老年公寓项目立项申请报告.docx
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老年公寓项目立项申请报告
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
（一）单位名称
北京市丰台区西山老年公寓
（二）主管单位
北京市丰台区民政局
（三）单位地址
北京市丰台区长辛店镇大灰场村废旧石料厂
（四）单位性质
民办非企业单位
（五）成立时间
2008年11月28日
（六）法定代表人
韩素霞
（七）开办资金
100万元人民币
（八）业务范围
养老、敬老、康复医疗
二、项目概况
（一）项目名称
丰台区西山老年公寓建设项目
（二）项目建设地点
该项目位于北京市丰台区长辛店镇大灰厂村东北部，总占地面积为29260平方米（约44亩），东、西、南侧为北宫国家森林公园，北侧为原北京锐波化工厂。
（三）项目建设背景
1、我国人口老龄化的发展及影响
我国1999年进入的老龄化社会，目前全国60岁以上的老年人口已达1.43亿，占总人口的11%，为亚洲老年人口的一半，21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。
从2001年到2100年，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三个阶段：
第一阶段，从2001年到2020年是快速老龄化阶段。
平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。
到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。
第二阶段，从2021年到2050年是加速老龄化阶段。
伴随着20世纪60年代到70年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始迅速增长，平均每年增加620万人。
同时，由于，总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。
到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0~14岁少儿人口数量相等。
到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。
第三阶段，从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段，2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口的2倍。
这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25~30%，进入一个高度老龄化的平台期。
我国人口老龄化的突出特点是：
（1）我国老年人口的绝对数量大。
我国老龄人口的绝对值为世界之贯，占世界老龄人口总数的1/5,占亚洲的1/2。
到2050年，老年人口总量将超过4亿，比目前法、德、意、日、英五国的人口总和还要多。
（2）高龄化趋势显著。
随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。
建国初期，我国人口平均寿命不到40岁，2002年国家统计局统计，中国人口平均预期寿命已提高到71.4岁，比世界平均水平高5岁，比发展中国家和地区高7岁。
统计资料表明，我国从1982年至1990年，80岁以上的高龄老人年平均增长速度达到5%，快于60岁及以上老年人口的增长速度，远高于世界平均3.0%和发达国家平均2.0%的水平。
2000年世界80岁及80岁以上的老年人总数为6000万人，占总人口的0.98%，而中国有1343.4万人，占总人数的1.07%，预计到2020年，世界80岁及80岁以上的老年人总数为11100万人，占总人口的1.35%，而中国有3067万人，占总人数的2.15%。
中国的人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。
（3）是“未老先富”。
发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000至10000美元，目前平均达到20000美元左右。
而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元。
在世界上现有70个老年型国家中，我们中国排名倒数第四，与格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦三国为伍，是非常典型的“未老先富”国家。
即使到2020年全面实行小康的时候，人均GDP也只有2000多美元。
