长春中高档住宅市场状况.docx

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长春中高档住宅市场状况

一、调研目的：

了解长春中高档住宅市场状况

二、调研对象：

国联大厦、国际大厦、香格里拉、21世纪国际商务总部、光明大厦、

时代大厦、中山大厦

三、调研时间：

2002年1月4日—8日

四、人员数量：

25人

五、调研工具：

长春市地图、调研表格、照相机

六、结论：

1、本案基地位置属长春市商务氛围最好区域，周边配套情况良好，而且随着西安大路沿线楼盘相继竣工及沃尔玛开业，前景将看好。

2、在产品设计方面，目前长春市已有的写字间普遍档次不高，无论立面还是内部设计，均存在较多问题；新建项目有较大改进，尤其在大堂与配套方面进步很快，但还没有一个可称为标志性建筑。

3、销售情况：

销售状况不佳。

租金相对低（香格里拉除外），这与现在写字间档次较低有关。

销售价格已突破6000元/平方米，但有价无市。

中档楼盘配合适当的付款方式（如7成30年贷款）尚有一定的市场响应。

七、物业管理：

物业管理趋向于外聘。

“西安大路八号”竞品楼盘调研报告

一、写字楼市场基本情况：

与近几年长春住宅发展趋势相比，写字楼市场还处于刚刚起步阶段；从目前市场供给楼盘看基本为90年代中期开发的楼盘，其配套及标准已显落后，而对于租用客户最为关心的物业管理更是略显粗糙。

