A经营管理多选1.docx
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A经营管理多选1
经营管理多选
第一章
1.物业经营管理是（）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A.物业管理
B.房地产开发
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理
E.设施管理
2.物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。
A.物业投资收益
B.企业发展战略
C.主营业务发展目标
D.物业维修养护
E.延长物业的自然寿命
3.物业经营管理的目标包括（）。
A.为业主或投资者创造利润和回报
B.使物业在运行使用过程中能够保值增值
C.在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求
D.物业经营成本最小化
E.保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力
4.人们主要依照写字楼（）等对其进行等级划分
A.收益能力
B.所处的位置
C.楼宇设计和装修状况
D.使用时间
E.投资者类型
5.对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）。
A.利于选择优良租户
B.利于优化零售商业的业态组合
C.利于实现业主总体利益的最大化
D.可使商业辐射区域区域覆盖整个城市
E.能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求
6.物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（）。
A.物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B.传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C.物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求
D.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动、像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E.物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展
7.工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（）等。
A.工业厂房
B.仓储用房
C.高新技术产业用房
D.研究与发展用房
E.写字楼
8.酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（）等。
A.写字楼
B.高尔夫球场
C.休闲度假村
D.赛马场
E.花园公寓
9.设施管理的对象，主要是（）等。
A.高新技术企业用房
B.医院设施
C.科研教学设施
D.政府办公楼
E.甲级住宅楼
10.物业经营管理内容的三个层次中，（）以策略性管理。
A.物业管理
B.设施管理
C.运行管理
D.房地产资产管理
E.房地产投资组合管理
11.对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行（）工作。
A.日常管理
B.现场管理
C.房地产资产管理
D.企业管理
E.房地产投资组合管理
12.物业管理企业按工作内容可以分为（）。
A.管理型企业
B.专业型企业
C.委托型企业
D.兼营型企业
E.综合型企业
13.房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括（）。
A.负责管理物业管理企业和设施管理公司
B.监督物业管理企业和设施管理公司的行为
C.指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划
D.使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化
E.满足业主、租户和物业管理企业的要求
14.一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。
资产管理一般按照（）的分类原则来管理物业。
A.物业类型
B.地理位置
C.物业新旧程度
D.物业产权类型
E.物业运行成本
15.房地产组合投资管理的内容包括（）。
A.理解和执行物业业主的投资目标
B.评价物业管理企业和设施管理公司的表现
C.审批资产管理公司提出的更新改造计划
D.以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
E.在合适的市级购置和处置物业资产
16.房地产投资的利润是通过（）途径创造出来的
A.在极好的条件下从开发商手中购买物业
B.通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态
C.在合适的时机售出物业
D.在极好的条件下从原业主手中购买物业
E.在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业
17.下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有（）。
A.受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任
B.通常以专业分包的形式获得物业管理业务
C.也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务
D.同时具备物业策略管理和物业运行管理业务
E.由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本
18.从管理的层次上，物业管理可以分为（）。
A.委托管理
B.公司管理
C.现场管理
D.现场作业
E.物业经营
19.大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（）。
A.物业管理和设施管理定位在现场操作层的管理
B.房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司
C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险
D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略
E.房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求
20.物业经营管理中的战略性工作包括（）。
A.确定战略
B.构建信息基础
C.决策分析
D.进行资产组合
E.成本管理
21.物业经营管理的常规工作内容包括（）。
A.现金流和成本管理
B.日常维修和维护
C.设施设备管理
D.物业保险管理
E.进行资产组合
参考答案：
1.ACDE2.ABC3.ABCE4.ABC5.ABC6.AB
7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.DE11.CE12.ABE
13.ABCD14.AB15.ACDE16.ACD17.BCE18.BCD
19.ADE20.ABCD21.ABCD
第二章
1.房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还包括（）等。
A.各异性
B.消费性
C.政策影响性
D.相互影响性
E.专业依赖性
2.以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。
A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理活动
B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场
C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式
D.开发投资者一般是从长远投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益
E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
3.房地产间接投资的具体形式包括（）.
