基准地价修正系数表及说明表的编制word文档良心出品.docx
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基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算
以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
计算公式如下：
上调幅度计算公式：
F1=[（Inh—Iib）/Iib]×100%
（10-1）
下调幅度计算公式：
F2=[（Inb—Inl）/Iib]×100%
（10-2）
式中：
F1
--基准地价上调最大幅度；
F2
--基准地价下调最大幅度；
Iib--级别基准地价；
Inh--级别单元总分上限值所对应的地价；
Inl--级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，
按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表
10-4、10-5、10-6。
表10－4
商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
土地
级别基准地
单元基准地
单元基准地
上调最大幅
下调最大幅
级别
价
价最大值
价最小值
度（%）
度（%）
一级
2735
3491.66
1958.5
27.67
-28.39
二级16221957.691079.220.70-33.46
三级
843
1078.75
616.18
27.97
-26.91
四级
476
615.92
345.62
29.39
-27.39
五级
260
318.09
210.55
22.34
-19.02
表10－5
住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
土地
级别基准地
单元基准地
单元基准地
上调最大幅
下调最大幅
级别
价
价最大值
价最小值
度（%）
度（%）
一级
1217
1503.12
981.8
23.51
-19.33
二级
778
935.21
629.44
20.21
-19.10
三级
520
616.99
416.65
18.65
-19.88
四级
367
410.04
304.16
11.73
-17.12
五级
244
296.56
193.26
21.54
-20.80
表10－6工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
土地
级别基准地
单元基准地
单元基准地
上调最大幅
下调最大幅
级别
价
价最大值
价最小值
度（%）
度（%）
一级
350
378.94
327.14
8.26
-6.53
二级
294
322.36
266.29
9.65
-9.43
三级
244
264.34
226.53
8.34
-7.16
四级
205
224.87
189.90
9.69
-7.37
五级
182
188.5
169.00
3.57
-7.14
二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制
（一）因素修正系数值计算
根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算
各因素的修正值：
F1i=F1×Wi（10-3）
F2i=F2×Wi（10-4）
式中：
F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；
Wi—某一因素对宗地地价的影响权重。
（二）因素修正系数及指标说明表的编制
根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因
素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设
定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。
在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。
因素修
正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条
件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的
最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、
劣等层次的修正系数。
利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进
行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表
10-7~36。
表10－7
I级商业用地基准地价修正系数表
子因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距离
0.149
2.061
1.031
0.000
-1.058
-2.115
距二级商服中心的距离
0.062
0.858
0.429
0.000
-0.44
-0.88
距三级商服中心的距离
0.037
0.512
0.256
0.000
-0.263
-0.525
距火车站的距离
0.02
0.277
0.139
0.000
-0.142
-0.284
距汽车站的距离
0.013
0.18
0.09
0.000
-0.093
-0.185
街道等级
0.046
0.636
0.318
0.000
-0.327
-0.653
距公交站点的距离
0.031
0.429
0.215
0.000
-0.22
-0.44
基础设施完善度
0.055
0.761
0.381
0.000
-0.391
-0.781
人口密度0.0550.7610.3810.000-0.391-0.781
周边土地利用状况
0.083
1.148
0.574
0.000
-0.589
-1.178
临路状况
0.140
3.874
1.937
0.000
-1.988
-3.975
临街宽度
0.113
3.127
1.564
0.000
