房地产销售管系统设计.docx

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房地产销售管系统设计

房地产销售管理信息系统设计

第一章引言

1.1课题的背景与意

房地产销售管理系统是一个现代房地产销售管理中不可或缺少的部分，它的功能完善与否对于房地产销售工作的展开的难易有着至关重要的影响，所以房地产公司的销售管理与费用管理及售后服务管理系统的设计是能够提供充足的信息和快捷的查询手段为核心的。

一直以来房地产公司所用的传统书面进行房屋销售记录的方式实在是太落后，它存在着信息流动差，查阅不方便等问题，而且随着公司房屋资源的增多，交易次数的增多，购房时顾客挑选自己满意的房屋越来越麻烦，并且售后服务等工作也将做的不够到位。

计算机技术发展到今天，已经迈向了集成化、智能化、网络化。

以计算机技术为代表的信息技术正推动着教育，管理手段，方式发生根本性改变。

其强大的功能已为人们所深刻认识，它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。

不言而喻，计算机技术的发展和应用最终会实现房产行业管理的网络化，信息化。

这就要求我们更新以往的房产销售管理观念，增强效益观念，提高准确度。

借助信息技术手段，建设管理和完善房地产销售过程及费用管理。

使用计算机对房地产销售信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点，查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。

这些显而易见的优点能够极大提高房地产公司管理人员的工作效率，即提高房地产收费管理的效率。

房地产公司房屋销售和费用管理是一项既重要又繁琐的工作。

经市场调查研究发现，在各大中型房地产销售公司的房屋销售管理当中，存在以下几个问题：

（1）房屋销售工作人员的工作量大，工作效率低

在房屋销售管理的工作流程中，需要完成很多工作。

这其要填制

大量的单据，而且在填制这些表单时，有很多的录入信息都是重复的。

例如，楼盘名称、楼房名称、房型信息、客户信息及房屋信息的反复出现，这些信息的重复性录入，必然降低工作人员的工作效率，加重了工作负担。

（2）房地产公司各部门之间沟通困难

现代房地产企业在营销管理的过程中，注意面临着大量的数据和报表无法在多个部门之间进行有效的、通畅的信息交流和沟通，无法实现跨区域的实时管理、监控以及如何满足集团公司多级管理的需求等问题。

（3）查询、统计困难

每天的房屋销售情况，客户退房、换房情况，这些大量数据的产生，都会加重查询统计工作的负担。

为了解决以上问题，更好的做这项工作，提高工作效率，更好的为房产行业的发展和广大客户服务，决定结合现在房产行业实际情况，自习研制开发一项房地产销售及费用管理系统。

本系统结合房地产公司售楼与收费管理，经过实际的需求分析，采用功能强大的PB作为开发工具而开发出来的单机版房地产销售管理系统。

整个系统从符合操作简便、界面友好、灵活、实用、安全的要求出发，完成房屋销售、费用管理的全过程，包括之后的费用交纳管理、顾客买房后的公司对其售后服务、房屋资源的录入和查询、员工销售信息查询、统计等管理工作以及欠费催收等管理工作。

通过该系统的开发，把管理人员从繁琐的数据计算处理中解脱出来，优化高效管理体系，使其高效化，简易化，智能化，也提高了透明度和互动性。

1.2使用计算机管理房地产销售过程的重要性

随着房地产行业的发展，客户的需求也是越来越多样化，越来越注重购房过程中的细节问题，房地产公司都以客户为中心，以服务为主，通过对房源的合理管理，使用户

在购房时，能够在最短的时间内挑选到满意的房屋，提供更快速周到的优质服务，吸引和保持更多的客户；同时管理好客户的缴费资料，完善售后服务，提高公司效益。

因此，在信息时代发展的基础上，房地产公司拥有较好的房屋销售管理及费用管理和售后服务是非常重要的。

归纳起来，房地产销售及费用管理和售后服务管理系统应坐具有以下的功能才能适应信息时代的发展：

第一，可以存储房源信息，能对房源信息拥有较好的管理、查询、统计；

第二，可以进行购房、退房、签订///////、、、、、、、认购书、签订购房管理；

第三，能够对认购客户、购房客户的信息拥有较好的管理；

第四，能够对客户的交费情况进行良好的管理；

第五，能够对交楼入住拥有良好的管理；

第六，对客户服务（客户投诉）拥有良好的管理系统；

第七，对公司内部的职工的基本信息拥有良好的管理体系；

第八，系统可操作性强，实用性好，工作效率高，适应时代发展的需求。

第二章系统分析

2.1统初步调查

系统初步调查采用的主要方式，世道房地产公司以购房者的身份了解情况，通过调查，分析得到以下结论：

房地产公司的销售管理以前一直依靠手工方式，不能及时为顾客查询到满意的房源信息，从一定程度上影响了公司的销售活动。

为此绝大多数房地产公司都希望建立一套玩啥的销售信息系统，以便他们更加清晰地进行房地产的销售及费用的管理，并以此带动企业信息化建设步伐，提高人品素质，现在国内外现有的一些房地产销售管理信息系统功能过于强大，开发与使用费用昂贵，对于小的房地产企业而言受不起其使用。

