物业基本制度与政策复习大纲重点总结.docx

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物业基本制度与政策复习大纲重点总结

《物业管理基本制度与政策》考试复习大纲

第一章物业管理

（一）考试目的

本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。

（二）考试基本要求

掌握：

《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。

熟悉：

物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。

了解：

物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

（三）要点说明

1.《条例》对物业管理的定位P1（3条）

1）业主自己进行管理

2）业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司

3）业主选聘物业管理企业进行管理

2.物业管理的特征P5-6（3条）

社会化、专业化、市场化

3.物业管理的市场化特征P3-4（4条）

1）房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。

（产权主体转为共有、所有、互有——义务、责任转变）

2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。

（单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务）

3）物业管理活动应当遵循市场原则。

（就是民法原则）

（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件）

4）非市场性的房屋管理不属于物业管理。

（产权单一、行政管理，非市场关系，不属《条例》范畴）

4.市场原则作为物业管理活动的前提条件P4

●业主通过市场选聘物业管理企业—决策权

●平等、自愿、等价有偿、诚实信用基础上签订服务合同—依据

●履行合同约定的权利义务—管理职能（权责）

5.我国物业管理的产生和发展P9-11

●1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。

●1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅区域物业管理条例》以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

●1994年颁布了《城市新建住宅区域管理办法》。

●1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。

●1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。

●1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。

●2000年，中国物业管理协会成立。

●2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。

6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征P7（3条）

住房投资由国家和企业统包

三个特征住房分配采取实物分配

福利低租金，国家包修包养

7.物业管理在社会经济中的地位和作用P12-14（5条）

1）实施物业管理有利于促进经济增长。

2）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。

3）实施物业管理有利于增加就业。

4）实施物业管理有利于维护社区稳定。

5）实施物业管理有利于推动房地产业良性发展

8.我国物业管理制度建设的历史沿革P14

物业管理制度的历史沿革以《条例》为分水岭：

划分成

《条例》颁布前后两个阶段，存在着承继关系及各自鲜明特点

9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位P14（3条）

◆转型期：

房屋管理转为市场化的物业管理。

◆物管是城市管理的重要部分。

城市管理是政府的主要职能。

◆普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。

直接关系民众生活保障和社会和谐。

10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点P15（3条）

1）一是借鉴性（泊来品）

2）二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）

3）三是针对性（针对实际问题，应对性政策）

11.《城市新建住宅小区管理办法》P15

《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件主要内容：

1、确定了物业管理活动的主要部门

2、确定了物业管理工作的基本内容

3、明确了社会化、专业化的物业管理模式

4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度

5、明确了管理委员会的权利义务

6、明确了物业管理企业的权利义务

7、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度

8、针对业主的主要违规行为提出管理措施

9、针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施

12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点P18

《物业管理条例》正式颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

一是配套性（配套文件、实施细则）

二是经验性（总结经验教训，有针对性）

三是操作性（规定细化，操作得以实施）

13.《条例》的指导思想P22（3条）

突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念

1）强调保护业主的财产权，协调单个业主与全体业主的共同利益。

2）强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。

3）强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项

14.《条例》创设的法律制度及其内容P23-24

物业管理基本制度:

