中原地产成都市写字楼市场报告.docx
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中原地产成都市写字楼市场报告
2008年成都市写字楼市场
分析报告
四川中原物业顾问有限公司
目录
一、相关经济数据及影响3
二、相关政策及影响3
1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台3
三、相关规划及影响3
1、政府相关规划及招商引资情况3
1.1成都金融后台中心扩容1500亩3
2、主要商务区规划4
2.1成都中央商务区规划全新出笼4
四、写字楼市场发展现状4
1、整体市场情况4
1.1供应情况4
1.2需求情况5
1.3价格及租金6
1.4小结7
2、商务区写字楼情况7
2.1各商务区概况及供需情况7
3.1CBD区域（骡马市-顺城街）9
4.1天府广场-跳伞塔11
5.1SBD区域12
6.1东大街区域13
7.1天府新城15
8.1各商务区写字楼空置率对比17
9.1小结17
三、主城区写字楼等级分析18
1、划分标准18
1.1甲级写字楼划分标准18
1.2乙级写字楼划分标准18
1.3普通写字楼划分标准18
2、甲级写字楼18
2.1租金及售价18
2.2吸纳情况19
2.3主要入驻企业19
2.4空置情况19
2.5小结20
3、乙级写字楼20
3.1租金及售价20
3.2吸纳量20
4、普通办公用房20
4.1租金及售价20
4.2吸纳量21
5、小结21
四、集中的工业园区商务办公情况21
1、武侯科技园21
1.1园区概况21
1.2重点项目22
2、高新技术开发区22
2.1园区概况22
2.2重点项目22
3、锦江工业集中发展区23
3.1园区概况23
3.2重点项目23
4、青羊工业集中发展区24
4.1园区概况24
4.2重点项目24
5、龙潭都市工业集中发展区24
5.1龙潭都市工业集中发展区概况24
5.2龙潭都市工业集中发展区重点项目25
6、各园区主要发展产业25
小结25
六、典型项目25
七、总结26
八、发展前景27
九、附件27
1、新增办公用房列表27
2、成交土地列表28
说明：
本报告数据截止日期为2008年12月31日；
本报告中的“新增供应/成交量”是指2008年取得预售许可的供应及其成交情况；
本报告中的“吸纳量”是以2000年以后投入使用的写字楼作为样本进行统计，包括买卖面积（包括二手写字楼）和租赁面积；
除特别注明外，本报告中的数据均来自于四川中原数据库
一、相关经济数据及影响
◆第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速
Ø在成都，高新技术产业得到突出发展，已确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，而高新区成为全省发展电子信息"一号工程"的主要载体。
◆第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进
Ø第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。
Ø以金融保险、房地产、会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接，近年来成都第三产业的快速增长为写字楼市场发展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年1-10月
第一产业
140.2
153.2
168
182.3
195.1
275.5
——
第二产业
758.1
589.1
1022
1007.7
1211.6
1504
751.5
第三产业
764.9
858.6
955.7
1181.1
1343.7
1584.9
1544.28
