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制度汇编

制

度

汇

编

（试行）

二〇一二年五月

目录

第一编组织体系第二编副总经理工作条例第一章总则…………………………………………………….第二章副总经理的职权………………………………………第三章副总经理的义务与责任………………………………第四章附则………………………………………………..…..第三编房地产开发管理制度第一章房产项目立项程序……………………………….……..第二章房产项目开发程序及实施细则…………………...……第三章合同管理制度………………………………..….………第四章工程招标及工程设备、材料采购招标办法…….…….第五章工程概（预）算、决算管理制度…………………..…….第六章资金审批制度（工程预支付）………………….…….….第四编行政管理制度第一章公文管理制度…………………………………….….…第二章考勤管理制度……………………………………..……第三章人事考核制度…………………………………....….….

第四章薪酬管理制度…………………………………....….

第五章绩效考核制度

第六章会议管理制度……………………………….…..….…..第七章机要档案管理制度………………………………………...第八章公司印章管理制度………………………….…...….….第九章办公用品管理制度……………………………....….….第十章车辆管理制度……………………………….…….

第五编财务管理制度第一章财务管理制度………………………………….….…...第二章财务开支管理办法……………………………..…..….第三章会计工作管理条例（办法）…………………………..第四章财会人员岗位责任制………………………...….….…第六编销售管理制度第一章销售组织管理体系……………………….….…...……第二章销售工作流程…………………………….…..………..

第一编组织体系

第二编副总经理工作条例第一章总则

1为明确副总经理的职责，权限，规范副总经理的行为，保证副总经理行使职权、履行职责、承担义务和责任，依据公司章程，特制定本条例。

2副总经理对总经理负责，负责公司的日常运营。

第二章副总经理的职权3副总经理行使下列职权：

（一）组织实施总经理办公会决议，并向总经理报告工作：

（二）主持公司的生产经营管理工作；（三）制订公司经营计划方案、投资方案和发展规划方案；（四）制订公司年终财务预、决算方案和利润分配方案及弥补亏损方案；（五）拟订公司内部管理机构设置方案；（六）拟订公司基本管理制度和制定公司具体规章；（七）提请聘任“三总师”、财务负责人和聘任、调配包括公司管理部门负责人在内的管理人员及工作人员；（八）代表公司对外处理业务；第三章副总经理的义务与责任4副总经理的义务与责任

（一）遵守国家法律、行政法规和公司章程；

（二）执行董事会决议；（三）忠实履行职责，搞好公司的生产经营管理；（四）向董事会报告工作，其主要内容是；1、贯彻执行国家法律、法规情况；2、实施生产经营计划和投资计划的情况；3、有关内部管理机构设置和基本管理制度方案；4、有关财务预、决算和利润分配及弥补亏损方案；5、有关生产经营方面的重大问题；6、提请聘任或解聘高级管理人员的名单和本人情况；7、其它必须向董事会报告的重大问题。

