手册范例机电管理工作手册WORD24页.docx

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机电管理工作手册

标题页码

机电组织结构图……………………………………………………3

工程临时用电制度…………………………………………………4

台风、暴雨、地震、火灾时的应急措施…………………………5

供水系统设备维修、保养制度……………………………………6

给排水管理制度……………………………………………………7

水泵房管理制度……………………………………………………8

燃气安全管理制度…………………………………………………9

消防工作制度………………………………………………………10

消防控制中心管理制度……………………………………………11

风机房管理制度……………………………………………………12

员工值班制度………………………………………………………13

市政设施管理制度…………………………………………………14

电梯管理制度………………………………………………………15

电梯保养管理与维护制度…………………………………………16

电梯机房管理制度…………………………………………………17

设施管理员职责……………………………………………………18

电工职责……………………………………………………………19

机电管理人员岗位职责……………………………………………20

消防控制中心值班员岗位职责……………………………………21

义务消防员职责……………………………………………………22

二次供水管理员职责………………………………………………23

机电组织机构图

工程临时用电制度

为了加强用电管理，防止用电不当而发生的人身安全和设备安全事故，确保小区（大厦）用电正常运行，特此规定：

一、前来联系临时用电者，必须持有合格的电工上岗证，方可填写临时用电表格，按用电量多少，时间长短，预付用电费用的押金。

二、必须装有供电局检验合格的三线四制电度计量表，按负荷大小、长度，选择导线、漏电总开关，不得超过总负荷量的20﹪，其安装高度不得低于1.5M。

三、线路不得随地拖动，移动线路必须用多股橡皮软电缆，单芯或10㎜²线路走向必须牢靠固定，其高度不得低于2M。

四、线路必须是三线四制，另外加一条可靠的保护接地，每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝。

