物管维修工的配置技巧.docx

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物管维修工的配置技巧

物管维修工的配置技巧

物管维修工作,分常规性维修和随机性维修两种.其中常规性维修是指对物管区域内设施设备的定期性维修养护,如电梯年检、水箱清洗等,常规性维修属计划内维修,通常是可以控制的；随机性维修是指对物管区域内设施配件偶然发生的故障或损坏进行维修,如更换损坏的楼道灯、更换破损的井盖等,随机性维修属计划外维修,通常是难以控制的.

物管维修工作的这种可控性和不可控性的特点,正是影响维修人员配置及维修工作安排的主要原因.为寻找合理的物管维修人员定员定编方法,笔者从以上影响维修人员配置的主要原因着手,通过剖析维修工作的特点,总结形成了物管维修工的配置技巧.

一.常规性维修人员配置

（1）设置常规性维修工作频率

物管常规性维修工作主要有室外场地设施检修、房屋本体检修、机电设备检修、空置房屋检查、水电表抄录等五大类,根据各项目的实际情况,每一类型工作又分为若干小类,以住宅小区的维修工作为例,室外场地设施的检修包括路面路基检查、路灯及线路检查、车场车库设施检修、污雨水井疏捞、井盖及雨水篦刷漆养护、公共标示检修等6小类.

相同项目的维修工作,其每一小类的服务,如路面路基检查频率及工作标准,应该是基本一致的.同时,各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务要求同样存在着关联性,即服务要求高,则服务的频率和所需的工时越多,反之所需工时就少.

以笔者服务的武汉中央花园小区为例,笔者通过实践总结,制定的中央花园小区常规性维修工作频率和工作标准为（见表1-1）

频率/标准

工作内容

频率（次/月）

工作标准

（1）

路面路基检查

1次/月

小时/人·100㎡

（2）

路灯及公共线路检查

1次/月

小时/人·个

（3）

停车场（库）设施检修

1次/月

小时/人·100㎡

（4）

污雨水井疏捞

1次/月

小时/人·个

（5）

井盖、雨水篦、路灯刷漆维修

1次/月

小时/人·个

（6）

公共标示、垃圾桶等检查维修

1次/月

小时/人·处

（7）

地基基础检查（抽查）

1次/月

1小时/人·栋

（8）

承重结构检查（抽查）

1次/月

1小时/人·栋

（9）

公共屋顶完好程度检查

1次/月

1小时/人·栋

（10）

避雷带局部除锈、补漆

1次/月

2小时/人·栋

（11）

公共通道、门厅、吊顶等检修

1次/月

1小时/人·单元

（12）

公共门窗的检修

1次/月

2小时/人·单元

（13）

消防阀门锈蚀、启闭及滴漏检查

1次/月

小时/人·个

（14）

消防带、枪头检查

1次/月

小时/人·个

（15）

消防控制室试运行检查

1次/月

4小时/人·个

（16）

水箱异常情况检查

4次/月

2小时/人·个

（17）

水箱清洗消毒

1次/月

16小时/人·个

（18）

水泵房清洁及异常情况检查

4次/月

2小时/人·个

（19）

专用变压器巡检

4次/月

1小时/人·个

（20）

电梯设备a类检修

2次/月

1小时/人·部

（21）

电梯设备b类检修

1次/月

小时/人·部

（22）

电梯设备c类检修

1次/月

2小时/人·部

（23）

电梯设备d类检修

1次/月

2小时/人·部

（24）

电梯设备e类检修

1次/月

2小时/人·部

空置房

（25）

水电表抄录、上下水及其它设施设备完好程度检查

1次/月

小时/人·室

水电表抄录

（26）

抄录相应水、电表底数

1次/月

小时/人·表

表1-1

（2）收集常规性维修工作内容

物管常规性维修工作内容,是指物管项目中有多大面积的室外道路,有多少个污雨水井,有多少部电梯等.

武汉中央花园小区,常规性维修服务内容包括45栋住宅、9600㎡的公共道路、1119个污雨水井、13部电梯等.