（五）诚信、勤勉，不得从事与本公司竞争或损害本公司利益的任何活动。

不得利用其职位和商业机会为自己谋取利益；

（六）在研究决定有关职工切身利益问题时，应事先听取公司工会或职代会的意见，并邀请工会和职工代表列席会议。

5副总经理在行使职权时，不得变更股东大会、股东代表大会和董事会的决议或超越范围。

6副总经理违反公司章程或董事会决议或超越职权范围，致使公司遭受损害的，根据情节轻重，经董事会决议，分别给予行政处罚或经济赔偿，触犯法律的由司法机关追究法律责任。

7公司设立总经理办公会议。

总经理办公会议是公司的日常经营管理机构，其主要职责是：

讨论研究和组织实施董事会决议、公司生产经营中的重大问题。

8总经理办公会议根据工作需要，由总经理负责定期或不定期召开。

总经理办公会议实行总经理负责制。

9总经理办公会议由总经理召集和主持。

总经理因故不能履行该项职权时，可以委托副总经理召集和主持。

10总经理办公会议参加人员主要是副总经理和其他高级管理人员，必要时可吸收公司有关部门负责人参加。

11总经理办公会议议题经充分讨论决议后，形成会议纪要。

召集和主持人签署后下发执行。

第四章附则

12本条例经公司总经理批准后生效。

13本条例未尽事宜，依公司总经理决定办理。

第三编房地产开发管理制度

第一章房产项目立项程序

1公司投资计划，由前期开发部门提出各种开发设想，主管副总经理牵头，集思广益，初步确定房产开发项目，同时对各项目进行分析和估算。

2前期开发部负责搜集、筛选开发用地信息，了解已初步确定项目的用地概况、背景及产权归属。

3根据城市整体经济发展规划和建设规划，前期开发部会同销售部等部门进行市场分析、策划与效益评估，提出项目开发申请，编制初步建议书或项目意向书，送公司总经理审定后，根据审批意见进一步将建议书的内容详细化、明确化、精确化，由主管副总组织有关部门人员进行可行性研究、论证后，由前期开发部负责起草项目建议书，撰写可行性报告。

项目建议书应包括用地概况、背景、产权归属，市场分析，策划与效益评估等。

可行性报告须有一定的技术分析，数据、资料要全面、准确。

4可行性报告和项目建议书经总经理审查批准才能确定立项。

前期开发部据此重新修订。

根据国家有关部门的规定把立项分两类：

公司决策立项和报批计委立项。

5经总经理批准立项后，前期开发部对项目开发所涉及的用地权属单位进行深入洽谈，采取各种方法争取优惠开发条件。

6前期开发部负责编制联建合同或协议书，报上级管理部门审查同意后，协助总经理或主管领导签约。

7项目立项工作流程（图）

第二章房产项目开发程序及实施细则

1根据上级管理部门审定的工程项目，由前期开发部编制投资建设计划，上报市计委办理建设计划手续。

2前期开发部到勘察设计院购买用地区域地形图，请该局有关人员进行现场勘察，对有关技术数据进行核查、标注。

3由前期开发部负责编写规划用地申请，报规划局并填写有关文件，请规划局用地处派人查看现场。

4办理规划蓝线图（动迁蓝线）、规划用地许可证、建设用地许可证、规划设计条件等手续。

5蓝线办理完毕，到市土地管理局办理土地使用证，签订土地出让合同，与土地局有偿科谈判（尽可能降低地价），交纳土地有偿使用金。

6领取拆迁申请表，公司报表，填写、办理拆迁许可证。

召开拆迁户动员大会，丈量拆迁户房屋土地面积，上报安置办法，办理拆迁手续具体程序。

7拆迁完毕后，由市拆迁办给返红线证明，取得市拆迁办给市规划局的通知，市土地局給市规划局的通知，附蓝线图、等办理建筑红线。

8由前期开发部委托勘察设计单位，对项目进行全面勘察规划，编写开发项目工程的初步设计及整体造价估算。

9由前期开发部持取得的红线图等手续到计委申报年度投资计划，并办理投资许可证。

10对应纳税工程项目，由前期开发部协助财务部办理向市税务局申报投资方向调节税。

11由前期开发部将取得各种手续和许可证进行整理移交工程部办理单体设计、施工许可证和行政办存档。

12工程项目前期开发工作流程（图）

附图一：

工程项目前期开发工作流程

第三章合同管理制度

第一节总则

一、为不断提高公司的管理水平，运用法律手段管理经济，维护公司的合法权益和最高信誉，杜绝合同纠纷，根据中华人民共和国“合同法”等有关法律规定，结合公司实际，制定本制度。