二、相关政策及影响
1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台
成都市商务局、成都外商投资企业协会及六大行联合制订的成都商力写字楼等级指导标准出台。
这是成都第一个真正意义上具备完整系统的指导标准。
标准将顶级写字楼、甲级写字楼及乙级写字楼分别在地理位置、建筑规模、建筑规划、层高、电梯、空调、业权、物管、入驻率等条件上做了详细区分。
影响：
以此标准来看，目前成都市场上还没有顶级写字楼，而目前市场上大量自我标榜的甲级写字楼也在严苛的划分条件下被排除在外，虽然地理位置和建筑规模等硬件条件无法改变，但标准的出台为建筑规划、电梯、物管等人力可控的条件提供了一个基准线，为规范目前写字楼的档次划分和售价，以及租金费用的收取提供了一个参照的标准，将促使写字楼物业的开发向产业化发展的方向作出变革。
三、相关规划及影响
1、政府相关规划及招商引资情况
1.1成都金融后台中心扩容1500亩
为了满足大量金融机构的需求，高新区将原有的成都金融后台服务中心扩容一倍，规划建设1000亩至1500亩金融后台服务中心扩展园区，以此打造西部最大的金融后台服务产业园。
目前的金融后台服务中心于去年8月底开始规划建设，规模为1500亩，能容纳6万至7万名从业人员，但随着大量金融机构的入驻，加上政府搬迁给整个区域经济带来的深厚发展潜力，使原规划园区已无法满足市场需求，园区的扩展成为当务之急。
依据新规划，扩展园区紧邻原规划园区的西南方位，占地1000亩至1500亩，仍然处于大源组团商务片区内，扩展后的成都金融后台服务中心规模将达到3000亩。
影响：
预计在2-3年内，金融后台中心将成为一个投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园。
由此可见，金融商务后台中心园区扩展建设在满足市场需求的同时为大源甚至南城区域的发展提供金融支持。
将大大提升大源商务组团甚至整个成都作为西南金融中心的影响力。
2、主要商务区规划
2.1成都中央商务区规划全新出笼
2008年12月，成都中央商务区规划全新出笼。
根据规划的试验区建设重大项目计划，在未来的3~5年，成都城市建设重大项目将以“二轴四片”为重点，把中心城区建设成为西部地区金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区。
《中央商务区内城市建筑形态设计》、《中央商务区交通体系设计》、《中央商务区产业调整规划》、“‘一三七’的发展战略”等一系列指导中央商务区发展三大规划相继出炉；荔枝巷、青年路、东大街一段，这些地方改造也基本结束，中央商务区面貌焕然一新。
影响：
中央商务区规划的出台对今后城市中心商务区的发展有着积极的指导意义，对中央商务区的发展方向，发展规模，发展节奏和产业打造重点均做出了战略性的规划和设计，对完善成都的商务体系，提高商务环境均有着极为重要的作用。
四、写字楼市场发展现状
1、整体市场情况
1.1供应情况
数据来源于成都房管局
2005年至2007年三年间，办公用房的供应趋势比较稳定。
不过到了2008年，市场供应大幅上升，全年供应量达到了77.11万平方米，较去年上涨36%。
数据来源于成都房管局
从08年办公用房的整体情况来看，4月和9月写字楼市场集中放量，这两个月的供应量总量达到了48.60万平方米，占全年总量的七成。
1.2需求情况
数据来源于成都房管局
从近几年的需求情况来看，05、06年的成交量比较稳定，但07年市场需求有所增长，成交量达到了47.18万平方米，涨幅达到了52%。
但在08年遭遇地震和经济危机的影响下，需求市场却出现了萎缩，成交量也随之大幅下降，08年全年成交39.07万平方米，较07年下降17%。
数据来源于成都房管局
08年办公用房市场需求走势波动比较明显，基本呈现出逐月下降的一个趋势。