纵观长春写字楼的市场总体分布，主要高档写字楼集中地-----西安大路沿线，中高档写字楼的集中地---同志街、解放大路沿线；中档写字楼的集中地----红旗街。

其中：

◆西安大路沿线：

未来长春的CBD，属商业繁华地段，商务往来频繁，公认的高档写字间集中地，如光明大厦、国际大厦、国联等。

◆解放大路沿线：

适合办公的地点，交通方便，环境好；此沿线的写字间属于“中档”与“高档”相结合的区域，如“中吉大厦”“吉宇大厦”、新开发的项目“21世纪商务总部”。

◆同志街、红旗街沿线：

仅次于西安大路的中档写字楼聚集地，也是未来西安大路最有威胁的竞争区域，尤其是同志街一带，建有恒和数码大厦、火炬大厦、通汇大厦，红旗街一带的时代大厦等。

二、“西安大路八号”竞品楼盘的选择：

本次总计调研写字楼20个，其中根据“西安大路八号”（以下简称本案）的位置、规模及定位标准，选出本案最大的竞争对手：

·西安大路附近的中高档楼盘：

国联大厦、香格里拉、光明大厦、中山花园

·解放大路、同志街、红旗街沿线的中高档楼盘：

时代大厦、21世纪商务总部

三、竞品楼盘交通、商务方便状况分析：

1、交通及配套设施状况分析：

通过本次调研得出：

根据交通状况表1—表2进行竞品楼盘排序得出如下结论：

排序

楼盘名称

西安大路沿线楼盘：

香格里拉、光明大厦、国联大厦、

同志街沿线楼盘：

中山花园

红旗街沿线楼盘：

时代大厦

南关客运站：

21世纪商务总部

原因：

1、西安大路沿线作为长春的中央商务区已形成高档写字楼的条件，交通便利，道路宽阔，更由于五星级酒店及长春金街的形成，提升了其商务形象，故外资企业多集中在此办公；

2、同志街/红旗街为市内中、小企业办公的集中地，商务繁华，但由于其道路狭窄，堵车现象严重，因此在交通状况难与西安大路相比；

3、配套设施状况主要是比较商务配套状况，西安大路周边为各银行总行的所在地，又有证券等交易场所，是集金融、商贸为一体的场所。

表1：

交通线路

项目名称

交通线路

途经主要繁华地

距项目步行时间

国联大厦/香格里拉/光明大厦/中山花园

64路/224路/306路/266路/22路/19路/319路/255路/261路

火车站/汽车厂/卫星广场/公交医院/太阳商场/红旗街

2-5分钟

时代大厦

64路/54路/265路/266路/62路/237路

汽车厂/卫星广场/火车站/亚泰大街/自由大路

2分钟

21世纪商务总部

9路/282路/269路/277路

汽车厂/火车站/卫星广场/南湖广场/同志街

5分钟

表2：

交通状况

项目名称

主要干路名称

车排道

主要街道名称

车排道

两侧繁

华程度

是否

经常塞车

本案至

火车站/机场

国联大厦/光明大厦/香格里拉/中山花园

解放大路/西安大路

6排道

同志街/人民大街

4排道/10排道

非常繁华

无塞车现象但信号灯较多

车行5分钟

时代大厦

长江路

8排道

红旗街

4排道

一般繁华

塞车现象严重

25分钟

21世纪商务总部

解放大路/大经路

10排道/4排道

亚泰大街

10排道

一般繁华

无塞车现象

10分钟

表3：

学校

项目名称

学校名称

（小/中/大）

教学质量

至本项目步行时间

国联大厦/香格里拉/光明大厦/中山大厦

小学：

第一实验小学

中等规模，属于省重点学

步行15分钟

崇智小学、北安路小学

一般规模教学质量一般

步行20分钟

中学：

第五中学

一般规模

三十中学

一般规模

大学：

吉大朝阳校区

中等规模

步行30分钟

时代大厦/

小学：

朝阳实验

区重点

步行10分钟

中学：

45中/90中/外语学校

区重点

步行10分钟

大学：

工程学院/艺术学院

市本

车行10分钟

21世纪商务总部

小学：

平泉路/平阳小学

一般规模

步行15分钟

中学：

103中学/8中

重点

步行15分钟/10分钟

中学：

92中/市实验

重点

步行15分分钟

表4：

邮局

项目名称

邮局名称

至本项目时间

规模

国联大厦/香格里拉/光明大厦/中山花园

邮电局（西安大路与光明大路交汇处）

国联/香格里拉/光明大厦步行5分钟

中山花园步行10分钟

大型

时代大厦

红旗街邮局

步行5分钟

中型

21世纪商务总部

全安邮局

步行3分钟

一般

表5：

医院

项目名称

医院名称

规模

至本项目步行时间

国联大厦/光明大厦/香格里拉/中山花园

长春市中心医院

大型综合性医院

步行10分钟

儿童医院

综合性医院

车行10分钟

八一医院

中等规模

车行15分钟

医大一院

中等规模

车行10分钟

医大二院

中等规模

车行10分钟

铁北医院

中等规模。

科目齐全

步行15分钟

21世纪商务总部

口腔医院

小型规模

出门即是

二院

大型规模

步行15分钟

中医学院

大型

车行10分钟

时代大厦

省医院

大型。

科目齐全

出门即是

中医学院

大型

表6：

银行

项目名称

银行名称

至本项目时间

规模

国联大厦

建设银行

农行/交通银行/人民银行/商业银行/光大银行/工商银行

出门即是

周边银行都属于大中型银行。

香格里拉

步行2分钟

光明大厦

出门即是

中山花园

步行2分钟

时代大厦

商业银行/建设银行/农业银行

步行5-10分钟

中型银行

21世纪商务总部

工商银行/农业银/行/建设银行

步行3分钟

工商银行属于大型银行

表7：

酒店、宾馆及娱乐场所

项目名称

娱乐场所名称

至本项目时间

规模

21世纪商务总部

红太阳娱乐城