二、本制度的合同指公司签订的及公司部门代表公司对外签订的所有经济合同、协议、保证书。

三、合同是法人之间为实现一定的经济目的，明确相互权利和义务关系的协议。

在本公司的经营范围内，凡对外发生经济关系，应一律依法订立经济合同。

四、本公司所有经济合同的订立需按规定的程序审核，由审核人员发表审核意见并修订后，由公司法定代表人授权合同签订人员进行合同签字。

重大的经济合同经董事会通过，由法定代表人签署。

五、本公司对外签订的一切经济合同，必须严肃谨慎，全面完整、合理合法，不得有损害本公司经济利益的行为。

第二节合同的订立

一、订立经济合同必须遵守国家法律，必须符合国家政策和本公司有关规定，必须做到平等互利，协商一致，等价有偿的原则。

二、订立合同必须采用国家制定或公司规定的正式范本合同。

三、各类合同的签订须要求对方出具营业执照原件或复印件、资质证书，掌握对方的法人资格，资信情况，审查对方承办人员有无代理权及代理权限，对不具备条件的签字人员，不得认可其在合同上的签字、盖章。

四、订立书面经济合同文本应至少一式四份，两份正本，两份副本，契约双方各执两份。

五、公司对外签订的任何一种经济合同，其内容都应具备以下主要条款：

1、标的（货物、劳务、工程项目等）

2、数量和质量

3、价款和酬金

4、履行的期限，地点和方式

5、违约责任

6、法定代表人或负责人签字和盖章

六、公司对外签订的合同用货币履行义务时，除法律另有规定外，必须用人民币计算和支付。

结算付款时除国家在规定的范围内可使用现金外，一切都必须通过银行转帐结算。

七、订立经济合同，必须遵守国家法律，条款齐全，语言明确无误，形式合法，除即时清结业务外，一律采用书面形式条款化，以利于合同的约束和执行。

八、合同订立后，即具有法律约束力，在无异议的情况下，双方当事人必须全面按约履行，严格遵守。

九、遇有不可抗力或其他原因，使经济合同不能履行，或不能完全履行时，应在征求法律顾问意见后，向对方提出变更或解除合同的建议，并及时通报公司有关领导和财务部门。

十、凡对外签订的经济合同在订立、履行，变更或解除时发生争议和纠纷，当事人和主管部门应及时通报公司有关领导和财务部门。

十一、签订经济合同，必须经法定代表人或其授权委托的代理人签字，并加盖合同专用章方能生效。

十二、代理人被授权委托的管理

1、代理人必须在取得“法人授权委托书”后，方可在授权范围内，以法人的名义对外签订合同。

2、凡法人授权委托的代理人，必须具备“合同法”及有关法律的相关知识，经资格审查后，由法定代表人签发授权委托书。

3、凡超越代理权限或XX私自以法人名义对外签订的合同，为无效合同，由行为人承担由此产生的一切后果，并视其情节轻重，追究行为人和主管领导的经济责任和行政责任，触犯刑律的，依法追究刑事责任。

4、法人委托书分为期限性授权和一次性授权，期限性授权期限为一年，如需要也可进行一次性授权，合同签订完毕后，委托书自动失效。

十三、公司对外签订的一切对外经济合同，都必须向财务部门备案，合同签订两日内必须将合同原件一份报财务部，未经报财务部备案的合同，其合同的经济支出，财务部有权拒绝付款，由此造成的损失由合同签订当事人及该部门全部承担。

