怡秀园小区南荣苑建设项目房屋征收补偿方案.docx
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怡秀园小区南荣苑建设项目房屋征收补偿方案
怡秀园小区南荣苑建设项目房屋征收补偿方案
为解决怡秀园小区南荣苑建设项目历史遗留问题，保障该项目征收工作顺利开展，维护当事人的合法利益，依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国土地管理法》及《芗城区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》，结合本项目实际，制定本补偿方案，具体如下：
第一部分总则
一、适用范围
本补偿方案适用于怡秀园小区南荣苑建设项目用地范围内房屋的征收补偿与安置。
二、征收范围
详见已公布的该片区房屋征收告知书。
三、征收部门和受委托征收实施单位
征收部门：
芗城区住房保障与房地产管理局。
征收实施单位：
芗城区房屋征收管理中心。
四、安置方式及地点
安置方式：
1、货币补偿；2、产权置换。
安置地点：
本项目征收地块范围内。
五、征收安置补偿资金
设立征收安置补偿专项资金，实行专款专用，接受征收主管部门的监督管理。
六、被征收房屋权属的认定原则
依照法律法规和政策规定，持有效的土地及房产批建手续（即“两证”：
①有建设用地红线图或土地使用证；②有建设工程规划许可证或房产证）的房屋，为完全产权。
七、被征收房屋补偿价格的确定
本项目被征收房屋补偿价格依据评估机构的估价报告确定，详见附表。
对本方案所列价格有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
复核评估价格经被征收房屋当事人协商认可的，按复核评估价进行补偿，但不再享受本方案规定的所有优惠、奖励。
被征收房屋当事人对补偿仍有异议的，按有关规定处理。
八、房屋征收补偿方式
1、住宅、店面
⑴可选择货币补偿，也可选择产权置换。
选择产权置换的，实行“先签订协议并搬迁腾房者先选房”原则。
⑵选择货币补偿的，必须权属清楚。
有下列情况之一，暂不予货币补偿：
①被征收人与承租人就解除租赁关系达不成协议的；
②房屋产权人不明确，产权人下落不明的；
③被征收私有房屋的共有权人对安置方式选择达不成一致意见的；
④被征收人的房屋已作为抵押物、典当物的；
⑶被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分产权置换的方式。
⑷征收违章建筑按本方案有关规定处理。
2、征收中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理。
九、房屋权属不清的处理办法
征收无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，征收前，征收部门应就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第二部分房屋征收补偿安置办法
十、货币补偿原则
选择货币补偿的，被征收房屋产权人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，由征收部门一次性付清征收房屋补偿费。
十一、产权置换原则
1、产权置换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”及“先签订协议并搬迁腾房者先选房”的原则；征收部门与被征收房屋产权人在签订征收补偿协议书时，应注明安置房的户型、套数及面积。
2、产权置换选房办法
在征收公告规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，由征收部门发给被征收人“封房证”，被征收人凭“封房证”确定并换取“征收补偿安置证顺序号”。
安置时被征收人凭“顺序号”按顺序在征收人指定安置区内选房。
十二、住宅征收补偿安置办法
1、选择货币补偿
根据土地性质和房屋结构不同情况，住宅按附表一所列标准进行货币补偿。
2、选择产权置换
⑴选择产权置换的，按有效建筑面积以1:
1的标准给予产权置换，须补交差价：
在规定签约期限内签订协议并完成搬迁腾房的，根据被征收房屋结构不同新旧补差价分别为：
框架结构80元/m2；砖混结构120元/m2；砖木、土木结构160元/m2。
超过签约期限的，新旧补差价分别为：
框架结构230元/m2；砖混结构270元/m2；砖木、土木结构310元/m2。
必须以最接近产权置换面积的原则来选择安置房。
⑵被征收房屋面积超过调换安置房面积的，超过部分实行货币补偿。