08年1、9月成交量最大，分别达到5.34万方，8.6万方，远超过全年月均水平（3.25万方）。
在年底，成都写字楼成交市场出现一个小小高潮，达到3.85万方。
08年写字楼吸纳量约为9.66万平米，其中租赁面积6.29万平米，成交面积3.37万平米。
虽然接连天灾人祸，但从全年成都写字楼吸纳量的走势来看，除了年初由于春节造成的需求减少以外，全年吸纳量的走势呈现出明显的上升趋势。
1.3价格及租金
数据来源于成都房管局
自05年以来，办公用房的成交价持续大幅升高，三年间共上涨83.74%，其中08年在07年的基础上上涨了30.6%，成交价达到了7831元/平方米。
08年上半年成交价格走势呈现出明显下降趋势，特别在5月份的地震之后，市场供需受到很大影响，成交价大幅下降，在7月下降到了最低点，仅为4379元/平方米。
不过随着地震影响的逐渐减弱，8月和9月市场需求开始大幅放量，成交价也大幅回升。
到年底随着写字楼市场的好转，成交价格又有所回升。
成都写字楼租金相对稳定。
全年基本稳定在70-86元/平方米/月之间。
1.4小结
●供应市场大幅放量
在经过三年的稳定发展后，办公用房的市场供应在2008年大幅放量，全年供应量达到了77.12万平方米，增幅达到了36%。
不过由于受到春节、地震和经济危机的影响，办公物业市场供应出现了明显波动。
●需求市场相对萎靡
在地震和经济危机的影响下，需求市场出现了萎缩，成交量回落到了39.07万平方米。
不过虽然办公用房在08年的新增成交量大幅减少，但2000年后面市的写字楼在08年的吸纳量仍然达到了9.66万平方米，吸纳量的走势仍然呈现出明显的上升趋势。
●成交价格波动明显
虽然在地震和金融危机的影响下，08年办公用房成交价波动明显，但仍然达到了7831元/平方米，相比07年上涨了30.6%。
2、商务区写字楼情况
2.1各商务区概况及供需情况
成都商务区主要分为四大区域，分别为CBD区域、天府广场-跳伞塔区域、东大街及延线区域和SBD区域。
CBD区域：
该区域是成都最早发展的商务区之一，也因此片区内的写字楼呈现档次和租金偏低、建筑老旧的特点。
商务区范围北至新华路、西至东城根街、南至锦江、东至红星路及其东侧局部区域。
天府广场-跳伞塔区域：
该商务区囊括了成都的中心天府广场和人民南路，是成都甲级写字楼最集中的商务区，其范围北至人民西路、南至一环路跳伞塔、西至东城根南街、东至盐市口。
东大街及延线：
该商务区是成都政府致力打造的“西部华尔街”，片区内商务发展以金融业为核心，未来将有许多顶级和甲级写字楼出现。
其范围始于东大街盐市口，止于东大街沙河大桥。
由于其规划特殊，特将其分出CBD区域，以便观其现状。
SBD区域：
该商务区由政府在2005年提出规划，区域包含金融、商务、科技、文化等功能于一体。
其范围为人民南路四段至火车南站、科华北路及锦绣路共同组成一个“H”形。
●08年CBD发展平缓，09年值得期待
CBD区域相对其他商务区来说，写字楼市场发展较早，交通体系发达，周边配套比较完善，需求群体相对固定，写字楼市场发展比较成熟，08年的吸纳量在各商务区中最大，达3.62万平方米。
但是该区域内办公物业使用时间较长，软硬件配置已经比较陈旧，办公环境和档次明显降低，租金及售价是各商务区中最低。
同时08年区域内新项目较少，导致供应量在四个商务区中也最少，仅4.61万平米。
尽管如此，年底的五大项目同时动工，为整个市场增添不少信心。
●天府广场-跳伞塔高档写字楼最多
天府广场-跳伞塔区域位于城市中轴线，交通便利度高，区域内配套设施完善，聚集了很多新写字楼项目。
区域供应量在08年位列所有商务区之首，达到9.36万平米。
同时区域内写字楼配置和办公环境好，档次较高，受到大型企业和新兴企业青睐，08年其租金和售价较其他区域来说也甚为可观。
同时08年区域内写字楼新增供应量也最多，达到了9.36万平方米。
●东大街及延线、SBD区域和天府新城发展潜力大
