和煦园小区投标文件.docx
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和煦园小区投标文件
一、投标函
致：
合肥市庐阳区和煦园小区业主委员会
根据合肥市和煦园小区物业管理招标文件，正式授权下述签字人：
****经理（姓名和职务）代表投标人：
安徽省****物业管理有限公司（投标单位的名称）参加该项目投标及谈判、签署合同活动，并提交下述文件：
1、法定代表人授权委托书；
2、资质证明文件、营业执照、税务登记证复印件；
3、近3年业绩证明材料；
4、和煦园小区物业服务实施方案；
5、“物业服务质量标准及保障条件”承诺书；
6、拟定派驻到和煦园小区主要干部的履历表；
7、报价书；
8、投标保证金缴纳证明；
9、其他材料（如果有）
据此函，签字人宣布同意如下：
（1）我们已详细审核全部招标文件及其有效补充文件，我们知道必须放弃提出含糊不清或误解的问题的权利。
（2）本投标文件有效期为30日（从投标截止日期的次日算起）。
但如我方中标，我们同意从投标之日起遵循本投标文件，并在整个合同期满前均具有约束力。
（3）如果在开标后，在规定的时间内没有按规定与贵方签订合同，我们的投标保证金可被贵方没收。
（4）一旦我方中标，我们将根据招标文件的规定，严格履行合同的责任和义务，并保证按照投标及服务承诺中规定的标准提供服务。
否则，将无条件的接受贵方对我方的相应处罚。
（5）在物业服务运行过程中，我方同意贵方对我方的物业服务进行考核，并按照贵方的“物业服务考核实施办法及标准”中关于“考核办法”的相关约定。
单位名称：
安徽省****物业管理有限公司（盖章）
法定代表人（签字）：
时间：
年月日
二、法定代表人身份证明及授权委托书
法定代表人身份证明书
单位名称：
安徽省****物业管理有限公司
单位性质：
有限责任公司
地址：
成立时间：
年月日
系安徽省****物业管理有限公司的法定代表人。
特此证明。
单位名称：
安徽省****物业管理有限公司（公章）
日期：
年月日
（该处黏贴法定代表人身份证复印件）
法定代表人授权书
兹委派****参加贵方组织的合肥市和煦园小区物业管理招标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。
附全权代表情况：
姓名****，性别男，年龄21，职务市场部经理
详细通讯地址
电话电挂无
传真邮政编码
单位名称（公章）：
安徽省****物业管理有限公司
法人代表（签字）：
年月日
三、资格证明文件
1、资质证明
2、营业执照
3、税务登记证
4、组织机构代码证
四、企业综合情况介绍
安徽省****物业管理有限公司原属******单位，合肥市物业管理协会会员单位，成立于二○○五年八月，注册资金伍佰零捌万元人民币。
是一家具有国家二级资质的物业管理综合企业，主要经营物业管理服务、物业顾问服务、园林绿化工程、装饰工程、智能楼宇工程、水电维修、外墙清洗、清洁服务及餐饮管理等业务。
********************************************等涉及商务办公、商业铺面、住宅小区、厂区矿企业等多种物业的管理，服务面积约70多万平方米。
安徽省****物业管理有限公司是一家正在完善，逐步成熟的现代企业，为了加快发展进程，公司特从深圳等地聘请了一批经验丰厚的专业人才加盟，用先进的思想和思路使用了独有的****物业“6S”服务理念。
同时，公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设总经办、品质管理部、工程部、园林绿化部、财务部、保安部、保洁部，各部门分工明确、协调有序。
企业实行现代企业管理制度，每个部门、每个岗位都制定了完善而明确的职责，实行严格而细致的考核制度。
公司坚持“以人为本”的用人理念，深信人力资源是企业发展的根本，高素质人才是企业迅速发展的基石。
公司拥有一支技术较全面、爱岗敬业的专业人才队伍，共计员工约120人，其中各类专业技术人员20人，中级以上职称占25%，管理岗位大专以上学历占80%以上，持证上岗率100%。
环境是小区（大厦）一面镜子，我公司有着一批专业的园林绿化工作人员，自公司成立以来，承接了*****小区的景观绿化、********的园林景观绿化、******建成区的绿化养护、大蜀山*******、******小区园林景观、******园林景观的改造、*****段的绿化、*****园林古建项目等一批精品工程。
公司始终以高标准、高质量立足于业界，公司拥有SGS国际国内双重认证的物业管理ISO9001:
2008质量保证体系，管理经验丰富。
对所管项目全面实施规范化管理、规范化服务，为升国家壹级资质奠定基础，公司始终奉行“创造优良物管小区、建设一流企业品牌、传播人性化健康服务”的企业宗旨，努力为广大业主创造一个宁静、优美、安全、方便的生活、工作环境，至诚至信服务业主。
