挑选小户型谨防四大陷阱及房产类知识.docx
《挑选小户型谨防四大陷阱及房产类知识.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《挑选小户型谨防四大陷阱及房产类知识.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
挑选小户型谨防四大陷阱及房产类知识
挑选小户型谨防四大陷阱（2008-11-0411:
06:
17）
标签：
房产
分类：
置业理财
“90/70”政策执行近两年，按照正常的建设进度，部分2006年6月1日之后审批的住宅项目，从去年初达到预售标准后逐步上市，今年更是90平方米以下中小户型房源的集中供应年。
可选择的楼盘这么多，买到合适的小户型该容易了吧？
不一定，有人形容小户型是：
看起来很美，买起来很贵，住起来很郁闷。
因为有的小户型，为了符合面积标准，在设计时牺牲了一部分功能空间，有的则因为面积配比不当影响了正常使用，使得产品舒适度降低。
所以挑选小户型也很有讲究。
如何挑选一套性价比高的小户型？
至少有四大陷阱是购房者需要提高警惕的。
陷阱1：
小户型=小面积
打算购买90平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念，“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。
一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点对它的使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间还是有一定的面积范围要求的，并不是一味求小。
由于受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间的面积还是要控制在一定的范围内。
同时为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型的开间特别注意，通常卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，客厅在12～40平方米左右。
按照这样的面积来换算，比较实用的小户型，卧室的开间要在3~4米，卫生间开间要2米以上，厨房开间2~3米，客厅开间4~5米。
所以看户型图的时候一定要注意旁边标准的开间数据，图形是可以有欺骗性的，3米的开间按比例缩小后可能跟5米的开间看起来差不多，一不注意就掉进陷阱了。
如果户型图上没有标注相关尺寸数据，一定要请售楼员介绍清楚，并写下来，以免万一日后追究责任有理说不清。
陷阱2：
东西朝向、南北不通风
如果单看户型设计图，有的小户型房型方正、全明设计、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平图拿来看看。
因为地理纬度、气候的关系，杭州住宅朝南是比较理想的朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑的布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。
有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间的距离过近，这些都会影响到房子的采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。
要选择一套好的小户型，单看一张户型设计图是不够的，最好请售楼人员提供小区总平图，了解小区整体规划，每幢单元楼的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之间的距离，一般这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。
为了解决南北不通风的问题，万家花城在户型设计中加入了空中连廊，改善了中间套的通风问题，倒是可以借鉴一下。
陷阱3：
户型不方正，使用率低
小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低，为什么这么说？
因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。
买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。
对户型图不熟悉的人，常常是看不出什么问题，也看不出什么优缺点，所以在判断一个户型是不是实用，除了一些常规数据外，也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。
看户型图的时候想想自己生活的过程和细节，再把这些细节放到这套房子里去，很多缺点或优点就能显现出来了。
比如有的户型，走道设计在客厅中间，有人称为“走破式”，客厅的前半部分实际上也成为了过道，使得客厅的完整感完全丧失，试想：
看电视的时候，经常有人在电视机前来回走动，这会带来什么样的感觉？
陷阱4：
露台、阳台、入户花园面积过大
一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情，这些赠送面积甚至常常成为购房者选择某一个户型的主要原因。
但业内人士提醒说，从今年开始杭州市规划局公布了《关于阳台建筑面积测算的规定》，对阳台的定义及其在建筑面积上的计算方法作了严格限定，根据这样规定，阳台、入户花园的面积如果超过8平方米，就要按全面积计算。
挑赠送的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究，面积不可过大、进深不可过长，否则将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。
个人消费（房产抵押）贷款流程（2008-10-3015:
16:
41）
标签：
房产
分类：
房产博文
1、贷款申请：
借款人提出贷款用途，金额及年限时间
2、申贷资料准备：
借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全
3、看房评估（或勘估）：
由相关机构对抵押房进行实地勘查、评（勘）估
4、报批贷款：
将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批