《参考消息》2004年6月3日有篇文章，叫《“未老先富”敲响中国警钟》，整版报道了国际上许多专家学者对迅速到来的老龄化将给中国造成困境的忧虑，并发出“青春中国”将逝，“老龄中国”已至的警言。
（4）“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。
2006年全国老龄办在大中城市进行老年人居住情况调查，结果很令人吃惊：
北京市安德里社区老年人55.63%是“空巢”，沈阳市铁西区康宁社区和太原市杏花岭区锦绣园社区“空巢”老人更是分别高达73.18%和71%。
“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养四个老人和一个小孩）愈加明显。
随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加，空巢化给社会和家庭带来巨大的压力。
（5）农村养老问题严重。
黑龙江省人大代表翟玉和做了农村养老问题调查。
结果发现，在受访的10401名调查对象中，与儿女分居的比例是45.3%，三餐不保的占5%，年节饮食与平日无别的占67%，大病住不起医院的高达86%，人均年收入（含粮、菜）650元；农活85%自己干，家务活97%自己做。
随着我国城市化进程的加快和人口的迁移流动，多达1.4亿的年轻农民涌向城市，加快了农村人口老龄化的步伐，农村出现了大量的“留守老人”，独立或只与配偶生活的老年人的比例还会上升，农村家庭的养老功能将日益弱化，很多农村老人会因此失去生活保障。
人口老龄化对我国经济社会的全面协调可持续发展产生了深刻的影响，也造成了很大的压力。
首先是养老保障压力较大。
原劳动和社会保障部部长郑斯林曾把人口老龄化列为今年四大挑战之一，指出首先受到冲击的是养老保险。
劳动和社会保障部透漏，在退休人员每年以6%的速度递增的情况下，养老保险个人账户空帐以每年1000亿元的规模增加，到“十五”末期，已经达到8000多亿元。
与此同时，目前我国80%以上的劳动者基本没有养老保险，原财政部长项怀诚在人民大会堂国际社会保障协会第28界全球大会上透漏：
到2004年11月底，社保基金资产规模已经达到1900多亿元。
这个数字看上去不算小，实际上只有人均100多元，与我国25000亿养老缺口相比，差距还十分巨大。
据劳动和社会保障部统计，1980年在职职工与退休人员的供养比是13：
1；1990年为10：
1；而到2003年，这个比例已经锐减到3：
1，预计到2020年，领取养老金的退休者将超过1亿人，届时抚养比例将达到2.5：
1.中国养老保险制度能否可持续发展，关系到社会人心的安定，已成为摆在中国政府面前的迫在眉睫的重大课题。
其次是医疗保障面临挑战。
老年群体是医疗卫生资源的重要消费对象。
卫生部曾经有过统计，60岁以上老年人慢性病患病率是全部人口患病率的3.2倍，伤残率是全部人口伤残率的3.6倍，老年人消耗的卫生资源是全部人口平均消耗卫生资源的1.9倍。
可是我国卫生医疗事业发展较经济发展现对滞后。
目前，我国公共卫生支出占整个GDP的比重为0.9%，而世界平均水平是4%，在一些发达国家，这个比例更高达40%。
第三次国家卫生服务调查结构表明：
城镇没有任何医疗保险的占44.8%；；农村没有任何医疗保险的占79.1%。
群众有病不去就诊的比例为48.9%，应该住院不去住院的比例为29.6%，38.2%的患者未就诊和70%的患者应该住院而未住院均是因为经济困难，老年人看病难、看不起病的问题尤为突出。
第三是养老服务市场供给缺口甚大。
老年人对养老护理的需求越来越大，据北京市调查，老年人对需求服务和必要性评价排名依次为护理服务、医疗服务和生活服务等。
全国几次较大规模调查的数据也表明，60岁以上老年人口余寿中有平均1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理。
照此推算，我国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。
调查还表明，5%的老年人有入住养老机构的愿望，且将逐步增加。
越是经济发达地区，养老护理需求更高。
但是目前专为老年人提供服务的设施严重不足，服务的项目和内容不全，服务人员的素质参差不齐，老龄服务的数量和质量都远远不能满足市场需要，是“短线”之中的“短线”。
发达国家养老床位数约为老年人口总数的3-5%，而我国2004年9月7日《中国的社会保障状况和政策》白皮书公布，目前，中国共有各类老年人社会福利机构3.8万个，床位数112.9万张，平均每千名60岁以上的老年人拥有床位8.4张，仅占老龄人口总数的0.84%。
2、北京人口老龄化的发展及影响
（1）北京人口老龄化的发展和形势
北京作为我国的特大城市之一，早在1990年就已进入老龄化城市的行列，而且人口老龄化的速度在不断加快。
2005年底，北京市60岁以上老年人口将达到192万，预计到2010年将达到221人，总人口比重为13.2%，五年间年平均增长率2.9%。
预计到2025年，北京市老年人口将占到总人口的30%，达到416万，大大超过发达国家现在的老龄化程度。
