房地产管理住宅标段监理合同.docx
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房地产管理住宅标段监理合同
宜兴万达广场住宅标段
监
理
合
同
宜兴万达广场有限公司
2011年4月1日
宜兴万达广场有限公司（以下简称“委托人”）与上海三凯建设监理有限公司（以下简称“监理人”）经过协商，双方达成一致，签订本合同。
一、委托人委托监理人监理的工程（以下称“本工程”）概况如下：
工程名称：
宜兴万达广场（住宅标段）监理
工程地点：
宜兴市东氿大道以西、东虹路以北、枫隐路以东、阳羡东路以南
建筑面积：
约18.9万平方米
结构形式：
框剪
工程总造价：
工程期限：
暂定2011年4月1日开工，2012年12月31日竣工交付入住，工期21个月，具体开工时间以招标人通知为准，工期不变。
工程质量要求：
合格
二、本合同中的有关词语含义与本合同第二部分《合同条款》中赋予它们的定义相同。
三、下列文件均为本合同的组成部分：
1.本合同协议书
2.在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件；
3.本合同条款；
4.中标通知书；
5.投标书、清标问卷回复；
6.招标文件及其附件（附件一监理工作履约评价与奖罚办法）
7.其它资料。
上述文件互为解释、补充，如有冲突或不一致之处，按上列次序中在先者为准。
四、监理人向委托人承诺，按照本合同的规定，承担本合同专用条件中议定范围内的监理业务。
五、委托人向监理人承诺按照本合同注明的期限、方式、币种，向监理人支付报酬。
本合同自2011年4月1日开始实施（最终以委托人通知书的日期为准），至2012年12月31日完成，合同服务期为21个月，另补充免费服务期限为3个月。
监理费总价：
监理费总价为人民币（大写）：
贰佰贰拾陆万捌仟圆整
（小写）：
226.8万元
监理费：
综合单价为12元/平方米（建筑面积），单价包死，总价包干（除合同条款20.2.1条规定的调整外，合同价款不予调整）。
宜兴万达广场住宅标段总建筑面积为18.9万平方米，其中住宅14.6万平方米（含地下室3.5万平方米），底商4.45万平方米，配套用房0.15万平方米。
七、本协议书自双方代表签署并盖章后生效。
双方以本协议为准，其他与本协议内容抵触的文件也以本协议为准。
当本工程缺陷责任期满，监理工程结束并全额结清监理费后自动失效。
八、合同双方的任何一方如有违约，按合同文件有关规定处理。
九、本合同一式捌份（正本贰份，副本陆份），具有同等法律效力，委托人持合同壹正肆副，监理人持合同壹正贰副。
委托人（签章）：
监理人（签章）：
地址：
地址：
法定代表人：
（签章）
法定代表人：
（签章）
开户银行：
开户银行：
帐号：
帐号：
邮编：
邮编：
传真：
传真：
本合同签订于：
2010年4月1日
合同条款
由委托人宜兴万达广场有限公司开发的宜兴万达广场住宅标段，经过双方协商一致，委托监理人上海三凯建设监理有限公司负责建设监理工作，为了明确双方责任，参照国家工商行政管理局和建设部颁发的《建设工程委托监理合同》（GF-2000-0202）的合同格式，根据本工程的具体情况，特签订本监理合同。
第一条本合同适用的法律及监理依据
1.1《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》；
1.2《工程建设监理规定》、《建设工程质量管理条例》；
1.3国家、建设部、江苏省、无锡市的其他相关现行法律、法规；