步行2分钟

规模较大

时代大厦

海上皇宫大酒店

车行10分钟

大型

吉航大酒店

步行5分钟

大型

恒达酒店

步行5分钟

大型

吉航大酒店

步行5分钟

大型

恒达酒店

中山花园/光明大厦/国联大厦

酒店：

香格里拉大饭店5星级

吉隆坡饭店3星级

金都饭店3星级

亚泰饭店3星级

步行5分钟

大型

表8：

公园

项目名称

公园名称

至本项目时间

规模

香格里拉/国联/

朝阳公园

车行10分钟

中型

光明大厦/中山花园

胜利公园/白山公园

车行15分钟

中型

时代大厦

朝阳公园/南湖公园

步行15分钟

中型/大型

表9：

其他（商场/超市等）

项目名称

配套名称

至本项目时间

规模

国联大厦/香格里拉/光明大厦/中山花园

卓展/东方广场/国贸中心/长百大楼/地下人防商场

在本案周边范围内

大型

21世纪商务总部

北京华普超市

步行2分钟

较大型

时代大厦

红旗商场/欧亚商场/地下商场/时代服饰/亚细亚商场

步行2分钟

中型

2、居住人口素质情况：

本次调研得出：

比较周边居住人口素质主要是考量地区是否具有良好的商务环境，根据表9得出竞品楼盘在居住人口素质的排序如下：

排序

楼盘名称

西安大路沿线楼盘：

香格里拉、光明大厦、国联大厦、中山大厦

红旗街沿线楼盘：

时代大厦

南关客运站：

21世纪商务总部

原因：

1）由于重庆路的改造及商务区的渐渐形成，西安大路沿线的居住区同其他区域

比已很少，一般为银行系统家属楼，文化层次较高。

2）红旗街沿线为居住区，居住区域多数为长影制片员工及设计院宿舍楼素质较好。

3）位于南关客运站附近的“21世纪商务总部”周边棚户区较多，原居民素质差。

表9：

居住人口素质情况：

项目名称

居民组成

人员素质

香格里拉/国联/光明大厦/

中山花园

分为两部分：

一部分为当地原有居民。

二部分为流动人口较多

人口素质较好

时代大厦

主要分为两部分：

一、以红旗街为界以南至延安大街多为长影制片长职员些较高收入的居民，以北至开运街属于老城区，普通居民较多，现政府正在改造。

区域素质较好。

21世纪商务总部

棚户区较多，属于旧城区。

区域人口素质较低

3、未来市政配套建设情况：

表11：

市政配套建设情况：

项目名称

有无街道拓宽工程

有无增加大型场馆

有无大型配套建设

排序

香格里拉/国联大厦/

光明大厦/中山大厦

无

沃尔玛大型超市

在建中，重庆路金街

第1

时代大厦

工农大路道路拓宽，省医院在改建

无

第2

21世纪商务总部

解放大街成为进入市区的主干道，棚户区将要改造。

无

第3

表12：

区域住宅/写字楼再开发情况：

（重点）

名称

位置

性质

开/竣工时间

规模/售价

银联大厦

西安大路

写字间

2002年5月份竣工

国际大厦

西安大路

写字间

重新改造

双龙大厦

黄河路

商住两用

2002年6月份竣工

2900元/平米

结论：

1、西安大路沿线、重庆路将形成长春CBD中央商务区，重庆路的改造将使该区域形成集商务、休闲、办公一体化综合区域，这一点是其他区域很难相比的。

2、随着红旗街地下工程竣工，其综合整治将会立即开始，从区域繁华程度来看，将会对西安大路造成一定冲击，但其小私营形象很难在短期内改变。

3、虽然解放大路在新机场落成后将成为长春市出入主干道，逐渐繁华。

但其固有的商业份围较淡，难以与西安大路相比。

四、竞品楼盘产品力情况分析：

1、竞品楼盘的面积户型：

本次调研得出：

1）各写字楼规模均在3—5万平米之间，低楼层多数为商用。

2）如果是不可分割的户型如：

“国联大厦”“香格里拉”“中山花园”“光明大厦”都是以出租方式，除了“光明大厦”而其也推出了一种以租代售的方式。

“21世纪商务总部”、“长春银座”、“长影阳光景都”、“时代大厦”均为可自由分割的户型，其全部以销售为主。

说明如果以销售为主其在户型设计上灵活多样，便于选择。

3）主力户型均在100平方米左右，主要针对于中型公司。

表13：

楼盘规模：

项目名称

建筑面积/总套数

总层数

功能设定

功能分布

国联大厦

3万平米

22层

纯写字间

1-4层为商场/5-27层为写字间

光明大厦

3万平米

26层

纯写字间

1-4层为底商5-26层为写字间

中山花园

3万平米

27层

纯写字间

1--3层挑空大堂4-27层写字间

香格里拉

66套

10层

酒店式商务写字间

8、9、10层为写字间

时代大厦

23层

商住两用

1—6层为商场8-23层为商住两用

21世纪商务总部

4．27万平米

A座：

24层

B座：

19层

C座：

19层

商住两用

1--3层为大堂和会所4--24层为商住两住

表14：

户型设定：

楼盘名称

分割方式

得房率

户数及单层面积

主力户型

国联大厦

不可分割

68%

12户/2000平方米

96—120平方米

光明大厦

不可分割

65%

10户/1000平方米

80-160平方米

中山花园

不可分割（9、19层除外）

待定-

待定

香格里拉

不可分割

100%

22户

72—112平方米

时代大厦

可分割

70．4%

12户/1300平方米

90-139平方米

21世纪商务总部

可分割

69%

34户/2000平方米

40平方米

2、建材标准：

根据各项目的建材标准进行排序的结果为：

第1：

21世纪商务总部

第2：

中山花园

第3：

香格里拉

第4：

光明大厦

第5：

时代大厦

第6：

长春银座/长影阳光景都