-1.604
-3.208
宗地进深
0.113
3.127
1.564
0.000
-1.604
-3.208
宗地形状
0.068
1.882
0.941
0.000
-0.966
-1.931
表10－8I级商业用地基准地价修正系数说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距
<300
300－600
600－900
900－1200
>1200
离
距二级商服中心的距
<150
150-300
300-450
450-600
>600
离
距三级商服中心的距
<350
350-700
700-1050
1050-1400
>1400
离
距火车站的距离
<500
500-1000
1000-1500
1500-2000
>2000
距汽车站的距离
<360
360-720
720-1080
1080-1450
>1450
混合型主干生活型主干生活型次干
道路类型等级
商业街
支路
道
道
道
距公交站点的距离
<50
50-100
100-150
150-200
>200
区
域
水、电、通
因
素
水、电、通讯
水、电、通讯讯
水、电、通讯水、电、通讯
等各种基础
等基础设施等基础设施
等基础设施等基础设施
设
配
配
基础设施完善度
配
配
施配套完善，
套较完善，使套较完善，
套完善，使用套较完善，使
使用保证率
用保证率较使
保证率较高
用保证率高
高
高
用保证率一
般
人口较稠密，人口较稠密，人口较稠
人口稠密，人人口稠密，人
人口密度
人口流量较人口流量较
密，
口流量大
口流量较大
大
小
人口流量小
商业密集区
商业、文体
商业、住宅
工业、仓储、
周边土地利用状况
其它用地
域
娱乐设施
混合区
交通用地
临路状况
十字交
丁字交
一般沿路
临街宽度
<3
3-4
4-5
5-6
>6
个
别
宗地进深
<8
8-10
10-12
12-15
>15
因
素
形状规则，有形状较规则
形状对土地
形状极不规
形状不规则，
宗地形状
利于土地利
有利于土地
利用无不良
则，严重影
有一定影响
用
利用
影响
响
表10－9
II级商业用地基准地价修正系数说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距
<950
950－1400
1400－1850
1850－2300
>2300
离
距二级商服中心的距
<300
300－600
600－900
900－1200
>1200
离
距三级商服中心的距
<1350
1350－1600
1600－1850
1850－2100
>2100
离
距火车站的距离
<580
580－1150
1150－1750
1750－2350
>2350
距汽车站的距离
<420
420－850
850－1250
1250－1700
>1700
混合型主干
区
道路类型等级
道
生活型主干道
生活型次干道
支路
巷道
域
因
距公交站点的距离
<100
100－200
200－300
300－400
>400
素
水、电、通讯
等各种基础
水、电、通讯
水、电、通讯
水、电、通讯
水、电、通讯
基础设施完善度
设
等基础设施配
等基础设施配
等基础设施配
等基础设施配
施配套完善，套完善，使用
套较完善，使
套较完善，使
套较完善，使
使用保证率
保证率较高
用保证率高
用保证率较高
用保证率一般
高
人口密度
人口稠密，人人口稠密，人
人口较稠密，
人口较稠密，
人口较稠密，
口流量大
口流量较大
人口流量较大
人口流量较小
人口流量小
周边土地利用状况
商业密集区
商业，文体
商业，住宅
工业，仓储
其它用地
域
娱乐设施
混合区
交通用地
临路状况
十字交
丁字交
一般沿路
个
临街宽度
<3
3-4
4-5
5-6
>6
别
因
宗地进深
<8
8-10
10-12
12-15
>15
素
形状规则，有
形状较规则有
形状对土地利用
形状不规则，有
形状极不规则，
宗地形状
利于土地利
利于土地利用
无不良影响
一定影响
严重影响
用
表10－10
III级商业用地基准地价修正系数表
子因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距离
0.149
4.160
2.084
0.000
-2.005
-4.010
距二级商服中心的距离
0.062
1.734
0.867
0.000
-0.834
-1.668
距三级商服中心的距离
0.037
1.035
0.518
0.000
-0.498
-0.996
距火车站的距离
0.020
0.559
0.280
0.000
-0.269
-0.538
距汽车站的距离
0.013
0.364
0.182
0.000
-0.175
-0.350
街道等级
0.046
1.287
0.644
0.000
-0.619
-1.238
距公交站点的距离
0.031
0.867
0.434
0.000
-0.417
-0.834
基础设施完善度
0.055
1.538
0.769
0.000
-0.740
-1.480
人口密度
0.055
1.538
0.769
0.000
-0.740
-1.480
周边土地利用状况
0.083
2.322
1.161
0.000
-1.117
-2.234
临路状况
0.140
3.891
1.946
0.000
-1.884
-3.767
临街宽度
0.113
3.140
1.570
0.000
-1.521
-3.041
宗地进深
0.113
3.140
1.570
0.000
-1.521
-3.041
宗地形状
0.068
1.890
0.945
0.000
-0.915
-1.830
表10－11III
级商业用地基准地价修正系数说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距离
<2000
2000－2300
2300－2600
2600－2900
>2900
距二级商服中心的距离
<1100
1100－1400
1400－1700
1700－2000
>2000
距三级商服中心的距离
<360
360－720
720－1080
1080－1450
>1450
距火车站的距离
<2400
2400-2700
2700-3000
3000-3300
>3300
距汽车站的距离
