物业管理综合能力讲义.docx
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物业管理综合能力讲义
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物业管理综合能力精讲班第1讲讲义[Fr:
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本课程的知识构架[Fr:
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一、内容提要[Fr:
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本课程的知识构架[Fr:
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本课程的考试题型与题量[Fr:
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考点比例与考题难度[Fr:
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考试命题猜想[Fr:
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复习要旨[Fr:
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二、内容辅导[Fr:
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第1讲绪言《物业管理综合能力》课程复习指引[Fr:
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我们用1讲的内容，和大家简要地谈谈本课程的总体情况，希望通过本讲，对大家今后的复习有所帮助。
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一、本课程的知识构架[Fr:
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根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师应当具备的执业能力：
（一）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；
（二）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；（三）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；（四）具有丰富的物业管理实践经验。
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《物业管理综合能力》是物业管理师资格考试中一门基础理论与应用相结合的课程。
涵盖了《物业管理师制度暂行规定》中物业管理师应当具备的执业能力的大部分内容。
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该课程，辅导教材共分12章。
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第一章经济学知识与应用[Fr:
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第二章管理学基础知识与应用[Fr:
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第三章心理学基础知识与应用[Fr:
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第四章公共关系基础知识与应用[Fr:
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第五章行政管理学基础知识与应用[Fr:
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第六章法律基础知识与应用[Fr:
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第七章统计学基础知识与应用[Fr:
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第八章保险基础知识与应用[Fr:
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第九章社会学基础知识与应用[Fr:
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第十章建筑工程基础知识与应用[Fr:
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第十一章建筑设备基础知识与应用[Fr:
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第十二章建筑智能化基础知识与应用[Fr:
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其中每一章几乎都是大学期间一门独立的课程，虽然内容涉及的深度较浅，但教材的知识点分散，对于考生全面复习有一定的难度。
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本课程的考试题型与题量[Fr:
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二、本课程的考试题型与题量[Fr:
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根据《物业管理师资格考试实施办法》、《考试说明》及《考试样题》，本课程采用闭卷、笔试，考题类型为：
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单项选择题（每题1分，每题的4个备选项中，只有1个最符合题意）；[Fr:
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多项选择题（每题2分，每题中的5个备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。
错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）；[Fr:
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综合（案例）分析题（根据背景材料，按要求作答，简答的，分步骤答要点）[Fr:
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考试时间2.5小时，试卷满分为100分。
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这是第一次考试，没有题量参考，根据以往其他执业资格考试试卷推断，选择题与综合分析题的比例在7：
3的可能性较大，单项选择题与多项选择题的比例在6：
4的可能性较大。
也就是单选题在40道左右，多选题在15道左右，综合分析题最多3道大题。
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考点比例与考题难度[Fr:
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三、考点比例与考题难度[Fr:
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所谓“考点比例”是指大纲中对专业知识要求“掌握”、“熟悉”、“了解”内容，在考试出题时所占的比例。
物业管理师资格考试大纲前言指出：
“本考试大纲从我国物业管理行业发展现状的实际出发，针对物业管理师应具备的知识结构、素质和专业技能，提出了掌握、熟悉和了解三个层次的要求。
其中，要求‘掌握’的是本专业必备的重要内容，要求‘熟悉’的是与本专业密切相关的比较重要的内容，要求‘了解’的是相关的一般性内容”。
考试大纲中没有进一步明确“考点比例”，但根据全国各类执业资格考试命题规律，按照考试大纲要求命题，一般了解、熟悉、掌握试题各占10%，30%，60%，也就是占总分90%的考题从大纲中要求“掌握”和“熟悉”的内容中产生。
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考题难度是用难度系数来衡量。
客观性试题的难度系数一般用未通过率来表示，较难为0.71～0.8，中等难度0.31～0.7，较容易的0.21～0.3。
根据全国各类执业资格考试命题规律，一套试题中，较难、中等、较易的试题比例一般为2：
6：
2，即较难试题占20%，中等难度试题占60%，较易试题占20%，也就是说，难度较大的试题只占总分的20%左右。
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考试命题猜想
（一）[Fr:
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四、考试命题猜想[Fr:
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本次是第一次考试，没有真实题目可以参考，但根据其他执业资格考试命题规律和考试大纲所附《考试样题》，我们可以了解执业资格考试命题具有以下规律。
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1.直接根据考试培训教材的内容命题[Fr:
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考试培训教材中一些重要语段，常常是命题者喜欢选择的考核对象。
首先，多数选择题，仅仅是考试培训教材上的一句话、一个公式或一段话，而且以识记题为多。
其次，部分选择题涉及考试培训教材上相关联的几段话，且大多是针对一些多数多项的知识点而出的。
第三，选择题的出题点集中在一些细小的知识点或不大的知识点，诸如：
基本概念、基本分类、基本性质、基本组成、基本方法、基本特点、基本原则、基本原理、基本应用、基本规定、基本依据、基本数据、基本公式等方面。
第四，难度较大的灵活运用题的比例数量有限。
第五，多数综合（案例）题可以在考试培训教材上找到影子。
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不论是单项选择题，还是多项选择题，这类题目的题干和所给的正确选项都是考试培训教材的原话，这类考题主要是考核考生对该内容的熟练掌握程度。
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单项选择题，主要是将原文中的一些关键字眼给空出来，将其作为选项之一与一些干扰项混放在一起，让考生去判断和选择。
命题所给的干扰项都是精心设置的，迷惑性比较大，甚至是一个陷阱。
从字面意义上很难排除，只能根据原文来做答，相应的原文是答题的唯一依据，如果对原文比较熟悉，可以直接圈定正确答案。
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例如，《考试样题》单项选择题[Fr:
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物业管理企业资质等级分为（ ）。
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A国家级、省级、地市级[Fr:
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B甲级、乙级、丙级[Fr:
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C一级、二级、三级[Fr:
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D高级、中级、初级[Fr:
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答案：
C[Fr:
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这个题目可以翻到《物业管理基本制度与政策》教材的p103，教材原文如下：
