翡翠豪庭商住楼项目投资可行性分析报告.docx

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翡翠豪庭商住楼项目投资可行性分析报告

第一章总论

第二章项目背景

第三章市场分析

第四章建设内容和建设规模

第五章项目建设总体规划

第六章建设场地与建设条件

第七章工程进度计划安排

第八章投资估算及资金筹措

第九章财务评价

第一章总论

一、项目名称：

翡翠豪庭

二、项目性质：

商住楼

三、建设地址：

天全滨河路

四、项目业主情况

（一）业主名称：

房地产开发有限公司

（二）法人代表：

职务：

董事长

（三）法定地址：

**市武侯区太平园西路二段294号

（四）注册资本：

（人民币）2800万元

（五）企业类型：

有限责任公司

（六）经营范围

房地产开发经营，批发零售金属材料（不含稀贵金属），建筑装饰材料，塑料产品，普通机械，五金交电，化工原料（不含危险品），矿产品（不含国家专控产品），加工生产塑钢门窗，铝合金制品，钢屋架，彩钢屋面，不锈钢制品，塑料制品，PVC雨棚，铁花工艺产品，防护栏，酒类（不含食用酒精），国家名酒销售。

（七）企业简介

某集团是一家以地产开发为核心的综合性企业，多年来致力于打造各类精品楼盘，经过在市场的奋进、从一家单一经营的地产企业发展壮大为横跨地产开发、地产营销、工程安装、市场建设、商业运作、餐饮休闲、工程安装、建材生产、机械租赁的等领域的专业化、集团化的资本运营商，现有员工800余人，其中高中级技术人员和专业管理人员100多人。

几年来某累计开发过五侯民居、龙井家园、某绿洲、静水楼台、某美家饰等近十个、50余万平方米的优秀市场业绩，年创产值数亿元，资产总额达3亿余元。

连续三年被评为**市“重合同、守信用”单位，连续两年荣获**市“纳税大户”、五侯区“重点企业”等殊荣。

公司完全按《公司法》运作，制定了管理制度、工作制度。

资金运作管理办法等完整的公司内部制度。

建立了较完善的组织机构下设机构:

财务部、工程部、设计院、行政部、营销部等，便公司运作更加规范化、科学化。

公司根据《现代企业管理制度》和相关的法律、法规，制定了一套制度严密、管理科学全新的现代企业管理模式，加强公司内部管理，充分调动企业员工的积极性，确保公司的正常经营和发展。

五、可行性报告结论

（一）区域分析

天全位于四川雅安省境内二郎山下，是**陆路通往西藏的咽喉要地，川藏公路（国道318线）自东而西纵贯县境，也是茶马古道向西延伸必经的第一个县，在西部具有相对的区位优势、矿产优势、林业优势和市场优势，战略地位十分重要。

因此，天全作为雅安的一个主要城镇，其区域优势是不言而喻的。

（二）地点分析

“某·翡翠豪庭”位于雅安天全滨河路，毗邻500米宽的自然湖泊，东临文笔山公园，南接向阳大道，距国道318近在咫尺，地理位置十分优越，交通非常便利。

整个小区地理位置优越，地势平坦，环境优美，周边有明康

“某·翡翠豪庭”划建设净用地面积为16394.85㎡；

规划总建筑面积为㎡；

计入容积率的建筑面积73776.8㎡；

住宅建筑面积69802.18㎡。

（三）投资估算、资金来源

1、投资估算

项目总投资为万元，构成如下：

土地成本4272万元

前期费用300万元

工程建设费用15000万元

管理费用300万元

财务费用500万元

营销费用400万元

2、资金来源

本项目建设资金又自筹资金和银行贷款组成。

具体构成如下：

（1）自筹资金1亿元

（2）银行贷款8000万元

（四）财务评价

项目建成后可累计实现税前利润

第二章项目背景

一、天全概况

天全位于四川盆地西缘，二郎山东麓，邛崃山脉南段，康巴文化线东端，地理坐标东经102º16ˊ至102º55ˊ，北纬29º49ˊ至30º21ˊ，东西长约60公里，山县、雨城区接壤，南连荥经县，西接沪定县，康定县，北邻宝兴县，川藏公路（国道318线）自东而西纵贯县境，县城东距，雨城区38公里，距**市172公里。