东大街金融商业街的规划是政府07年才开始下重手打造，目前市场发展成熟度较低，但由于区域内可开发土地较多，使得区域写字楼市场俱备了极大的发展潜力，08年的供应量达到8.66万平米，仅次于天府广场-跳伞塔。
下半年喜年广场的面市使区域规划初现雏形，年底又传来了3座超高写字楼同时兴建的消息，区域写字楼市场发展前景非常好。
SBD商务区市场发展成熟，标志性的高档写字楼保证了区域内的吸纳量，08年为2.42万平米，仅次于CBD区域。
由于吸纳量可观，区域的售价和租金水平也相对较高，特别是08年的租金位于各商务区之首。
同时目前区域内拥有像来福士广场等潜在大型项目，区域写字楼市场还有很大的潜力可以挖掘。
天府新城作为新兴商务区，写字楼市场发展时间短，市场成熟度低，吸纳量小，08年仅0.55万平方米，是所有商务区中最少的。
目前区域内的写字楼售价和租金也较低，但城市新中心的规划和此前市政府搬迁到该区域的计划以及世纪城新会展中心的建设，已经为区域写字楼市场的发展打下了坚实的基础，形成了一定规模的写字楼市场，潜在的甲级写字楼较多。
3.1CBD区域（骡马市-顺城街）
3.1.1CBD区域写字楼市场新增供应情况
08年CBD区域仅供应了4.61万平方米写字楼物业，在全年77.11万平方米的市场总供应量中仅占6%。
虽然该区域范围很大，但区域内一是可开发土地有限，二是许多潜在项目还未上市，08年的新增供应也多为烂尾楼包装，因此其供应量较少。
3.1.2CBD区域写字楼市场吸纳情况
08年的整体吸纳量不高，商务区总租赁面积为19341平方米，总成交面积为16879平方米。
11、12月吸纳量占总量的35%，其中又以成交为主。
随着年底商务区内几个大型写字楼项目的动工（如爱美高项目、成商集团项目等），明年的CBD区域写字楼市场很值得期待。
3.1.3CBD区域写字楼市场价格及租金情况
从08年CBD区域写字楼各月的价格情况来看，区域内写字楼售价和租金波动较大。
售价在5180-9562元/平方米之间波动，最高价是最低售价的1.8倍；租金在11月达到全年最低值49元/平方米/月，全年最高租金为87元/平方米/月，相差了38元/平方米/月。
3.1.4影响区域写字楼市场的因素
有利：
●四大项目齐动工，市场信心加强
九龙仓、爱美高、成百大楼、成商集团四大项目不仅具有区位优势，而且居于很强的品牌优势，他们的动工为区域写字楼市场注入了新的活力，使市场信心得到了很大的加强。
●CBD新规划出笼，提高了商务区整体环境
新规划的出台在中央商务区的发展方向，发展规模，发展节奏和产业打造重点等方面做出了战略性的规划和设计，对完善成都的商务体系，提高CBD区域的商务办公环境有着积极的作用。
●4000多万元的投资进入骡马市，增强了区域吸附力
投资3000多万的单体KTV和投资1000多万的会所进驻铂金城后，对增强区域的吸附力，繁荣区域商业和商务活动有着很积极的带动作用。
不利：
●物业老旧，售价租金均不高
CBD区域发展最早，目前的写字楼使用时间都比较长，老旧写字楼较多，软硬件配置已经比较落后，租金和售价受此影响均不高。
●春熙路、太升南路、青石桥控制性详细规划调整，部分道路不利于写字楼周边交通
青石桥的街道路宽度原规划的30米宽地段调为20米宽，道路宽度缩窄后虽然会显得比较繁荣，但极易导致交通的拥堵，不利于周边写字楼物业的人车流疏导，其他几个区域道路规划的修改也对交通的组织有一定的影响。
4.1天府广场-跳伞塔
4.1.1天府广场-跳伞塔区域写字楼新增供应情况
该区域内的写字楼新增供应量是所有商务区中最多的一个，同时区域内写字楼几乎都是高档纯写字楼物业，使得其在写字楼市场，特别是高档写字楼中占据着极为重要的位置。
4.1.2天府广场-跳伞塔区域写字楼市场吸纳情况
从08年各月吸纳量的整体情况来看，区域总租赁面积为10132平方米，总成交面积为3116平方米。