第三节合同的审核

一、公司对外签订的合同必须经部门审核、公司内部法律审核、财务商务审核程序后方可对外签订。

二、合同的审核程序

1、经办人员，明确合同双方和合同类别

2、承办部门负责人审阅合同内容，标出约定不明和欠缺之处，提出修改意见。

3、公司内部法律人员对合同条款的合法性进行审核，提出修改意见，经修改后，在审核登记表上签字。

4、财务部对合同的商务条款进行审核，提出修改意见，经修改后在审核登记表上签字。

5、总经理审阅合同，在登记表上最终签署是否同意签订合同。

三、合同审核内容

1、审查合同是否遵循“平等、自愿、公平、诚实信用、等价有偿”的基本原则。

2、审查合同是否具备“名称、标的、数量、质量、价款或酬金、履行的期限、地点、方式、违约责任、付款方式、争议解决等基本条款，并可参照合同范本进行具体审查。

3、审查合同双方权利义务的约定是否清楚、规范、是否符合逻辑、是否存在模棱两可表述含糊、前后脱节的情况。

4、合同的签订是否按照公司要求的内容签订。

5、在不违背法律基本原则的前提下，在合同中尽量争取对我方有利的约定。

四、因审核人员故意或重大过失，使合同审核失败，或造成明显错误，因此造成损失的，承担相应的责任。

五、本公司对外签订的合同一律由办公室负责编号并登记，记录合同编号与合同名称。

部门在对外签订合同时，一律使用已编号的合同范本对外签订。

六、公司对外签订的一切对外经济合同，都必须及时备案归档，合同签订两日内必须将合同原件分别报财务部和办公室归档。

业务部门留合同复印件。

七、办公室对归档的合同需进行核对，核对编号是否正确等，由专人负责记录并存档。

八、本制度自下发之日起执行。

第四章工程招标及工程设备、材料采购招标办法

第一节总则

一、为加强我公司工程招标投标管理，保障工程质量，提高投资效益，根据国家有关法律、法规，制定本办法。

二、本办法规定了公司有关人员在进行工程招标工作中应遵循的行为规范，适用于工程招标的全过程。

三、按照有关规定凡由我公司进行发包的各类建设工程施工均按本办法实行招标或议标。

四、招标小组是房地产公司管理工程招标工作的职能部门，负责工程招标的具体组织和实施。

第二节招标方式及一般程序

一、工程招标应根据其性质、规模、复杂程度及其他条件采取下列方式：

（一）、公开招标：

对符合资质条件的投标人不限制数量，有意投标人均可参加投标；

（二）、邀请招标：

邀请3家以上符合资质条件的单位参加投标：

（三）议标：

邀请2家以上符合资质条件的单位进行投标协商谈判。

（四）、比价：

邀请2家及以上符合条件的单位进行比价，确定合理低价者为中标人。

（五）、直接委托：

对零星工程可采用直接委托的方式，谈定合理的中标价格。

二、所有工程应当采用上述五种方式进行。

三、工程招标的一般程序

（一）、依据计划，100万元以下工程需要由总经理办公会通过，100万元以上工程招标需经房地产公司董事会通过后方可招标。

（二）、建立招标小组，小组成员至少有两名股东代表或相关部门人员，委托招标代理公司进行招标的，我方也应成立招标小组；

（三）、确定评标方法和标准、编制对投标人的资格预审文件、招标文件和标底；

（四）、发布招标公告或发出招标邀请书：

（五）、对投标人进行资格预审，向符合条件的投标人发出招标通知书；向合格的投标人发售招标文件及设计图纸、技术资料、设备清单等；

（六）、组织投标人踏勘现场，对招标文件、设计图纸、技术资料、设备清单等进行答疑，形成文字纪要；

（七）、投标人递交投标文件；

（八）、召开评标会议，审查投标文件；

（九）、依法组织评标，选择中标人；发出中标通知书：

（十）、与中标人签订合同。

四、工程招标流程（图）

第五章工程概（预）算、决算管理制度

第一节施工图预算编制管理办法

一、编制时间依据工程项目大小而定，总包30天，其余分包工程工程7-15天内完成。

二、以材料分析作为工程项目的总体材料用量，并根据工程进度计划，列出进场计划表，报财务部一份。

三、编制要求：

字迹工整、数据准确、认真仔细、发现并提出图纸中存在的问题。