同时对于一些新兴的、具有自己特色的房地产公司，要求所开发的房地产销售系统必须满足该公司自己的特点。

2.2问题定义

设计、开发一个房地产销售管理系统。

实现房地产销售的规范化、标准化和科学化管理，同时满足开发商的距地需求。

2.3系统功能分析

系统的对象确定后，应对系统进行定性分析，分析是为了了解系统应达到的目标和系统应具备的功能。

房地产销售管理系统有四大子系统组成：

房源管理、账务管理以及房屋销售管理、售后管理。

1、房源管理子系统的功能包括：

（1）开发新楼盘的信息录入、删除、维护

（2）所开发楼盘的楼宇信息录入、删除、维护

（3）房屋信息的录入、删除、维护

（4）房源信息的普通查询、详细查询、综合查询

2、购房管理子系统的功能包括：

（1）可以查询房屋的信息

（2）可以进行房屋的购买

（3）可以进行房屋的预定、购买欲退换房管理

（4）可以进行认购书的签订、删除、打印

（5）购房合同的打印

3、账务管理子系统的功能包括：

（1）对每次交费进行记录

（2）对用户的费用进行管理

（3）对用户进行欠款催收

4、售后管理子系统的功能包括：

（1）交楼入住：

记录交楼入住时发生的问题

（2）客户联系日志：

对客户联系日志进行插入、删除、查找

（3）客户投诉管理：

对客户的投诉进行管理

2.4可行性分析

系统的可行性分析主要包括经济上的可行性和技术上的可行性。

2.4.1经济性可行性分析

从该系统的开发和效益关系上讲,该系统的开发不需要花费太多的经费。

因为该设备费用可再原有局域网的基础上组织敬爱年成：

PB具有简单、高效、功能强大的特点。

和VC相比，PB更简单、更易于掌握，而在功能上却丝毫不逊色：

和VB相比，PB更强大、更实用。

可以说PB同时兼备了VC功能强大和VB简单易学的特点。

PB具有以下的特性;基于窗体和面向对象的方法，高速的编译器，强大的数据库支持，Windows编程机密结合，强大而成熟的组件技术。

2.4.2技术可行性分析

数据库支持是PB的强项。

这主要体现在PB与Sybase的无缝集成，以及PB提供的许多现成的数据库操作控制。

目前PB提供了多种数据库的专用接口和ODBC接口。

2.4.3操作可行性分析

在本系统的操作阶段，该系统的使用并不困难，使用系统的工作人员，除了需要具备在MicrosoftWindows平台上使用个人电脑的知识，并不需要特别的技术能力，只需要花费较少的时间去了解学习它，即可做到熟练操作使用。

所以系统在操作上是可行的。

综上所述，通过技术、经济、操作的可行性研究与分析，我们得出开发“房地产销售管理系统“是可行的。

2.4.4房地产销售的业务流程

 第一节 寻找客户

一、客户的来源渠道：

二、接听热线电话：

三、参加房展会

四、与朋友或客户介绍来的客户洽谈

五、五、做直销（DS）

第二节  现场接待

一、迎接客户：

二、项目介绍：

三、带看现场

第三节  谈判

一、初步洽谈：

二、谈判

三、暂未成交：

第四节  客户追踪

一、填写客户

二、客户追踪：

第五节  签约

一、成交收定金

二、定金补足

三、换户

第六节  入住

一、客户办理入住需提交的资料

二、开发商入住需提交的资料

三、入住流程

2.5系统的需求分析

2.5.1系统的综合要求

通过对系统分析，系统的综合要求如下：

（1）完全取消目前的手工关系销售方式，新系统应具有方便的数据输入性能，良好的人机界面，尽量减少汉字及其重复输入。

（2）灵活快捷的查询性能，能快速实现催房源的查询。

（3）对费用进行良好的管理。

（4）系统应具有一定的操作合法权检验功能。

2.5.2数据流图

房地产销售管理系统的基本系统模型如图下2-1图所示：

图2-1房地产销售管理系统的基本系统模型

房地产销售干礼系统的收费管理基本模型如图2-2所示：

图2-2房地产销售管理系统的基本系统模型

2.6系统的预期目标

本软件事为房地产公司开发的房地产销售管理系统软件。

该软件用于规范房地产公司的销售管理工作。

随着房地产业日益兴旺，房地产商之间的竞争也日益激烈，为满足客户的需求，房地产公司房屋的销售管理变得更加的复杂，开发合适的房地产公司房屋销售管理系统具有了一定的必要性。