分析：

1）以出租为主的写字间除公共部分精装修外，各单位内也进行粗装修，而以出售为主的写字间各单位内均为清水房。

2）公共走廊部分以铺地毯为主，适合办公区安静的需求。

3）吊顶后室内净高多在2.5米以上。

表14、建材标准

项目名称

门

窗

层高

公共卫生间

公共走廊/

安全楼梯

国联大厦

推拉式玻璃门

塑钢窗

2．5米

高级

地毯/吊棚

光明大厦

推拉式玻璃门

木或玻璃

走廊2.2

室内24-2.6

单独

地毯/壁纸/艺术走廊

香格里拉

手动

铝合金

2.4-2.7

中山花园

不详

铺设方砖

大白/大方地砖/铁扶手/水泥踏步

时代大厦

8米高

塑钢窗

3.3（未吊顶）

设备全

大理石地面

其它待定

21世纪商务总部

木门

欧式雕花塑钢窗

3.3（未吊顶）

高级洁具

地毯/电梯前室天然花岗岩

3、配套标准

1）近期交工的写字间立面多以理石与玻璃幕为主，强调高档，厚重。

2）大堂竞争激烈，越做越大，甚至三层挑空。

3）智能化与中央空调已是必备条件。

4）电梯均采用知名品牌。

5）以21世纪为代表的方向是写字楼集办公、休闲、服务于一体，全方位满足住厦单位的需求。

表15：

配套标准

项目名称

立面

大堂

电梯

通讯/智能

中央空调/采暖

国联

大理石加涂料

无

LG6部

宽带/外线/烟排

采暖

香格里拉

进口涂料

豪华大堂

富士达/4部

宽带/外线

中空

中山花园

玻璃幕加大理石

最豪华

6部

外线/宽带/一卡通

中空

时代大厦

玻璃幕

不详

4部

外线/宽带

中空

21世纪商务总部

大理石加涂料

300平米大堂

4部客梯

1部消防梯

3000外线/宽带/一卡通/内部联网/超5A

中空

光明大厦

1-3层理石

上层铝扣板

1-3挑高大堂

广州日立6部

另1部观光梯

1500外线/宽带网络

中央空调

表16、配套设施及收费标准：

项目名称

会议室/规模/收费

商务

中心

银行

邮局

会客区

车位

健身房

食堂

国联大厦

20-30人

★

在建

光明大厦

200人

★

香格里拉

★

中山花园

★

21世纪商务总部

15—450人

★

长春银座

★

时代大厦

★

长影阳光景都

★

排序：

排序

项目名称

21世纪商务总部

中山花园

香格里拉

光明大厦

时代大厦

4、销售价格

本次调研得出：

1）除香格里拉外，长春市现有写字间的租金较低，最好的国联不到3元/日/平方米。

而在建的写字间均以出售为主，租金未定。

2）在售价方面，以光明大厦、中山花园为代表的新一代写字间已突破6000元/平方米大关，但实际销售并不乐观，销售不到三成。

3）在付款方式上，由于时代大厦推出了7成30年按揭贷款，因而销售较好；而21世纪推出的分期付款也取得了较好成绩。

表17：

销售价格

项目名称

用途（住/写/底商/车位）

起价

楼层差价

朝向差价

付款方式

国联大厦

纯写字间

1.56-2.8元/平/天

按季度交付

光明大厦

商住两用

6180元/平

100元/平

无

一次性/按揭5成8年/以租代售

香格里拉

写字间

租金7.8元/平/天

无

按季度交付

时代大厦

写字间

4900元/平

10-20元/平

无

一次性/

按揭7成30年

中山花园

写字间

6180元/平

50元/平

无

一次性9.9折/

按揭5成10年

21世纪商务总部

商住两用

4333元/平

无

分期/

按揭5成10年

5、客户组成：

表18：

公司客户名单：

项目名称

客户性质

客户名称

购买动机

国联大厦

外企

北京方正/长信国际房地产开发公司

美的空调/吉林省神和国际房地产

诺基亚/博大清洁器材公司

嘉娜宝化妆品公司/烽火通信科技

百威啤酒/翻译工作者协会秘书处

美国力博特公司驻长春办事处

万洋出国公司留洋中心

加成顾问咨询公司

骆神文化传播有限公司

光迅通信技术办公系统工程有限公司

通信发展有限公司/郎通科技

三毛集团职业服装公司

大连中海集装箱国际货运公司

广东布拉特礼品公司

香港永强装饰公司

地理位置优越，长春较早的写字间具有良好的口碑。

光明大厦

清华同方

21世纪商务总部

房地产/装修公司/电梯

香格里拉

外企

西门子/惠普/爱立信/中达广告/NEC

长春银座

小私营企业

由于附近集中了大量的电子及音像制作品批发商铺

6、物业管理情况：

本次调研得出：

1、国联大厦目前出租率100%，除其基地位置好之外，香港物业公司的高品质管理起到关键作用。

2、银座、21世纪为代表的新兴写字间开始聘请南方知名物业公司，从而提升物业形象，这也将是近期长春写字间的趋势。

表18、物业管理情况

项目名称

物业管理公司

收费标准

服务内容

保安人员着装/素质

清洁人员着装/素质

香格里拉

包含租金里

全方位

素质好

国联大厦

香港旺进物业公司

0.28元/平米*天

清洁.保安

素质较好

较好

光明大厦

中光物业公司

0.2元/平米*天

清洁.保安

着装一般/素质一般

一般

时代大厦

时代物业公司

2元/平米*月

清洁保安

一般

长春银座

上海徐虎

0.6-0.7元/平米*天

清洁保安

未见物业人员

21世纪商务总部

上海徐虎

1.25元/平米*月

待定

长影阳光景都

宇华物业

未定

中山花园

中山物业公司

未定

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