具体维修服务内容如表1-2所示

项目名称

数量或面积

小区房屋

45栋单元户

18层2栋层5栋层4栋/其余均为6、7层

公共道路面积

9600㎡

地下停车场

2140㎡

污、雨水井

1119个

标示、垃圾桶等设施

130处

消火栓

200个

消防控制室

11个

水泵房

专项变电站

13部

303个

空置房

24套

416块

727块

表1-2

（3）物管常规性维修人员配置计算

物管常规性维修工作,其工作频率有的是每周一次,如专用变压器的巡检；有的是每月一次,如路面路基检查；有的是每季度一次,如消防栓的检修等,详见表1-1.但就整体情况而言,按月为周期的服务内容最多.

笔者在计算物管常规性维修人员的配置时,正是采取以月为周期,采取综合调配的方式进行的.

具体计算方式如下:

a）单项工作所需要工时=数量×（月）频率×工作标准

b）相同类型工作所需工时=∑单项工作所需工时

c）每月总工时=类型ⅰ工作所需工时类型ⅱ工作所需工时…类型

ⅴ工作所需工时

d）每月所需人工=每月总工时÷（26×8小时）

（根据公司规定,维修工每月工作时间为26天,每天工作时间为8小时）

以物管常规性维修工作中的室外场地检修为例,武汉中央花园物管常规性维修工作主要有:

路面路基检查每月1次、路灯线路检查每月1次、停车场设施检修每月1次、污雨水井疏捞每年1次、井盖等刷漆维修每两年1次、公共标示检修每半年1次.（见表1-1）

其中:

（1）路面路基检查所需工时=9600㎡×1次/月×小时/人·100㎡=小时

（2）路灯线路检查所需工时=303个×1次/月×小时/人·个=小时

（3）停车场检修所需工时=2140㎡×1次/月×小时/人·100㎡=小时

（4）污雨水井疏捞所需工时=1119个×1次/月×小时/人·个=小时

（5）井盖维修所需工时=（1119个303个）×1次/月×小时/人·个=小时

（6）公共标示检修所需工时=130个×1次/月×小时/人·个=小时

即类型ⅰ:

中央花园常规性室外场地维修所需工时

=小时小时小时小时小时小时

=小时

中央花园小区每月各类型维修用工工时情况如表1-3

工作类型

计算式

所需工时

室外场地

（1）所需工时

（2）所需工时（3）所需工时（4）所需工时（5）所需工时（6）所需工时

小时

房屋本体

（7）所需工时（8）所需工时（9）所需工时（10）所需工时（11）所需工时（12）所需工时

小时

机电设备

（13）所需工时（14）所需工时…（23）所需工时（24）所需工时

小时

空置房检查

（25）所需工时

12小时

水电表抄录

（26）所需工时

小时

小时

表1-3

中央花园物管常规性维修工作每月总工时=ⅰ室外场地ⅱ房屋本体ⅲ机电设备ⅳ空置房检查ⅴ水电表抄录

即,12=小时

中央花园物管常规性维修工作每月所需人工=÷（26×8）

=（人）

二.物管非常规性维修人员配置

在物管非常规性维修人员配置上,笔者采取的是经验判断法,既在一般情况下按每700户（左右）配置一名维修人员.为使经验判断更为合理,笔者通常采取如下方式验证非常规性维修人员配置的合理性.

以武汉南湖中央花园小区（2136户）为例,笔者配置的非常规性维修人员为3人.

（1）统计非常规性维修工作量

为达到验证配置非常规性维修人员合理性的目的,笔者采取工作日志的办法,将正常情况下,项目物管常规性维修工作量进行了统计.

以下是笔者统计的武汉中央花园小区2021年7月至12月,非常规性维修的工作量.