公司理念：
质量方针——长远承担、专业保障。
企业目标——凝造自然美态、尽显环境神采。
经营理念——以人为本、业主至上、服务第一。
市场准则——诚信、勤勉、务实、创新。
企业宗旨——创造优良物管小区、建设一流企业品牌、传播人性化文明服务。
总经理
总经办
人事招聘管理公司）
品质管理部
园林绿化部
副总经理
财
务部
工程部
管理处
劳保工资管理公司）
制度
落实管理
品质督察管理公司）
外接施工养护）
项目绿化养护
工程维修养护
环境清洁管理公司）
安全防范管理公司）
客户服务中心公司）
公司组织结构：
近3年业绩证明材料（附小区物业管理服务合同）
五、物业管理服务实施方案
第一章和煦园小区物业管理整体设想及策划
一、高标准、高水平管理的措施
安徽省****物业管理有限公司把和煦园小区物业管理总体目标确定为：
两年内使和煦园小区成为合肥市物业管理优秀示范住宅小区，成为合肥住宅区物业管理的前卫和榜样。
要达到这样的管理目标，在措施上离不开下列的基本方面：
建立和实施完善的物业管理质量体系（ISO9001和ISO14001）。
培育高素质的员工队伍。
现代化的物业管理精良设备。
营造富有特色的社区文化。
按照发达国家的管理趋势，保证管理上的超前性、创造性。
这些基本措施在以下各章节将陆续描述。
除此之外，我们认为还应着重强调以下几项措施：
（一）保持和煦园小区物业管理的发展后劲
我们认为：
物业管理企业应实现经济效益、社会效益和环境效益的综合统一，而同时也认为，三个效益中，首先要确保经济效益，盈利毕竟是兴办物业管理企业的重要目标。
没有经济效益，就无法确保长远意义上的社会效益和环境效益。
我们不赞成投标单位不计成本地高额投入，而本着适当投入、发挥每一元钱的潜力、靠卓越的经营管理取胜的原则，使和煦园小区物业管理留有充分的发展后劲。
（二）实施住宅区人性化管理
我们把人性化物业管理理念确定为：
尊重每一位业主、客户，尊重每一位管理员工，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。
我们坚持做到：
每一套物业管理方案的实施要得到业主、客户的充分认可，公司的经营管理理念要得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，要体现出对人的珍爱和关怀。
具有人性化、富有文化色彩的物业管理将是和煦园小区物业管理的重要特征。
（三）注重发挥业主自治、自律的功能
成熟的住宅区物业管理决不是管理公司单向的推动，而应该得到广大业主的真诚回应，变单向推动为双向共管。
只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使和煦园小区物业管理真正得到升华，这是发达国家和地区物业管理的重要经验。
为此，我们将充分通过社区文化活动，潜移默化地增强业主参与管理的意识。
二、管理深度和广度的做法
社会在进步，时代在发展，对于和煦园小区广大业主而言，物业管理服务的深度和广度是没有止境的。
如果在管理深度和广度上全面依靠物业管理公司，效果只能是事倍功半。
我们认为，随着社会的进步和社会分工专业的深入，物业管理公司在管理深度和广度上，应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主、客户的多方面需求。
我们提出以下三项措施：
（一）在和煦园小区商业区域建立完善的居民生活商业网点。
在商业面积租赁过程中，应按照总体规划，从满足居民基本生活需要做起，大到超市、家电维修，小到针头线尾，设置小而精的商业铺位，为居民提供便利条件。
（二）管理处全方位建立商业服务信息网。
与各商家、专业服务公司建立广泛联系，满足居民需求。
如物业保险代理、家庭理财咨询、租赁代理等，满足居民需求。
（三）充分利用计算机网络手段。
要实现住户网上购物和信息即时沟通，使住户体验科技现代化住宅区快捷、方便的全方位服务，这是管理处增加管理深度和广度的治本之计。
三、超前性、创造性、全方位服务的意识
（一）超前性是和煦园小区物业管理前卫和榜样地位的标志。
物业管理工作要保持一定的超前性，扩展居民的视野和观念，体现物业管理前卫和榜样作用。
重点由以下几点组成：
1．住区形象设计是继企业形象策划之后更富时代特色的新概念。
它既是住区的“美容术”，更是住区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成住区发展的要素之一，同时，具有对住区形象的塑造功能和对物业的增值功能。
如果说可持续发展战略是和煦园小区物业管理工作的主导战略，则住区形象设计与建设应成为重要的辅助战略。
2．全面体现对残疾人的关心