1.4监理合同及其附件；委托人与承包人（除监理人外，委托人就工程建设有关事宜签订合同的当事人）签订的正式合同、协议及附件；
1.5本合同工程项目设计文件、设计图纸、设计说明书、设计变更及设计单位明确的有关技术要求及规范；
1.6经过委托人认可的监理大纲、监理规划及监理实施细则；委托人确定的工程技术规程施工规范、质量验收标准及有关规范。
第二条监理合同的书写、解释和说明必须采用汉语。
一、监理人的义务
第三条监理范围
3.1监理工程具体范围：
宜兴万达广场住宅标段项目用地范围内所有工程的施工准备阶段、施工阶段（含施工招标）、保修阶段的监理，并参与部分工程设计阶段的工作。
施工阶段的监理包括施工图（含宜兴万达广场公共部位精装修及增加工程的图纸）涵盖的所有工程各施工阶段的质量、进度、投资控制。
包括但不限于下述内容：
3.1.1土石方工程：
包括地基开挖、基坑支护、地基处理、场地平整、三通一平等前期施工准备工作。
3.1.2主体建筑工程：
包括基础；结构及粗装修、门窗、围护结构、楼地面、屋面、样板房、公共部分装修、室内外精装修；
3.1.3主体安装工程：
包括建筑物内的消防、给排水、强弱电、采暖、通风、然气、通讯、热力、太阳能等；
3.1.4室外管网工程：
包括消防、给排水、强弱电、采暖、燃气、通讯、热力、太阳能管网等；
3.1.5配套工程：
包括围墙、门卫、会所、网球场、花坛、变电站、泵房、污水处理站、垃圾站等；
市政、园林绿化工程、人防工程的人防要求部分不包含在本项合同范围内，但人防工程的土建、安装部分包含在本次合同范围内。
3.2监理工作内容：
包含工程施工准备阶段、施工阶段一直到保修阶段的质量控制、进度控制、投资控制、信息管理、合同管理、组织协调及安全生产和文明施工的监督，即从协助委托人确定施工单位到工程竣工验收、资料整理完成、项目移交物业，并参与部分设计阶段的工作。
监理人须向委托人提交本工程的《监理规划》及《监理实施细则》且需委托人审批同意，并作为监理合同的组成部分。
重点强调监理人员必须在指定的时间内完成图纸会审和现场签证、设计变更的确认工作。
3.3监理人员：
3.3.1监理人应指定一名总监理工程师与委托人的授权代表建立工作联系。
为保证监理人现场工作的良好开展，监理人应给予总监理工程师足够的权利，并必须保证该总监理工程师对于监理的人、财、物具有充分的协调与管理余地。
3.3.2监理人因工作安排或其它原因，需要更换派驻到项目所在地履行监理服务的主要监理人员时，应事先得到委托人的同意。
经委托人确认的监理人投入本工程项目的主要监理人员在工程进行过程中，原则上不允许更换。
3.3.3监理人的任何成员不得与承包人有任何直接的经济合作关系。
3.3.4监理人派驻本工程项目的总监理工程师为薛泉先生。
3.3.5委托人对监理人资质及派驻现场实施监理人员的要求：
现场监理人员为（表式）：
序号
职务
姓名
进出场时间
备注
1
总监
薛泉
2011.3-2013.1
国家注册监理师
2
总监代表
刘海东
2011.3-2013.1
国家注册监理师
3
土建监理组组长
郑金标
2011.3-2013.1
上海注册监理师
4
机电设计监理
田凤来
2011.3-2013.1
国家注册监理师
5
土建设计监理
倪建林
2011.3-2013.1
上海注册监理师
6
土建监理
王冶金
2011.3-2013.1
上海注册监理师
7
土建监理
孙存款
2011.3-2013.1
上海注册监理师
8
土建监理
王国海
2011.3-2013.1
上海注册监理师
9
土建监理
马永进
2011.3-2013.1
上海注册监理师