a）工作日志实例

2021年7月1日

物业位置

工作活动内容

时间消耗

锦鹃谷8-2-402

反映四楼楼道灯坏了,换灯

30分钟

红杜里9-4-102

反映家中卫生间面盆下水管滴水

60分钟

红杜里6-2-402

反映家中没电

120分钟

邻芳居8-1-202

厨房下水管漏水

180分钟

碧云天3-803

空调接线有点问题

120分钟

碧云天4-405

修防盗门

60分钟

南门岗亭

因苏豪建筑施工需挪动

180分钟

锦鹃谷5-2-101

厨房下水管道翻水

180分钟

晴翠湾3-4-102

主卧空调排水管冒水

180分钟

红杜里6-4-203

3楼楼道灯坏了

40分钟

红杜里8-4-102

电视机坏了,家中无电

120分钟

邻芳居7-4-601

家中无电

120分钟

1390分钟

2021年7月2日

物业位置

工作内容

时间消耗

碧云天3-6单元

6楼楼道灯坏

30分钟

邻芳居6-4-301

家中电路有问题

180分钟

邻芳居3-1-101

空调开关坏

60分钟

邻芳居5-2-502

换水龙头

60分钟

碧云天4-302

换水龙头

60分钟

邻芳居6-4-201

家中无电

120分钟

锦鹃谷5-3-502

空开跳闸,插座有糊味

60分钟

锦鹃谷6-3-202

厨房下水堵

180分钟

红杜里6-6-301

家中无电

180分钟

碧云天5栋

1-3楼楼道灯不亮

60分钟

990分钟

2021年7月31日

物业位置

工作内容

工作时间

锦鹃谷2-2-301

家中电路有问题

180分钟

邻芳居41＃商铺

门前灯不亮

60分钟

晴翠湾1-2单元

单元门按钮开不了门

60分钟

红杜里1-5-602

家中灯具坏,需修理

180分钟

红杜里3-1单元

车棚灯坏了

180分钟

南湖门诊

招牌灯坏了

180分钟

锦鹃谷4-2-101

家中无水

120分钟

960分钟

b）月消耗时间统计实例

2021年7月7月1日-7月31日

消耗时间

消耗时间

消耗时间

7月1日

1390分钟

7月12日

1130分钟

7月23日

990分钟

7月2日

990分钟

7月13日

660分钟

7月24日

690分钟

7月3日

660分钟

7月14日

780分钟

7月25日

660分钟

7月4日

720分钟

7月15日

840分钟

7月26日

790分钟

7月5日

930分钟

7月16日

300分钟

7月27日

570分钟

7月6日

860分钟

7月17日

570分钟

7月28日

660分钟

7月7日

940分钟

7月18日

720分钟

7月29日

1660分钟

7月8日

1020分钟

7月19日

660分钟

7月30日

780分钟

7月9日

1230分钟

7月20日

800分钟

7月31日

960分钟

7月10日

1650分钟

7月21日

1660分钟

7月11日

810分钟

7月22日

870分钟

总消耗时间为:

27950分钟

c）半年消耗时间统计实例

2021年下半年7月-12月

消耗时间

消耗时间

27950分钟

10月

26540分钟

33520分钟

11月

31770分钟

29390分钟

12月

37510分钟

（2）非常规性维修人员配置计算

非常规性维修人员的配置计算,也称非常规性人员配置的验证,即通过对实践进行总结,尽量准备的统计非常规性维修工作量,从而准确的核实经验判断法中确定的维修人员的工作饱和状况.

计算式:

月消耗时间（小时）÷（26天×8小时）

武汉中央花园小区

2021年7月份非常规性维修工作所需维修工为:

（27950分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=（人）

2021年8月份非常规性维修工作所需维修工为:

（33520分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=（人）

2021年9月份非常规性维修工作所需维修工为:

（29390分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=（人）

2021年10月份非常规性维修工作所需维修工为:

（26540分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=（人）

2021年11月份非常规性维修工作所需维修工为:

（31770分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=（人）

2021年12月份非常规性维修工作所需维修工为:

（37510分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=（人）

（根据公司规定,维修人员每月工作时间为26天,每天工作时间为8小时）

综合以上计算结果,笔者在确定武汉中央花园小区非常规性维修人员配置时,采取统计的方式并取其平均值作为非常规性人员定员定编的依据.

即（）÷6=（人）

以上计算结果,与此前笔者对中央花园实施物业管理时,凭经验配置的3名非常规性维修人员的标准,是基本一致的,充分验证了笔者在武汉中央花园小区经验判断法的准确性.

归纳以上常规性维修人员配置结果（人）和非常规性维修人员配置结果（人）,武汉中央花园小区理论上应配置物管维修人员为人.

考虑到维修班长除做好本职工作外,还需做好维修工作的协调和检查,因此,在给维修班长安排实际维修工作任务时要适当比其他维修人员要少.即维修班长按人的标准安排其工作任务

根据以上计算,并结合实际考虑,武汉中央花园小区物管维修工作需配置维修人员6名.