我们将在每一栋楼设残疾人专用车位，整个住宅区对残疾人实行无障碍通行，公共卫生间设残疾人专用位，公共区间设有关照残疾人的标识。
这一措施不仅体现了对残疾人的关爱，同时也会提高居民的文明意识。
3．倡导“邻居守望”意识
在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在住宅区内设有若干“邻居守望”广告牌。
这种作法体现了居民安全管理的自治意识。
我们将在和煦园小区借鉴这种富有实效的措施。
（二）创造性是和煦园小区物业管理的生命源泉
科技在进步，人们的观念在不断地转变，人们对住宅区的各种需求也在不断地扩展。
和煦园小区物业管理只有不断地创新，吸收国内外社区管理精华，才能不断完善，并保持其前卫和榜样的地位。
比如：
<1>提倡读书。
设置图书阅览室、网上购书、电话购书等方便条件。
<2>建立旅游新概念。
突破走马观花的模式，引导居民着重从亲切、自然中获得旅游新感觉。
<3>注重汽车对人们生活方式的影响。
<4>倡导一种简单的生活。
随着社会的发展，有意无意间追求简单生活的人们越来越多，一个反物质主义的、讲求简单、朴实的时代已经到来。
我们应当引导人们在消费上走向理性、务实与自然本真，包括避免在装修上偏向奢华。
（三）实施社区全方位服务
1．建立“全方位联合”概念，满足住宅区多项服务的客观要求。
“全方位联合”指的是管理处由于机构、能力所限，不可能事事亲力亲为，要满足全方位服务的要求，必须和社会各项服务机构建立全面的合作关系，管理处发挥这种全面合作的总协调人作用。
2．充分利用现代科技，通过网上购物、电子媒体等手段，提高全方位服务的效率。
3．实施****物业公司礼仪培训计划，注重管理人员的行为规范，倡导管理人员在文明举止和敬业爱岗方面为人师表，推动整个住宅区的文明建设。
四、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想
和煦园小区不是豪华住宅区,不能靠开发商巨额投入换取高尚环境。
在物业管理工作中,我们应以高尚的文化品位取胜,通过住宅区硬、软件系统的结合,创造优美舒适、安全文明、洁净的良好环境.
（一）硬件建设
可靠的智能化安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的住区形象设计、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为和煦园小区高尚环境和文明建设提供了物质保证。
1．公布空气质量周报
空气质量是环境质量的重要内容。
我们拟于进驻小区之日起,在和煦园小区实行空气质量周报公布措施。
这样既可以让监测数据直接为业主服务,同时又可以提高业主的环保意识。
管理处还将坚持每季度对直饮水质量、排水质量、区内噪声等进行监测并予以公布。
2．对垃圾的分类处理
和煦园小区将从入住第一天开始，就给住户一个鲜明的印象：
垃圾要分类投放和处理，并在住户手册和各投放点明确标明分类收集办法。
设可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三类箱。
可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主，一般垃圾以厨余、渣土等为主，有害垃圾主要为各类废电池、电渡制品、杀虫剂罐等。
对垃圾分类处理，难点在人们的意识和习惯培养上。
我们在环境社区文化活动章节中将列出引导方法。
3．严格实行人车分流
和煦园小区在道路规划中为交通管理人车分流打下了基础，但要实现全区实行人车分流，还要进一步详细规划，并配有完善的管理规定和各类标识：
“请减速”、“禁止鸣号”、“注意行人”。
在小区内的主干道交叉路口，我们要设置与市交通指挥中心联网的交通红绿灯装置，规范区内行车。
（二）软件建设
创建高尚的住宅园区，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。
特别是在我国物业管理行业发展时间短、管理公司和广大业主均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养，这个过程需要日积月累的努力，物业管理公司应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。
主要有以下内容：
1、将可持续发展战略作为和煦园小区发展的主导战略。
2．组织落实，实施有力。
成立管理处为主、有业主代表参加的和煦园小区环保委员会，着眼于和煦园小区长远发展，依照可持续发展战略，制定和实施和煦园小区环保工程。
3．建立“管理处员工人人都是环保监督员”的观念，对不利于环保的行为及时予以制止。
4．营造“保护社区环境，创建绿色家园”浓厚气氛。
重点放在提高环保意识，增加环保知识方面，通过环保讲座等系列活动等，引导住户关心社区环境。