10
土建监理兼材料见证
杨海林
2011.3-2013.1
上海注册监理师
11
安装监理
张荣华
2011.3-2013.1
上海注册监理师
12
安装监理
刘鑫树
2011.3-2013.1
上海注册监理师
13
安全监理
樊鹤鑫
2011.3-2013.1
上海安全监理师
14
安装兼电梯监理
王海军
2011.3-2013.1
上海注册监理师
15
造价监理
邵晓悦
2011.3-2013.1
国家注册造价师
16
资料员
韩记伟
2011.3-2013.1
资料员
3.3.6委托人要求监理人拟派驻现场总监理工程师为：
年龄35～45岁，且取得国家级注册监理工程师资格证书，工民建专业，必须是监理人的在编注册人员，任总监时间不少于5年,具有良好的职业道德，沟通、协调能力强，具有10年以上工程管理的实际经验，监理过一个以上超10万平方米的大型商业项目并有良好业绩。
通过委托人面试合格，在专职承担本项目总监理工程师期间内不得兼任其他项目的管理工作，不得承担本项目总监理工程师职责范围以外的其它任何工作，并常驻现场。
3.3.7委托人要求监理人拟派驻现场总监代表为：
刘海东
3.3.8委托人要求监理人派驻现场监理部其他人员要求：
按上述表格的要求同时应经过委托人的面试考核，合格者方可进驻工地并开展监理工作。
项目监理组成员须依项目进展需要随时配备且专业应配套齐全，项目的专业监理人员应该具有相关专业证书和岗位证书，主要监理人员必须是国家注册监理工程师，有一个以上超5万平方米项目的监理经验，监理工程师的比例不得低于40%。
3.3.9开工后监理部的总人数不得少于投标文件所承诺的人数。
3.3.10委托人要求总监为专职，每周在工地上班时间不少于5天，现场监理人员每天工作时间与施工单位上班时间一致，上下班进行指纹打卡，并做到24小时现场有监理工程师值班，能及时处理发生的问题。
第四条、监理人的施工监理任务：
包括但不限于：
4.1施工监理总体要求，包括但不限于：
4.1.1按期编报、修改、完成监理规划及计划，经委托人批准后全面落实；
4.1.2建立上墙图表和工作台帐，并实施动态管理：
监理人应在进场后14天内建立组织机构框图、监理机构各岗位职责、工程平面图、关键部位平面、管线位置关系图和工程形象进度图、计划与实际进度统计对照表等。
对于监理工作过程中产生的各种文件、指令、记录或资料，要认真做好收发登记和统计分析，并建立控制性台帐；
4.1.3每月向委托人提交一份监理工作月报，监理月报要求做到图文并茂，切实反映每月工程质量、进度状况，以实际与计划作比较，对偏差找出原因加以调整，确保工程进展顺利。
监理月报经总监理工程师审批后报委托人；
4.1.4根据委托人与承包人签订的合同工期，组织分解总体工程进度计划，并监督承包人按计划实施.审批承包人的修正计划，按时填报周、月进度统计表，当进度滞后于计划时，要及时反馈或处理;
4.1.5审查由承包人签定的分包合同和分包人的资质，控制由承包人外购的重要成品件或半成品件的质量；
4.1.6要求承包人按照合同条款、技术规范进行施工，通过旁站、巡视、平行检验和整体验收等手段全面监督、检查和控制工程质量；
4.1.7发布监理指令：
根据合同文件和委托人授权，及时签发监理指令，对于承包人施工过程中出现的违约行为，及时进行警告、制止或处理；
4.1.8根据合同规定处理违约、索赔事件，协调争端，以及在诉讼过程中作证；
4.1.9监理投标书及监理规划大纲中所列相关内容及承诺；
4.1.10《建设工程监理规范GB50319-2000》及本工程《监理实施细则》所列相关义务与责任.
