物业管理综合能力重点.docx
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物业管理综合能力重点
物业管理综合能力
第一章经济学基础知识与应用（15分）
第一节需求、供给与局部均衡价格理论
个人需求：
是表示在某一特定时间内，在各种可能的价下，一个人将购买的某种商品的各种数量。
个人对于商品的需求具备两个条件：
1、个人具有购买意愿；2、个人具有支付能力。
市场需求：
是指在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。
市场需求曲线是向右下方倾斜的。
厂商的供给：
是指在某一特定时期内，生产者在各种可能的价格下能够出售的某种商品的各种数量。
供给曲线是向右上方倾斜的。
均衡价格与均衡数量：
在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场达到一种平衡，达到市场均衡时的价格称为均衡价格，达到市场均衡时的数量称为均衡数量。
均衡点的讨论：
1、均衡点的存在性。
2、均衡点的唯一性。
3、均衡点的稳定性。
第二节弹性理论
需求弹性：
是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量作出反应的程度。
需求弹性和需求弹性系数要点：
1、需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。
价格是自变量，需求量是因变量。
2、需求弹性系数是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位。
3、需求弹性数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。
4、同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。
影响需求弹性的主要因素：
1、商品的替代品数目和可替代程度。
2、消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例。
3、商品本身用途的多用性。
4、商品的耐用程度。
5、时间的长短。
需求的点弹性系数：
（E表示）是指需求曲线上任一点的弹性系数，它可以根据弧弹性系数的方法再求极限得出。
需求弹性也消费支出的关系：
1、需求富有弹性，则价格与消费者支出呈反方向变动；2、需求为单一弹性，此时的价格与需求量的乘积为定值，因此价格变化与消费者支出无关；3、需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同方向变动。
供给弹性：
是指由于影响供给的因素发生变化后，供经量作出反应的程度；供给的价格弹性，通常用供经价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变动的程度。
供给价格弹性系数：
是供给量变动率与价格变动率的比值，以Es表示。
1、Es=0，表明无论价格如何变动，供给量都固定变动，供给完全无弹性；
2、Es=∞，表明在价格既定的条件下，供给量是无限的，供给有完全弹性；
3、Es=1，表明价格每提高或降低一定比率，则供给量相应增加或减少相同比率，供给为单一弹性。
4、Es＞1，表明价格每提高或降低一定比率，则供给量相应增加或减少更大的比率，供经富有弹性。
5、0＜Es＜1，表明供给量变动率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，供给缺乏弹性。
影响供给价格弹性的主要因素：
1、厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时间长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；2、从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。
第三节生产理论
生产：
是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。
西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为生产要素。
若生产某种商品所需的各种生产要素的比例不可改变，该生产函数称为固定比例生产函数，若可改变，称为可变比例生产函数。
总产量：
是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。
平均产量：
是指每单位可变要素平均生产的产量。
边际产量：
是指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。
边际收益递减规律：
是指在技术水平不变的条件下，其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。
总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线均表现出先升后降的特征。
当劳动要素的投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值，此后边际产量为负，总产量将绝对减少。