⑶被征收人属民政部门认定的最低生活保障对象，选择产权置换的，且被征收人房屋的每个产权户（2人以下含2人）的建筑面积不足45平方米的，又无力购买安置房的，每个产权户的安置房按不少于建筑面积45平方米进行异地安置；被征收房屋的每个产权户（3人以上含3人）的建筑面积不足60平方米的，又无力购买安置房的，每个产权户的安置房按不少于建筑面积60平方米进行异地安置（超出应安置部分的产权归征收人所有，由被征收人以廉租房的形式承租并支付租金），等面积部分不补差价。
十三、店面认定和补偿安置办法
1、店面的认定：
指经产权机关登记的，或未经产权机关登记但经城市规划部门批准的。
在2003年1月1日以前建造的沿街房屋，以征收告知书发布之日（含发布日）为准办理有效工商营业执照和税务登记证满二年，可认定为店面。
店面有效面积的认定范围以房屋的第一进深（不超过10m）为准，其余部分按住宅计算。
2、被征收店面选择货币补偿的补偿标准具体见附表三。
3、被征收店面选择产权置换，可选择置换店面或住宅。
⑴选择产权置换店面安置的，按店面折算后的有效建筑面积以1：
1的标准给予产权置换店面。
在规定签约期限内签订协议并完成搬迁腾房的，若三证齐全（产权证明确标注是店面且有工商营业执照、税务登记证）的，按住宅的补差标准补交差价；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，须补交2000元/m2的差价。
超过签约期限的，三证齐全的，须补交1000元/m2的差价，若只有工商营业执照、税务登记证两证的，须补交3000元/m2的差价。
必须以最接近产权置换面积的原则来选择安置店面。
原店面面积超过安置店面面积部分实行货币补偿。
⑵选择店面置换住宅安置的，按店面折算后的有效建筑面积，外街店面的面积以1：
2的标准给予产权置换住宅面积，内街店面的面积以1：
1.5的标准给予产权置换住宅面积，置换后的住宅面积按住宅的补差标准进行补差。
⑶对于简易搭盖、临时性建筑，不论是否持有营业执照或税务登记证，一律按附表四临时性建筑物补偿。
十四、住宅、店面搬迁过渡补助办法
（一）店面
按附表五所列标准一次性发给被征收人一次搬迁补助费。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁补助费按4元/㎡给予奖励。
（二）住宅
1、选择货币补偿的,按附表五所列标准一次性发给被征收人一次搬迁补助费。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁补助费按3元/㎡给予奖励。
2、选择产权置换的
⑴征收过渡期限：
最长不超过36个月。
⑵搬迁过渡方式：
鼓励被征收人自行过渡，按附表五所列标准每半年发给临时安置补助费。
①在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，临时安置补助费按5元/㎡·月给予奖励（超期安置该奖励不变）；②超过签约期限签订协议的，不予奖励；③被征收人确实无法自行过渡的，由征收人提供临时过渡周转房，但不再发给临时安置补助费。
⑶搬迁补助费：
按附表五所列标准一次性发给被征收人两次搬迁补助费。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁补助费按3元/㎡给予奖励；
⑷临时安置补助费时间计算：
补助时间自被征收人签订协议并搬迁腾房之日算起，至征收人书面通知入户安置为止。
属征收人的责任，造成过渡期限超出36个月，若被征收人自行过渡的，从逾期之月起，征收人应每月双倍付给临时安置补助费（即临时安置补助费为5×2=10元/㎡·月）；若被征收人使用周转房过渡的，征收人每月按标准付给临时安置补助费。
征收人发出书面交房通知15天内，被征收人按要求办理入户安置手续的，按标准再发给3个月临时安置补助费；被征收人未按要求办理入户安置手续的，从发出选房通知第二个月起，征收人不再支付被征收人临时安置补助费。
十五、店面的停业补偿费
根据被征收店面面积，按30元/㎡月计算，一次性给予6个月的停业损失补偿。
十六、优惠、奖励办法
根据征收范围内实际情况，被征收人在规定的期限内签订协议并搬迁腾房的，合法建筑按时段给予优惠、奖励；手续不完整或违法、违章建筑根据被征收人提供的权属证明材料，分别按不同时段、不同年限、不同额度给予奖励。
未在规定期限内签订协议的合法建筑，一律不予优惠、奖励；违法、违章建筑一律不予补偿安置。
（一）合法建筑
1、住宅
⑴在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，选择货币补偿的，按400元/m2给予奖励。