平时尽量重复使用购物袋。
5．鼓励家庭节约水电，组织居民开展有利于身心健康的文体活动。
五、体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式
和煦园小区文化活动的总体构想
社区文化三项主题：
营造全新的生活理念；热爱地球，保护环境；做新世纪文明使者。
社区文化三项特征：
人性化的管理理念；超前性的文化视角；宁静、祥和的文化气氛。
社区文化的总体目标：
使和煦园小区成为合肥市住宅区文化的典范。
第二章采取的管理方式、工作计划和物资装备
一、和煦园小区物业管理方式
（一）综合一体化管理方式
安徽省****物业管理有限公司将和煦园小区物业管理方式确定为综合一体化管理。
即对和煦园小区的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车场管理、社区文化直至商业和配套服务网点的策划、租赁等，统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。
在管理处实施物业管理运作过程中，我们将发挥****物业管理有限公司双向共管方式、超前引导、超前管理、超前服务的三超方式，以及软、硬件结合方式等物业管理经验，使综合一体化管理收到更好的效果。
综合一体化物业管理并非一切管理事务均由管理处包揽，而是由管理处担任住宅区各项管理的总协调、总管家角色，充分调动业主、客户参与管理的积极性，动员各方面力量，齐抓共管，才能收到标本兼治的管理效果。
同时，管理处还应在保证服务质量的前提下，对部分物业管理分项实行专业分包的运作方式。
发达国家和地区物业管理实践证明，这种专业分包方法是行业发展的必然趋势。
（二）内部管理架构
客服中心
项目经理
秩序维护
保洁绿化
工程
维修
消杀管理
绿化修剪
消防监控
维修回访
安全防卫
档案管理
投诉接待
维修管理
设备维护
卫生清洁
装修巡查
***物业公司
（三）激励机制
以人为本是****物业公司重要的经营理念，它坚持以人为中心，尊重人，理解人，关心人，培养人，以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点，倡导和营造既相互尊敬、相互信任，又有明确的行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现管辖区的管理目标。
根据上述以人为本的理念，几年来，****物业公司在实践中总结出了行之有效的员工激励机制：
目标激励、岗位激励、效益激励。
（四）监督与自我约束机制：
1．监督机制
和煦园小区管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向****物业公司和和煦园小区业主管理委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并制订出日常工作计划，分解量化到部门及每个岗位，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核。
严格按****物业公司ISO9001质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。
具体作法是：
（1）公开监督制：
公布管理处监督投诉电话，设立管理处主任信箱，24小时受理投诉。
所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督。
（2）业主评议制：
管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对业主或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。
实行闭环管理，使业主的合法权益得到保障。
（3）定期报告制：
管理处定期向业主管委会、****物业公司及上级主管单位定期报告工作，检讨物业管理事宜，确保实现****物业公司标书中的承诺。
2．自我约束机制：
（1）管理处在物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。
（2）管理处将严格贯彻****物业公司ISO9001质量体系。
（3）巡视检查制：
由管理处对各部门员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正。
对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。
（4）实行考核淘汰制：
管理处每年对员工进行全方位考核，实行5%淘汰制，对主管以上人员实行述职考核，不合格者调离岗位或淘汰。
****物业公司对管理处主任进行述职考核，不合格降级或调回公司重新培训。
（五）信息反馈及处理机制