5、借款合同公证：
借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证
6、抵押登记手续：
银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手
7、开户、放款：
借款人开立还款帐户、银行放款至该帐户（注：
原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）
借款人应提供：
本人配偶身份证、户口册、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻壮况证明。
抵押人应提供：
房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口册、婚姻状况证明。
转按揭贷款手续流程（2008-10-2922:
59:
41）
标签：
房产
分类：
房产博文
转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。
但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。
所以只有选择正规大型的房屋中介，才能完成，因为这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免以上可能发生的各种风险，起到很好的协调和保证作用。
转按揭具体操作流程：
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：
卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。
3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常放款时间为过户后三个工作日内）。
银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。
即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。
转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。
同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要五个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
各地救市政策（2008-10-2922:
21:
30）
标签：
房产
分类：
房产博文
各地
新近推出的相关优惠政策
备注
杭州
老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限
杭州市政府又出台了针对楼市的24条救市措施
苏州
1.恢复第二套房公积金贷款
2.一、二手房首付下调至20%、30%
救市措施主要针对购房者。
上海
上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元
上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》
南京
南京购房补贴:
90平以下补贴1%90平以上0.5%
在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买该市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房补贴。
宿迁
凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买住房的，可获得0.5％到7％的财政补贴。
购买单套面积90平方米以下的由地方财政给予房款总额5％的补贴。
石家庄
1.“普通住宅”1.5%契税税率。
2.住房公积金贷款上限40万元
以100平米、单价4000元/平米的住宅计算，可减少契税负担1万余元。
沈阳
1.开通公积金“异地贷款绿色通道”。
2.公积金贷款年限30年二手房20年，商品房两成首付，设立50万元购房奖励。
3.“普通住宅”1.5%契税税率。
以一套100平米、单价6000元/平米的住宅计算，实行优惠税率后，可减少契税负担15000元。
西安
1.对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级。
2.房产企业城市基础设施配套费减免35元/平米。
面积小于等于90平米；补贴5859元。
大于90平米，小于等于144平米；
河南
1.公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。
2.首套商品房购买者房贷利率优惠。
3.省内购房，可异地申请住房公积金贷款。
购买经适房的免除房地产交易契税。
购买普通商品房的，可按一定比例减免房地产交易契税。
长沙
1.经适房全面推行货币补贴方式
2.二手房交易税1.1%。
3.多项房地产税费减免或延迟收取。
4.公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。
明年年底前出售二手商品房，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。
常州
1.取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制。
2.开放住房公积金异地贷款。
3.实行商业兴贷款转住房公积金贷款政策。
两次及以上公积金贷款首付三成，购买保障性住房及小于等于90平米户型首付二成。
淮安
实行商业贷款转公积金贷款政策。
以5年以上房贷为例，商业贷款的基准年利率7.83%，有些银行第二套房达8.61%，而公积金贷款利率仅5.22%。
厦门
1.放宽普通住房标准。
2.90平米以下保障性住房，贷款利率下调，两成首付，最长贷款期限20年。
新增“购买70—80平米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。
福州
1.契税减半。
2.放宽预收许可证门槛。
3.调整公积金贷款规定。
单套建筑面积小于等于140平米、单套成交价格小于等于7000元/平米，契税减半征收等相关税收优惠政策。
成都
1.契税减免以及财政补贴。
2.公积金减免。