A.置业投资
B.购买房地产开发、投资企业的债券
C.购买REITs
D.购买房地产开发、投资企业的股票
E.购买MBS
4.关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（）。
A.从购买土地使用权开始
B.从购置房地产开始
C.以获取物业所有权或使用权为目的
D.将资金投入与房地产相关的证券市场的行为
E.不需直接参与房地产经营管理活动
5.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）。
A.权益型
B.抵押型
C.质押型
D.保证型
E.混合型
6.房地产投资的优点有（）。
A.收益水平相对较高
B.能够得到税收方面的好处
C.容易获得金融机构的支持
D.能抵消通货膨胀的影响
E.是一种非流动性资产
7.房地产投资之弊在于（）。
A.流动性差
B.投资数额巨大
C.投资建设期长
D.投资回收期长
E.需要专门的知识和经验
8.下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（）。
A.系统风险是指市场供求风险
B.较之个别风险，系统风险不易判断和控制
C.或然损失风险属于个别风险
D.周期风险属于个别风险
E.持有期风险属于个别风险
9.投资者在进行房地产投资决策时，应（）。
A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
B.根据风险管理的能力选择投资方向
C.根据风险周期变化的特点把握投资时机
D.避免机会成本
E.尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险
10.仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（）。
A.购买力风险
B.比较风险
C.收益现金流风险
D.或然损失风险
E.时间风险、持有期风险
11.狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（）。
A.宏观位置
B.中观、微观位置
C.社会环境
D.竞争位置
E.经济环境
12.避免政策风险的有效方法，包括选择（）的项目进行投资。
A.政府鼓励
B.有收益保证
C.有税收优惠政策
D.国有资产参股项目
E.灰色区域项目
13.下列选项中，属于未来经营费用风险的有（）。
A.建筑物功能过时所带来的风险
B.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
C.未来不可预见的法律费用
D.实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大
E.资本价值随着收益率的变化而变化
14.房地产投资的风险主要体现在（）。
A.投入资金的安全性
B.期望收益的可靠性
C.投资项目的变现性
D.资产管理的复杂性
D.投资项目的复杂性
15.房地产市场的周期可以分为以下（）阶段。
A.雏形
B.复苏和发展
C.繁荣
D.危机与衰退
E.销匿
16.对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（）。
A.地理位置
B.在城市社会经济活动中的位置
C.在整体市场供求关系中的位置
D.在未来城市发展建设中的位置
E.相对重要性不变的位置
17.居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（）。
A.市政公用和公建配套设施的完备程度
B.公共交通便捷程度
C.环境因素
D.居民人口与收入
E.政府控制环境污染的政策
18.选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（）。
A.当地提供主要原材料的可能性
B.技术人才和劳动力供给的可能性
C.易接近性
D.周围土地利用情况和环境
E.与其他商业设施接近的程度
19.零售物业的投资区位选择时要进行（）
A.商业辐射区域分析
B.消费者行为、偏好及购买能力分析
C.项目的易接近性或交通通达程度分析
D.竞争性物业的竞争条件分析
E.市政公用设施的完备程度分析
20.工业物业项目区位选择的特殊要求包括（）。
A.消费者行为、偏好及购买能力分析
B.交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场
C.技术人才和劳动力供给的可能性
D.水、电等资源供给的充足程度
E.控制环境污染的政策
参考答案：
1.ACDE2.ABCE3.BCDE4.CDE5.ABE6.ABCD
7.ABDE8.BE9.ABCE10.BCE11.AB12.ABC
13.ABC14.ABCD15.BCD16.ABCD17.ABCD18.CDE
19.ABCD20.BCDE
第三章
1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（）叫作现金流量。
A.资金流入
B.资金流出
C.资金的投入
D.资金现值
E.资金将来值
2.对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（）等。
A.土地费用、建造费用
B.还本付息
C.税金
D.比较成本
E.运营费用
3.空置和收租损失是指（）。
A.空置的面积不能产生租金收入
B.租出的面积没有收到租金
C.出租面积的变化导致租金减少
D.租金水平的变化导致租金减少
E.可出租面积的减少而少收的资金
4.收益性物业的运营费用包括（）等。
A.空置和收租损失
B.抵押贷款还本付息
C.房产税和所得税
D.为租户提供服务的费用
E.物业管理费用
5.财务净现值是指按（），将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
当NPV≥0时，该项目在财务上是可以接受的。
A.基准收益率
B.目标收益率
C.投资回报率
D.现金回报率
E.内部收益率
6.“两税一费”是指（）。
A.房产税
B.城镇土地使用税
C.教育费附加
D.营业税
E.城市维护建设费
7.下列关于物业额的税前现金流的表述，不正确的有（）。
A.是业主的税前收入或投资回报
B.从净运营收益性中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流
C.当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值
D.从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流
E.如果物业没有抵押贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益
8.关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（）。
A.单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息
B.复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息
C.我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算
D.在投资分析中，一般采用单利计息
E.复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+i•n）
9.下列属于设备有形磨损的是（）。
A.封存的设备因自然力产生的磨损
B.设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值
C.技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后
D.设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏
E.政府通过税收政策限制污染环境的设备使用
10.下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（）。
A.是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
B.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
C.税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量
D.现金回报率属于动态盈利能力指标
E.现金回报率即资本化率
11.关于设备寿命的表述，正确的有（）。
A.自然寿命主要取决于有形磨损的速度
B.技术寿命主要取决于有形磨损的速度
C.技术进步速度越快，设备的技术寿命越长
D.经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限
E.经济寿命是由无形磨损决定的
12.在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（）两部分。
A.投资回收
B.投资回报
C.权益回报
D.现金回报
E.还本付息
13.静态盈利能力指标一般有（）。
A.财务内部收益率
B.现金回报率
C.静态投资回收期
D.投资回报率
E.资产负债率
14.动态盈利能力指标一般有（）。
A.资产负债率
B.现金回报率
C.动态投资回收期
D.财务内部收益率
E.财务净现值
15.清偿能力指标包括（）。
A.资产负债率
B.借款偿还期
C.偿债备付率