4.2施工监理各阶段任务
4.2.1在施工准备阶段，包括但不限于：
4.2.1.1参与设计交底工作，并提交具体的施工图审核报告。
协助委托人审查变更设计图纸和设计文件，确保设计在技术上可行，在经济上合理，使用功能上安全。
因图纸审核工作不到位而引起返工或变更，监理人应承担相应责任；
4.2.1.2审查承包人的施工组织设计并提出审查意见报委托人.在承包人的施工组织设计、永久性工程材料、基准点复核及其它有关证明资料合格、齐备的前提下，经委托人同意，签发开（复）工令；
4.2.1.3根据委托人需要以专题报告的形式，及时提供本工程所需的材料或设备的选型意见，包括建筑、结构、水、电、风、弱电、动力（含建筑红线内之室外管网）、配套工程及室外总体的相应设备等；
4.2.1.4协助委托人与设计单位进行技术协调，对桩基、结构类型的选择提出优化建议。
对于监理单位提出的优化建议，经确认并实施后取得经济效益，委托人将根据效益多少给予监理单位3%～10%的奖励。
4.2.1.5审核承包人授权的常驻现场代表的资格，以及其它派驻到现场的主要技术、管理人员的资格和上岗证.督促承包人建立质量保证体系，施工中核查承包人的质量保证体系，确保其体系切实可行；
4.2.2在施工阶段，监理人主要任务是全面负责对工程的监督、管理和检查，协调各方的关系，其主要内容包括但不限于：
4.2.2.1审查承包人拟用于本工程的机械装备的性能与数量，对机械设备的进出场情况予以动态的监督和记录，按月汇总承包人施工进场的主要材料、设备数量并报送委托人的工程（配套）部；
4.2.2.2按验评标准规定的检验项目和检验频率，对工程质量进行实测实量的验收，重点部位要求全频率验收。
验收后应认真填写工序质量验收单及有关记录；
4.2.2.3调查、处理工程质量缺陷和事故，对工程实施过程中发生质量事故或发现的质量缺陷，要及时填写质量事故（缺陷）报告单报委托人，出现重大质量事故时，除了督促承包人按规定上报有关部门，还要按照委托人要求参与事件的处理；
4.2.2.4在承包人质保体系失效导致监理程序落实不利的违约行为出现时，经请示委托人后发布停工令，并敦促承包人及时整改；在承包人报送整改报告和复工申请经总监理工程师核实并报委托人批准后签发复工令；
4.2.2.5签署中间交工证书；
4.2.2.6计量与支付：
依据合同文件和程序要求，配合委托人完成工程量现场确认工作；必须按业主方在合同中以及业主方集团有关管理规定进行设计变更和现场签证的及时确认。
4.2.2.7对工程施工中有可能引起索赔事件的相关情况，如：
人员、设备、施工工艺、环境等予以关注和记录，受理索赔、分包等合同事宜，根据合同规定进行评估和处理后，报委托人批准；
4.2.2.8控制工程进度
✧审核施工单位月、周进度计划的可行性，专业监理工程师应依据施工合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策，经总监理工程师审定后报送委托人。
如发现执行过程中不能完成工程计划时，应检查分析原因，督促施工单位及时调整计划和采取补救措施，以保证工程进度的实现；
✧每周定期主持与设计院、各施工单位间的有关施工进度、质量及安全的协调会议并做好会议记录，及时协调处理相关的问题。
若情况特殊，监理人应召开现场会议，协调解决有关问题，同时报委托人签字认可，并按时下发会议纪要；
✧建立工程监理日记制度，详细记录工程进度、质量、设计修改、工地洽商等问题和其它有关施工过程中必须记录的问题；
✧总监理工程师应在监理月报中向委托人报告工程进度和所采取进度控制措施的执行情况，并提出合理预防由建设单位原因导致的工程延期及其相关费用索赔的建议。
4.2.2.9控制工程质量
✧根据施工图纸、国家及相关施工规范和本工程施工承包合同中的要求严格监理施工质量，督促施工单位达到工程合格率为100%；
✧分基础主体、装饰、总体配套、细部检查四个阶段制订详细的、有针对性的现场监理实施细则和相应的检查表单（按分项工程写），并严格按此进行操作。
每个分部工程开工前须提交一份该分部工程的质量通病或可能产生的质量问题、采取的预防措施和施工过程中有针对性的办法；
