农民公寓建设项目可行性研究报告.docx
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王台镇王台中村农民公寓
可行性研究报告
青岛华厦建设监理有限公司胶南分公司
二0一四年一月
目录
第1章 项目单位及项目概况
1.1项目单位
1.2项目概况
第2章 项目提出的背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
2.2项目建设的必要性
第3章 建设用地分析
3.1项目选址及用地方案
3.2土地利用合理性分析
第4章 资源开发与综合利用分析
第5章 建设条件分析
5.1建设地址
5.2项目建设条件
第6章 项目建设方案
6.1建设规模
6.2设计方案
第7章 公用工程
7.1公用工程概况
7.2给排水工程基本方案
7.3消防工程基本方案
7.4电气方案
7.5采暖设计
7.6小区智能化系统
第8章 节能
8.1依据
8.2山东省建筑节能主要目标
8.3节能措施
8.4项目耗能指标
第9章 环境影响分析
9.1环境影响评价标准
9.2环境影响分析
9.3环境保护措施
9.4环境影响评价结论
第10章 安全卫生与消防
10.1编制依据及标准
10.2不安全及不卫生因素分析
10.3安全与卫生防范措施
10.4消防
第11章 抗震设计
11.1执行规范
11.2抗震设防烈度
11.3基本抗震措施
第12章 项目实施
12.1项目进度计划
12.2项目招标投标
第13章 组织机构与劳动定员
13.1企业组织
13.2劳动定员
13.3人员工资
第14章投资估算与资金筹措
14.1投资估算
14.2资金筹措
第15章 经济分析
15.1经济费用和效益
15.2行业影响分析
15.3区域经济影响分析
15.4宏观经济影响分析
第16章 社会影响分析
16.1社会影响效果分析
16.2社会适应性分析
16.3社会风险及对策分析
第17章 结论和建议
17.1研究结论
17.2 建议
第1章 项目单位及项目概况
1.1项目单位
单位名称：
胶南市王台镇王台中村村民委员会
负责人：
殷悦堂
单位简介：
王台中村地处山东省青岛胶南市王台镇驻地以西，村域东西1.5公里，南北2公里，面积3平方公里，全村总户数460户，人均土地0.5亩。
总人口1540人，全村耕地面积630亩。
村北接诸黄公路，村西为“同三高速公路”出口，村东为204国道。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
王台镇王台中村农民公寓
1.2.2项目建设地点
胶南市王台镇王台中村
1.2.3建设规模
项目占地面积7540.5平方米，总建筑面积13701.94平方米，其中住宅13625.56平方米，换热站、配电室76.38平方米。
容积率1.82，建筑密度23.6%，绿地率35.1%，车位87辆，总户数120户。
1.2.4工期
项目拟于2014年2月底完成相关报批、勘察设计、招标工作，2014年3月开工建设,2014年12月达到竣工验收条件，建设周期10个月。
1.2.5总投资
项目计划总投资2300万元,项目资金全部由项目单位自筹。
1.2.6主要建设条件
本项目所在区域基础设施完善，有道路工程、排水工程、供水管网、电力、路灯系统、道路绿化等市政设施，外部配套条件良好。
1.2.7生态建设与环境保护
本项目采取的各项环保措施切实可行，在确保各项环保措施落实到位的情况下，可将项目带来的污染降到最低程度。
1.2.8资源综合利用分析
项目在建设过程中不开发、消耗和占用重要的国家资源。
项目营运期间，消耗能源主要是水、电。
其年消耗量指标如下表：
能耗指标
序号
名称
单位
消耗量
折标煤系数
折标煤（吨）
1
用水量
万立方米/年
2.2
2
用电量
万度/年
52.98
1.229
65.11
合计
1.2.9主要技术经济指标
技术经济指标
序号
名称
单位
数据
备注
一
设计规模
1
规划总用地
平方米
7540.500
2
总建筑面积
平方米
13701.94
其中
住宅建筑面积
平方米
13625.56
换热站、配电室
平方米
76.38
3
规划
指标
容积率
1.82
建筑密度
23.60%
绿地率
35.10%
停车位
87
二
经济数据
1
总投资
万元
2300
2
开发产品投资
万元
2300
3
资金筹措
万元
2300
其中
资本金
万元
460
预售转投入
万元
1840
第2章 项目提出的背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
从1994年开始，胶南城市规划区内的村庄，按规定不能再审批新的宅基地，这一政策一直持续到2004年。
10年间许多“城中村”农民家庭,孩子长大了，结了婚，生了孩子，人口增加了,住房成了大问题。
调查显示，在城区6个街道、开发区和港区内，有176个村庄5799户村民急需建房,“城市农民”住房问题很突出。
胶南“城中村”农民住房问题，也是我们国家住房保障体系不完善的一个表现。
现在，国家实行的是以商品房为主体、以经济适用房和廉租房为补充的城市住房保障体系，保障主体是城市市民。
然而，随着城市化进程的加快，许多“城中村”农民在城市沉淀下来，他们虽然生活和工作在城市里，但是既无力购买商品房，也享受不到经济适用房和廉租房政策，陷入了住房保障体系的“空隙”。
2.2项目建设的必要性
2.2.1 是改善民生，提高居民生活水平的需要
本项目是以高起点、高标准进行规划和建设，建成后将成为各种市政配套设施齐全的功能齐全的综合区域，对完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题具有重要意义，是名副其实的民心工程、德政工程。