成交面积仅占总吸纳量的24%，原因一，区域内的写字楼多为开发企业自有物业，买卖的供应量本就较少；二，是因为商务区内多为建筑年代近或档次高的写字楼，租赁情况较好，房东无意转卖；三，有可能是由于租赁情况好，物业升值速度快，出售房源的单价较高，面积较大，使得总价可以高达上千万元，因此最终导致了该商务区的成交面积较少。
4.1.3天府广场-跳伞塔区域写字楼价格及租金情况
由于受到了5.12地震和10月金融危机的打击，区域内写字楼价格和租金出现了一定的波动，不过即便如此，该区域的写字楼价格和租金的整体走势还是比较平稳，区域写字楼的市场需求仍然比较稳定。
除2、3月份没有写字楼成交外，其它几个月的买卖成交单价基本在12000元/平方米以上，是四大商务区里成交单价最高的一个区域。
天府广场-跳伞塔区域的写字楼租金波动明显，5月受地震影响使租金跌至全年最低的40元/平方米/月，而金融危机在中国显现影响后，该区域的租金也相对较低，仅在64-91元/平方米/月之间。
4.1.4影响区域写字楼市场的因素
有利：
●甲级写字楼还将继续上市
随着天一广场、仁恒广场、航天科技大厦、城市之心二、三期等新建写字楼特别是高档写字楼的上市销售，区域还将受到大型企业和新兴企业青睐，对今后区域写字楼市场的发展将起到进一步的带动作用。
●地铁锦江宾馆站、小天竺站恢复地面主车道交通
天府广场-人南路区域位于城市中轴线，交通便利度高，目前地铁站的主体建设已经结束，而在地铁建成后，区域的交通将会更加便利，写字楼市场还将获得更大的发展空间。
5.1SBD区域
5.1.1SBD区域写字楼新增供应情况
该区域写字楼市场发展时间长，区域内可开发土地推出量少，目前无新增物业上市销售。
5.1.2SBD区域写字楼市场吸纳情况
08年SBD区域的租赁面积共17957平米，成交面积共6242平米。
由于受到春节假期和地震的影响，导致市场需求萎缩，1-8月SBD区域写字楼的吸纳量比较少，市场需求略显平淡。
不过到了9月，市场积压需求逐渐释放，使得四季度的市场需求量在上半年的基础上有了明显增多。
5.1.3SBD区域写字楼市场价格及租金情况
区域内的威斯顿联邦大厦、力宝大厦等甲级写字楼将整个商务区的售价和租金大幅拉高。
从月度走势来看，虽然出现了些许波动，但是整体价格和租金水平都比较高，08年全年的平均售价和平均租金分别达到了11934元/平方米和96元/平米。
5.1.4影响区域写字楼市场的因素
有利：
●来福士广场、大陆国际为商务区增添新亮点
由于区域内可供开发的土地有限，来福士广场和大陆国际项目是今后较长时间内区域写字楼市场的主要新增供应量，他们的开工建设为区域写字楼的市场发展注入了活力，是区域写字楼市场后续发展的重要保证。
●曼哈顿（首座）国际酒店、成达酒店满足商务配套
与CBD和天府广场-跳伞塔区域相比，SBD区域在酒店配套方面相对缺乏，而未来首座国际酒店和成达酒店的开业将与现有的凯宾斯基酒店练成一体，互为补充，使区域的配套更加完善。
6.1东大街区域
6.1.1东大街区域写字楼新增供应情况
东大街写字楼市场新增供应量较多，达到了8.66万平方米，约占总体供应量的11%。
目前区域内存量土地多，市场潜在开发量大，加上金融街的规划为其提供良好的政策保障，凸显出东大街在整体市场中的重要地位。
6.1.2东大街区域写字楼市场吸纳情况
东大街及延线写字楼全年总租赁面积9421平米，成交面积3020平米。
从吸纳走势来看，除了几个特殊的月份，其它各月的吸纳量均保持在700-1100平方米之间，写字楼市场需求比较稳定。
从目前市场的发展情况来看，随着金融街规划的逐步实施，大量知名开发企业的进入，东大街写字楼市场潜力巨大，发展前景令人看好。
6.1.3东大街及延线区域写字楼市场价格及租金情况
东大街及延线商务区的写字楼成交趋势呈现两极分化的形势。
上半年除5月受地震影响跌至9028元/平米以外，其余几月均在11000元/平米以上。
而下半年一方面是受金融危机的影响，另一方面是成交物业多为档次较低的普通写字楼，因此价格陡然降低至7384元/平米。