✧必须按照《江苏省住宅工程质量分户验收规则》及江苏省工程建设标准《住宅工程质量通病控制标准》（DGJ32/J16-2005J10687-2006）的要求开展监理的检查验收工作（酒店同样适用）；
✧实行分项工程样板引路制（监理实施细则中明确样板内容）。
监理人必须在各分项工程、特殊的工艺、重要的部位及新材料新工艺的应用方面把好样板审核关，明确工艺流程和质量标准，经审查合格后方可大面积展开；
✧必须用激光经纬仪、测距仪等复核、验收单体工程角点的定位放线，做好沉降观测等的复核工作；
✧监理人在开工后，应及时制定施工单位管理人员及工程质量的考核细则提交委托人。
并定期（一个月）进行一次考核，将考核情况上报给委托人；
✧审查拟进场的主要建筑材料、设备、构配件的计划和清单，以满足现场施工的需要；检查工程上所采用的主要设备、半成品、构配件是否符合设计文件或标书所规定的厂家、型号规格和标准，对进口设备必须检查其海关商检书；
✧验收承包人的工地试验体系，审核其人员资格；建立现场监理的试验、检测工作体系。
工程使用的原材料、半成品、构配件，进场时必须检查其出厂合格证、质保书、材质化验单，同时进行见证取样、送样,并按《房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定》的要求进行监督检查，监理人“见证送试”项目比例不少于全部检验项目30％；
✧密切配合委托人做好甲供材料（设备）的检验、验收工作，并及时对甲供材料（设备）的供货质量、进度状况跟踪考核，发现偏差，及时纠正。
根据工程进展情况，按委托人要求分阶段提交各类甲供材料（设备）供货质量及进度考核情况报告，并进一步配合委托人做好对各供货商合同履约情况的评审工作和对各施工单位甲供材料管理工作情况的考评工作；
✧协助委托人组织施工总包单位、设计单位研究处理工程质量、安全事故，监督整改方案的实施，并监督检查整改工作实施。
4.2.2.10监督检查安全和文明施工
✧监督和定期（每周一次）检查施工总包单位现场施工的安全、文明措施并作好记录，在施工过程中严格执行无锡市安全文明施工管理条例；
✧督促施工单位施工管理制度和质量、安全、文明施工保证体系的建立、健全与实施；
✧按照《无锡市工程现场安全文明施工管理规定》的要求进行监控。
4.2.2.11投资控制
负责现场技术核定及工程签证，现场签证、设计变更须征得委托人签证认可方为有效；
✧监理人会签有关各种设计变更，应侧重审查对工程造价是否有不利影响，如发现有不利影响时，应明确提出监理意见，及时向委托人反映；
✧现场签证、设计变更须按委托人规定的办理流程及其时间要求完成相关内容的审核，具体详见现场签证审批流程。
强调现场签证和设计变更的事实发生后必须在施工方上报后一周内予以签字确认，并转业主方工程部有关人员履行审批流程，不得无故拖延。
4.2.3工程验收阶段
4.2.3.1提供专业检测仪器和工具，协助委托人在中间验收、竣工验收、每月的例行检查时对工程实体进行实测实量，同时负责隐蔽工程验收、中间验收和竣工初验，并督促整改。
对工程施工质量、安全、文明施工提出评估意见；
4.2.3.2总监理工程师应组织专业监理工程师，依据有关法律、法规、工程建设强制性标准、设计文件及施工合同，对承包人报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行竣工预验收。
对存在的问题，应及时要求承包人整改。
整改完毕由总监理工程师签署工程竣工报验单，并应在此基础上提出工程质量评估报告。
工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位技术负责人审核签字；
4.2.3.3配合委托人进行单位工程竣工验收工作；签署竣工证书并报委托人审批；
4.2.3.4编制工程监理报告，负责工程监理文件的整理和归档，经委托人认可后移交委托人；
4.2.4保修阶段
4.2.4.1制定保修期的工作计划，实施保修期的监理工作；对委托人提出的工程质量缺陷进行检查和记录，对承包单位进行修复的工程质量进行验收，合格后予以签认；
4.2.4.2对工程质量缺陷原因进行调查分析并确定责任归属，并报委托人审批；
4.2.4.3配合委托人的竣工验收和工程移交工作，协助委托人办理竣工验收项目的物业移交手续，签署最终支付证书报委托人审批；