该项目完成后，将进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间；区域蕴含的巨大商机也将会给安置在该区域内的村民提供大量就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，大大提高居民的经济收入。
2.2.2 是构建和谐社会的需要
党中央、国务院关于构建和谐社会的号召，解决城市低收入家庭住房困难问题就是建设和谐社会的重要体现。
本项日的建设在一定程度上缓解城市低收入家庭住房困难问题，有利于确保人民群众基本生活保障，有利于社会稳定，同时使居民生活环境大为改善，业余生活更为丰富多彩，为构建和谐社会迈进了一大步。
这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用，是党中央和人民政府执政力强有力的体现。
2.2.3 建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要
创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。
加快推进创新型城市建设，是王台镇加快转型升级，实现新一轮跨越发展战略选择。
项目概念的提出符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。
该项目的建设为加快提升王台镇自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式、实现跨越发展提供了重要支撑。
2.2.4 改善人居环境、加快城市化进程的需要
高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为当地引入规模化企业提供发展空问，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。
本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较薄弱。
项目建成后，使农民成为社区居民，群众生活水平将有明显提高。
主要体现在以下几点：
一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品位，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。
与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是当地政府取之于民、用之于民、富民强市政策的具体体现。
2.2.5 加强土地集约利用的需要
土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。
国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。
《决定》从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。
通过本项目的实施，将充分挖掘王台镇区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，实现有限土地资源的“再生"利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为当地未来城市发展提供可观的用地保障。
第3章 建设用地分析
3.1项目选址及用地方案
该项目位于本项目位于胶南市王台镇王台中村，用地性质为居住用地（农民经济适用房）。
项目总用地面积7540.5平方米，用地方案见下表
用地方案
项目
单位
数值
总占地面积
m2
7540.500
其中
建筑占地面积
m2
1689.072
绿化占地面积
m2
2646.72
道路、广场等
m2
3204.71
指标
其中
容积率
1.82
建筑密度
23.60%
绿地率
35.10%
居住户（套）数
户
120
3.2土地利用合理性分析
3.2.1土地使用的法律、法规
《中华人民共和国土地管理法》共有八章八十六条，其中第三章第十七条规定：
“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划，国土整治和资源环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。
第四章第三十六条规定：
“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地”。
第五章第四十三条规定：
“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
”《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定：
“具体建设项目需要使用土地的，建设单位当根据建设项目的总设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案申请建设用地，分期办理建设用地审批手续。
”
3.2.2该项目土地利用合理性分析
1.根据项目用地方案可以看出，该项目建设符合国家的土地使用法律法规，符合土地利用规划和城市总体规划，符合当地相关土地政策的要求。
2．项目建设地点周边不存在矿床文物，对于防洪和排涝不会产生不利影响，不影响通航及军事设施，因此本项目的建设不会造成相关不利影响。
第4章 资源开发与综合利用分析
本项目属于非资源开发类项目，项目在建设过程中不开发、 消耗和占用重要的国家资源。
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