四、对编制工程预算的内容进行详细说明、作为预算书附件随之报送。

五、如其他部门需查阅上述资料，需报总经理批准。

第二节工程进度报表管理办法

一、各项目负责人每月按规定日期报送工程形象进度报表，工程进度报表。

二、由工程部按施工组织计划进行复核。

工程部定期到各工程项目现场进行工程量的核实，为资金支付提供参考。

三、根据总包合同、工程项目实际进度、结合施工组织计划编制工程项目月进度报表，每月在规定日期向公司财务部报送工程项目月进度报表、月工程资金申请报告。

四、报表须经工程部经理审核、签字，请示公司领导确认或调整后，根据审批程序盖章，由财务部负责结算。

第三节工程竣工决算编制管理办法

一、工程竣工决算由合约预算部全面负责编制。

二、竣工决算前须按规定办理完所有工程遗留问题的处理意见书后方可进行，由工程部全面负责。

三、施工队应提交所有与施工承包商核对的项目有关资料给工程部，时间为竣工验收后10-40天内，过期提交资料不予结算。

四、施工方提供完整的竣工图纸、施工组织设计、隐蔽工程验收、图纸会审、设计变更、经济签证及与工程相关的通知、证明等进行工程决算书编制。

五、有关工程资料均须由项目负责人、工程部进行核对无误、装订成册、无遗漏后进行编制，时间为竣工验收后10-40天内。

六、编制结束，由工程部经理审核后报送审价中心。

七、决算采用二级核算，先由工程部组织人员进行项目资料初审（主要为本项目负责人），后报公司合约预算部复审后作为编制决算资料。

决算前填写下表。

八、决算报告合约预算部留存一份、财务一份、办公室一份。

第六章资金审批制度（工程预支付）

第一节资金支付审批程序

一、借款

1、经办人填写借款单。

2、业务分管领导对该项开支合理性审核签字。

3、公司总经理签字审批。

4、财务部经理签字核准。

5、公司会计、出纳根据审批后的单据办理支付业务。

二、预付款

1、施工（服务）单位提出付款申请。

2、项目负责人先对该项开支的合理性（工程进度、资金用途、资金审批会审定额度）进行审核，在收据上签字确认。

3、业务分管领导对该项开支的合理性进行审核，在收据上签字确认。

4、公司总经理签字审批。

5、财务部经理签字核准。

6、公司会计、出纳根据审批后的单据办理支付业务：

三、以正式发票报销费用、以供货发票付款或核销预付款

1、经办人填写报销凭证并签字。

2、财务部经理先对发票是否符合有关规定进行审核签字，注明实付金额、冲预付款金额。

3、业务分管领导对该项开支审核签字。

4、公司总经理签字审批。

5、公司会计、出纳根据审批后的单据办理支付业务或核销预付款。

四、支付欠款

1、施工（服务）单位提出付款申请。

2、原项目负责人先对该项开支的合理性（资金审批会审定额度）进行审核，在收据上签字确认。

3、业务分管领导对该项开支的合理性进行审核，在收据上签字确认。

4、公司总经理签字审批。

5、财务部经理签字核准。

6、公司会计、出纳根据审批后的单据办理支付业务。

第二节工程款支付程序

第五编行政管理制度

第一章公文管理制度

第一节总则

一、为做好公司、公司各部门、各分公司的公文处理工作，加强管理，使之规范化、制度化，依据公司实际，制定本办法。

二、本公司公文，是传达贯彻上级指示精神、请示和答复问题，指导或商洽工作的重要工具。

三、本制度归口管理部门为公司办公室，由其负责制度的实施、维护和完善工作。

第二节公文种类

一、公文主要种类有：

命令、指令；决定、决议；指示；布告、公告、通告；通知；通报；报告、请示；批复；函；会议纪要。

二、公文保密等级分为：

绝密、机密、秘密三种，其他为一般文件。

绝密、机密文件打印一定要通过专门渠道。

绝密文件只能印一份，由起草人送有阅文资格的人员传阅，机密文件按审阅人数打印，阅完后由起草人收回归档。

秘密文件由阅文人妥善保管。

三、文件机密级数，由发文部门负责人根据文件内容确定。

第三节公文格式

一、公文一般由标题、发文字号、签发人、密级、紧急程度、正文、印章、发文时间、主送（报）机关、抄送（报）机关、附件等部分组成。

