投资大酒店可行性分析报告.docx
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投资大酒店可行性分析报告
投资XX大酒店可行性分析报告
引言
本报告估价对象是XX大酒店估价项目。
对象周边有XX等商业设施。
项目总面积为100000平方米左右。
其中配套面积30000多平方米。
绿化率51。
2%。
是一个按照国家星级标准评定打造的五星级酒店。
估价人员认真分析了所掌握的资料，并进行了实地勘探和对临近地区的调查以后，依照估价对象的特点和本身的实际状况，选取市场比较法，收益法和假设开发法作为本次估价的差不多方法。
最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为：
项目单价14689。
9/平方米
一．市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合理价格或价值的方法。
目前市场上与本项目类似的一部分产品，差不多上作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不能够自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。
表1可比项目概况表
序号
案名
回报率
提供回购否
出售比例
酒电星级
1
天骄
8．5%
是
100%
4
2
飞雕
8%
否
100%
4
3
碧云
8．9%
是
100%
经济
4
亚龙
8%
否
100%
4
5
维奇
8%
是
100%
经济
表2市场比较法计算XX的价格
定价因数
细化因数
权重
天骄
飞雕
碧云
维奇
亚龙
（%）
评分
得分
评分
得分
评分
得分
评分
得分
评分
得分
地域因数
10%
环境
升值前瞻
5%
0.4
0.02
0.3
0.015
0.5
0.025
0.4
0.02
0.3
0.015
酒店气氛
9%
0.2
0.018
0.4
0.036
0.1
0.009
0.2
0.018
0.2
0.018
人文氛围
4%
0.1
0.004
0.2
0.008
0.1
0.004
0.1
0.004
0.2
0.008
自然环境
3%
0.3
0.009
0.1
0.003
0.3
0.009
0.2
0.006
0.1
0.003
治安状况
3%
0.1
区域印象
4%
0.2
交通
车管
2%
-0.2
公交
3%
0.3
配套
学校
2%
0.5
菜场医院
2%
0.3
商场银行
4%
0.5
楼盘个例
40%
规模
6%
-0.4
平面设计
8%
0.5
设备
8%
-0.5
装修
9%
-0.4
建筑选材
4%
0.4
外观
5%
0.5
车位
5%
-0.2
物管
8%
品牌
7%
0
收费
1%
0
工程6%
潜在风险
6%
0.5
合计
1.3
0.122
0
0.065
3.5
0.246
2.6
0.202
0.8
0.107
楼盘比较价格
11915
14500
12000
14581
11408
比较价格
13369
15443
14952
17526
12629
依照每个项目和本产品的相似度以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分不是：
天骄40%，飞雕30%，碧云10%，亚龙10%，维奇10%
分不以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。
二．收益法
收益法是预测估价对象的以后收益，然后利用酬劳率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
要预测XX酒店的价值，首先应预测其以后收入。
XX酒店建成后，应有如下收入：
客房，餐饮，休闲逸乐，会议。
A．客房收入
1．年客房总收入
表三。
年客房总收入
年份
房价
入住率
年毛利
平均利润
2006
480
45%
95800320
185435712
2007
560
40%
99348480
2008
680
80%
241274880
2009
650
50%
144144000
2010
680
65%
196035840
2011
680
55%
165876480
2012
780
55%
190270080
2013
780
65%
224864640
2014
800
70%
248371200
2015
800
70%
248371200
客房毛利率为40%
客房毛利为：
18544X40%=8344。
8万元
税：
18544X5。
6%=1038。
46万元
支出
电器折旧
5年更换一次设备
90万元/年
维修保养
50万元/年
客房净收益：
8344。
8-1038。
46-90-50=7166。
34万元
B．餐饮收入
1．中餐厅
中餐厅的面积1700平方米，能够容纳40桌，400人同时用餐，可能人均消费120元/人
可能每天消费人数达到200人左右。
月营业收入为：
120X200X30=72万元
毛利率为57%，毛利为72X57%=41。
04万元
税
72X5。
6%=4。
03万元
税后收入
37．01万元
全年收益=444。
12万元
2．大堂吧
大堂营业面积为550平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费25元，每天90人次
每月收入=6。
75万
毛利率80%
毛利=5。
4万元
税额=0。
378万元
税后收入=5。
022万元
3．日本料理
能够200人同时消费，每天60人来消费，人均消费200元。
营业收入=432万元
毛利率为55%，毛利=237。
6万元
税额=24。
192万元
全年收益=213。
408万元
4．咖啡厅
人均消费40元，每天消费人数在54人左右
全年收入=77。
76万元
毛利率为80%，毛利为=62。
21万元
税=4。
35万
全年=57。
86万元
5．行政酒廊
每天50人，每人50元
全年收入=90万元
毛利率85%，毛利=76。
5万元
税=4。
95万元
全年收益=71。
55万元
6．唐乐宫
每月2000人，每人400元
全年收入=960万元
毛利率为55%，毛利=528万元
税=53。
76万元
全年收益=474。
24万元
7．宴会厅
每月2次，每次200人，每月200元。
年收入=96万元
毛利率55%，毛利=52。
8万元
税=5。
38万元
全年收益=47。
72万元
全年餐饮总收入=1904。
202万元
C．逸乐休闲收入
表4逸乐休闲收入
项目
消费人数
人均消费
收入
毛利率
毛利
税利率
税额
净收入
美容美
40
50
720000
70%
504000
12%
86400
417600
桑拿
100
150
5400000
60%
3240000
12%
648000
2592000
KTV夜总
120
80
3456000
70%
2419200
12%
414720
2004480
唐乐宫歌舞
200
20
1440000
45%
648000
12%
172800
475200
娱乐总收益=548。
9万元
D．会议净收入
表5会议收入表
会议室
消费人
人均
收入
毛利率
毛利
税利率
税额
净收益
宴会厅
52
4000
208000
60%
124800
5．6%
11648
113152
大会议1
72
2500
180000
65%
117000
5．6%
10080
106920
多功能
72
2500
180000
60%
108000
5．6%
10080
97920
大会议2
90
2000
180000
65%
117000
5．6%
10080
106920
小会议1
104
1500
156000
65%
101400
5．6%
8736
92664
小会议2
156
700
109200
65%
70980
5．6%
6115
64864
小会议3
156
500
78000
65%
50700
5．6%
4368
46332
会议总收益=62。
8万元
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