边际技术替代率：
是指在等产量曲线上两种要素相互替代的比率。
等成本曲线：
是指在生产要素价格既定的情况下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。
投入量的最优组合:
成本一定时产量最大（或产量一定时成本最小）的要素投入量最优组合，该切点既是等产量曲线上的点，双是等成本线上的点。
生产规模：
是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。
规模报酬：
是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。
当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本递减、不变和递增。
内在经济：
是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。
内在不经济：
是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。
外在经济：
是指整个行业生产规模扩大以后的个别厂商带来的产量增加和成本降低。
外在不经济：
是指整个行业生产规模扩大以后的个别厂商的产量减少和成本增加。
厂商的适度规模：
是指正好使收益递增达到最大时的生产规模。
生产可能性曲线：
是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。
第四节成本理论
经济学中的成本：
是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。
经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本（机会成本）
经济利润=销售收入-会计成本-隐含成本
在成本分析中，主要区分总成本、平均成本和边际成本。
总成本（TC）：
是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和。
平均成本（AC）：
是指每生产一单位产品平均所需的成本。
边际成本（MC）：
是指每增加一单位产量所增加的总成本量。
成本曲线的特征及相互关系：
1、在一定的产量水平点，总可变成本存在着一个拐点，TVC曲线的这一特征来源于边际报酬递减规律。
2、平均可变成本AVC曲线呈U形，随产量增加而先降后升的特征。
总收益：
是指厂商销售一定量产品所得到的全部收入。
平均收益：
是指厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。
边际收益：
是指每增加一单位的产品销售量所增加的总收益。
利润：
是总收益与总成本（经济成本）的差额。
边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则。
第五节市场失灵
市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况称为市场失灵。
导致市场失灵的原因主在有：
垄断的存在，非对称信息，外部性以及公共产品等。
非对称信息：
指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握信息多一些，另一方少一些。
逆选择：
是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。
当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多，便会产生逆选择问题。
败德行为：
是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行，使发生风险的概率增大的动机。
败德行为产生的原因是非对称信息，解决办法只能通过某些制度设计使当事人约束自身行为。
委托人-代理人问题：
由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同，并且他们所掌握的信息不对称，它是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，是经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。
外部性：
是指个人经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易成本与价格中。
有利的外部性：
是某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
有害的外部性：
是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为些承担成本。
外部性及其后果可采取的相关措施：
1、政府干预；2、明确所有权；3、合并企业；4、共有财产的重新构造。
第六节经济学基础知识在物业管理中的应用
物业管理需求：
1、物业管理：
是一种以服务为主要内容的特殊商品，物业管理的需求主要有某个物业管理区域内业主的统一需求和整个物业管理市场的多样化需求这两种形式。