⑵由于房屋建筑结构的原因，安置房建筑面积超过原房屋建筑面积的：
①超过部分在10m2以内（含10m2）的，1—7层按3800元/m2结算，8层及以上每增加一层增加层次差价50元/m2；②超过10m2以上部分，按市场价进行结算。
2、店面
⑴选择货币补偿的店面按附表三标准结算补偿金额。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按1000元/m2给予奖励。
⑵选择产权置换的，在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，因结构原因，安置店面超过原店面面积5平方米（含5平方米）以内的部分按6000元/m2结算；安置店面超过原店面面积5平方米以上的部分按市场价购买。
3、特殊补助
⑴在签约期限内签订协议并搬迁腾房的，生活不能自理的残疾人且常住户口在搬迁范围内的，每人一次性补助1500元。
⑵在签约期限内签订协议并搬迁腾房的，年龄满75周岁以上的老人且常住户口在搬迁范围内，每人一次性补助1000元。
⑶在签约期限内签订协议并搬迁腾房的低保户、五保户、五老、烈属且常住户口在搬迁范围内的，每户一次性补助2000元。
⑷以上所有特殊补助就高不就低，不重复享受。
4、以上面积以经认定的有效建筑面积为准。
（二）批建手续不完整及违法、违章的建筑
批建手续不完整及违法、违章建筑的认定，以1999年地形图、2002年航拍图和相关资料等为依据。
1、住宅
⑴1999年以前建造且地形图有标注的住宅，按90%计算有效建筑面积进行安置补偿。
若被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，增加10%计算有效面积给予奖励。
⑵1999年至2002年底期间建造且航拍图有标注的住宅，持有“一证”的按60%计算有效建筑面积进行安置补偿，无证的按50%计算有效建筑面积进行安置补偿。
若被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，增加20%计算有效面积给予奖励。
⑶2003年1月1日至2007年1月22日及漳州市芗城区人民政府、漳州市国土资源局、漳州市城市管理行政执法局联合发布的《关于开展非法占地和违法建设专项整治的通告》期间建造的住宅，一律不予安置补偿。
被征收人在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，经协调小组确认后按30%计算有效建筑面积进行安置补偿，若被征收人能再提前5天签订协议并搬迁腾房，增加10%计算有效建筑面积给予奖励。
逾期的，不予奖励和补助，同时依法予以强制拆除。
⑷2007年1月22日以后建造的住宅，一律不予安置补偿。
2、店面
凡土地、房产“两证”不齐全的店面，依照本补偿方案关于住宅“两证”不齐全的打折办法计算有效建筑面积。
（三）若被征收人在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，根据被征收房屋的装修类别，按附表二的补助标准给予适当的装修补助。
十九、凡超过期限签订协议、腾房或被实施强制征收的房屋（住宅、店面等）均不适用上述的优惠、奖励措施。
二十、附属物一次性给予货币补偿，详见附表六。
第三部分罚则
二十一、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依照有关规定给予依法强制征收。
凡被实施强制征收的房屋，不再适应本方案所有的优惠、奖励办法。
二十二、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
二十三、征收工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四部分附则
二十四、被征收人对丈量面积、附属物清单有异议的，应在收到堪丈成果图册五天内要求一次性复核，并以复核结果为准。
二十五、被征收人应在自公告之日起二十天内主动提供给征收人以下资料：
1、经核对后的户主身份证复印件；
2、户口簿复印件；
3、土地证、房产证；
4、城管部门罚款凭证；
5、需移机的电话、有线电视及宽带用户凭证；
6、营业场所工商、税务等有关登记手续；
7、与征收补偿有关的其他材料。
二十六、本方案自征收公告发布之日起实施。
二十七、本方案未尽事宜，由协调小组以会议纪要形式作出补充补偿规定，该补充规定与本方案具有同等效力。
二十八、本方案解释权归南荣苑房地产项目用地征迁协调小组和芗城区住房保障与房地产管理局。
南荣苑房地产项目用地征迁协调小组