<1250
1250-1550
1550-1900
1900-2200
2200
道路类型等级
生活型主干道
交通型主干道
生活型次干道
支路
巷道
区
距公交站点的距离
<120
120-240
240-360
360-480
>480
域
因
水、电、通讯
水、电、通讯
水、电、通讯
水、电、通讯
水、电、通讯
素
等各种基础设
等基础设施配套
等基础设施配
等基础设施配套
等基础设施配
基础设施完善度
施配套完善，使
完善，使用保证率
套较完善，使
较完善，使用保证
套较完善，使用
用保证率高
较高
用保证率高
率较高
保证率一般
人口密集，人
人口密集，人
人口较密集，
人口较密集，
人口较密集，
人口密度
口流量大
口流量较大
人口流量较大
人口流量较小
人口流量小
商业，文体
商业，住宅
工业，仓储
周边土地利用状况
商业密集区域
其它用地
娱乐设施
混合区
交通用地
临路状况
十字交
丁字交
一般沿路
临街宽度
<3
3-4
4-5
5-6
>6
个
<8
8-10
10-12
12-15
>15
别
宗地进深
因
素
形状规则，有利
形状较规则有利形状对土地利用形状不规则，有一
形状极不规则，
宗地形状
于土地利用
于土地利用
无不良影响
定影响
严重影响
表10－12
IV级商业用地基准地价修正系数表
子因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距离
0.149
4.379
2.190
0.000
-2.041
-4.081
距二级商服中心的距离
0.062
1.822
0.911
0.000
-0.849
-1.698
距三级商服中心的距离
0.037
1.087
0.544
0.000
-0.507
-1.013
距火车站的距离
0.020
0.588
0.294
0.000
-0.274
-0.548
距汽车站的距离
0.013
0.382
0.191
0.000
-0.178
-0.356
街道等级
0.046
1.352
0.676
0.000
-0.630
-1.260
距公交站点的距离
0.031
0.911
0.456
0.000
-0.425
-0.849
基础设施完善度
0.055
1.616
0.808
0.000
-0.753
-1.506
人口密度
0.055
1.616
0.808
0.000
-0.753
-1.506
周边土地利用状况
0.083
2.439
1.220
0.000
-1.137
-2.273
临路状况
0.140
4.115
2.058
0.000
-1.918
-3.835
临街宽度
0.113
3.321
1.661
0.000
-1.548
-3.095
宗地进深
0.113
3.321
1.661
0.000
-1.548
-3.095
宗地形状
0.068
1.999
1.000
0.000
-0.932
-1.863
表10－13IV级商业用地基准地价修正系数说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距离
<3200
3200－3500
3500－3750
3750－4000
>4000
距二级商服中心的距离
<1750
1750－2150
2150－2550
2550－2950
>2950
距三级商服中心的距离
<930
930－1160
1160－1390
1390－1620
>1620
距火车站的距离
<2900
2900－3200
3200－3500
3500－3850
>3850
距汽车站的距离
<2050
2050－2300
2300－2550
2550－2800
>2800
道路类型等级
混合型主干道
交通型主干道
生活型次干道
交通型次干道
支路
距公交站点的距离
<300
300－500
500－700
700－900
>900
区
域
水、电、通讯
水、电、通讯
水、电、通讯
水、电、通讯
因
水、电、通讯
素
等各种基础设
等基础设施较
等基础设施较
等基础设施较
基础设施完善度
等基础设施配
施齐全，使用
齐全，使用保
齐全，使用保
齐全，使用保
套不完善
保证率高
证率高
证率较高
证率相对较低
人口较密集，
人口较密集，
人口密度
人口密度
有一定数量的
人口较密集
人口稀疏
人口流量小
相对较小
人口流量
商业，文体
商业，住宅
工业，仓储
周边土地利用状况
商业区域
其它用地
设施
混合区
交通用地
临路状况
十字交
丁字交
一般沿路
个
临街宽度
<3
3-4
4-5
5-6
>6
别
因
宗地进深
<8
8-10
10-12
12-15
>15
素
形状规则，有利形状较规则有
形状对土地利
形状不规则，
形状极不规
宗地形状
于土地利用
利于土地利用
用无不良影响
有一定影响
则，严重影响
表10－14V级商业用地基准地价修正系数表
子因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距离
0.149
3.329
1.665
0.000
-1.417
-2.834
距二级商服中心的距离
0.062
1.385
0.693
0.000
-0.590
-1.179
距三级商服中心的距离
0.037
0.827
0.414
0.000
-0.352
-0.704
距火车站的距离
0.020
0.447
0.224
0.000
-0.190
-0.380
距汽车站的距离
0.013
0.290
0.145
0.000
-0.124
-0.247
街道等级
0.046
1.028
0.514
0.000
-0.438
-0.875
距公交站点的距离
0.031
0.693
0.347
0.000
-0.295
-0.590
基础设施完善度
0.055
1.229
0.615
0.000
-0.523
-1.046
人口密度
0.055
1.229
0.615
0.000
-0.523
-1.046
周边土地利用状况
0.083
1.854
0.927
0.000
-0.790
-1.579
临路状况
0.140
3.128
1.564
0.000
-1.332
-2.663
临街宽度
0.113
2.524
1.262
0.000
-1.075
-2.149
宗地进深
0.
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