2、某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务和需求主要表现在对物业管理服务的服务内容和服务水平等方面。
3、对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，物业管理服务价格高，则对物业管理服务内容需求也会相对减少，对物业管理服务水平要求也会相应的降低。
4、从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。
这样就会使整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。
5、对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应的发生变化。
物业管理供给：
1、物业管理服务是商量，满足商品供给的一般规律。
价格越高，物业服务企业越愿意提供服务内容更多、档次与水平更高的物业管理服务。
2、单个物业服务企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。
3、物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。
物业管理市场均衡价格：
物业管理服务的总供给量等于市场总需求量时，便实现了物业管理市场均衡。
物业管理服务的需求弹性：
是指对物业管理需求的各个因素发生变化后，物业管理服务的需求量所发生相应变化的程序的比值。
物业管理服务的价格需求弹性：
是指物业管理服务的需求量的变化程序对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。
物业管理服务的需求的收入弹性：
是指物业管理服务的需求量对于业主收入变动的反应程度。
物业管理服务价格的确定：
是以物业管理服务本身的内在价值或成本为核心，物业管理服务的价格或收益，就以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损。
物业管理服务具有一定的规模经济性：
即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。
物业管理市场失灵：
物业管理市场中非对称信息的存在会导致物业管理市场失灵。
在物业管理过程中，也存在着外部性现象，有正外部性和负外部性之分，对于正外部性问题，政府可以通过某种措施给予适当的激励；对于负外部性问题，可以通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。
第二章管理学基础知识与应用
第一节管理与管理学
管理：
是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。
管理的基本特征：
1、管理的产生来自社会组织的要求，是两个人以上的社会活动。
2、管理的“载体”是组织，管理通过组织去实现管理目标。
3、管理的核心是处理好各种人际关系。
4、管理的任务是有效地利用人、财、物、技术、信息等各种资源。
管理具有自然属性和社会属性。
管理的自然属性：
是指管理是社会生产力发展和组织社会化生产的客观要求。
管理的社会属性：
是指管理又是一定生产关系的体现，是为一定的生产关系服务的。
管理学广义研究对象：
包括生产力、生产关系和上层建筑三个方面的问题。
管理学狭义研究对象：
主要包括管理原理、管理职能、管理方法、管理者和管理历史等，其中管理者是管理的主体。
管理的原理：
1、以人为本原理；2、系统均衡原理；3、运动控制原理；4、信息沟通原理；5、目标效益原理。
第二节管理的基本职能
管理学的基本原理包括：
1、决策：
是具有战略意义的重要职能，物业管理决策主要是解决物管方向性的问题。
2、计划：
物业管理计划是物业管理决策的具体化。
3、组织：
组织的目的就是要保证决策和计划的实施，实现既定目标。
4、领导
5、激励：
包括物质激励和精神激励（物质奖励是精神的辅助）。
6、控制：
依据目标和标准，对管理活动进行系统的监督和控制。
第三节市场营销管理
市场细分：
是指采用一定标准在整体市场中识别不同需求的消费者，并予以分类，组成若干个分市场的活动。
目标市场的策略运用：
1、无差异目标市场营销策略；2、差异目标市场营销策略；3、集中目标市场营销策略
市场调查：
是对商品交换过程中发生的各种信息的收集、整理和分析。
市场调查的方法：
按调查方式划分有“直接调查法（询问法，观察法，实验法）”和“间接调查法”；按调查范围分“全面调查”和“抽样调查”。
市场调场的内容：
1、市场需求调查；2、销售渠道调查；3、消费者和消费行为调查；4、竞争结构调查；5、产品调查；6、技术发展调查；7、其他因素调查。
4P组合：
市场营销组合中所包含的可控制变量很多，麦卡锡将其概括为四个基本变量“产品”、“价格”、“渠道”、“促销”。
6P组合：
在市场营销组合4P加上“权力与公共关系”。
市场营销组合的特点：
1、市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”；
2、市场营销组合是一个复合结构；
3、市场营销组合又是一个动态组合；
4、市场营销组合要受企业市场定位战略的制约。