经济指标

县域面积

规划城市面积

建成区面积

全县人口

人口自然增长率

全县生产总值（GDP）

第一产业增加值

第二产业增加值

第三产业增加值

第一二三产结构

完成工业总产值

民营经济增加值

旅游综合收入

社会消费品零售总额

全社会固定资产完成投资

年末城乡居民人均储蓄余额

城镇居民平均可支配收入

2369平方公里

5.3平方公里

3平方公里

15.2万人

千分之4.45

22.19亿元增长13%

4.41亿元

12.53亿元

5.24亿元

20.7；53.1；26.2

28亿元

13.6亿元

2.94亿元

6.7亿元

12.7亿元

8170元

1.03万元

二、项目投资环境分析

1、项目建设背景

房地产业是国家经济的重要支柱产业，对国家经济增长起着重要的作用，随着国家房改政策的出台，取消福利分房，推行住房分配货币化，这一举措迅速促进房地产行业的发展，使房地产业方兴未艾。

目前，按照天全城市总体规划，天全将以成片开发、统一建设的理念，建造雅安的精品城市、明珠县城。

天全城市的快速发展与繁荣，人民生活水平的改善与提高，离不开新兴高品质住宅项目的投资与实施，天全这一政策的推广，将为天全房地产行业的发展提供良好契机。

**某房地产有限公司将紧抓此次机遇，凭借自身实力，适时推出"某·翡翠豪庭"的开发。

2、项目建设条件

2008年以前，天全几乎没有商品房的开发，本地居民一直居住在低矮、陈旧的老房子里，随着近几年天全城市发展的逐步推进，人民的生活水平也再不断地提高，所形成的庞大住房改善性群体及都市消费人群，为天全房地产发展提供出前所未有的商机。

3、项目的优势

某·翡翠豪庭位于雅安天全县滨河路，毗邻500米宽的湖泊，坐享天全唯一的万平湖泊资源；东临文笔山公园，南接向阳大道，距国道318近在咫尺，地理位置十分优越，交通非常便利。

“某·翡翠豪庭”项目环境绿化优美，生活设施配套，是集休闲生活、购物为一体的城市高层住宅，也是目前天全唯一的城市高端品质豪宅。

项目户型面积从85平方米—140平方米不等，建筑结构采用框架和砖混相结合，能够适合各种不同层次的消费群体，使项目在天全城市的楼盘中有较大的竞争能力。

4、项目市场前景

天全地理位置优域，自然生态较好，经济发展迅速，是全省有名的“森林蔬菜”县之一。

该项目建设均为高尚电梯豪宅，由高端住宅和品质商业两个部分组成；建筑设计为现代简约欧式风格，设计新颖，光和通风良好。

小区内配套设施功能全面，品质一流，服务贴心，市场前景较好。

第三章市场分析

一、天全市场

2008年全年天全投资施工项目77个，其中，基本建设66个，更新改造4个，其他投资2个，房地产投资5个，施工项目计划总投资25.48亿元，其中新开项目35个，新开工项目计划总投资9.43亿元，全年建成竣工项目53个，项目建设投产率68.83%，新增固定资产8.66亿元。

其中房地产开发投资3830万元，增长1.24%，其中，商品房住宅投资2900万元，增长24.46%竣工面积25990平方米，现房销售面积25990平方米，现房销售额5853万元。