五、移动照明、潮湿环境，地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻，停止供电。

六、使用电动工具时，必须检查其绝缘强度是否达到0.5MΩ以上，不得戴手套，长袖衣服要扣钮扣，违反者后果自负。

七、烧电焊前检查周围环境有无可燃物品，注意上下左右有无可燃物体。

电焊时，必须要两人及两人以上同时工作，配备灭火器一个。

八、电焊作业完后，必须详细检查周围环境，是否遗留火种，确定无留热源后，方可离开现场。

违者重罚和赔偿经济损失。

九、不得改动煤气管道，不得用电焊烧煤气管道，违者重罚及赔偿经济损失，重者押送公安机关。

台风、暴雨、地震、火灾时的应急措施

当发生台风、暴雨、地震、火灾等自然灾害时，为确保小区（大厦）的正常供电，特定如下措施。

一、当接到气象部门关于台风、暴雨预告及通知时，机电人员必须夜夜值班。

还须对发电机等的机械零件、水箱、排烟管道、畜电池、燃油是否正常等进行详细检查。

二、检查墙外的广告牌是否牢固，通知住户阳台杂物、花盆、空调机是否牢固，防止掉落而引起的设备及人身安全。

三、检查小区（大厦）范围内的给排水系统是否正常，检查天台、平台的排水口是否堵塞。

四、检查加固防风，防雨设施，防止雨水进入机房，影响电梯的正常运行。

五、在每年雨季来临之前和暴雨预告时，机电人员必须每天检查地下室车库、配电

房和泵房等排污泵的运转情况。

若有问题及时维修处理，并作好相应的防汛措施。

供水系统设备维修、保养制度

一、水泵每隔15天轮换运行。

二、水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每年加油一次（没有油杯的加黄油）。

三、每周检查闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封，是否良好。

四、水泵每年保养一次，对磨损零件及时进行更换。

五、每年清洗水池两次。

六、每月检查水表一次，发现有问题应及时更换或修理。

七、水泵运行完好的质量指标：

1.连接部份要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、紧固，每一个放水阀、星形环完好。

2.仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。

3.出水闸门、逆止阀、进水闸门齐全完好，盘根密封良好，泄漏合乎要求。

4.泵体各部分连接严密，不漏水。

5.油封齐全，油质合格，油量适中，不漏油。

6.轴承温度不得超过65℃，运转不得有异声和异常震动。

7.电机温度不超过铭牌规定，绝缘电阻要符合要求。

8.过流及欠压保护系统齐全。

9.接线齐全，导电良好，接地合格。

10.设备无油垢，无积尘，机房无积水，无杂物，工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。

11.有技术档案，供、排水图。

给排水管理制度

一、给排水管理员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：

水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。

二、应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池，水箱每半年清洗一次，以保持卫生。

三、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,同时立即安排急维修。

四、注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池盖，防止蚊虫滋生。

五、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防栓作其他用途。

六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻水浸。

七、楼宇处墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。

八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。

九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。

十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并即检修。

十一、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。

十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，每年至少抽粪一至两次并作

好记录备案。

十三、屋顶平台下水地漏处应每周检查一次，发现堵塞应及时清理。

水泵房管理制度

水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。

为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。

一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。

解决不了的问题及时书面报告管理处主任。

二、水泵房内机电设备由机电人员负责，每天巡视一次，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。

三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每月检查清洗一次。

四、消防泵按定期保养规定进行检查，每月进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

五、水泵球阀定期检查保养，泵房卫生每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。

六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。

七、注意电机运行时的电流、升温情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100％良好状态。

八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。

九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。

燃气安全管理制度

为加强管道煤气安全管理，保障人民生命财产的安全，切实做到防患于未然，特制定本制度：

一、熟悉大厦（小区）煤气管道线路的走向、总阀、分阀、单元阀的位置。

发现问题，应立即报告管理处和煤气公司。

二、在每天巡视时，注意大厦（小区）内（包括煤气管道走向、路线阀门、走廊、天台），如怀疑有煤气味，必须迅速关闭煤气阀，并同时通知煤气公司来检查。

打开所有门窗使楼宇空气流通。

三、发生煤气泄漏时，切勿吸烟、点火，严禁按动门铃、对讲系统开关，集体电闸及电器用具，对讲机，电话。

四、发生煤气火情时，管理员应及时拨打电话“119”报警，说明正确地址及详细情形，同时通告煤气公司。

煤气公司电话：

5133333

五、住户内发生煤气泄漏应“用手拍门”及时通知住户气体泄漏事件，并请住户关上所有气体供应阀，打开门、窗，使空气流通，并按上述三、四条方法处理，如情况严重，应通知住户有秩序地撤离现场。