通过该系统的开发把管理人员从繁琐的数据计算处理中解脱出来，优化房地产公司房屋销售管理体系，时期高校化，简易化，智能化。

本系统预期实现的功能如下：

1.基本信息管理：

系统操作日志的录入，系统操作日志的查询；

2.房源信息管理：

房屋信息管理，房屋信息查询；

3.客户信息管理：

来访客户登记，来访客户信息管理，认购客户信息管理，购房客户信息管理，客户投诉管理；

4.职工信息管理：

职工基本信息挂历，职工信息查询；

5.楼房销售管理：

购房认证书的签订，购房合同的签订，退房管理；

6.财务费用管理：

费用清单，欠款催收清单；

7.系统功能管理：

修改密码，权限设置，用户信息管理等；

8.工具窗口管理：

各种常用工具；

9.帮助信息模块：

关于本系统。

第三章系统总体规划

3.1系统功能简介

房地产销售管理系统是一个交互式查询系统，在明确了目标与数据库结构的前提下，设计出该系统的主要功能：

系统登录、数据输入与修改、数据综合查询、报表浏览与打印、系统管理、帮助等。

3.1.1系统登录与管理

为了确保数据的保密性和安全性，防止非法用户对数据破坏，系统将使用登录系统，将事先设计好的用户名和密码信息放在数据表workermessage.db中，登录时系统自动将用户输入的数据信息和workermessage.db数据表中的数据进行比较，只有合法用户才能使用本系统。

通过系统管理用户可以实现新用户注册和到登录用户密码修改等功能。

3.1.2数据输入、删除与修改

数据输入、删除与修改统称数据操作，用户可以根据自己的需要，对数据表中的数据进行操作，将改动的数据及时传到后台的数据库中，保证数据的实时性、有效性。

3.1.3数据查询

查询功能是一个软件的核心部分，反映一个系统的优劣。

本系统能够对员工基本信息中的常用信息进行查询、对部门信息的查询和对员工工资信息进行查询；对来访客户的基本信息的查询、认购客户信息的综合查询、购房客户信息的综合查询和客户投诉信息的综合查询；房屋信息的查询。

3.1.4文件打印

文件的打印主要是方便用户对认购书及合同管理及书面签订等。

3.2系统总体设计模块规划

系统的整体主要模块图如图3-1所示：

图3-1系统整体模块图

3.3系统数据库设计

3.31数据库的需求分析

数据库的需求分析是进行系统功能划分和设计最重要的一个环节，根据系统数据流程图，可得到六个数据库表：

员工信息表、客户信息表、楼盘信息表楼宇信息表，户型信息表，费用信息表，每次费用交易明细表，客户联系信息表、售后服务表和客户投诉表，以下为系统所需的数据和数据结构的使用情况:

（1）员工信息维护:

调用员信息表，设置员工编号、姓名、性别、出生年月、籍贯家庭住址、部门编号和联系电话等

（2）客户信息维护：

调用客户信息表，设置客户编号、姓名、性别、出生年月、籍贯家庭住址、部门编号和联系电话等

（3）楼盘信息维护：

调用楼盘信息表，设置楼盘地理位置、占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、房屋数、开时间的时间、竣工时间等

（4）楼宇信息维护：

调用楼宇信息表，设置楼宇号、楼宇高度、楼宇层数、楼宇销售状态等

（5）房屋信息维护：

调用房屋信息表，设置房屋号、房屋面积、朝向、户型、分摊建筑面积、套内使用建筑面积、单位等信息。

3.3.2系统数据库E-R图

本系统从整体上分房屋销售信息、费用管理信息和售后服务信息三大部分。

系统数据库设计E-R图，如图3-2所示

图3-2楼盘实体及属性

图3-3来访客户实体及属性

图3-4员工实体及属性

3-5系统数据库设计ER图

3.4系统整体流程图

本系统采用密码登陆的形式。

用户登录，首先得输入用户名和密码，系统根据用户所输入的信息判断密码是否正确，如果正确则可以进入系统，进入系统后，用户根据自己的需要，选择特定的功能即可。

在进行任何一种操作的时候都应该注意系统的完整性。

系统的整体流程图如下。

本组成员：

刘洋、黄小强、田帅、曹志鹏。