没有纠正和预防措施，ISO9001质量体系就不能顺利贯彻，没有信息反馈和处理，管理处就无法保证优良的物业管理服务。
1、管理处下设的总值班室作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：
（1）管理处每季度向和煦园小区业主管理委员会提供一份季度工作报告书，包括管理费收支帐目，征询业主意见情况。
（2）****物业公司每半年向上级主管部门汇报和煦园小区物业管理情况，特别是《合肥市住宅小区物业管理条例》及其配套文件落实情况，征询上级部门的意见，改善不足之处。
（3）客户意见箱。
（4）管理处员工的反馈信息。
（5）新闻媒介。
2、获得反馈信息后，由总值班室分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。
二、各阶段工作计划
根据和煦园小区物业管理进度安排，我司制订三个阶段工作计划：
前期筹备阶段工作计划、入驻接管阶段工作计划、正常运作期工作计划。
（一）前期筹备阶段工作计划
序号
工作计划
计划要点
实施时间
备注
1
拟定物业管理方案
针对和煦园小区特点制定
2015.9
2
拟定财务测算
针对和煦园小区特点制定
2018.9
3
签订《物业服务合同》
与和煦园小区业主委员会商定
中标之日起
4
组建服务中心
确定物业管理办公场所
签订合同之日起
人员调配、培训
服务中心办公设备完善
5
拟订物业接管验收方案
竣工验收、接管验收
签订合同之日起
6
导入服务模式
导入公司物业服务理念
服务中心成立之日起
导入公司各项规章制度
（二）入驻接管阶段工作计划
序号
工作计划
计划要点
实施时间
备注
1
接管验收实施
建筑本体和设备资料的接收、档案的建立、分类、管理
具体时间按施工进度安排、调整
校园设施设备交接、验收、试运行
问题备忘
清洁开荒
2
入伙及装修管理
完善入伙计划
具体时间按施工进度安排、调整
入伙仪式及办理入伙手续
装修审批及监管
3
建立完善的标识系统
制作各类设施、设备标识
具体时间按施工进度安排、调整
制作各类公共标识系统
制作物业管理办公室标识
（三）正常运作期工作计划
序号
工作计划
计划要点
实施时间
备注
1
员工常规培训
重点强调安全防范、职业道德和业务技能的培训
服务中心成立之日起
2
配套服务项目启动
无偿服务、有偿服务项目及便民措施的运作
服务中心成立之日起
3
物业管理报告
向和煦园小区详细汇报工作进程及状况
每月1次
4
财务分析报告
如实向和煦园小区反映物业管理费用使用情况
每季度1次
5
完善管理体系
导入ISO9000质量体系并定期内部评审
持续改进
完善服务中心信息局域网，修订管理办法
三、物资装备计划
1、物业管理用房
为创造一个良好的居住和生活环境，依据物业管理条例的规定，以及结合和煦园项目的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：
（1）管理服务用房：
管理处接待、办公用房；
（2）保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库
2、办公设备类
序号
项目
数量
用途
1
办公桌、椅
5套
办公用
2
电脑及打印机等
2台
办公用
3
文件柜
8个
办公用
4
多功能复印、传真机
1台
办公用
5
电话机
2部
办公用
6
各类标识
1批
办公用
7
照相机
1部
办公用
3、设施设备维修机具用具类
序号
项目
数量
用途
备注
1
扳子、起子
5套
维修
2
卷尺
5把
维修
3
轻便式管子铰扳
3套
维修
4
手提电钻
2把
维修
5
强光电筒
4把
维修
6
锯弓（固定式）
2套
维修
7
电工工具
4套
维修
8
带脚管子铰扳
5把
维修
9
内六角扳
4套
维修
10
锉刀
4把
维修
11
管子钳
5把
维修
12
管子割刀
5把
维修
13
套筒扳手
4套
维修
14
梅花扳手
4套
维修
15
开口扳手
4套
维修
16
管螺纹丝攻
4套
维修
17
螺丝刀
4套
维修
18
钢丝钳
4把
维修
19
斜口钳
5把
维修
20
活动扳手
4套
维修
21
圆规
4把
维修
22
直角尺
4把
维修
23
大剪刀
2把
维修
24
烙铁
2只
维修
25
铝合金梯
3部
维修
26
电工安全带
3套
维修
27
游标卡尺
2把
维修
4、保洁绿化类
序号
项目
数量
用途
备注
1
垃圾筒
120
收集垃圾用
2
环保垃圾车
4
转运垃圾用
3
清洁工具
20套
日常保洁用
4
绿化工具
5套
绿化用
5
手动喷雾器
6台
保洁消杀用
6
草坪割草机
2台
绿化用
7
绿篱修剪
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