中心选址特点，进行拟建物流作业基础设施，整块区域实现供水、排水、供电、供气、通讯、交通，预留计算机网络通道，实现建筑物局域网沟通，整个区域建筑实现智能化的基本要求，物流中心建成了具有地下水电、通讯网络配套设施齐全的钢筋混凝土硬化场地（1450×440）平方米。
业务办公楼：
业务办公楼主要包括非直接从事物流相关业务作业的有关管理和服务部门的办公场所，备有电话、网络、传真等办公设备，设有会客厅及会议室等；具有通信、网络等智能化办公功能；建筑具有标志性作用。
货运交易信息中心：
货运需求信息和运力信息的处理、发布场所，同时它也是货主办理货物托运、仓储、提货手续的场所。
设有信息大厅、交易大厅及信息控制与处理办公功能。
停车场：
主要为货物配送车辆、装卸车辆和机械及本单位的公务用车、职工私车存放的场所。
路面设有防滑纹道等，可容纳123辆车辆停放。
物流仓储区：
主要为到达物流中心的货物提供临时存储服务的场所，咸阳物流中心将建设一个综合的大型仓库区，库内设有仓储区、理货区、分拣区、货物暂存区等职能区域。
辅助服务区：
包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施，并包括相应的保障设备和服务设备。
商务会展中心：
为物流服务的供需双方提供洽谈、交流、合作提供场所，承接咸阳市乃至关中地区各行各业的商品交易会、展示会洽谈会的功能。
生产辅助设施：
包括车辆及机械维修车间、车辆及机械清洗车间、集装箱维修清洗消毒车间、洗车台等。
中心内的道路：
标志站、牌、路灯等；主要道路为一级道路标准。
广场及绿地面积：
广场是中心与外部交通之间的缓冲设施；绿地有自动洒水设施，以花草为主。
5.1.3指导思想
以运输、仓储、配送、信息等基本物流活动为基础，科学地将本物流中心地发展方向定位为：
发展企业物流，引导传统运输企业向现代化物流企业转变。
以现代物流为契机来推动运输企业现代化进程和现代商贸业的发展，培育连锁经营和电子商务业。
5.2主要建设方案
5.2.1库房建设
本项目工作组经考虑决定将物流中心园区内库房，停车场，绿化，办公楼等工程设施建设均承包给国内著名的工程建设公司京鼎工程建设有限公司，采用公开招标的形式，取得最低合同价。
5.2.2车队建设
本物流中心车辆主要有：
1.按照车辆的车厢分
1.1平板车
没有车厢，只有不到1米左右的车帮，一般的平板车都比较大在9-16米。
用于运输一些基础材料，例如日化，化工，塑料粒子等等。
1.2高护栏
有车厢，车厢四壁为彩钢，没有封闭的顶棚，顶棚是用帆布制作的，可以根据内装的货品多少进行升降，故此适用于大多数产品的运输，使用比较广泛。
1.3全封闭
或者叫做集装箱车辆，从4-17米均有，适合运输货值较高，或对车辆有较高要求的车辆，目前此类车辆在货运市场几乎占到一半。
承载2-35吨。
2.按照使用的范围
2.1普通运输车辆
包含上述三种车型，主要运输日常的一些普通产品，例如电子电器，食品，饮料，服装，机械等等。
2.2恒温或保温车辆
其实分类很多，恒温车大多用于对于温度要求不是很严格的食品类，一般会保持温度在5-10度左右，保温车适用于对于温度要求较高，例如医药，冷冻食品等等。
2.3危险品车辆
危险品分为9类，不同的种类均要有不同的资质，车辆可谓第一点所说的三种车型。
2.4特种车
超长，超宽的大件运输车辆
油罐车
减震车辆（运送精密仪器，例如卫星，导弹，高端服务器等等）
2.5监管车或叫做关封车
用于在监管仓库之间的运输工作，大多在机场、码头旁边使用。
很少用于普通货物的运输工作。
3.按照车辆长度及重量分类
因为车型，车厂的规定不一，仅介绍目前市场主流的物流车辆
2吨车一般为4米左右，以4.3米的居多
3吨车约为5.5米
5吨车约为6.2米
8吨车约为7.2-8.8米
10吨车约为9.6米
12吨或15吨车一般为9.6-12.5
20吨车一般为12.5-14.5米
25吨车一般为12.5-15米
30吨车一般为五轴或六轴的14-17米车辆
具体配比如下:
