商业裙楼项目营销策划总案.docx

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商业裙楼项目营销策划总案

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商业裙楼项目营销策划总案

第一部分：

万盛区概况-4页

第二部分：

区域市场消费调研9页

第三部分：

项目概况及SWOT分析----17页

第四部分：

项目定位---22页

第五部分：

项目规划布局及包装建议-39页

第六部分：

项目营销推广策略------42页

第七部分：

项目经营建议50页

第八部分：

项目招商策略58页

第九部分：

项目操作思路及手法-----62页

第十部分：

项目包装及推广执行-----64页

第一部分万盛区概况

一、万盛区基本情况

1、地理位置：

万盛区位于北纬28。

46′—29。

06′，东经106。

45′—107。

03′,南北最长40.5公里、东西最宽23公里幅员面积565.76平方公里,位于重庆市东南部，是重庆市重要的能源基地和重庆市新兴旅游区,人口27万人，城镇人口约10万人。

区人民政府驻万盛，距重庆市中心区80公里。

区境东和北与南川市接壤、西与綦江县交界、南与贵州省桐梓县相邻,地处渝黔、渝湘要冲，是渝南、黔北地区重要的物资集散地。

2、交通条件：

万盛交通运输十分便捷，已经进入一小时经济区，有渝黔铁路三（江）万（盛）支线、万（盛）南（川）铁路，５个火车站，１个二级编辑站，开通了重庆至万盛旅游专列；渝湘公路上连重庆、下接涪陵、黔江和贵州黔北地区。

渝黔高速公路已建成通车，綦万高速公路全长３２．３１３公里，路基宽２０米，双向四车道，拥有大小桥梁１８座，互通式立交３处。

该公路是重庆连接南川市、涪陵区、黔江区以及毗邻的湖南、湖北、贵州等省的重要通道。

出境公路还有渝湘公路横贯全境，将国道319线与国道210线连为一体。

向南有万（盛）桐（梓）高等级公路连接黔北地区，使万盛这个渝南、黔北地区传统的边贸重镇，具备了更为优越的经济发展条件。

万盛区西有三万铁路连接铁路干线渝黔线；东有万南铁路连接南川市，具备与渝怀铁路相连的基础条件。

3、基础设施：

经过几年的建设,万盛区内已形成了较为完善的供水、供电、天然气、通讯、邮政、国际互联网以及闭路电视系统。

.供电：

全区有2.4万千瓦、5.5千瓦火电厂各一座,另有一座2×30万千瓦的火电厂正在建设当中；有220kv变电站1座、110kv变电站2座、35kv变电站9座，10kv和6kv配电线路25条。

.供水：

区内有大小河流67条，地下水有7770万立方米，区自来水厂供水能力20000立方米（每日），中二级水库汤家沟水库蓄水量1133万立方米，银碗槽水库、毛里水库和兴建中的张三塘水库等水利设施及输水渠道四通八达的。

.天然气：

管道天然气工程已于2003年建成通气，每日最大供气能力26万立方米，可向万盛城区、万盛资源型特色产业园区及万盛北部乡镇供气。

.通讯：

区内已经开通了4万门程控电话和60路远程数字微波站，实现了国际、国内直拨。

移动电话与全国联网，无论是在热闹的城市，还是在偏僻的乡村都可以顺利的接通，在境内基本上都没有盲区，形成了现代化的通讯网络系统。

互联网业务广泛开展，遍及每一个乡镇，而且光纤宽带互联网也已在城区及附近乡镇开通。

4、旅游资源：

万盛区处于四川盆地向云贵高原过渡地带，典型的喀斯特地貌、“十里不同天”的高山垂直气候条件，孕育了丰富的旅游资源，其品种齐全，在重庆市独树一帜。

据统计，全区有山地景观、峡谷景观、石林景观、溶洞景观、森林景观、气象景观及生态农业景观等大型景区100余处，各小景点数不胜数，具有“山峻、峡险、石奇、水秀、林幽、洞深”等显著特色。

万盛区以其秀美的山水风光，被誉为长江三峡外环旅游线上一颗“绿色明珠”。

拥有重庆市最大的自然生态旅游区黑山谷、“重庆十佳景区”万盛石林、“渝黔第一漂”铜鼓滩漂流、“天然氧吧”九锅箐森林公园、“休闲圣地”樱花温泉等五大景区，此外，尚有别具特色的奥陶纪地质公园（原重庆浒石林）正在建设当中。