（7个制度）

◆业主大会

◆管理规约

◆前期物业管理招投标

◆物业承接查验

◆物业管理企业资质管理

◆物业管理从业人员职业资格

◆住宅专项维修基金。

法律制度内容：

（四项内容）

（一）尊重和维护业主的财产权利

（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动

（四）妥善处理政府和市场的关系

15.《条例》的主要内容P25-31参看P205《物业管理条例》，重点是修订

16.《条例》法律责任的特点P25-31（4条）

1）与违法行为相联系：

违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同

2）内容是法律明确而又具体规定的：

由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定

3）具有国家强制性：

迫使违法人承担其效果的强制力

4）由国家授权的机关依法实施的：

其他任何组织和个人均无权进行

　　17.《条例》确立的基本法律关系P31-33（6条）

（一）业主相互之间的关系

行使权利同时应承担相应义务

（二）物业管理企业和业主之间的关系

签订服务合同、等价交换、主体平等

（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

业主接受物业服务前期物业服务合同

建立在两个合同基础商品房销售合同上

（四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系

分工明确、密切配合

（五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

●业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知并听取居委会建议。

●物业管理应纳入社区管理

（六）物业管理各方主体与政府之间的关系

接受监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等）

第二章物业管理服务

（一）考试目的

本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，（前期）物业服务合同等业务的能力。

（二）考试基本要求

掌握：

物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。

熟悉：

普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。

了解：

物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。

（三）要点说明

1.物业管理服务的特点P35-36

公共性和综合性广泛性和差异性

即时性和无形性持续性和长期性

2.物业管理服务的内容P36-37（8条）

1）房屋共用部位的维修、养护与管理

2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理

3）区域内共用设施设备的维修、养护与管理

4）区域内环境卫生与绿化管理服务

5）区域内公共秩序、消防交通等协管事项服务

6）物业装饰装修管理服务

7）物业档案资料的管理

8）专项维修资金的服务使用

3.物业服务合同约定以外的服务P37

1）《条例》第44条：

物业企业可以根据业主委托提供合同约定以外的服务服务报酬由双方约定。

（“可以”而不是“应当”，非物业企业的法定义务）

2）需由特定的业主与企业另行约定（协商、签合同）—企业非万能

3）有偿服务：

数额、支付方式、时间双方当事人自主约定

4.物业管理服务标准P38-45

中物协三个服务等级，注意：

各等级量化（数字）的要求

5.物业服务收费的原则P45-47

（一）合理原则（不超出承受能力，不一味降低收费水平）

（二）公开原则（明码标价）

（三）收费与服务水平相适应原则（质价相符）

6.物业服务收费的定价形式P47

一是政府定价，二是政府指导价，三是市场调节价

7.物业服务费用的计费方式P49

包干制收费形式酬金制收费形式

8.物业服务定价成本监审

是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

9.物业服务费用的成本构成

1、人员费用

2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用

3、绿化养护费

4、清洁卫生费

5、秩序维护费

6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用

7、办公费

8、管理费分摊

9、固定资产折旧

10、经业主同意的其它费用

10.物业服务定价成本的原则和依据

（1）合法性原则

（2）相关性原则

（3）对应性原则

（4）合理性原则

物业服务定价成本监审的依据

核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

11.物业服务定价成本审核的方法和标准

1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；

●工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定；

●住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。

●医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得重复列支；

●工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得重复列支。

2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。

企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。

固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

3、外包服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；

物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

12.实行酬金制的物业服务企业的义务P49

1）每年不少于一次公布收支情况

2）业主或业主大会提出收支质询时，及时答复

3）配合业主大会按合同约定聘请专业机构对预算和收支情况审计

13.物业服务费的缴纳和督促P50—51

1）非业主使用人的缴费责任（业主负连带缴纳责任—最终责任）

2）未交付房屋的缴费主体（已竣工尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳

3）业主委员会对欠费业主的督促义务

14.物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定P52

《条例》规定：

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

《物业服务收费管理办法》规定：

物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。

（最终用户=最终使用人）

15.物业服务合同的主要内容P54—55

基本条款：

1）物业管理事项

2）物业服务质量

3）物业服务费用

4）双方的权利义务

5）专项维修资金的管理与使用

6）物业管理用房

7）合同期限

8）违约责任

其他条款：

约定合同生效条件，解除合同损失赔偿

免责条款约定，合同履行争议的解决方式

16.物业管理资料的移交P55-56

1）物业企业承接物业时：

建设方或业委会移交给物业企业

2）物业服务合同终止时：

物业企业移交给业委会

3）选聘新物业企业时：

业委会移交给物业企业

移交内容和程序合同中明确

17.前期物业服务合同的主要条款P58-59

1）合同当事人与物业的基本情况

2）物业服务内容与质量

3）物业服务收费方式

4）物业经营管理活动的内容

5）物业的承接查验

6）物业的使用与维护

7）专项维修资金

8）违约责任

9）其它事项

18.前期物业服务合同的特征P56

1）前期物业服务合同具有过渡性。

2）前期物业服务合同由建设方和物业管理企业签订。

（建设方为第一业主，业主利益代表缺位的前提）

3）前期物业服务合同是要式合同。

19.前期物业服务合同的时效P57

1）前期物业服务合同可以约定期限。

2）前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。

20.物业服务企业的义务P59-60

（一）履行物业管理合同，依法经营；

（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；

（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；

（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

21.物业服务企业的责任P63-64

《条例》第三十六条第二款规定：

“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

”因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应当承担相应的合同责任，而非法定责任。

未能履行包括根本不履行和不完全履行两种情形。

22.物业使用和维护的相关法律规范P65-675条

1）公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变

2）物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘

3）公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任

4）业主装饰装修房屋应当依法规范

5）利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定

23.利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定P67-68（了解）

一是：

原则规定了利用共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序

二是：

明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权

三是：

确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向

24.业主装饰装修房屋的规范P61建设部110号令（了解）

1）因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

2）装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

3）装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间、对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三章物业管理的基本制度