第7章环境保护与劳动安全
7.1建设地区的环境现状
（1）项目的地理位置
本项目位于江西省南昌市安源区青山镇，安源区交通便利，319、320国道纵横交叉，浙赣铁路、沪瑞高速、萍栗高速公路贯穿其中，距长沙黄花机场105公里，距省会南昌200公里。
（2）项目建设区地形、地貌、土壤和地质情况，江、河、湖、海、水库的水文情况以及气象情况
项目建设区位于安源区青山镇，地形以丘陵、平原为主，中部和西部为河谷平原，安源区地处江西省西部，毗邻湖南省，与上栗县、芦溪县、湘东区接壤，历史上有“吴楚咽喉、赣湘通衢”之称。
土壤以山地红壤为主，土层深厚，有机质含量高，农田土质好，属冲积而成的砂壤土，腐殖质含量高，森林覆盖率为63.9%，植被属亚热带常绿阔叶林带。
萍乡属亚热带季风气候区，光照充足，雨量充沛，四季分明，气候温和，年平均气温17.2℃，其中西部年平均气温为摄氏17-18度,南部山区为摄氏15度，气候水平差异小，垂直差异明显，年平均降雨量1600毫米。
全年日照时数约1600小时，无霜期270天。
主要河流有萍水、栗水、袁水、草水、莲江等，南部的莲江、东南部的袁水入赣江水系，中部的萍水、西部的草水和北部的栗水入湘江水系。
（3）矿藏、森林、草原、水产和野生植物、农作物等情况
安源区青山镇总面积38.36平方公里，耕地8551亩（其中水田6261亩，旱地1601亩），森林47500亩。
2004年获得批准建设安源国家森林公园，批准森林公园建设面积78.66平方公里（其中包括上栗杨岐山景区31.32平方公里，开发区鹅湖景区2.31平方公里）。
表7-1青山镇土地利用现状（2004年）
地类
面积（亩）
占总面积比例（%）
农
用
地
旱地
1601
2.10
水田
6261
13.17
林地
47500
84.73
合计
56051
100.00
资料来源：
《萍乡统计年鉴》
安源区境内矿藏资源丰富，以煤、石灰石和瓷土为主，其中煤炭储量8.5亿吨，素有“江南煤城”之称。
（4）旅游景区以及重要政治文化设施情况
安源人文景观和自然景观众多。
如今安源仍保存有完整的历史资料和历史遗迹，著名的有安源路矿工人俱乐部旧址、总平巷、谈判大楼、张家湾秋收起义军事会议旧址等，被称为“中国的莫斯科”，是全国百个爱国主义教育基地之一。
建国后，这里建造了安源路矿工人运动纪念馆，收藏革命文物8000余件。
市内新建有占地346亩气势恢宏的秋收起义广场。
安源区内有建于清代的煌煌孔庙，是江西省内保存最为完好的文庙；市郊有始建于唐代的宝积寺，金碧辉煌；始建于宋代的横龙洞，幽静奇绝。
该项目建设区位于安源区青山镇，与这些旅游景区都有一定的距离，项目的建设和投产不影响对这些景区的保护。
（5）现有工矿企业分布情况
江西省萍乡是江西省的产煤区，享有“江南煤都”之称。
煤矿储藏量8.5亿吨，是江南最大的煤炭生产基地。
安源区青山镇有5个省市驻镇单位，有各种所有制企业300多家。
水泥、煤炭、玻璃、石灰石等是青山镇的支柱产业，水泥年产量达100万吨，被誉为“水泥之乡”。
7.2项目施工期环境影响分析
7.2.1施工环境影响分析
在项目施工期，对周围环境可能造成不利影响的因素主要包括扬尘、噪声、废水、固体废弃物等。
扬尘主要来源于工地道路扬尘和搅拌混凝土扬尘，材料的搬运、土石方和沙石的堆放也会产生少量的扬尘；施工期噪声主要源于建筑施工噪声和交通噪声；施工过程中产生的废水主要是建筑施工排水、车辆和设备冲洗水、施工人员生活污水；施工期产生的固体废弃物主要是挖掘土方、拆除建筑物以及建筑施工和设备安装过程中产生的废弃物及生活垃圾。
7.2.2施工环境影响防治措施
（1）扬尘影响防治措施
通过以上分析可知，施工期扬尘影响范围较小，不会对外环境的空气质量造成明显污染影响。
建议采取以下措施减轻其影响：
①施工场地每天定期洒水，防止浮尘产生，有风日加大洒水量及洒水次数。
②运输车辆进入施工场
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