新余城区宗地地价修正体系的编制.docx

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新余城区宗地地价修正体系的编制

第三章新余市城区宗地地价修正体系的编制

宗地地价是某宗地在某一时点上的土地使用权具体价格，是城镇内部每一级基准地价的延伸，它同级别基准地价共同构成一个完整的地价体系，使评估的土地价格落实到具体的地块上，使土地价格更趋于准确、合理，是政府制定出让底价，监督和管理市场地价的依据。

在宗地基本条件已知的基础上，可以根据宗地地价修正系数体系所对应的修正体系，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。

根据新余市城区土地定级单元总分值体系，按照《规程》要求建立城区商业、住宅和工业用地宗地地价的修正体系。

第一节宗地地价修正体系编制原理

一、宗地地价修正体系

城区土地基准地价按照用地类型分为商业、住宅和工业用地基准地价；按网格评价单元、应用评价单元和土地级别分为网格评价单元基准地价、应用评价单元基准地价和级别基准地价（简称级别价）。

在基准地价体系中，网格评价单元是理想的均质地域；应用评价单元则是人为划分，考虑了地物界线的地块，从区位因素的影响结果（综合作用分值）的差异上分析，可以视为均质；而级别范围内的综合作用分值为一个分值段，级别内的各地块之间存在着区位差异，因此，确定的新余市城区基准地价体系中宗地地价修正体系见下图。

宗地地价修正体系与基准地价体系关系图

二、宗地地价修正系数编制方法

按照《规程》要求，采用定级因素综合分值编制宗地地价影响因素修正表。

各类用地宗地地价影响因素采用相应的土地区域影响因素和其他个别影响因素，各影响因素权重采用特尔斐法，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。

1、基准地价修正幅度值的计算

以级别为单位，以级别基准地价对应的单元地价为中心点（级别的平均区域条件视为一般条件），级别界限的最高和最低单元地价作为边界，通过内插将级别内单元地价分为五段，分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣五个档次的土地区位条件。

级别平均总分值对应的影响因素条件，基准地价修正幅度为0。

计算公式如下：

上调幅度的计算公式为：

下调幅度的计算公式为：

式中：

F1为基准地价上调最大幅度

F2为基准地价下调最大幅度

Iib为级别内单元地价平均值（即级别基准地价）

Inh为级别内单元地价的最高值

Inl为级别内单元地价的最低值

在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次，结果见下表。

新余市城区宗地地价影响因素修正幅度值表

单位：

%、元/平方米

用地性质

土地级别

上调幅度（%）

上调价格

下调幅度（%）

下调价格

商业

用地

Ⅰ

21.37

3608

-20.64

2359

Ⅱ

21.64

2488

-22.63

1582

Ⅲ

20.61

1748

-21.35

1140

Ⅳ

22.43

1288

-22.53

815

Ⅴ

21.87

852

-20.32

557

住宅

用地

Ⅰ

20.91

2546

-21.86

1646

Ⅱ

21.59

1911

-20.32

1253

Ⅲ

21.19

1386

-19.93

916

Ⅳ

20.23

1012

-20.61

668

Ⅴ

23.13

693

-20.63

447

工业

用地

Ⅰ

23.3

562

-20.64

362

Ⅱ

21.1

437

-20.53

287

Ⅲ

19.78

346

-21.98

225

Ⅳ

20.85

247

-16.33

171

Ⅴ

17.66

188

-15.36

135

2、区位影响因素权重的确定

结合区位影响因素对各级别内地价影响的大小，经征询专家意见分别对商业、住宅、工业用地的区位影响因素进行权重确定。

3、影响因素修正系数的确定

利用各区位因素对宗地地价的影响权重，乘以对应级别内的5个区域条件水平的基准地价总修正幅度，即得该因素在相应级别内的区域因素修正系数。

用公式表示为：

F1i=F1×IVi

F2i=F2×IVi

式中：

F1i——某一因素的上调幅度

F2i——某一因素的下调幅度

F1——基准地价上调最大幅度

F2——基准地价下调最大幅度

IVi——某一因素对宗地地价的影响权重

3、影响因素修正系数条件指标的编制

根据影响因素对宗地地价的修正幅度，利用土地定级中各类因子的指标量化结果，考虑各类因子对土地的影响方式，逆推出优、较优、一般、较劣、劣状态下的各因素的条件，以此编制影响因素修正系数条件指标表。

