物管维修工的配置技巧.docx

1、物管维修工的配置技巧物管维修工的配置技巧 物管维修工作,分常规性维修和随机性维修两种.其中常规性维修是指对物管区域内设施设备的定期性维修养护,如电梯年检、水箱清洗等,常规性维修属计划内维修,通常是可以控制的；随机性维修是指对物管区域内设施配件偶然发生的故障或损坏进行维修,如更换损坏的楼道灯、更换破损的井盖等,随机性维修属计划外维修,通常是难以控制的. 物管维修工作的这种可控性和不可控性的特点,正是影响维修人员配置及维修工作安排的主要原因.为寻找合理的物管维修人员定员定编方法,笔者从以上影响维修人员配置的主要原因着手,通过剖析维修工作的特点,总结形成了物管维修工的配置技巧. 一.常规性维修人员配

2、置 （1）设置常规性维修工作频率 物管常规性维修工作主要有室外场地设施检修、房屋本体检修、机电设备检修、空置房屋检查、水电表抄录等五大类,根据各项目的实际情况,每一类型工作又分为若干小类,以住宅小区的维修工作为例,室外场地设施的检修包括路面路基检查、路灯及线路检查、车场车库设施检修、污雨水井疏捞、井盖及雨水篦刷漆养护、公共标示检修等6小类. 相同项目的维修工作,其每一小类的服务,如路面路基检查频率及工作标准,应该是基本一致的.同时,各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务要求同样存在着关联性,即服务要求高,则服务的频率和所需的工时越多,反之所需工时就少. 以笔者服务的武汉中央花园小区为例,笔

3、者通过实践总结,制定的中央花园小区常规性维修工作频率和工作标准为（见表1-1） 频率/标准 工作内容 频率（次/月） 工作标准 （1） 路面路基检查 1次/月 小时/人100 （2） 路灯及公共线路检查 1次/月 小时/人个 （3） 停车场（库）设施检修 1次/月 小时/人 100 （4） 污雨水井疏捞 1次/月 小时/人个 （5） 井盖、雨水篦、路灯刷漆维修 1次/月 小时/人个 （6） 公共标示、垃圾桶等检查维修 1次/月 小时/人处 （7） 地基基础检查（抽查） 1次/月 1小时/人栋 （8） 承重结构检查（抽查） 1次/月 1小时/人栋 （9） 公共屋顶完好程度检查 1次/月 1小时/

4、人栋 （10） 避雷带局部除锈、补漆 1次/月 2小时/人栋 （11） 公共通道、门厅、吊顶等检修 1次/月 1小时/人单元 （12） 公共门窗的检修 1次/月 2小时/人单元 （13） 消防阀门锈蚀、启闭及滴漏检查 1次/月 小时/人个 （14） 消防带、枪头检查 1次/月 小时/人个 （15） 消防控制室试运行检查 1次/月 4小时/人个 （16） 水箱异常情况检查 4次/月 2小时/人个 （17） 水箱清洗消毒 1次/月 16小时/人个 （18） 水泵房清洁及异常情况检查 4次/月 2小时/人个 （19） 专用变压器巡检 4次/月 1小时/人个 （20） 电梯设备a类检修 2次/月 1小

5、时/人部 （21） 电梯设备b类检修 1次/月 小时/人部 （22） 电梯设备c类检修 1次/月 2小时/人部 （23） 电梯设备d类检修 1次/月 2小时/人部 （24） 电梯设备e类检修 1次/月 2小时/人部 空置房 （25） 水电表抄录、上下水及其它设施设备完好程度检查 1次/月 小时/人室 水电表抄录 （26） 抄录相应水、电表底数 1次/月 小时/人表 表1-1 （2）收集常规性维修工作内容 物管常规性维修工作内容,是指物管项目中有多大面积的室外道路,有多少个污雨水井,有多少部电梯等. 武汉中央花园小区,常规性维修服务内容包括45栋住宅、9600的公共道路、1119个污雨水井、13