其中，万盛石林和黑山谷双双被评为中国旅游景区最高等级“国家AAAA级景区”。

5、城市功能：

城市环境优美，教育、文化、体育、医疗、生活服务设施齐全，自成体系。

区内有工商银行、农业银行、建设银行三家金融机构，并设立了外汇业务；保险机构险种齐全。

近年来，随着区内有线电视工程、管道天然气工程、文化大楼、体育馆、旅游宾馆等设施的相继建成，城市综合服务功能显著增强。

二、万盛区未来规划

万盛区正在沿万盛大道开发新城区，新城区集住宅、行政、金融、商业、休闲为一体，以解决万盛老城区人口过于集中、片区规模小等问题，3.4万平方米的万盛广场已经破土动工，将成为市民休闲的好去处,万盛区规划建设19条城市道路，包括临江路、滨江路在内的交通主干道和次干道，规划建设的东环路与延长的迎宾大道相交后和万东南路连接，规划建设火车北站和汽车客运中心，将市区范围扩大一倍，待建的桂花公园，正在建设的万盛广场将大大改善城市形象，此外，万盛区加紧创建文明卫生城市工作，改善并优化鹏生农贸市场、红枫综合市场等市场的销售产品品种、物价、食品卫生和环境卫生，滨江路、红枫小区、东林火车站广场、万盛大道、三元桥、高速公路路口、观景湾等公路环线的交通秩序和卫生状况。

从规划入手，打造绿色、卫生、旅游城市,提高城市水平。

从规范化管理入手，加大创建力度。

规范摊点的布局和卫生管理，并把整洁、卫生、美观、礼貌等作为规范的重点。

从社会参与入手，在政府投入路灯、绿化等基础设施建设的同时，通过集资、招商等方式，多渠道集合社会资金共同参与城市建设。

“十一五”期间，坚持以大开发促大开放，以大开放促大发展，全力打造“诚信万盛”、“商机万盛”、“人文万盛”、“法制万盛”、“魅力万盛”，全面实施以“旅游产业为龙头、优势工业为主体、特色农业为基础、城市建设为依托、科技创新为动力”的旅游带动战略，全面建设“小而精、小而美、小而富、小而强”的新万盛。

三、万盛未来商业中心的形成

万盛区目前的城市金融、商业、行政中心是以龙凤碑为圆心，向四周辐射，主要集中在万盛大道、勤俭路、万新路、滨江路之间的区域，该片区存在人口密度较大，居住环境较差、商业格局凌乱、城市形象落后、片区规划单一等劣势。

万盛区政府从市民实际需要、提高市民生活质量、提升城市形象等方面出发，对万盛区做了富有前瞻性、科学性、可行性、创新性的未来发展规划，在万东北路与松林路交汇处兴建3.5万平方米的市民广场及上万平方米的商业步行街，广场旁兴建政府大楼，把万盛主城区的东部及东南部规划为新开发区域，作为将来的居住、金融、行政、商贸、休闲、娱乐中心，从整个城市范围来看，将来的城市中心是以市民广场为中心向四周辐射。

四、万盛未来商业中心的打造

万盛老城区的商业业态主要为中小型的百货零售及专业店，商品质量处于中低档，不能满足市民日益增长的购物需求，再加上老城区的建筑陈旧，缺乏现在都市感和时尚感。

随着城市规划的执行及相关优惠政策的出台，经济嗅觉灵敏的房地产开发商和投资商纷纷看好该片区，沿万东北路及万盛大道两边的房地产开发如火如荼，万盛大道旁的巨鼎、名店城、红枫综合市场、康隆盛大都会等等楼盘相继面市，总建筑面积20多万平方米，商业面积5万多平方米，沿万盛大道的商业门面纷纷开业，该片区的美好商业前景不可估量。

五、广进购物广场特殊地理位置介绍

广进购物广场位于万盛大道与松林路交汇处，临万盛市民广和万盛大道，万盛大道目前为该地区的主干道，随着片区开发的逐步进行，该道路人流量及车流量较大，广进购物广场离商业步行街约100米，与步行街仅一路之隔，以市民广场和商业步行街为推动力，可以辐射新城区及老城区。