第四节企业经营战略
企业经营战略：
是企业的高层领导人在现代市导场经营观念的指导下，为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而做出的较长时期的总体性谋划。
经营战略观念：
1、全局观念；2、市场观念；3、竞争观念；4、效益观念。
制定企业经营战略的意义：
1、使企业能够顺利发展；
2、提高生产经营的目的性；
3、增强管理活力；
4、提高企业家的素质。
企业经营战略的特征：
1、全局性；2、长远性；3、政策性；4、应变性。
企业经营战略的类型：
1、按行业经营的态势分类包括进攻型、防御型和撤退型（紧缩型）；
2、按竞争优势分类包括总成本领先战略、差别化战略、专业化战略。
3、按企业的经营功能分类包括产品市场战略、要素市场战略、研究开发战略、技术进步和投资战略、人类资源和人才开发战略、财务战略和组织革新战略。
企业经营战略管理分为三个阶段：
经营战略分析、经营战略形成、经营战略实施与控制。
1、经营战略分析是基础性工作包括：
1确立企业正确的经营思想与指导方针；2进行企业外部环境的分析，找出生存与发展的机会及威胁；3进行企业的内部条件分析，找出优劣势；4确定企业的使命与目标。
2、经营战略形成：
是在第一阶段基础上，进行经营战略选择，拟订设计企业得以生存和发展的战略方案，及对方案进行评估并最终决策。
即经营战略方案的设计、评估与决策、制定阐明政策。
3、经营战略实施与控制：
经营战略实施行劝计划的制订、企业组织机构的战略适应性配置、经营战略实施准备与推进、实施业绩的评审、实施过程的控制。
第五节创新管理
创新：
是指人们在改造自然和改造社会过程中方法、手段和结果的质的飞跃。
创新活动的特征：
1、高风险性；2、高效益性；3、相对性；4、继承性；5、创造性（是创新的本质要求）。
创新动力：
创新的科技推动，创新的市场需求拉动，创新的制度推动。
创新激励的方式：
产权激励、市场激励、企业激励、政府激励。
创新的模式：
“内生型”，“外生型”和“混合型”。
研究开发能力：
是企业和国家技术创新能力的关键组成部分和重要衡量指标。
创新成功因素：
过程因素和战略因素。
创新过程因素：
1、建立良好的内、外部沟通交流；
2、将创新看成是整个企业的任务；
3、精心计划项目控制程序；
4、开发工作效率高、质量高；
5、强烈的市场导向，强调满足用户需要，尽可能让潜在用户参与或涉及开发过程；
6、顾客服务；
7、配备某些关键人物；
8、高质量的管理活动。
创新战略因素：
1、高级管理层对创新承担义务，并给予有力的支持；
2、有一个长期的企业战略，创新在该战略中起关键作用；
3、重大项目的长期资源配备不能仅仅依据单一的短期投资收益准则，更要基于未来市场渗透与未来市场成长；
4、企业对变化有积极的响应，企业内部的创新机制合理；
5、高级管理层接纳风险；
6、创造一种接纳创新、有利于企业家成长的企业文化；
7、企业家环境、制度环境和金融环境支持创新，外部激励有效；
8、研究开发与企业其他职能的联结强度及企业内部的研究开发结构比较合理。
成功创新的特征：
1、成功是多因素的；2、成功因素具有一般性；3、成功是“以人为中心的”。
企业创新机制：
是企业不断追求创新的内在机能和相应的运转方式。
企业创新机制主要由动力机制、运行机制和发展机制构成。
第六节管理学基础知识在物业管理中的应用
物业管理决策：
作为管理主体的物业管理工作者，无时不进行名项管理决策活动：
前期介入的决策、投标方面的决策、日程工作的决策。
物业管理计划：
如何将决策所要达到的目标进行具体的安排，是根据企业的决策目标，在可利用的人、财、物等资源的基础上而进行的细致谋划。
物业管理组织：
是为物业服务企业的总体目标服务的，因而组织的设计要具备服务功能。
物业管理领导力的实现：
在很大程度上是领导者通过各种物质和精社方面的激励手段，激发他人的工作热情和主观能力。
物业管理控制：
根据物业服务企业的发展目标和预定的计划，对物业管理过程中的各项活动进行监督、检查和反馈，对相关偏差加以调适和纠偏，以确保整个物业管理活动按计划和目标进行一系列活动的过程。
物业管理控制主要有纠偏和调试两方面的内容。
物业服务公司营销应用：
在营销过程中一定要进行市场细分，确定发展目标，加强收集本行业的最新情况和资料以及制订每年的具体指标，采取明确公司品牌宣传战略。
物业服务企业经营战略制定：
1、明确自身的企业宗旨或总的发展目标；
2、按照战略管理的一般原则和要求，分析物业服务企业所在临的外部环境情况；
3、要细致分析和研究企业自身所具备的提供物业服务的能力；
4、规避对企业发展不利的影响，发挥自身的优势，拟订企业未来发展方案；
5、选择出企业未来发展的战略方案；
6、合理调配企业的一切资源；
7、根据具体情况，及时采取措施加以控制。
物业管理创新：
主要体现在物业管理的理念创新、手段创新、模式创新、制度创新和相关管理技术的创新。
第三章心理学基础知识与应用
第一节梅奥的霍桑实验与人群关系理论
霍桑实验：
推翻了科学管理学派所谓用金钱和严格分工制度所能提高劳动生产率的梦想，强调了对工人的尊重与沟通，听取他们的意见。
人群关系理论:
1、传统的管理理论把人当作“经济人”，认为金钱是刺激积极性的唯一动力；2、传统认为生产效率主要决定于工作方法和工作条件；3、传统管理只注意了“正式组织”的问题，在企业中并存着“正式组织”和“非正式组织”；4、霍桑实验提出了新型领导和民主管理的必要性。