伴随着人口老龄化过程的是老年人口的高龄化，老年人口中80岁以上高龄老人所占比重将会逐步提高。
预计到2010年80岁以上高龄老年人将增加到29万人，占老年人口的12.8%；2015年将增加到39万人，占老年人口的13.5%；人口高龄化的发展将使老年人照料问题日益突出。
北京人口老龄化的程度远远高于全国平均水平，这种状况将长期持续下去。
在全国人口老龄化最严重的上海、北京、天津三个特大城市中，北京的老龄化程度居中，但到2030年时，预计上海和北京的老年人口比例都将超过1/3，跻身于世界人口老龄化最严重的城市行列。
北京作为中国的首都，社会经济发展水平处于全国领先地位，人口老龄化程度也在全国名列前茅。
北京老年人数的增长和人口老龄化态势已经引起政府和社会的普遍关注。
（2）北京人口老龄化的特点
从北京市的情况看，人口的老龄化主要表现出如下特点：
①老年人口数量大。
2006年底，北京市60岁以上老年人口将达到192万。
②人口老龄化增长速度快，程度高于全国平均水平。
与全国人口的老龄化速度相比，北京要快得多（老年人口从8%上升到10%，北京只用了5年，而全国需要15年）。
与1990年第四次全国人口普查的数据相比，2000年老年人口在总人口中的比重上升了2.4%，老龄化程度仅次于上海和浙江，居全国第三位。
③人口平均预期寿命进一步延长。
根据北京市统计局以2000年普查资料所做的计算，北京市人口的平均预期寿命为76.7岁，其中男性为74.9岁，女性为78.6岁，分别比1990年提高了1.1岁和1.2岁。
④城乡的老龄化存在明显差异。
东城、西城、崇文、宣武四个地区的老年人口的比重在1990年就达到了13%，2000年则超过了17%；房山、延庆和密云等远郊区县的老年人口比重则刚接近13%。
（3）北京人口老龄化所带来的问题
①经济供养问题
一般来说，“养老”这个概念涉及经济供养、生活照料和精神慰藉。
其中，经济供养具有基础性意义，它直接或间接地影响着老年人的生活质量，同时对养老的支助系统—老年人的家庭成员以及所在的社区也有重要影响。
虽然老年人的收入状况在客观上有了一些改善，但一些调查也发现：
老年人对自身经济状况的满意程度并没有相应的提高。
②医疗健康问题
虽然北京市平均预期寿命已到达国家大城市水平，但老年人中慢性病患者较多，带病生存期长，无病期与预期寿命的比值相应较低，与健康老龄化的指标相差较大。
③社会参与问题
社会参与是“老有所为”的实现形式，其主要方式是“再就业”和“参加社会公益活动”。
从今后的发展趋势看，老年人力资源占社会人力资源总量的比例会越来越大。
所以老年人力资源的开放利用对于建设一个健康的老龄化社会将越来越具有重大的战略意义。
但北京在这方面的工作还不尽人意，老年人力资源、特别是人才资源的浪费、闲置现象还比较严重。
④老年人照料问题
近几年来，老年人的照料需求与供给等一些深层次矛盾和问题，已越来越突出的摆在我们的面前。
照料老年人的问题已从家庭内部逐渐发展成为一个社会问题。
老年人除面临一般性困难之外，还要应付老年人在照料方面所遇到的特殊困难。
众多老人的这种特殊需求，不仅对社会保障制度的改革提出了新的问题，同时也对“老有所养”提出了更高的要求。
老年人的子女在照料资源中对老年人具有重要的作用。
但是在现实的生活中，为了照料这些老年人以使其子女中的39%感到生活不便，影响工作，使34.4%的人感到经济负担较重。
而北京的社区照料资源由于种种原因还未充分开发和利用。
另外，北京市老年人权益保障问题也非常突出。
老年人的精神慰藉问题也应当引起重视。
3、丰台区人口老龄化的发展及影响
（1）老年人口快速增长
2005年丰台区1%人口抽样调查结果显示。
2000年第五次全国人口普查，丰台区65岁以上人口占总人口的7.86%，已开始迈入老龄化社会。
2005年底65岁及以上的人口为18.9万人，占常住人口的12.05%。
说明老龄化程度仍在加剧。
人口年龄结构呈现老龄化态势，平均每四个劳动力人口对应一名供养人口，负担系数稍高于其他城区。
（2）社会抚养系数下降
2005年，丰台区的总抚养系数为27%，高于全市平均水平，比2000年提高了2.2%。
其中：
老年人口抚养系数为15.3%，同比提高5.5%。
比例表明：
2005年每100个劳动人口要负担老年人口15个。
与2000年相比，负担老年人口增加5人，负担系数稍高于其他城区。
所以老年人口数量的增加将加大劳动人口的负担。
通过对丰台区长辛店乡周边村的社会调查结果，该地区老年人和丧失劳动能力的人占了很大比例。
就大灰厂村为例，全村现有土地5456亩，可耕地面积489亩（基本农田400亩），人均0.25亩。
现有人口1981人，未成年人282人，占全村人比例的14%；成年人1250人，占全村人口比例63%；老年人和残疾人449人，占全村人口比例的23%。
村民的老龄化，可耕土地的减少，使村民的基本生活水平得不到保障。