D.现金回报率
E.财务净现值
16.关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（）。
A.是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B.净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D.该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比
E.计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
17.下列关于资产负债率的叙述正确的有（）。
A.资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强
B.是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标
C.属短期偿债能力指标
D.资产负债率=净资产合计/负债合计×100%
E.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度
参考答案：
1.AB2.ABCE3.AB4.DE5.AB6.CDE
7.ABCE8.ABC9.AD10.ABC11.AD12.AB
13.BCD14.CDE15.ABC16.ABD17.BE
第四章
1.物业价格构成中包括了（）。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.投资成本
D.物业折旧
E.开发利润
2.关于投资价值与市场价值论述，正确的有（）。
A.投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值
B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件
C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值
D.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是建设前提
E.在某一时点，投资价值是唯一的
3.物业估价的基本方法包括（）。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.趋势法
E.折旧法
4.下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有（）。
A.物业开发用地
B.普通商品住宅
C.教堂
D.学校
E.标准厂房
5.下列物业项目中不适用收益法进行估价的有（）。
A.行政办公楼
B.学校
C.公园
D.影剧院
E.加油站
6.运用收益法估价的步骤一般包括（）。
A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B.预测估价对象的未来收益
C.求取报酬率或资本率、收益乘数
D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格
E.减去折旧求取物业价格
7.物业价格不同于一般物品价格的特征包括（）。
A.物业价格受区位的影响很大
B.物业价格实质上是物业权益的价格
C.物业价格受供求因素的影响
D.物业价格形成的时间长
E.物业价格受交易者个别因素的影响
8.《城市物业开发经营管理条例》第30条规定：
“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（）。
”
A.政府指导价
B.市场调节价
C.保护价
D.政府定价
E.最高限价
9.物业价格影响因素的表述，正确的有（）。
A.人口数量与物业价格正相关
B.对保有物业课税会导致物业价格上升
C.城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降
D.房价水平主要取决于地价水平
E.综合来看，物业价格与利率负相关
10.下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（）。
A.毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金×毛租金乘数”
B.毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
C.毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
D.毛租金乘数是一个比较客观的数值
E.毛租金乘数，又称为‘租售比价“
11.关于报酬率的表述，正确的有（）。
A.从全社会来看，报酬率与投资风险正相关
B.两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高
C.两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低
D.估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率
E.求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法
12.运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括（）。
A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
B.可比实例的成交日期应与估价时点相同
C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D.可比实例的成交价格应为正常市场价格
E.对一宗物业进行估价，一般应选取1～3个可比实例
13.运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（）方面的工作。
A.统一付款方式
B.统一采用人民币
C.统一货币单位
D.统一采用平方米
E.统一采用单价
14.下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有（）。
A.按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税
B.按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳
C.买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格
D.正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费
E.正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费
15.关于市场比较法的表述，正确的有（）.
A.运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例
B.要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来
C.进行交易情况修正之后，可以实例的实际成交价格就变成了理论价格
D.经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格
E.经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格
16.关于重新构建价格的表述，正确的有（0.
A.重新构建价格是估价时点的价格
B.重新构建价格是客观的价格
C.重新构建价格是重新构建的实际成本
D.建筑物的重新构建价格中已扣除建筑物的折旧
E.土地的重新构建价格是其在估价时点状况下的价格
17.年限折旧法是根据建筑物的（）来求取建筑物折旧的方法。
A.经济寿命
B.有效寿命
C.剩余自然寿命
D.自然寿命
E.实际年龄
参考答案：
1.ABCE2.BD3.ABC4.ABE5.ABC6.ABCD7.ABDE
8.AD9.AE10.ABDE11.ABDE12.AC13.ACE14.ACD
15.ABDE16.ABE17.AB
第五章
1.邻里分析的内容有（）。
A.邻里所在区域宏观市场环境分析
B.评估邻里的经济状况和消费水平
C.考察邻里物业的实体状况
D.搜集邻里范围内的人口状况即期发展趋势信息
E.考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手
2.商品住宅需求的影响因素主要有（）。
A.收入的变化
B.政府的税收政策
C.国际市场住宅价格
D.对未来的预期
E.政府的住房政策
3.下列属于房地产市场结构构成的有（）。
A.建筑结构
B.总量结构
C.区域结构
D.产品结构
E.分销结构
4.下列指标中属于供给指标的有（）。
A.存量
B.新竣工量
C.空置率
D.吸纳率
E.商品零售价格指数
5.房地产市场供给的特点主要有（）。
A.平衡性
B.缺乏弹性
C.非同质性
Ｄ．高度的垄断性
Ｅ．稳定性
6．建筑物管理计划的内容,包括如下（）.
Ａ.建筑物维护的标准
Ｂ．建筑物管理策略
Ｃ．租金方案
Ｄ．物业检查计划
Ｅ．财务收支计划
7.政府干预房地产市场的政策目标通常包括（）。
A.实现房地产市场持续健康发展
Ｂ．使存量房地产资源得到最有效的使用
Ｃ．保证为各类生产
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