消防工作制度

一、熟悉使用小区（大厦）防火设备，线路，性能，使用方法，如有疑问询问专职管理消防工作人员或公安消防部门。

二、经常检查防火设备，如有损坏和失效，应立即修理。

三、设法使住户了解、熟悉如何使用消防报警设备及按钮、防火设备。

可利用通告，标贴。

四、每日上班时检查天台，疏散楼梯，走廊等疏散通道。

严禁有阻塞通道情况。

五、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志。

六、制止儿童在小区（大厦）范围内任何地方玩火。

七、注意收听电话，如有异常或住户来电告之，应即派人到现场检查和修理。

八、严禁住户擅自将住宅改为工场，尤其是原料制品容易酿成火灾者，或发现住户有大量易燃易爆物品，皆应迅速向上级报告。

九、切勿将防火门打开，以免万一火警发生时浓烟散播及火势蔓延。

十、如发现某住户浓烟冒出或火烧浓味，而又无人开门，应立即打电话“119”报警，并作紧急处理。

十一、若发现火警即拨打电话“119”报警，同时用消防广播通知住户疏散，在安全情况下使

用灭火器或消防栓设法灭火。

十二、火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯。

十三、劝告拜神的住户小心燃点香烛，禁止住户在走廊燃烧元宝纸等。

十四、报警时必须清楚说明现场地址，报案人姓名及管理处电话，并派专人到路口迎接消防队。

十五、所有消防装置至少每年检查维修一次。

消防控制中心管理制度

消防中心是掌握消防设备动态及发现火警，指挥灭火的重要部位。

维护、保养和管理工作十分重要，为此特订如下制度：

一、消防控制中心是大厦（小区）重要部位，闲人不得入内。

二、消防控制中心实行24小时值班，值班员不得擅离职守，不得无人监视，不得饮酒、打

瞌睡，看书看报，听广播与他人闲谈等。

三、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。

四、控制中心实行专人负责制，并详细填写值班时的原始记录、存档备查。

五、每天早晚两次检查各类信号是否正常，并作记录。

如发现异常，应立即通知维修责任

人查明原因，遇到重大问题，迅速上报消防负责人。

六、控制中心出现报警信号，立即核查信号真伪情况。

如属火灾报警按灭火方案处理。

属

误报应消除信号并作记录。

七、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动/自动实际操作检查，以确认设备

是否处于完好状态。

八、遇火警时控制室人员不能离岗，时刻监视大厦（小区）的各种呼叫，组织协调各方面的

配合，并由队长在现场组织人员进行灭火抢救。

九、当发生火灾时，应立即打“119”电话，告知消防部门的火情情况、详细地址、燃烧物

品的可燃度、联系电话。

值班员不要慌张，应沉着组织灭火，用广播通知住户火情所

在地点，告知住户千万不能乘座电梯撤离，通知义务消防员组织住户有秩序地从消防

通道撤出。

十、护卫员必须保护现场，不得有任何闲人在现场流动，防止坏人趁火抢劫，破坏消

防部门调查工作。

十一、事后详细纪录调查起火原因,设备运行情况、设备损坏情况。

风机房管理制度

风机为小区（大厦）的通风设备和消防设备。

为加强风机房的管理，特制定以下规定：

一、风机房内照明应保持完好，线路整齐，无临时接线。

二、机房内应保持环境清洁，通风良好。

三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。

四、每月同消防检查一起，试运行一次。

五、严禁在机房内吸烟。

六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。

七、开关平时应置于自动状态。

员工值班制度

一、按照规定时间当班，不得擅离职守。

二、在当班时不得饮酒、打瞌睡、看阅书报、听广播或与同事闲谈、会客或参与赌博。

三、轮值班工作时，须配带上岗证，先巡视各层楼宇及走火通道，特别注意楼宇环境清洁及维修遇有不寻常事件，向上级汇报，做好每天检查情况记录。

负责搬进搬出大厦（小区）的管理工作。

四、台风或雷暴大雨期间，值班员必须按照公司相关规定做好一切防风、防洪工作，以保护公共财产，防止意外或水浸等。

五、服从上级的指导及执行指定工作。

六、留意各项公共设施是否损坏或涂污，并通知有关人员修理，必要时协助维修工作，并做好详细记录。

七、执行各项任务时,必须有礼貌,牢记“服务、和谐、团队、奉献”的工作精神。

八、如有住户发生意外时，例如：

受伤、晕倒等，应立即协助其家人召救护车或代办报警。

九、详细记录住户投诉事项，并迅速处理及报告。

十、公用钥匙（配电房、水泵房、机房除外）如有外来业务人员外借必须要登记其姓名及身份证和时间，押有效证件，退还钥匙时退还有效证件。

十一、必须熟悉楼宇结构，给排水管道走向、阀门方位，如有滴漏现象及时维修，并作记录。

十二、必须熟悉楼宇灭火工具的位置及使用方法及电气线路煤气管道的走向，开关位置，控制范围和操作方法。

十三、协助护卫队长的工作，维护治安秩序，解决突发治安事件，如解决不了，及时向上级汇报，并作记录。

十四、对于违章装修、违章动火作业的，有权进行劝阻。

如不听劝者，依法作出处罚。

市政设施管理制度

市政设施包括供水、供电、通讯、照明、排水、排污项目。

为保证小区市政设施的完整，使其功能处于正常状况特制定本规定：

一、保证市政设施整体的清洁，保养、维修到位，每天不少于一次的巡视检查，不得漏查，发现问题及时登记并报请有关部门（人员）解决。

二、经常和通讯部门、供电、供气部门保持联系，沟通交流。

对小区的通讯、供电、供气设备了解，熟悉并能操作。

出现通讯中断或断气、断电，在自己不能操作的情况下，应迅速和相关部门取得联系，由相关部门派员解决。

三、对小区的井道、排污、排水等设施定期消杀，不允许有蟑螂蚊蝇等滋生漫延，保持干净、畅通，对普通井盖，加重量井盖应严格划分，决不允许普通井盖出现道路中间，确保大厦（小区）车辆、人员、安全。