6.1.4影响区域写字楼市场的因素
有利：
●东大街整治，西部华尔街形象加固
东大街盐市口—红星路口段的道路景观和沿线建筑物立面整治，使东大街这个西部华尔街的形象有了很大改观，对区域内写字楼档次的提高大有帮助，减弱老旧写字楼对区域定位和发展的影响。
●金融街企业家俱乐部成立，搭建合作平台
作为省内首家金融行业企业家的俱乐部，目前已经聚集了荷兰银行、汇丰银行等中外资银行负责人以及证券、保险和其他金融相关产业负责人。
这对于引导省内乃至西部金融行业的信息、资金等资源汇聚成都，汇聚东大街，把打造东大街打造成为金融街将带来专业的指导作用和行业带头作用。
●喜年广场面市，东大街正式迈出了第一步
花样年喜年广场的面市，是东大街正式向西部华尔街迈进的第一步，标志着把东大街打造成为金融街的规划正式启动，它的出现不仅会带动东大街沿线新建写字楼的发展，还会吸引更多的企业入驻东大街，促进区域的发展。
●潜在高端写字楼项目众多
目前东大街已拍卖的土地中已知有：
新鸿基的国际金融中心、九龙仓国金天地、信德广场、信合地产项目等，且入驻企业就包括了罗森·王、凯泰集团、太古地产、菲律宾首都银行集团、阳光保险集团股份等十余家国内外实力财团集团公司，东大街写字楼市场未来十分看好。
7.1天府新城
7.1.1天府新城区域写字楼新增供应情况
尽管天府新城区域在08年的供应量较少，仅6.68万平米，但前期城市新中心的规划以及世纪城新会展中心的建设，已经为其写字楼市场的发展打下了坚实的基础，区域内还有许多潜在写字楼项目将提升09年的供应量。
7.1.2天府新城区域写字楼市场吸纳情况
天府新城区域在08年的总吸纳量仅0.55万平方米，且成交量相对较少。
由于区域内写字楼市场的发展时间相对较短，相关商务配套比较缺乏，市场发展还不够成熟，因此其市场需求是所有商务区中最少的；加之区域内写字楼多为开发企业自有物业，使得区域写字楼买卖成交量较小。
随着拉德方斯大厦、特拉克斯大厦、银海芯座等新项目的租售步入轨道，商务区内的吸纳量应该会在短期内上涨。
7.1.3天府新城区域写字楼市场价格及租金情况
从成交价来看，由于天府新城是成都的新兴商务区，区域内新建写字楼较多，档次较高，成交价多在8000元/平方米以上。
但目前区域内市场还不太成熟，市场需求相对较少，租金因此相对较低，多在70元/平方米左右。
虽然目前的租金售价都较低，但区域内新面市的甲级写字楼将在未来带动租售价格上涨。
7.1.4影响区域写字楼市场的因素
不利：
●政府公开南迁计划停止
地震后市政府公开表示暂缓搬迁，区域内写字楼市场失去了重要的市场依托，导致市场发展预期大为降低，发展前景也受到了一定的影响。
有利：
●苏宁、伊藤洋华堂旗舰店、美美百货、茂业百货等的建设将完善区域商业配套
目前苏宁和伊藤已经确定入驻南延线，这不仅对住宅市场是利好消息，对写字楼物业来说也有着积极的作用，使区域的配套更为成熟，对吸引更多的企业入驻有很大的帮助。
天府新城内正在建设的其它商业还有：
茂业百货、美美百货等。
08年已投入使用的欧尚超市、富森美·家居、宜家家居等使得天府新城的商业配套日渐成熟，为在区域生活和工作的人们提供了使捷的商业配套。
●金融配套已逐步完善
成都金融后台约3000亩用地，就在天府新城内，如若金融后台建成后，区域内的金融配套将十分完备。
目前在高新国际广场周边已有的银行有：
中国银行、工商银行、建设银行、招商银行、农业银行、民生银行、成都银行等。
●高星级洒店聚集
目前天府广场内已知的高星级酒店有：
豪生酒店、紫罗兰酒店、希尔顿酒店等，众多国内外知名四五星级酒店云集，使得区域商务配套日趋完善。
●海洋公园开园增加区域聚集效应
海洋公园的建设将进一步完善区域的配套，使区域的聚集效应大为增强，加快南部新城规模化的形
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