第二部分区域市场消费调研

一、社区消费中心商业研究

商业用房供需分析

随着万盛区政府打造片区经济的力度加强及片区经济的蓬勃发展，万盛区房地产市场呈现出良好的发展势头，商业用房的供给需求量逐步上升，老城区的商业格局已经不能适应城市发展需求，随着政府的新城区规划，城市中心的逐步转移，因此老城区商业中心商业物业价格已经没有上升空间，而新社区消费中心物业，由于受城市发展速度的影响，市民开始接受，其价值已经被初步认识，所以新城区消费中心的商业用房呈现出供求两旺的局面。

商业业态分析

从万盛区的零售业分布来看，主要商场分布在老社区中心的万东北路及万新路，而且经营面积从几百到几千不等，正在经营的商场中，商业形态以百货及生活用品为主。

1、百货商场：

名称

经营面积

立泰百货

4000平方米

万盛百货

4000平方米

劳动商场

1000平方米

新东风购物中心

3000平方米

仟赞商场

2000平方米

野太阳商场

1500平方米

昌宏商都

2000平方米

人民商场

2000平方米

2、中小型生活超市：

名称

经营场地面积

万德超市

4000平方米

盛亨超市

600平方米

朝晖超市

1000平方米

森森超市

300平方米

新华超市

1000平方米

3、电器专业店：

名称

经营场地面积

万达电器

1000平方米

三元电器

1000平方米

万汇电器

500平方米

商社电器

600平方米

经营的产品主要为：

家用电器、床上用品、服装、鞋帽、皮具、日用化妆品、钟表、通讯产品、家具等。

产品档次：

以中低档为主，高档产品为辅。

商业片区分布

从目前万盛区的商业分布来看，还处于传统商业阶段，门面及商场主要集中在交通生活要道万东北路及万新路旁，万东北路是万盛目前车流量、人流量最大的道路，因为片区目前没有商业街及步行街，临街门面及商场依托于道路较大的人流量，万东北路主要以大中型商场、服装专卖店、通讯产品专卖店、餐饮、鞋帽专卖、超市、休闲娱乐、建材、装饰材料、布艺为主，万新路主要以临街门面为主，经营以服装、餐饮、休闲娱乐、劳保用品、网吧等。

万东路与滨江路之间为万盛餐饮休闲娱乐业最发达的区域，火锅店、美容美发、休闲娱乐、茶道、酒吧等，区域依存该片区人口最集中的优势和临江优势，充分发挥优势，经营的如火如荼。

勤俭路主要以事业单位、休闲娱乐、服装专卖、售楼中心为主，道路人流量及车流量与万东北路相比，具有较大差距；部分处于施工阶段的万盛大道，道路两边主要为万盛近两年来新修的商品房，为了满足片区开发的需要，片区集中了大量的建材、装饰材料、灯具、布艺商家。

万盛的商业从分布来看，可以认为是以滨江路、勤俭路、万新路围成的商业片区。

商业氛围

处于万东北路的几个大中型商场依靠道路的人流量，但是由于人流总量有限，经营状况一般，同时光顾的人数不足50人。

超市受地理位置的限制，同时光顾的人数不足10人。

服装、鞋帽专卖店同时光顾的人数不足5人。

由于万盛目前大兴土木，陆续开发推出的楼盘较多，装修房子的户主对建材、装饰材料需求较大，该行业目前呈现良好势头。

商业用房价格分析

万盛区的商业从最近几年开始逐步繁荣，商业用房的销售价格逐渐上升，租金价格也在逐步攀高。

在三年以前，万盛区商业用房的月租金价格平均在10-30元平方米，截止到2004年11月，调查显示，现在租金价格上涨到30-80平方米。

商业用房的销售价格从三年前元平方米，上涨到如今的元平方米，根据目前万盛的经济情况、人口数量、新开发商业物业面积、目前的租金价格来判断，在未来3年内，万盛商业物业的销售价格会保持在现有的价格区间内，不会有较大幅度的上涨。

二、社区消费中心发展趋势分析与预测

行政区域的改变对社区形成的影响

随着城市化进程的继续进行，城市扩张的速度日益加快，城市人口的不断增加，让城市行政管辖区域不断的在发生变化，原有的老的社区不断扩大与膨胀，功能日益复杂，新的社区不断增加，这将极大的改变整个城市的板块划分，而板块划分带来的经济繁荣与发展，又受政府宏观政策的引导与经济政策的倾斜，所以都市行政区划的改变将对社区的形成和发展。

城市增容对社区消费中心的影响

万盛经济飞跃前的社区消费中心，由于其功能主要是服务于本社区内的居民，从社区构成理论看，其产生基础也是以厂矿企业为基础的，所以其规模