芗城区住房保障与房地产管理局
二○一三年五月一日
附表一
被征收住宅货币补偿标准
单位:
元/㎡
业主
补偿单价
备注
砖混结构
砖木结构
简易砖木结构
庄灵通（胜利东路市尾村）
4787
4570
2900
陈锦棋（胜利东路49号原塔后8号）
5067
说明：
以上补偿价格均包含土地及房屋。
附表二
被征收房屋装修分类表
结构
类别
主要特征
装修补助（元∕㎡）
框
架
、
砖
混
结
构
一类
外墙面条砖贴面或涂料；地板为石板材、高级缸砖（80㎝×80㎝及以上）、高级木地板；内墙面为高中级粉刷、高级涂料、木质墙裙；天棚为木吊顶或高级贴板、四周贴角线、带灯座；实木门（入户门为双层防盗门），铝合金窗外加不锈钢防盗网，阳台有不锈钢防盗网；厨房、卫生间石板材（或防滑地板砖）地板，全磁砖墙面，有吊顶；卫生洁具、电气设备齐全。
400
二类
外墙面条砖贴面或粉刷；地板为缸砖（50㎝×50㎝及以上）；内墙面为涂料粉刷、磁砖墙裙；天棚涂料粉刷；入户门外加铁门，铝合金窗加铁栅、阳台有铁制防盗网；厨房、卫生间地板为防滑地板，局部磁砖墙面；卫生洁具、开关插座齐全。
300
三类
外墙面为局部条砖贴面、水泥砂浆粉刷或机砖勾缝；地板为普通地板砖（含斗底砖）；天棚、内墙面为普通粉刷；入户门外加铁门，门窗齐全；厨房、卫生间地板为普通地板砖，墙面为普通粉刷；卫生洁具、开关插座齐全。
200
四类
外墙面无装修，地板为水泥砂浆找平；天棚、内墙面为白灰抹平（无涂料）；门窗齐全；厨房、卫生间地板为水泥砂浆找平、墙面为白灰抹平；水电具备。
100
五类
只完成主体工程并填充内外墙，门窗不全，卫生洁具、开关插座不齐全。
0
备注
主要特征中有两项条件不具备的，套用类别下调一档。
砖
木
、
土
木
结
构
一类
外墙面条砖贴面、清水砖或涂料；地板为普通缸砖、木地板；内墙面为普通粉刷（含涂料）；天棚为吊顶；入户门外加铁门，铝合金窗外加不锈钢或铁制防盗网，阳台有防盗网；厨房、卫生间地板为普通地板砖或水泥地面；局部磁砖或水泥墙面，吊顶；卫生洁具、开关插座齐全。
200
二类
外墙面局部条砖贴面、水泥砂浆粉刷或无粉刷，地板为水泥砂浆，内墙无粉刷，门窗齐全，水电具备。
100
三类
只完成土建工程，门窗不全，内外墙面无粉刷、打底。
0
备注
主要特征中有两项条件不具备的，套用类别下调一档。
附表三
被征收店面货币补偿标准
单位：
元/㎡
结构
框架
砖混
砖木
价格
6800
5500
4800
附表四
征收临时建筑的货币补偿标准
单位：
元/m2
临时建筑类别
补偿单价
简易
油毛毡
60
简易
石棉瓦（彩钢瓦）
150-200
简易砖木、轻钢结构
200-450
附表五
搬迁补助费和临时安置补助费标准
单位：
元/m2
项目
搬迁补助费
（元/㎡·次）
临时安置补助费
（元/㎡·月）
住宅
营业性店面
住宅
标准
3
6
5
备注
①搬迁补助费按建筑面积给予补助
②临时安置补助费按折算后有效面积给予补助
③搬迁补助费≥300元/次。
住宅临时安置补助费原面积低于35m2的，按35m2计算。
附表六
被征收房屋附属物项目补偿单价表
项目
种类
计算单位
单价（元）
说明
水井
一般水井
口
1200
深水井
口
3000
工业机井
口
6000-12000
围墙
精装修
立方米
260
普装修
立方米
230
无抹灰
立方米
200
挡土墙
砌石
立方米
250
砌砖
立方米
230
院埕
石
平方米
60
砼
平方米
55
厕所
化粪池
个
700
其
他
水塔
个
250
指室外单独建造
阁楼
平方米
150
高度1.8米以下
蓄水池、蓄粪池（抹灰）
立方米
120
指室外单独建造
电话移机
部
70
宽带移机
部
70
有线电视
户
130
空调移机
台
150
太阳能热水器
台
200
指室外搭设
三相电
元/千瓦
200
砼道路
平方米
100
室外PVC管网
1-2吋/米
10
指室外搭设
3吋/米
16
指室外搭设
4吋以上/米
20
指室外搭设
项目
种类
计算单位
单价
说明
炉
灶
土
个
150
指室外单独建造
砖
个
250
指室外单独建造
瓷贴
个
350
指室外单独建造
水池
水柜
抹水泥砖
个
80
指室外单独建造
砖贴瓷贴
个
120
指室外单独建造
其
他
铁门
平方米
100
指室外单独建造
电杆（含电线、电缆和迁移费用）
水泥/支
800
指室外搭设
木、石/支
400
指室外搭设
监控器移机
套
100
雨披
平方米
30
指室外搭设
锅炉（无基座）
台
4000
（土锅炉）
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