（一）考试目的

本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。

（二）考试基本要求

掌握：

业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，管理（临时）规约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业服务企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的管理原则，住宅专项维修资金的交存与使用。

熟悉：

业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。

了解：

筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。

（三）要点说明

1.业主的权利P70—72

1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（享受服务权）

2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

4）参加业主大会会议，行使投票权（选举权）

5）选举业主委员会委员，并享有被选举权

6）监督业主委员会的工作

7）监督物业管理企业履行物业服务合同

8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用

10）法律、法规规定的其他权利

享受服务权、选举权和被选举权、建议权、知情权和监督权、其他权

2.业主的义务P72—73

1）遵守管理规约、业主大会议事规则

2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金

5）按时缴纳物业服务费用

6）法律、法规规定的其他义务

两个遵守、一个执行、两个缴费、一个其他

3.业主大会的组成P74

由物业管理区域内全体业主组成

4.业主大会的性质P74

1）业主大会不是业主大会会议

2）业主大会不是法人团体

3）业主大会不具备法人要件：

5.成立业主大会的限制和选择P74

●一个物业管理区域只能成立一个业主大会，《条例》第九条

●只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

6.业主大会的筹备P75

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

7.筹备业主大会的工作要求P75

◆应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在区域内公告

◆公告同时将业主反馈修改意见的时间、方式同时公告

◆确认业主身份，以房屋所有权为准

◆业主首次在业主大会会议投票权根据建筑面积确定

8.业主大会的成立P75（了解）

9.业主大会的职责修改后的《物业管理条例》第十一条

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业；

（5）筹集和使用专项维修资金；

（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

10.召开业主大会临时会议的三种情况P76

●20%以上业主提议

●发生重大事故或紧急事件需要及时处理的

●业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况

11.业主大会的表决规则

修改后的《物业管理条例》第十二条内容为：

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

（5）筹集和使用专项维修资金；

（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

12.业主委员会的性质P77

业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构

13.业主委员会的职责P78—79

1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

4、监督管理规约的实施

5、业主大会赋予的其他职责

14.业主委员会的备案P79

告知性，非审批性，备案时间为成立之日起30日内

15.业主委员会委员的资格条件P79—80

（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（2）遵守国家有关法律、法规；

（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务

（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力

（5）具有一定组织能力；

（6）具备必要的工作时间。

16.业主委员会委员的资格终止P80

（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（4）有犯罪行为的；

（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（6）拒不履行业主义务的；

（7）其他原因不宜再担任业主委员会委员的。

17.业主委员会会议的规范P80

●1/3或主任认为有必要召开—必须开

●半数以上出席、半数以上通过

●会议记录存档，决定公告，告知居委会听取意见

18.业主大会、业主委员会的限制性要求P81

●不得作出与物业管理无关的决定，

●不得从事与物业管理无关的活动。

●业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

19.管理规约的性质P82

●共同约定，约束全体业主

●物业管理法律法规和政策一种有益补充

●调整业主之间权利义务关系的基础性文件

●共同财产共同利益的平衡

20.管理规约的主要内容P82—83

1.物业使、维、管的约定，装修时应遵守的规则

2.业主的共同利益

3.业主应当履行的义务

4.违反规约应承担的责任

21.管理规约的特殊作用P83

1、对物业使用人也发生效力

2、对物业的继受人（业主）自动产生效力

22.管理规约的法律效力P83

依据《物业管理条例》、《民法通则》、《异产毗连房屋管理规定》，业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

23.临时管理规约的特殊主体P84

临时管理规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定，因为建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，即第一业主，而且建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定临时管理规约的基本依据。

24.临时管理规约的内容P85—89

1、物业的自然情况与权属情况

2、业主使用物业应当遵守的规则

3、维修养护物业应当遵守的规则

4、涉及业主共同利益的事项（3条）P89

5、违约责任（3条）P89

25.临时管理规约的违约责任P89

（1）业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时管理规约向人民