6、部电梯等. 具体维修服务内容如表1-2所示 项目名称 数量或面积 小区房屋 45栋单元户 18层2栋层5栋层4栋/其余均为6、7层 公共道路面积 9600 地下停车场 2140 污、雨水井 1119个 标示、垃圾桶等设施 130处 消火栓 200个 消防控制室 11个 水泵房 专项变电站 13部 303个 空置房 24套 416块 727块 表1-2 （3）物管常规性维修人员配置计算 物管常规性维修工作,其工作频率有的是每周一次,如专用变压器的巡检；有的是每月一次,如路面路基检查；有的是每季度一次,如消防栓的检修等,详见表1-1.但就整体情况而言,按月为周期的服务内容最多. 笔者在计算物管常规

7、性维修人员的配置时,正是采取以月为周期,采取综合调配的方式进行的. 具体计算方式如下: a）单项工作所需要工时=数量（月）频率工作标准 b）相同类型工作所需工时=单项工作所需工时 c）每月总工时=类型工作所需工时 类型工作所需工时 类型 工作所需工时 d）每月所需人工=每月总工时（268小时） （根据公司规定,维修工每月工作时间为26天,每天工作时间为8小时） 以物管常规性维修工作中的室外场地检修为例,武汉中央花园物管常规性维修工作主要有:路面路基检查每月1次、路灯线路检查每月1次、停车场设施检修每月1次、污雨水井疏捞每年1次、井盖等刷漆维修每两年1次、公共标示检修每半年1次.（见表1-1）

8、其中: （1）路面路基检查所需工时=96001次/月小时/人100=小时 （2）路灯线路检查所需工时=303个1次/月小时/人个=小时 （3）停车场检修所需工时=21401次/月小时/人 100=小时 （4）污雨水井疏捞所需工时=1119个1次/月小时/人个=小时 （5）井盖维修所需工时=（1119个 303个）1次/月小时/人个=小时 （6）公共标示检修所需工时=130个1次/月小时/人个=小时 即类型:中央花园常规性室外场地维修所需工时 =小时 小时 小时 小时 小时 小时 =小时 中央花园小区每月各类型维修用工工时情况如表1-3 工作类型 计算式 所需工时 室外场地 （1）所需工时 （2

9、）所需工时 （3）所需工时 （4）所需工时 （5）所需工时 （6）所需工时 小时 房屋本体 （7）所需工时 （8）所需工时 （9）所需工时 （10）所需工时 （11）所需工时 （12）所需工时 小时 机电设备 （13）所需工时 （14）所需工时 （23）所需工时 （24）所需工时 小时 空置房检查 （25）所需工时 12小时 水电表抄录 （26）所需工时 小时 小时 表1-3 中央花园物管常规性维修工作每月总工时=室外场地 房屋本体 机电设备 空置房检查 水电表抄录 即, 12 =小时 中央花园物管常规性维修工作每月所需人工= （268） =（人） 二.物管非常规性维修人员配置 在物管非常规性

10、维修人员配置上,笔者采取的是经验判断法,既在一般情况下按每700户（左右）配置一名维修人员.为使经验判断更为合理,笔者通常采取如下方式验证非常规性维修人员配置的合理性. 以武汉南湖中央花园小区（2136户）为例,笔者配置的非常规性维修人员为3人. （1）统计非常规性维修工作量 为达到验证配置非常规性维修人员合理性的目的,笔者采取工作日志的办法,将正常情况下,项目物管常规性维修工作量进行了统计. 以下是笔者统计的武汉中央花园小区2021年7月至12月,非常规性维修的工作量. a）工作日志实例 2021年7月1日 物业位置 工作活动内容 时间消耗 锦鹃谷8-2-402 反映四楼楼道灯坏了,换灯 3

11、0分钟 红杜里9-4-102 反映家中卫生间面盆下水管滴水 60分钟 红杜里6-2-402 反映家中没电 120分钟 邻芳居8-1-202 厨房下水管漏水 180分钟 碧云天3-803 空调接线有点问题 120分钟 碧云天4-405 修防盗门 60分钟 南门岗亭 因苏豪建筑施工需挪动 180分钟 锦鹃谷5-2-101 厨房下水管道翻水 180分钟 晴翠湾3-4-102 主卧空调排水管冒水 180分钟 红杜里6-4-203 3楼楼道灯坏了 40分钟 红杜里8-4-102 电视机坏了,家中无电 120分钟 邻芳居7-4-601 家中无电 120分钟 1390分钟 2021年7月2日 物业位置 工作