并在此基础上，通过已有地价样点的检验、校核，编制出各类用地各级别的宗地地价修正系数条件指标表。

第二节商业用地宗地地价修正体系

一、商业用地宗地地价影响因素修正

（一）Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离（米）

<740

740-1430

1430-2120

2120-2810

>2810

距二级商服中心距离（米）

<600

600-1200

1200-1800

1800-2400

>2400

距三级商服中心距离（米）

<850

850-1650

1650-2450

2450-3250

>3250

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离（米）

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离（米）

<580

580-1160

1160-1740

1740-2320

>2320

距汽车站距离（米）

<2800

2800-3600

3600-4400

4400-5200

>5200

距高速路口距离（米）

<3300

3300-4100

4100-4900

4900-5700

>5700

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率一般

人口状况

常住人口密度

高

——

较高

——

一般

流动人口密度

高

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中，对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大，对土地利用有一定影响

面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则，对土地利用极为有利

形状较规则，对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则，对土地利用有一定影响

形状较差，对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8～12

6～8

4～6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8～1.2

0.5～0.8

0.3～0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街

Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离

0.090

1.92

0.96

-0.93

-1.86

距二级商服中心距离

0.085

1.82

0.91

-0.88

-1.75

距三级商服中心距离

0.065

1.39

0.69

-0.67

-1.34

交通条件

临路类型

0.060

1.28

0.64

-0.62

-1.24

公交便捷度

距公交站点距离

0.055

1.18

0.59

-0.57

-1.14

对外交通便利度

距高速路口距离

0.050

1.07

0.53

-0.52

-1.03

距火车站距离

0.050

1.07

0.53

-0.52

-1.03

距汽车站距离

0.050

1.07

0.53

-0.52

-1.03

基本设施

供水

0.040

0.85

0.43

-0.41

-0.83

排水

0.040

0.85

0.43

-0.41

-0.83

供电

0.035

0.75

0.37

-0.36

-0.72

电讯

0.015

0.32

0.16

-0.15

-0.31

供气

0.015

0.32

0.16

-0.15

-0.31

人口状况

常住人口密度

0.050

1.07

0.53

-0.52

-1.03

流动人口密度

0.040

0.85

0.43

-0.41

-0.83

个别因素

宗地面积

0.035

0.75

0.37

-0.36

-0.72

宗地形状

0.035

0.75

0.37

-0.36

-0.72

临街宽度

0.060

1.28

0.64

-0.62

-1.24

临街宽深比

0.060

1.28

0.64

-0.62

-1.24

街角地

0.070

1.50

0.75

-0.72

-1.44

（二）Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离（米）

<940

940-1880

1880-2820

2820-3760

>3760

距二级商服中心距离（米）

<1300

1300-2050

2050-2800

2800-3550

>3550

距三级商服中心距离（米）

<1000

1000-2000

2000-3000

3000-4000

>4000

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离（米）

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离（米）

<1240

1240-1980

1980-2720

2720-3460

>3460

距汽车站距离（米）

<2020

2020-3140

3140-4260

4260-5380

>5380

距高速路口距离（米）

<2620

2620-3740

3740-4860

4860-5980

>5980

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率一般

人口状况

常住人口密度

高

——

较高

——

一般

流动人口密度

高

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中，对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大，对土地利用有一定影响

面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则，对土地利用极为有利

形状较规则，对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则，对土地利用有一定影响

形状较差，对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8～12

6～8

4～6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8～1.2

0.5～0.8

0.3～0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街

Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离

0.090

1.95

0.97

-1.02

-2.04

距二级商服中心距离

0.085

1.84

0.92

-0.96

-1.92

距三级商服中心距离

0.065

1.41

0.70

-0.74

-1.47

交通条件

临路类型

0.060

1.30

0.65

-0.68

-1.36

公交便捷度

距公交站点距离

0.055

1.19

0.60

-0.62

-1.24

对外交通便利度

距高速路口距离

0.050

1.08

0.54

-0.57

-1.13

距火车站距离

0.050

1.08

0.54

-0.57

-1.13

距汽车站距离

0.050

1.08

0.54

-0.57

-1.13

基本设施

供水

0.040

0.87

0.43

-0.45

-0.91

排水

0.040

0.87

0.43

-0.45

-0.91

供电

0.035

0.76

0.38

-0.40

-0.79

电讯

0.015

0.32

0.16

-0.17

-0.34

供气

0.015

0.32

0.16

-0.17

-0.34

人口状况

常住人口密度

0.050

1.08

0.54

-0.57

-1.13

流动人口密度

0.040

0.87

0.43

-0.45

-0.91

个别因素

宗地面积

0.035

0.76

0.38

-0.40

-0.79

宗地形状

0.035

0.76

0.38

-0.40

-0.79

临街宽度

0.060

1.30

0.65

-0.68

-1.36

临街宽深比

0.060

1.30

0.65

-0.68

-1.36

街角地

0.070

1.51

0.76

-0.79

-1.58

（三）Ⅲ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅲ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离（米）