因此，在“未富先老”与社会保障体系尚不完备的情况下，随着家庭结构小型化和服务功能的弱化，人口的老龄化给养老服务带来了巨大压力，迫切需要加大为老服务机构和设施的建设力度，加快社会福利社会化改革进程，提高服务水平，促进社会福利事业发展。
与日益庞大的老龄人口相比，北京市养老机构无论是在数量上还是在质量上都难以满足需求。
人们需要不同层次的养老服务。
而养老服务不仅要解决老有所养问题，还要解决老有所乐难题，只有当老年人快乐地生活到最后，社会和谐才能得到保障。
丰台西山老年公寓建设项目不但能够解决当地老龄化村民及丰台区老年人老有所养的问题，还可以长期安排部分村民就业，增加农民收入，有利于促进当地的经济发展和社会稳定。
（四）建设内容及规模
丰台区西山老年公寓床位数为500个，年最多接纳老年人500人。
本项目总建筑面积为34560平方米，主要内容包括老年人公寓、老年活动及办公等。
（五）项目建设周期
1．项目建设阶段的划分
根据本项目建设内容和项目总体计划进度安排，可将项目的建设进程划分为前期及施工准备工作阶段、土建施工及设备安装阶段、室内外装修阶段、设备调试及竣工验收阶段。
（1）前期及施工准备阶段
具体包括项目前期立项、项目申请报告编制、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理、建筑设计招标、工程设计招标、监理及采购招标等工作内容。
（2）土建施工及设备安装阶段
包括土方工程、基础工程、土建工程、设备采购和安装工程、室外工程等内容。
（3）室内、外装修阶段
包括室内装修、室外装修等内容。
（4）设备调试及竣工验收阶段
在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，对项目的供电、采暖、给排水、消防等设施和系统进行联合调试和检验，并通过竣工验收。
2．项目建设进度安排
本项目建设周期总计为18个月，从2008年12月开始，至2010年5月底结束。
本项目计划在2009年2月底完成项目的前期审批和施工准备工作；从2009年3月初至2009年9月底，完成土建结构及安装工程；2009年10月初至2010年4月底完成室内、外装修工程；2010年5月完成设备调试并通过北京市建设委员会建筑工程竣工验收备案。
（六）项目投资估算及资金筹措
1．投资估算编制说明
（1）本估算是丰台区西山老年公寓建设项目的初步测算，估算指标参考国内类似工程的造价指标；
（2）本项目后续工作中不确定因素较多，本估算仅为阶段性结果。
随着工作的不断深入，项目具体投资额允许随着工作深度的进展做适当的调整。
2．投资估算编制依据
（1）本项目是依据项目单位提供的数据及北京市的实际情况而估算；
（2）其他费用依据国家及北京市相关的取费标准进行估算。
3.投资估算过程
（1）投资构成及估算结果
本项目建设投资8251.86万元。
其中工程费用7155.08万元，工程建设其他费703.83万元，预备费392.95万元。
其中：
①工程费用估算
本项目工程费用为7155.08万元，由主体建筑、室外工程两部分费用组成。
其中,主体建筑费用为6955.08万元，室外工程费用为200万元。
②工程建设其他费用
工程建设其他费用估算总额为703.83万元，包括项目申请报告编制费用、工程勘察设计费、工程监理费、施工图审查费、竣工图编制费、建设单位管理费、城市基础设施建设费、环境影响评价费、工程招标交易服务费、招标代理服务费等。
③预备费用
预备费用按国家规定只计基本预备费，按工程费用和工程建设其他费用之和的5%计算。
估算本项目预备费用为392.95万元。
（2）项目资金筹措方案
本项目总投资额为8251.86万元，资金来源为自筹解决。
建设投资具体构成情况详见表1-1：
表1-1：
建设投资估算表
序号
工程或费用名称
单位
投资金额
一
工程费用
7155.08
1
主体建筑
万元
6955.08
2
室外工程
200.00
二
工程建设其他费用
万元
703.83
1
可研编制费
万元
11.00
2
勘察费
万元
14.31
3
设计费
万元
143.10
4
竣工图编制费
万元
11.45
5
招标代理费
万元
29.13
6
招投标交易服务费
万元
2.36
7
施工人员意外伤害保险费
万元
8.59
8
工程监理费
万元
71.55
9
建设单位管理费
万元
71.55
10
施工图审查费
万元
5.80
11
环保评估费
万元
5.00
12
城市基础设施建设费
万元
330.00
三
预备费
万元
392.95
四
建设投资合计
8251.86
（七）项目招投标
本项目建设将按照《北京市工程建设项目招标范围和规模标准规定》以及《北京市招标投标条例》等国家有关法令法规，对项目建筑工程、安装工程、设计、监理、重要设备以及工程重要材料的采购等进行招标。
严格按照国家和北京市有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请北京市发展改革委员会核准后严格遵照执行。
招标基本情况具体内容详见表1-2：