12、内容 时间消耗 碧云天3-6单元 6楼楼道灯坏 30分钟 邻芳居6-4-301 家中电路有问题 180分钟 邻芳居3-1-101 空调开关坏 60分钟 邻芳居5-2-502 换水龙头 60分钟 碧云天4-302 换水龙头 60分钟 邻芳居6-4-201 家中无电 120分钟 锦鹃谷5-3-502 空开跳闸,插座有糊味 60分钟 锦鹃谷6-3-202 厨房下水堵 180分钟 红杜里6-6-301 家中无电 180分钟 碧云天5栋 1-3楼楼道灯不亮 60分钟 990分钟 2021年7月31日 物业位置 工作内容 工作时间 锦鹃谷2-2-301 家中电路有问题 180分钟 邻芳居41商铺 门前灯不

13、亮 60分钟 晴翠湾1-2单元 单元门按钮开不了门 60分钟 红杜里1-5-602 家中灯具坏,需修理 180分钟 红杜里3-1单元 车棚灯坏了 180分钟 南湖门诊 招牌灯坏了 180分钟 锦鹃谷4-2-101 家中无水 120分钟 960分钟 b）月消耗时间统计实例 2021年7月 7月1日-7月31日 消耗时间 消耗时间 消耗时间 7月1日 1390分钟 7月12日 1130分钟 7月23日 990分钟 7月2日 990分钟 7月13日 660分钟 7月24日 690分钟 7月3日 660分钟 7月14日 780分钟 7月25日 660分钟 7月4日 720分钟 7月15日 840分钟

14、7月26日 790分钟 7月5日 930分钟 7月16日 300分钟 7月27日 570分钟 7月6日 860分钟 7月17日 570分钟 7月28日 660分钟 7月7日 940分钟 7月18日 720分钟 7月29日 1660分钟 7月8日 1020分钟 7月19日 660分钟 7月30日 780分钟 7月9日 1230分钟 7月20日 800分钟 7月31日 960分钟 7月10日 1650分钟 7月21日 1660分钟 7月11日 810分钟 7月22日 870分钟 总消耗时间为:27950分钟 c）半年消耗时间统计实例 2021年下半年 7月-12月 消耗时间 消耗时间 27950分

15、钟 10月 26540分钟 33520分钟 11月 31770分钟 29390分钟 12月 37510分钟 （2）非常规性维修人员配置计算 非常规性维修人员的配置计算,也称非常规性人员配置的验证,即通过对实践进行总结,尽量准备的统计非常规性维修工作量,从而准确的核实经验判断法中确定的维修人员的工作饱和状况. 计算式:月消耗时间（小时）（26天8小时） 武汉中央花园小区 2021年7月份非常规性维修工作所需维修工为: （27950分钟60分钟）（26天8小时）=（人） 2021年8月份非常规性维修工作所需维修工为: （33520分钟60分钟）（26天8小时）=（人） 2021年9月份非常规性维修

16、工作所需维修工为: （29390分钟60分钟）（26天8小时）=（人） 2021年10月份非常规性维修工作所需维修工为: （26540分钟60分钟）（26天8小时）=（人） 2021年11月份非常规性维修工作所需维修工为: （31770分钟60分钟）（26天8小时）=（人） 2021年12月份非常规性维修工作所需维修工为: （37510分钟60分钟）（26天8小时）=（人） （根据公司规定,维修人员每月工作时间为26天,每天工作时间为8小时） 综合以上计算结果,笔者在确定武汉中央花园小区非常规性维修人员配置时,采取统计的方式并取其平均值作为非常规性人员定员定编的依据. 即（ ）6=（人） 以上计算结果,与此前笔者对中央花园实施物业管理时,凭经验配置的3名非常规性维修人员的标准,是基本一致的,充分验证了笔者在武汉中央花园小区经验判断法的准确性. 归纳以上常规性维修人员配置结果（人）和非常规性维修人员配置结果（人）,武汉中央花园小区理论上应配置物管维修人员为人. 考虑到维修班长除做好本职工作外,还需做好维修工作的协调和检查,因此,在给维修班长安排实际维修工作任务时要适当比其他维修人员要少.即维修班长按人的标准安排其工作任务 根据以上计算,并结合实际考虑,武汉中央花园小区物管维修工作需配置维修人员6名.