<1700

1700-2700

2700-3700

3700-4700

>4700

距二级商服中心距离（米）

<2300

2300-3100

3100-3900

3900-4700

>4700

距三级商服中心距离（米）

<1640

1640-2780

2780-3920

3920-5060

>5060

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离（米）

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离（米）

<1720

1720-2690

2690-3660

3660-4630

>4630

距汽车站距离（米）

<1550

1550-3050

3050-4550

4550-6050

>6050

距高速路口距离（米）

<2000

2000-3500

3500-5000

5000-6500

>6500

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率一般

人口状况

常住人口密度

高

——

较高

——

一般

流动人口密度

高

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中，对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大，对土地利用有一定影响

面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则，对土地利用极为有利

形状较规则，对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则，对土地利用有一定影响

形状较差，对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8～12

6～8

4～6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8～1.2

0.5～0.8

0.3～0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街

Ⅲ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离

0.090

1.85

0.93

-0.96

-1.92

距二级商服中心距离

0.085

1.75

0.88

-0.91

-1.81

距三级商服中心距离

0.065

1.34

0.67

-0.69

-1.39

交通条件

临路类型

0.060

1.24

0.62

-0.64

-1.28

公交便捷度

距公交站点距离

0.055

1.13

0.57

-0.59

-1.17

对外交通便利度

距高速路口距离

0.050

1.03

0.52

-0.53

-1.07

距火车站距离

0.050

1.03

0.52

-0.53

-1.07

距汽车站距离

0.050

1.03

0.52

-0.53

-1.07

基本设施

供水

0.040

0.82

0.41

-0.43

-0.85

排水

0.040

0.82

0.41

-0.43

-0.85

供电

0.035

0.72

0.36

-0.37

-0.75

电讯

0.015

0.31

0.15

-0.16

-0.32

供气

0.015

0.31

0.15

-0.16

-0.32

人口状况

常住人口密度

0.050

1.03

0.52

-0.53

-1.07

流动人口密度

0.040

0.82

0.41

-0.43

-0.85

个别因素

宗地面积

0.035

0.72

0.36

-0.37

-0.75

宗地形状

0.035

0.72

0.36

-0.37

-0.75

临街宽度

0.060

1.24

0.62

-0.64

-1.28

临街宽深比

0.060

1.24

0.62

-0.64

-1.28

街角地

0.070

1.44

0.72

-0.75

-1.49

（四）Ⅳ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅳ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离（米）

<2600

2600-3700

3700-4800

4800-5900

>5900

距二级商服中心距离（米）

<1600

1600-2700

2700-3800

3800-4900

>4900

距三级商服中心距离（米）

<2100

2100-3200

3200-4300

4300-5400

>5400

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离（米）

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离（米）

<2600

2600-3700

3700-4800

4800-5900

>5900

距汽车站距离（米）

<1800

1800-3600

3600-5400

5400-7200

>7200

距高速路口距离（米）

<2200

2200-4000

4000-5800

5800-7600

>7600

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率一般

人口状况

常住人口密度

高

——

较高

——

一般

流动人口密度

高

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中，对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大，对土地利用有一定影响

面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则，对土地利用极为有利

形状较规则，对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则，对土地利用有一定影响

形状较差，对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8～12

6～8

4～6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8～1.2

0.5～0.8

0.3～0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街

Ⅳ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离

0.090

2.02

1.01

-1.01

-2.03

距二级商服中心距离

0.085

1.91

0.95

-0.96

-1.92

距三级商服中心距离

0.065

1.46

0.73

-0.73

-1.46

交通条件

临路类型

0.060

1.35

0.67

-0.68

-1.35

公交便捷度

距公交站点距离

0.055

1.23

0.62

-0.62

-1.24

对外交通便利度

距高速路口距离

0.050

1.12

0.56

-0.56

-1.13

距火车站距离

0.050

1.12

0.56

-0.56

-1.13

距汽车站距离

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