二、可比性楼盘调查

序号

名称

房屋类型

地段

形态

单价范围（元/m2）

南阳锦城

住宅

向阳大道北侧

6+1多层

2580以上

西湖大院

商住

向阳大道北侧

11+1小高层

2760-3680

小结：

雅安天全商品房市场刚性需求旺盛，价格趋于稳定。

三、项目SWOT分析

（一）、项目优势

稀缺自然湖景资源；

建筑立面新颖时尚；

配套湖滨绿化长廊；

精致水景中庭绿化；

欧式园林景观组团；

户型舒适视野开阔；

观光电梯科技配置；

高档次智能化管理；

（二）、项目劣势

1、目前项目所在区域环境较差，整体形象较次；

2、项目紧邻砂石厂，周边配套相对薄弱；

3、目前项目周边人口较少，购买力相对弱；

（三）、市场机会

国道318的开通和川藏铁路南线的竣工，将推进天全城市化进程的快速发展，所来的大量人口的涌入，也将为本地房地产开发带来无可限量的机遇。

综上所述，我们认为项目的市场前景乐观。

本项目的先天自然资源能够在很大程度上塑造自己的唯一性，快速区隔竞争对手，有具备市场领导者的条件。

第四章建设内容和建设规模

一、建设内容

“某·翡翠豪庭”定位于天全住宅物业中的高端产品，整个社区蕴含浓厚的欧式皇家气质，倡导人文理念和生态理念，建筑风格采用现代简约的欧式风格，园林设计结合西方皇家园林的特色，树阵、雕塑、亭台、拼花……充分体现欧洲文化。

项目建筑立面以咖啡色和米黄色面砖为主，结合凸窗、阳台、百叶的变化，体现简洁现代欧式风格，体现强列的时代感。

并采用多种空间形态的组合方式，弱化高层建筑的压抑和单调，既体现出时代感，又能提升本项目的形象，打造出高品质的生活空间和居住场所。

景观以精致而严谨、亲切而有深度自然风格的延续。

营造多层次、多视觉的效果，为人们提供一个亲切、平和、宁静、充满生活情趣和内涵的生活氛围。

结合周边的配套情况，采用现代派欧式商业街设计，充分体现独具特色的商业文化，同时借此提高周边商业的整体形象。

二、建设规模

“某·翡翠豪庭”是四川某房地产开发有限公司斥巨资，倾力打造的集高端住宅和品质商业为一体的城市高端豪宅。

项目占地约25亩，沿湖而建，缔造舒适不可复制的湖畔生活。

五大欧式风情景观组团，依湖分布，碧波长卷，翠绿绵延，稀缺的水景资源，仿若“房在景中，人居湖上。

”

第五章项目建设总体规划

“某•翡翠豪庭”建设总体规划方案将结合天全的城市建设、道路建设、周边环境、基础配套建设进行统一规划和实施，现根据总体规划方案设计作简要说明。

一、设计原则：

（一）坚持“以人为本”的设计理念，创造环境优美、居住舒适、宜人，具有鲜明特色的居住小区。

（二）体现先进、合理、适用的原则，精心设计户型，满足住户多种生活需求。

（三）小区设计与城市规划周边环境相协调，为提高城市形象，改善周边环境做出积极贡献。

二、总平面布置：

“某·翡翠豪庭”位于天全滨河路，毗邻500米宽的自然湖泊，东临文笔山公园，南接向阳大道，距国道318近在咫尺，地理位置十分优越，交通非常便利。

项目由4栋25层2栋20层的简欧式楼宇组成，围而不合，视野开阔通透；总户数约616户，拥有多部观景电梯、五大景观组团、一条风情商业街、一条湖滨绿化长廊等配套。

三、主要技术经济指标：

“某·翡翠豪庭”总用地面积：

16394.85㎡

容积率为4.5

绿地率为35%

住宅建筑面积为：

69802.18㎡

四、建筑外观设计及结构：

建筑外观设计：

采用简欧设计风格，建筑外立面力求明朗简约，富有现代、时尚、尊贵的品质。

建筑结构：

采用框架结构

第六章建设场地与建设条件

一、区域环境状况

天全距四川雅安较近，位于二郎山下，东接**，西连康定，国道318线纵贯全境，是通往西藏的咽喉要地，也是茶马古道向西延伸必经的第一个县。

随着天全政府以成片开发、统一建设的理念，建造雅安的精品城市、明珠县城，天全投资环境正日臻完善。

二、地块条件

该项目己获天全政府批准，项目的前期准备工作正在进行，土地使用手续、规划定点手续己办理完毕。

第七章工程进度计划安排

序号

工作内容

开始时间

完成时间