四、给水设施管道一年保养二次，管道无锈蚀，阀门无滴漏，管道走向标志明显，阀门开关标志在无障碍的情况下，永远保持开启状态。

五、化粪池定期抽粪清理，化粪池密封完整，周围环境整洁，使其保持正常状态。

电梯管理制度

电梯管理员必须熟悉电梯的性能、操作规程及日常维护知识，定期对电梯进行巡查，注意防盗、防热、防潮，掌握常见故障原因，重点解决。

一、电梯发生故障，应及时通知机电设备工程师或电梯管理员，同时通知保修单位派人修理。

另外要善言安慰被困乘客，请其耐心等候，切勿自行开启电梯门，以免发生危险。

由电梯公司派人赶到现场将人救出。

二、用电梯人数过多时，应维护秩序，妥善安排，分批搭乘，以免超载而发生危险。

三、禁止幼儿单独进入电梯。

四、经常清理电梯门导轨内外积存的垃圾，以免影响电梯门开关。

五、发现电梯有震荡，不正常声音或电梯有损坏时，应立即通知机电设备工程师人员先停梯并通知维修单位来人检查。

当保修单位修理员到达时，管理人员需详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必须详细记录。

六、遇大雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时，应立即尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水情况。

七、凡有水渗入电梯，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全的地方。

八、电梯机房锁匙及电梯门锁匙，除维修员、电梯专职管理人员外，任何人员不得使用。

九、电梯槽底有积水时，应立即组织清理，并报告管理处主任处理，同时查究水的来源，尽早修理。

十、冲洗走廊及楼梯时,禁止让水流入电梯内,以免破坏电梯设备。

十一、火警发生时，严禁搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停电，而将人困于电梯内，被困

后可能因浓烟而致命。

十二、经常检查电梯机房通气是否足够，门窗是否完好，机房门必须上锁，加上“机房重地，

闲人勿进”之警告的字样。

十三、电梯内求救警钟、电扇必须正常运转，以免紧急时无法求救导致窒息。

十四、将每年市质量技术监督局特种设备质量安全检测所发出的电梯使用合格证张贴于该电梯轿厢内显眼处。

十五、按电梯运行维护检查表对电梯进行检查，并做好记录。

十六、电梯进行维修保养时，应在首层电梯口挂牌“电梯检修，暂停使用”，通知各用户。

十七、做好电梯运行记录，监督好电梯保养单位的维修保养工作。

电梯保养管理与维护制度

电梯的运行操作虽然简单，但是其机械控制、电气结构相当复杂。

为保证电梯运行良好，延长其寿命，特制定以下制度：

一、保养管理

1.每日应进行一次来回运转测试，确认对讲装置及应急灯保持正常功能。

2.对搭乘处与轿厢的门沟内的杂物要做到随有随清。

3.电梯门的开启钥匙须由专人妥善保管。

二、外观的维护

1.车厢内壁，搭乘处与车厢门上的脏污应做到随有随清以免被腐蚀变色，处理方式如下：

●灰尘或尘埃

每日须用羽毛或法兰绒的刷子清扫一次。

●中性污渍

用中性清洗剂轻轻擦拭，把污渍擦掉后，再用水擦拭，注意不可造成伤痕。

没有污渍的

地方尽可能不要擦拭。

●油性污渍

笔或油漆等用中性洗洁剂无法洗掉的污渍，先用汽油洗去污渍，以中性洗洁剂擦拭掉汽

油，再用水擦拭，然后用干布擦干。

●铅笔印

用橡皮擦谨慎擦掉。

●涂装面顽固的污渍

用天那水在污处轻轻的揉擦，再用水擦拭并用布轻轻的擦拭。

注意：

天那水不宜使用

过于频繁，否则对涂装面有不良影响。

2.搭乘处按钮以及车厢操作盘的维护

污渍严重时可用柔软的布沾上中性清洁剂进行擦拭。

（注：

碱性的肥皂水、油性的稀薄剂等，绝对禁止使用。

）

电梯机房管理制度

机房为电梯的心脏部位。

为保障电梯安全可靠的运行，加强对机房的管理，特制定本规定：

一、机房内照明应保持完好，线路整齐，无临时接线。

二、机房内应保持环境清洁，通风良好，门窗完好。

三、机房内应备有灭火器，放置在易取处。

四、机房钥匙由专人保管，任何无关人员不得进入机房。

五、严禁在机房内吸烟或做与工作无关的事。

六、每周对机房内的设备进行一次检查，确保设备运行正常。

七、做好机房的各项记录（含检查记录）。

八、在台风暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备，台风暴雨期间每天至少巡视机房电梯设备二次，并在风雨过后，及时进行检查。