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物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
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多项选择题，则大多是针对一些多数多项的知识点而出的。
有时，命题者会调换其中某一款或某一项的关键字眼，而将其列入选项之中，以达到迷惑考生的目的。
物业经营管理精讲班第2讲课件讲义
物业经营管理服务的目标[Fr:
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物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
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例如，在新加坡嘉德置地集团发起的嘉茂房地产投资信托基金（嘉茂REITs）的组织结构中（图1—1），为了使该房地产投资信托基金计划下的物业投资项目获得有效的专业管理，由嘉德置地集团全资控股的嘉茂信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，将物业管理工作委托给同样为嘉德置地公司全资控股的嘉德置地零售管理公司。
因此，就嘉德置地集团而言，其承担的物业经营管理工作，同时覆盖了资产管理和物业管理两个层次的管理工作。
而且仅就其物业管理而言，因为增加了商业物业资产经营绩效的考核指标，使其管理职能向经营管理的方向有了很大的拓展。
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在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下责任：
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1．策划租户的组合及物色潜在租户；[Fr:
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2．制订及落实租务策略；[Fr:
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3．执行租务条件；[Fr:
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4．确保所管理的物业遵守国家法规；[Fr:
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5．履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商；[Fr:
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6．进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业；[Fr:
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7．执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理；[Fr:
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8．制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；[Fr:
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9．提出更新改造建议及监察有关活动。
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此外，物业管理企业的管理工作，还要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。
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物业经营管理企业[Fr:
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四、物业经营管理企业[Fr:
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物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。
也有少量房地产资产管理企业，通过向下延伸，发展成综合的物业经营管理企业。
实践中，大量的物业经营管理企业还是以物业管理企业的名义出现，但其管理能力已经大大突破了传统物业管理的范畴。
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物业管理企业以公司的形式存在。
作为公司，一般应具有以下五个特征：
①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。
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物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。
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1．管理型物业管理企业[Fr:
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管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。
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2．专业型物业管理企业[Fr:
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专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性，设立专业型物业管理企业，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。
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3．综合型物业管理企业[Fr:
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综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。
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鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。
管理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。
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例题1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，[Fr:
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A、物业管理设施管理、B房地产资产管理、C、房地产组合投资管理 D、房地产政策[Fr:
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答案：
ABC[Fr:
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物业经营管理的层次[Fr:
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第一节物业经营管理的层次与工作内容[Fr:
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一、物业经营管理的层次[Fr:
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物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。
其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
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1．物业管理[Fr:
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物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。
然而，对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。
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2．设施管理[Fr:
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设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。
设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
3．房地产资产管理[Fr:
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房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。
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4．房地产组合投资管理[Fr:
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房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。
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房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：
一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。
物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。
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物业经营管理不同层次之间的关系 [Fr:
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二、物业经营管理不同层次之间的关系[Fr:
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物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。
在一个小型房地产“投资组合”里，某一种层次的管理可能同时扮演三种角色。
图1—2显示了在一大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系。
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在这里，物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。
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而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。
资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来（如北
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