公积金贷款两成首付，贷款最高额度30万元，贷款最长期30年。
3.可异地申请住房公积金按揭贷款。
大于144平米小于等于180平米，两项合计13275元。
180平米以上契税减免9750元。
重庆
1.小于等于90平米普通商品房免征契税。
2.二手房交易综合税1.1%。
购二手普通商品房，符合条件，相关税收给予财政全额补贴。
以在主城11区购置一套建筑面积90平米的房子为例，房价为3500元/平米。
其总房款是31.5万元，可节约4725元。
河南
1.降低公积金贷款首付比例
2.减免房地产交易契税
救市措施主要针对购房者。
即将进入最佳买房期（2008-11-0318:
44:
21）
标签：
买房 正当时 房产
很多朋友最近都在问我，什么时候可以出手了，我总是在说：
“再等等，再等等。
”按照现在的房地产的调控速度，银行的利率降低状况，以及开发商的资金状况，我认为对于消费者如果资金状况允许，建议在2009年3-6月入市。
我深信这个时候，你必然可以淘到物美价廉的产品，并且这种产品在未来3年后，必然回报丰厚。
下面我从两个方面展开我的建议：
第一：
为什么是明年3-6月份？
说实话10月20日的政府救市简直还不如不救，所有的售楼处的到访客户和销售量全部下降，由于今年上半年开发商还是通过降价或者促销解决了一部分现金流，因此开发商的资金虽然紧张，但是绝对没有到达崩溃的边缘，但是由于政府不断救市政策的出台，造成客户大幅度观望，等待更优惠政策，而从现在到明年2月是房地产100%的淡季，可是年前又是民工工资必需结算的日子，开发商在明年春天的资金将出奇的紧张，在银行新贷款无法批复，老贷款又需还的情况下，开发商必需加大销售力度，然而在2007年开发商不断使用价格武器的情况下，小规模的降价已经无法撼动消费者那颗坚强的心，因此为了保命，开发商必需断壁求生，这次不是放血，而是自残，降价幅度将是惊人的，而对于二手房市场，经过一年的坚持，在一手价格不断冲击的情况，很多投资者我相信很难再坚持下去，抛盘的可能性非常大。
因此，我深信明年的3-6月是开发商的受难日，是投资者的幸福日。
第二：
什么样的房子可以买？
抄底价格当然很关键，但是更关键的是房子能够建的起来，因此现房是最安全的，也就是说抄底最好在成熟的社区二手房市场上寻找，尤其是地段、物业和产品品质比较好的项目，只要价格合适，那就一定要出手，至于价格怎么算合适，您只能自己把握了。
其次是即将交房的新房，这样的房子，如果开发商的品牌还过硬，那风险应该还过的去，还不至于成为烂尾楼。
永远记住安全是现在买房的最关键要素，不是价格，每次投资之前问自己六个问题：
1、 这个楼盘有没有建不起来的可能，开发商是不是圈钱？
2、 这个楼盘的地段是不是具备优势？
3、 这个楼盘的物业公司或者开发商曾经开发的项目物业管理如何？
4、 这个房子的价格比周围同档次的房子，价格具备优势吗？
5、 这是一个你喜欢的产品吗？
6、 你会因为购买这个产品而引起资金捉襟见肘吗？
如果你的答案是正面的，OK！
你绝对应该出手，我相信危机带给你的恰恰是财富增值
的最好机会。
正应了刘欢的歌：
该出手时就出手吧1
生命的意义（2008-11-0309:
45:
14）
标签：
生命 杂谈
分类：
生活禅——佛曰不可说
连着几天没有写博客，主要是因为奶奶去世了，我回沈阳去尽一个孙子应该尽的责任，奶奶94岁了，历经了快一个世纪的时光终于走了，我不知道天堂是不是能够真的做到好人有好报。
在沈阳的几天，基本没有睡觉，按照农村的习俗父亲应该守灵，可是父亲和伯父的身体根本受不了东北那刺骨的寒风，何况晚上还要跪在室外，沈阳温度已经在零度以下，因此我和堂兄就代替了他们晚上守灵，这使我有机会在一个深夜，在冷冷的寒风中，伴随着奶奶去想想生命的意义。
什么样的生命能够让我们觉得自己活的有价值？
我认为每个人对价值的理解不一样，但是有一点是可以确定的，就是大多数认可的价值是对自己欲望满足的程度，有人觉得是儿女众多，有的觉得是财富满屋；而我却认为最基本的是让父母安详的幸福的离开这个世界，不要让他们在退休之际还要为你担惊受怕。
至于更高层次的价值就是让自己感到自己生命的几十年是一个不断超越自己的过程。
什么事情是值得我们坚持的？
我爷爷的父母，也就是我的太爷太奶活了80多岁，在他们去世之前，也就是奶奶60多岁的时候，奶奶从来吃饭没有上过炕（在东北，老人在炕上吃饭，儿媳妇站在地下，随时伺候老人）。
从16岁到60多岁，44年坚守一个“孝”字，现在的人们还有多少能做到呢？
这个世界很多事情我们认为没有价值，很多事情认为没有结果，实际上很多我们看来没有意义的事情在坚持了许久之后，都会诞生一个奇迹。
这个世界从来就不缺少奇迹，只是缺少坚持的心。
我们在这个社会意识形态变化莫测的岁月，我认为每个人最好坚守一点人生的信仰，否则我们就会活的如同行尸走肉，而信仰往往都是超越物质的，尽管空洞，但是我们却能在死亡的时候，感到幸福。
什么是我们必需去做的？
实际上我很忙，父亲也说让我不用去了，可是我坚持要去。
尽管我也知道回去就是受罪，那复杂的仪式会让活人痛不欲生，但是我坚持。
原因是我不想让自己留下遗憾，上次爷爷去世，我在上海，我后来一年都没安生。
这个世界有很多事情实际上过程不美好，可能也没什么钱财收益，还可能有很多痛苦，但是你必需做，这是责任。
这个世界“孝”是你首先必需坚守的，无论怎样你都必需做，这不需要理由。
我多年坚守一个原则，不与不孝顺的人交朋友，做生意。
其次，在这个世界上你还必需坚守一个“信”字，你可以是个坏人，也可以是个好人，但是你必需要对自己承诺负责，没把握可以不说，说了就必需倾尽全力。
最后我认为在这个世界上你还需要坚守一个“义”字，大家可以说我是封建残余，但是我确实认为对朋友有义，对信任你的人有义，是一个人活的幸福的基础，也许会付出一些代价，但是我相信随着时间的积累，你会感到内心的快乐。
以上是自己的一些感受，也许有人会认为我写的很虚，这并不重要，我三省我身，还需要继续努力，我知道在现在这个社会谈以上三点有点迂腐，但是我依旧坚守，生命的价值不在于别人的目光，而在于内心的自我的认可，你可以欺骗整个世界，但是你无法欺骗自己的内心。
住房按揭贷款流程（2008-10-2815:
05:
29）
标签：
杂谈
分类：
住房按揭
农行住房按揭贷款流程
⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。
⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。
⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款（营业房40%）。
⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。
⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户（保险采取客户自愿原则），并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。
⑹借款人以后只要每月（每季）20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。
（7）贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。
贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
中国银行住房按揭贷款流程
借款人提
↓供申请资料
中国银行
↓银行审核
正式签约购房合同、
个人住房抵押贷款合同
↓
办理合同的公证
↓
办理保险业务
↓
办理产权抵押登记
↓
银行发放贷款
↓
借款人还款
↓
贷款还清后，办理抵押
房产注销登记手续
建设银行住房按揭贷款流程
建行按揭住房贷款流程
（一）咨询：
借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。
（二）受理：
借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料一起报送银行，也可由银企联络员统一报送。
（三）审查审批：
信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察并出具第一责任人调查意见，然后逐级上报审批。
审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。
（四）签订合同发放贷款：
借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、并缴付30%以上的预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。
借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。
购房贷款步骤
当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续：
第一步借款人（购房人）持有关资料（身份证原件、半寸方章及建行活期存折）进入签合同地点——按揭事务中心。
第二步借款人（购房人）请按指示路线到合同会签就座，听取律师讲解借款等合同文本。
第三步借款人（购房人）在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款相关费用。
第四步借款人（购房人）缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款等合同文本，并请留心核对合同文本内容。
第五步借款人（购房人）若错过借款合同讲解专场，请自己阅读合同文本。
在阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得到妥善的解释。
第六步借款人（购房人）如认为合同没有什么问题，请您在所有合同文本上签名盖章并填写签订日期。
第七步借款人（购房人）办妥以上事项，请将您的所有合文本，送交律师审阅。
第八步借款人（购房人）有关借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理有关抵押签名手续，并通知银行为您放款，请您放心回家。
个人住房贷款需提供的资料：
借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件；
双方不在同一户口中的还须提供结婚证明原件及复印件；
借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明原件；
合法的购房合同；
借款人预付30%以上的预付款收据原件及复印件；
贷款银行规定的其他资料（如家庭财产证明等）。
个人住房贷款相关收费标准
中信实业银行住房加按揭贷款流程
申请贷款应提交的资料
借款人需提交的文件或材料
1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照等）、户口簿或当地长期居住证明的原件和复印件；
2.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等；以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；
3.有关购房合同、协议。
4.抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证明；中信实业银行认可的评估机构出具的二手房（或抵押物）估价证明；
5.购买房改房的，须按照当地政府有关房改房上市的有关规定，有房改部门提供的批准文件，保证购房人可以获得完全产权；
6.提供购房首付款证明；
7.银行要求的其它文件或资料。
客户贷款流程
1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；
2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；
3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；
4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；
5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；
6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立的专用帐户或者由您指定并经中信实业银行认可的帐户中；
7.请您按借款合同的规定还本付息。
如果你有选择好的银行去其官方网站查询，或者拨打客服都可以知道
工商银行服务电话95588
中信银行服务电话95558
中国银行服务电话95566
兴业银行服务电话95561
农业银行服务电话95599
招商银行服务电话95555
光大银行服务电话
升级会员 