设施管理员职责

设施管理员在主任的领导下，为业主（住户）提供房屋维修服务，组织对房屋本体公用配套设施及住宅区内室外公用配套设施的维修及养护。

具体岗位职责如下：

一、设施管理员包括电子报警系统维修员、机电设备维修员、土建维修员、水、电维修员，均属设施主管统一管理。

二、必须服从主任和设施主管的工作安排，做好各项维修工作。

三、熟悉管理处的各项规章制度，管理目标以及各项考评标准。

四、掌握物业管理的有关知识，树立为业主（住户）服务的指导思想。

五、熟悉住宅区内各类电子报警系统安装、性能、房屋结构特点、使用要求以及维修养护方法。

六、熟悉住宅区内公用配套设施、设备的种类分布，掌握各类管道（地下、地上）的分布走向，位置以及维修及养护的方法。

七、对住宅区要经常巡视，查看房屋及设施有无损坏，隐患或其它不正常情况，应及时维修，确保公共配套设施设备的正常运行。

八、确保住宅区地上、地下排污，雨水管道的畅通。

九、及时满足业主（住户）的维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时修完。

大修必须做好协调工作后，三天内维修好，特殊情况下超过三天应向管理处主任报告原因，并向业主（住户）作好解释工作。

十、上门维修应对业主（住户）态度热情，服务周到，按规定收取维修费，上交管理处，给业主（住户）开具收据，不得向业主（住户）索要小费或其它物品，如有收费不交或索要小费的，一经查证按规定给予罚款或辞退处理。

十一、每周按维修数量的25%进行回访，了解维修后运行情况，回访可采用电话、亲临等

形式，及时记录回访情况。

十二、积极参加管理处组织的各项义务活动和物业管理专业知识的培训，努力提高自己的

维修技能。

十三、完成主任交办的其它任务。

电工职责

一、电工必须熟悉大厦（小区）供电线路，消防系统，中央空调系统，电梯和控制设备运行位置，机电设备的性能和使用状况。

懂得安全用电操作，会使用消防设备，会使用中央空调及通风系统，排除故障。

二、若大厦（小区）电力如突然停电，应先检查大厦（小区）总开关是否正常，及时向供电局联系询明情况，并向业主（住户）作出解释。

三、经常检查备用发电机是否正常，能否在停电时及时正常运转及送出紧急电源。

如发现异常情况，及时维修。

四、负责大厦（小区）内业主、住户的照明用电维修和更换工作，并按规定收取维修服务费。

五、负责电梯机房、配电箱房、走廊及楼梯等公共照明，对水泵及消防系统的线路应常检查，如有损坏或发现异常现象，应立即进行维修。

六、如接到供电局停电通知，应提前贴出通知，清楚列明停电时间、日期及受影响的设备。

如供水系统，公共照明，室内电力、电梯等，以便用户有所准备，停电完毕后，应检查各系统是否恢复正常运行。

七、经常检查小区（大厦）出入口应急照明设备，管理处应有应急手电筒或应急灯。

八、保持小区（大厦）内的总配电室及各层电表箱整洁，禁止放置任何杂物。

九、供电系统应由专业人员进行定期检查保养，保证供电正常和安全用电。

机电管理人员岗位职责

机电管理人员是在管理处主任的领导下，对小区/大厦机电设备的运行、保养和维修实施。

具体岗位职责如下：

一、熟悉小区/大厦供水、供电、电梯、保安系统、交通管理系统、消防系统、管线路和控制位置、机电设备的性能和使用状况。

会安全用电操作，会供水供电操作，会使用消防设备，会排除故障，会处理电梯困人。

二、懂得各种设备的使用操作，严格执行操作规程，遵守公司制订的水电运行维修保养制

度，每周保养一次，小修不过夜，中修三天内处理完毕。

会判断和处理一般性的故障，

能及时采取应急措施。

三、每天要巡查设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录，发现问题要及时处理，处理率达100﹪。

四、每天要对值班房、水泵房、配电房巡查二次，保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要达到100﹪，水泵、发电机、电脑、保安系统的运行率达100%，及时更换损坏开关和灯泡，保证照明和用水。

五、发生停电、停水、火警或其他事故，应及时到场，并迅速查明原因，采取应急措施。

六、坚守岗位，按时上下班，并做好交接工作，保管好资料、图表、工具。

七、完成管理处主任交办的其他任务。

消