4.2.4.4工程保修阶段监理人的职责（从工程验收合格之日起满两年）
✧负责工程保修期内工程量的确认和保修质量监督；
✧从入住开始后2个月内，监理人留土建监理工程师、水电监理工程师各1人配合委托人作好入住工作；对住户提出的质量问题进行技术解答，鉴定质量责任，督促施工单位对发现的质量问题进行整改修复。
监理人应对入住时所发现的问题作好汇总，并在这项工作完成后半个月内向委托人提交这项工作的评估分析报告；
✧保修期内安排负责人（接物业公司通知后24小时内到场）审核维修方案，对工程维修工作量进行确认，对维修过程进行监督，并以书面形式向委托人汇报维修工作结果；参加工程保维修期内的质量回访，并将回访记录提交委托人。
第五条、监理机构使用委托人提供的设施和物品属于委托人的财产。
在监理工作完成或中止时，在三个工作日应将其设施和剩余的物品库存提交给委托人。
5.1监理人应根据现场需要在现场配备办公用品，其费用由监理人自行承担，委托人不作任何补偿。
包括但不限于：
（供参考）
电脑、打印机、传真机、数码照相机、经纬仪、水准仪、全站仪、钢筋检测仪、各种规范图集、回弹仪、游标卡尺、50米钢尺、靠尺、卷尺（每人1把）、焊缝测规仪、万用表、其它常用检测工具2套及其它需用检测工具，每人保证监理期间通讯方式24小时畅通。
二、委托人的义务
第六条、委托人应当在双方约定的时间内免费向监理机构提供与工程有关的为监理机构所需要的工程资料。
6.1委托人在监理合同签字生效后，在取得相关文件、资料后，及时向监理人免费提供下述文件、资料：
6.1.1本工程规划许可证、施工许可证、消防审批文件等前期资料复印件一套，
6.1.2委托人与承包人签订的合同协议书与合同文件复印件一份；
6.1.3合同图纸及说明一套；
6.2委托人应提供的工程资料时间：
委托人在工程开工前两周向监理人提供施工所需的图纸、工程地质报告及其他必要的工程资料。
第七条、委托人应当在约定的时间内，对监理人书面提交的一切事宜作出书面决定。
7.1决策与决定：
监理人针对有关本工程的工期、质量、投资、合约和安全等重大问题的请示，委托人及时予以决定，对上述问题给予答复的期限为7天。
第八条、委托人代表
8.1委托人代表：
委托人应指定一名授权代表与总监理工程师建立工作联系，委托人代表指经委托人授权的派驻工程项目负责人。
8.2委托人指定代表：
路平先生，更换该代表或变更其授权时，必须提前7天通知监理人。
第九条、委托人免费向监理机构提供的设施
由总承包单位为监理单位免费提供面积不小于120平米的现场办公用房。
其余办公设施监理单位自备。
监理人在监理期间不得在施工单位搭伙。
除委托人提供的工作条件外，其它不足的由监理人根据委托人的要求和监理工作的实际需要自备。
各种工作条件一经进场，未经委托人同意，不得随意更改或撤换，并须在本合同有效期内保持状态完好。
三、监理人的权利
第十条、委托人在委托的工程范围内，授予监理人以下监理权利：
10.1委托人在此明确：
监理人根据监理合同履行监理服务时，应按照监理合同和施工承包合同对监理工程师的授权展开监理工作，并享有相应的权利，承担相关的义务。
监理人有权建议撤换不合格的承包人及项目负责人。
10.2如监理合同和施工合同对某些权利和职责的详细规定未加以说明，则有关详细规定由监理人和委托人共同商定。
10.3在有影响结构安全或施工人员本身安全或对其他人构成危险的紧急情况下，监理人必须立即对有关施工单位，按照国家有关施工规范及当地法规作出适当的指示，并尽快将情况报告委托人。
10.4对于委托人指出监理人的违约行为，监理人必须认真按要求进行整改，避免同类问题的重复发生。
监理人对委托人做出的违约处罚存在异议时，应在7天内向委托人提出,否则视为接受。
四、委托人的权利
第十一条、委托人有对工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和设计使用功能要求的认定权，以及对工程设计变更、现场签证的审批权。
第十二条、委托人有权要求监理机构提交监理工作月度报告及监理业务范围内的专项报告。
12.1委托人要求现场监理部人员根据现场进度制定值班表
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