梅奥人群关系理论的意义：
1、人群关系论，在企业管理领域有重要的意义与深远影响，使管理理论发生了重大变化；2、梅奥通过霍桑实验提出的人群关系论，为管理心理学的形成奠定了实验的理论基础，被公认为工业社会心理学的创始人和管理心理学的先驱。
局限性：
1、这一学说缺乏对人的心理因素进行全面、深入的考察，比较片面强调提高职工的满意感作为增加生产效率的主要途径；2、这一学说过多强调非正式群体的作用；3、过分强调社会因素的作用；4、缺乏因人、因事、因地制宜的权变观点。
第二节现代激励理论
需要：
指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态，包括对食物、水、空气等物质需要及对归属、爱等的社会需要。
动机：
是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿。
动机三要素：
1、决定人行为的方向；2、努力的水平；3、坚持的水平。
动机分为内在动机和外在动机。
激励：
指人类活动的一种心理状态，它具有加强和激发动机，推动并引导行为使之朝向预定目标的方向。
激励机制：
是指组织系统中，激励主体通过激励因素或激励手段与激励客体之间相互作用关系的总和，也是指企业激励内在关系结构、运行方式和发展演变规律的总和。
激励机制要素：
1、发现员工需要什么，然后用这个事物作为员工完成工作的报酬；2、确定员工的能力是否可能完成这项工作，就是说需要和能力是实理激励功能的两个要素。
马斯洛将人的动机由低到高分为五层：
生理需要—安全需要—社交需要（归属和爱的需要）--尊重需要—自我实现的需要。
赫茨伯格将需求层次分为比较低级需求和比较高级的需求
比较低级的需求包括生理、安全、社交需求；比较高级的需求才会产生激励作用。
麦克莱兰和亚特金森提出：
人有三种需要：
成就需要、权力需要和亲和需要。
阿尔德福ERG理论：
生存需要、相互关系和成长。
强化理论：
也称为刺激理论或诱导条件理论，体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到的奖励的行为不予以重复。
期望理论：
强调个人的期望可以激发出个人向上的力量；认为一人人的决策是三个普通观念产物，即价值、绩效获奖估计与期望。
公平理论：
指员工倾向于将自己的产出与投入的比率与他人产出与投入的比率相比较，来进行公平判断。
目标设置理论：
1967年洛克提出，指外来的刺激（奖励、沟爱、监督的压力等）都是通过目标来影响动机的，并且目标越明确，目标难度越大，取得的成绩就越大。
第三节劳动者心理与群体心理
健康包括：
1、身体各部分发育正常，功能健全，没有疾病；2、体质坚强，对疾病有高度的抵抗力，并能吃苦耐劳，担负各种艰巨繁重的任务，经受各种自然环境的考验；3、精力充沛，能经常保持清醒的头脑，精神贯注，思想集中，对工作、学习都能保持有较高的效率；4、意志坚强，情绪正常，精神愉快。
劳动者的心理健康的特征：
1、智力正常：
智力是人的认识与行动所达到的水平，主要由观察力、记忆力、思维能力、想象力与实践活动能力所组成。
智力正常是人进行生活、学习、工作的最基本的心理基础。
智力是与周围环境取得动态平衡最重要的心理保障。
2、健全的情绪：
1、情绪安定，没有不必要的紧张感与莫须有的不安感；2、能够把气馁心转向到具有创造性与建议性的方面；3、对别人的情绪容易同感；4、具有喜欢别人与受别人喜欢的能力；5、能表现出与发育附段相适应的情绪；6、能建设性地处理问题，能适应变化；7、具有自信，善于与别人交往；8、既能自己满足，也能接受帮助，两者能保持平衡；9、为了将来，现在的需要得不到满足能忍受；10、善于生活。
3、行为协调：
一个心理健康的人，他的行为是一致的、统一的，思想与行动是统一的。
4、行为反应适度：
反应适度是心理健康的另一标志。
群体：
是组织管理中的基本单无，由两个或多成员经常性地一起工作，形成稳定的关系模式，以实现共同目标。
群体的特征：
成员间的“社会互动”和相互影响、“稳定结构”和动能、成员“共享目标”、“成员资格”的认同。
群体的互动效应：
1、社会促进效应：
即群体成员在他人在场时受到鼓舞，改进和增强绩效的倾向。
其因素有1、群体情景下情绪唤起，增强了努力程度；2、由于人们在群体中对于他人的评价更为敏感，因而更加专注于提高绩效。
2、社会闲散效应：
主要原因是在群体情景下各人的努力与贡献不如单独工作时明显，二是人们在群体中宁愿其他人承担更多任务。
3、群体效能：
包括群体的任务特征、目标结构、奖励方式、资源状况、技术类型、规模大小以及群体多样性等。
群体的类型：
1、正式群体：
是组织中占主导地位的群体类型，群体内有明确的分工和结构，群体的领导人起着关键的作用。
2、非正式群体：
是指在正式群体之外，根据个人关系、兴趣、利益等因素，通过人际互动过程自发形成的群体。
3、虚拟群体：
指各人成员通过计算机网络共同工作，以虚拟作业方式实现群体目标。
群体内聚力：
指群体成员与整个群体的吸引程度，包含群体成员间的相互吸引。
群体内聚力测量：
测量群体内聚力的办法常用群体内聚力指数和社会测
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