青岛土地一级开发及联动开发模式及案例分析实战培训.docx
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青岛土地一级开发及联动开发模式及案例分析实战培训
【青岛】土地一级开发及联动开发模式及案例分析实战培训（4月26日）
【课程说明】
Ø主办：
中房商学院中房博越地产机构
Ø时间：
2014年4月26日
Ø地点：
青岛
【课程背景】
随着城市化进程，土地开发重心从城市中心向城市郊区转移，从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。
由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会（中心）城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，这些区域的土地开发大多是成片区域开发，其中最重要环节的就是前期的土地一级开发。
而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。
世联研究认为：
随着城市化的进展，特别是城市化与城镇化相结合的发展道路确实立，以及三四线城市财政限制，企业参与土地一级开发的时机将越来越多。
【2013年在郑州、上海、郑州、武汉举办4期培训】
【课程收益】
系统介绍土地开发模式及一级开发流程;
一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制
学习土地一级开发与一二级联动开发成功案例解析
【课程对象】
房地产企业董事长、总经理、开发总监;
房地产投资总监及其他高管:
一二级土地开拓人员;
房地产开发企业总部及分公司开发运营部门。
【专家导师】
杨老师：
南京大学经济学硕士;某上市集团战略参谋事业部总经理;区域开发与旅游地产资深专家;深圳市旧城改造与重建专家组成员;长沙市先导区、重庆两江新区等城市专家参谋;清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授;11年城市咨询与房地产相关经验，专注亍城市发展与房地产新领域。
先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目;先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业提供参谋服务;并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。
【培训内容】
第一部分：
土地开发流程与一、二级开发
（一）土地生命周期;
（二）土地开发的几个环节
1、城市进入性;
2、区域开发商业模式设计。
3、定位与规划;
4、区域运作策略与土地营销;
5、区域增值。
（三）一、二级开发的差异性。
（四）土地开发的法律问题;
1、国家对土地开发的法律规定;
2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;
3、相关规定带来的操作问题。
第二部分：
一级开发的模式与案例
（一）全程运营模式及要点解析;
案例研究：
亚龙湾一级开发浅析;
（二）主导整合模式解析及操作要点与成功要素;
案例研究：
海南清水湾一级开发浅析;
（三）一级主导开发模式及操作要点与成功要素;
案例研究：
天津泰达城一级开发浅析;
（四）一二级联动开发模式操作要点与成功要素;
案例研究：
南京吉山产业园一级开发浅析;
（五）公建代建开发模式及操作要点与成功要素;
案例研究：
阜阳一级开发浅析;
第三部分：
国内一、二级土地了联动开发成功案例分析
案例
（一）：
金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
1、发展历程讲解
2、发展定位与规划调整;
3、合作方式;
4、排他性土地控制策略;
5、土地获取方式;
6、启动策略;
7、城市设施建设与区域土地开发。
案例
（二）：
扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发;
1、发展历程讲解;
2、定位思考与功能确定;
3、历史文化名城与区域开发的价值结合;
4、一级开发中的政企合作;
5、一、二级开发联动实现措施。
6、一级价值兑现实现流程。
案例（三）：
青岛即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发;
1、发展历程讲解
2、开发企业介入时机与土地获取条件;
3、定位与规划调整策略（及效果分析）;
4、公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用;
5、二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;
6、一级开发控制二级土地的措施;
7、二级开发与公共设施开发的互动性分析。
8、政府对一级开发的支持。
第四部分：
一级开发、一二级联动问题解析（结合案例）
（一）土地流转方式。
1、土地性质;
2、土地指标;
3、土地流转进程安排;
4、土地流转中的成本概算。
（二）资金流转方式
1、合作投资方式;
2、投资概算;
3、投资计划（年度、季度）;
4、投资与收益关系概算（年度、季度）;
5、资金监控方式。
（三）合作方式（合作协议中明确）。
1、合作方的权利;
2、合作方的责任（各方干什么）;
3、合作决策机制。
4、土地增值收益分成方式与核算机制。
第五部分：
基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析
（一）项目情况（城市/区位/用地指标等）
（二）项目利益相关者目标要求分析（政府/企业/市场消费者/投资者等）
（三）项目商业模式简析（相关利益者的关系）
1、项目平台价值分析
土地升值价值;
市场二级开发价值
2、规划的多维度分析：
多目标实现分析;
开发空间或资源的平衡性分析;
市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析
3、项目风险控制点分析：
拆迁分析;
规划变更分析;融资渠道及成本分析;
政府信约束分析（政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等）
4、基于项目规划定位的目标实施策略：
举例旅游地产：
重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发（节奏/规模/质量）;关键品牌资源的整合开发（酒店/高尔夫等）/经济分析
5、商业模式构建：
企业：
主体开发权/规划控制权/开发控地权（指标供给/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度）和利益分成（分成比例/资金流转方式和时间节点效率/）;
政府责任（审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等）
第六部分：
一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）
（一）合作协议控制
（二）规划控制——控制要点、城市案例启示。
（三）关键设施控——制控制要点、城市案例启示。
（四）流程控制——控制要点、城市案例启示。
（五）其他控制方式
第七部分：
土地一级、一二开发联动风险与控制及案例分析
（一）投入成本风险;
1、拆迁成本的不可控;政府成本的不可控（管理成本的不可控）;
2、关键设施的假设成本不可控;开发周期的不可控。
（二）规划实现的风险。
1、商业不可实现;产业不可实现;
2、公共设施不可实现;规划导致经济不可实现。
（三）进程不可实现风险;
1、政府换届导致的剔出风险;
2、土地出让实现风险
（四）增值收益分成实现风险。
1、土地财务管理制度;制度导致的企业财务风险;
2、产业基金资金流转;设立政府企业设施投资资金流转;
3、分块取地转让（合作）资金流转;成功案例一级开发分成收益财务实现流程。
第八部分：
问题解答与交流
【课程说明】
[组织机构]：
中房商学院中房博越
[时间地点]：
2014年4月26-27日青岛（详见报到通知）
[培训费用]：
3280元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
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