表1-2项目招标计划表
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用
招标方式
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
勘察
√
√
√
设计
√
√
√
建筑工程
√
√
√
安装工程
√
√
√
工程监理
√
√
√
重要设备采购
√
√
√
重要材料采购
√
√
√
（八）经济效益
经测算，本项目（正常年）年销售收入720万元，利润总额689.38万元，税后利润36.62万元，总投资收益率8.35%，通过对项目财务净现值、财务内部收益率、投资回收期的测算，该项目需要申请政府给予一定的补助和优惠政策，支持该项公益事业，加大养老服务机构和设施的建设，造福于社会。
（九）项目建成后的经营管理
西山老年公寓建成后拟采用市场化运作方式，实行企业化管理，建立法人负责的组织体系，设有四个部，包括：
护理部、医疗监护部、后勤保障部和管理部。
建立现代企业管理制度，逐步形成自我约束机制，高效、灵活、步调一致运作。
在经营管理方面，严格科学管理与质量保证体系，建立健全各项规章制度，如：
组织管理、劳动管理、效益与工资挂钩的分配制度、各岗位的责任目标、工作程序及操作规范，安全生产制度等，使人尽其才、物尽其用，协调默契，以达到最佳总体运行势态。
主要建立以下运行管理制度：
（1）行政管理制度。
（2）医疗工作制度；为收养的老年人建立健康档案，与社区医疗机构建立联系，定期为老年人检查身体，做好疾病预防工作。
发现患传染病的老年人，养老服务机构应当及时向卫生防疫部门报告，并通知其送养人。
（3）护理工作制度；配备相应的护理服务人员，根据收养的老年人的生活自理能力和护理等级规范，开展护理服务。
（4）康复工作制度。
（5）财务管理制度。
对老年人膳食经费建立专门帐户，并定期向老年人及其家属公开帐目。
建立财务、会计制度，定期制作财务会计报告，接受审计监督。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
（一）国民经济和社会发展规划符合性分析
联合国在老年人方面有一个严格的规定，就是，男女达到60岁进入老龄阶段，一个城市、一个国家如果老龄人达到10%，那么这个城市就是老龄化的城市，这个国家就是老龄化的国家，我国政府在2000年的10月正式向世界宣布我国老年人口已经达到了1.32亿人口，正式进入老龄化的国家，而北京市早在上世纪九十年代就进入人口老龄化城市。
老年人是社会的重要组成部分，他们为国家建设作出了重要贡献，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。
在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及代际和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。
在我国提前进入老龄化社会之际，老年人如何在家中颐养天年，社区如何敬老、爱老已成为社会各界关注的话题，更成为政府着力解决的问题。
要建设和谐社会，必须解决60岁以上老人的养老问题。
从社会现实情况看，每个家庭都有老年人，老年人的生活安定幸福与否，关系到千家万户，老龄化现象不仅为老年人所关心，更是今天的青年人在未来要面对的现实，因此人口老龄化问题已成为关系到首都经济和社会发展的大问题。
正确处理和解决人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展具有重要意义。
（二）区域和空间规划符合性分析
《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出，“逐步改变目前单中心的空间格局，加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构”；“新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。
规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟”；“新城是北京“两轴-两带-多中心”城市空间结构中两个发展带上的重要节点，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。
应充分依托现有卫星城和重大基础设施，建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城”；“大力发展第三产业，重点支持发展金融、保险、商贸、物流、文化、会展、旅游等产业”；“全面实现商贸流通现代化，多种商业业态合理分布，形成具有首都特色和现代国际城市水平的商贸流通规模和布局。
实施以“优化核心、延伸两轴、
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