如有附件应在正文之后注明附件名称和顺序。

注：

请示一般只写一个主报机关，如需同时送其他机关，应用抄报形式。

二、公司的红头文件等正式公文格式规范如下：

1、公文使用纸张：

（1）、使用的标准纸张为A4型，幅面尺寸为：

210mm×297mm

（2）、公文用纸天头（上白边）为：

37＋1mm

（3）、公文用纸订口（左白边）为：

28＋1mm

（4）、版心尺寸为：

156mm×225mm

2、排板规格与印制：

（1）、排版规格：

正文为4号仿宋体字。

（2）、印刷要求：

双面印刷，页码套正，两面误差不得超过2mm。

3、公文中的各要素标识规则

（三）行文各部分的编排式样及字体字号

1、页眉：

所有正式发文都使用统一格式页眉，第一列字体为四号宋体居中，第二列字体为四号宋体加粗居中，第三列字体为五号宋体加粗居中，如：

武汉鸿亚假日置业有限公司

XX文件

文件编号

鸿亚办字2011年X号

非正式发文可以不使用统一页眉格式，但必须按以下行文要求执行。

2、发文标题：

三号黑体，顶部居中，上下各空一行。

3、发文字号：

鸿亚办字。

4、正文：

视文字内容采用四号或小四号仿宋字体，不加粗；每段起首空四格，回行顶格；单倍行距，或视文字内容行距用固定值18－30磅区间。

5、标题：

一级标题序号为“1”，与正文字体相同，加粗；

二级标题序号为“1.1”，与正文字体相同；

三、四、五级标题序号分别为“1.1.1”“1.1.1.1”、“

（1）”，与正文字体相同。

各级标题可根据标题的长短确定是否独占行。

若独占行，则末尾不使用标点，否则，标题后必须加句号。

每级标题的下一级标题应各自连续编号。

6、数字：

所有数字均使用TimesNewRoman字体。

7、页码：

页码排列均在页面底端居中位置，按自然序号“1、2、3…”排列。

第四节公文的收发、上报、批转

一、各部门都要建立收发文登记制度，所有文件收发，要有登记、签收手续。

二、对公司外部收文，如无明确目标单位，则统一由办公室负责处理。

办公室收文后，应先做好归类、登记，然后根据文件的内容，分送有关领导阅示。

阅示完毕后，根据文件性质由行政办收回归档。

有明确单位的可由收发室直接送达目标部门。

三、对公司内部公文，原则上对口受理，其他类文件由办公室受理。

四、所有上报公文必须采用A4纸，正规打印形成，文档中严禁勾画、涂改；上报公文前必须由办公室附加文件审批单，此单应当订于文档之上，作为文档的一部分，长久保留。

五、公文处理单的填写应注意以下几个方面：

1、所有提交文件部分必须填写全来文款项，填写字迹要工整，使用钢笔、碳素笔等进行填写，任何一项不填写接受文件单位均可以提出拒收。

2、所有公文分转前的都须进行电子文档储存。

3、公文分转时，经办人要对分转的过程进行跟踪，需要多个受文人进行反馈的，根据领导批示，每个受文人签字意见后，由经办人负责收回并呈领导，进行最终意见的签署。

4、公文最终的处理，是由行政办负责人对于最终的处理情况（一般归档）进行最终的批注，完成公文处理的闭环。

六、未按照上述条款进行公文上报的，授文部门可以合理拒收。

七、由总经理批出，己送公司其他领导阅批或交有关部门承办的公文，由办公室负责督办。

八、各级领导对送来的公文要及时阅批，急件的，当天批复；一般文件的，三天内批复。

各部门收到承办公文后，要抓紧办理。

对不属于自己业务范围，又不适宜由本单位主办的，应迅速退回办公室并申明理由。

九、各级领导阅完公文后要签名并注明日期，不得圈阅。

需要签署具体意见的，要明确、具体。

十、公司所有发文印鉴统一由办公室审核、盖章。

公司所有发文，各发文单位应有存档，并在发文后将文件原稿（经领导签字送办公室机要员存档。

有领导指示的，还应附批复件。

十一、红头文件，只适用于需遵照执行的制度、规定、决定、决议、纪要、任命等，统一由公司办公室负责印发，其他文件一般用公司信笺印发。

十二、公文必需经过发文单位负责人签发。

以各部门名义行文的公文，由各部门负责人签发。

以公司名义行文的公文，一般可由主管