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1、翡翠豪庭商住楼项目投资可行性分析报告翡翠豪庭商住楼项目投资可行性分析报告 目录第一章 总论第二章 项目背景第三章 市场分析第四章 建设内容和建设规模第五章 项目建设总体规划第六章 建设场地与建设条件第七章 工程进度计划安排第八章 投资估算及资金筹措第九章 财务评价第一章 总论一、 项目名称： 翡翠豪庭二、 项目性质：商住楼三、 建设地址：天全滨河路四、 项目业主情况（一） 业主名称： 房地产开发有限公司（二） 法人代表： 职务：董事长（三） 法定地址：*市武侯区太平园西路二段294号（四） 注册资本：（人民币）2800万元（五） 企业类型：有限责任公司（六） 经营范围房地产开发经营，批发零售金

2、属材料（不含稀贵金属），建筑装饰材料，塑料产品，普通机械，五金交电，化工原料（不含危险品），矿产品（不含国家专控产品），加工生产塑钢门窗，铝合金制品，钢屋架，彩钢屋面，不锈钢制品，塑料制品，PVC雨棚，铁花工艺产品，防护栏，酒类（不含食用酒精），国家名酒销售。（七） 企业简介某集团是一家以地产开发为核心的综合性企业，多年来致力于打造各类精品楼盘，经过在市场的奋进、从一家单一经营的地产企业发展壮大为横跨地产开发、地产营销、工程安装、市场建设、商业运作、餐饮休闲、工程安装、建材生产、机械租赁的等领域的专业化、集团化的资本运营商，现有员工800余人，其中高中级技术人员和专业管理人员100多人。几年来

3、某累计开发过五侯民居、龙井家园、某绿洲、静水楼台、某美家饰等近十个、50余万平方米的优秀市场业绩，年创产值数亿元，资产总额达3亿余元。连续三年被评为*市“重合同、守信用”单位，连续两年荣获*市“纳税大户”、五侯区“重点企业”等殊荣。公司完全按 公司法运作，制定了管理制度、工作制度。资金运作管理办法等完整的公司内部制度。建立了较完善的组织机构下设机构:财务部、工程部、设计院、行政部、营销部等，便公司运作更加规范化、科学化。公司根据现代企业管理制度和相关的法律、法规，制定了一套制度严密、管理科学全新的现代企业管理模式，加强公司内部管理，充分调动企业员工的积极性，确保公司的正常经营和发展。五、 可行

4、性报告结论（一） 区域分析 天全位于四川雅安省境内二郎山下，是*陆路通往西藏的咽喉要地，川藏公路（国道318线）自东而西纵贯县境，也是茶马古道向西延伸必经的第一个县，在西部具有相对的区位优势、矿产优势、林业优势和市场优势，战略地位十分重要。因此，天全作为雅安的一个主要城镇，其区域优势是不言而喻的。（二） 地点分析 “某翡翠豪庭”位于雅安天全滨河路，毗邻500米宽的自然湖泊，东临文笔山公园，南接向阳大道，距国道318近在咫尺，地理位置十分优越，交通非常便利。整个小区地理位置优越，地势平坦，环境优美，周边有明康 “某翡翠豪庭”划建设净用地面积为16394.85；规划总建筑面积为 ；计入容积率的建筑

5、面积73776.8；住宅建筑面积69802.18。（三）投资估算、资金来源1、 投资估算项目总投资为 万元，构成如下：土地成本 4272万元前期费用 300万元工程建设费用 15000万元管理费用 300万元财务费用 500万元 营销费用 400万元2、 资金来源本项目建设资金又自筹资金和银行贷款组成。具体构成如下：（1）自筹资金1亿元（2）银行贷款 8000万元（四）财务评价 项目建成后可累计实现税前利润第二章 项目背景一、 天全概况天全位于四川盆地西缘，二郎山东麓，邛崃山脉南段，康巴文化线东端，地理坐标东经10216至10255，北纬2949至3021，东西长约60公里，山县、雨城区接壤，

6、南连荥经县，西接沪定县，康定县，北邻宝兴县，川藏公路（国道318线）自东而西纵贯县境，县城东距，雨城区38公里，距*市172公里。经济指标县域面积规划城市面积建成区面积全县人口人口自然增长率全县生产总值（GDP）第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值第一二三产结构完成工业总产值民营经济增加值旅游综合收入社会消费品零售总额全社会固定资产完成投资年末城乡居民人均储蓄余额城镇居民平均可支配收入2369平方公里5.3平方公里3平方公里15.2万人千分之4.4522.19亿元增长13%4.41亿元12.53亿元5.24亿元20.7；53.1；26.228亿元13.6亿元2.94亿元6.7亿元12.7

7、亿元8170元1.03万元二、项目投资环境分析1、 项目建设背景 房地产业是国家经济的重要支柱产业，对国家经济增长起着重要的作用，随着国家房改政策的出台，取消福利分房，推行住房分配货币化，这一举措迅速促进房地产行业的发展，使房地产业方兴未艾。目前，按照天全城市总体规划，天全将以成片开发、统一建设的理念，建造雅安的精品城市、明珠县城。天全城市的快速发展与繁荣，人民生活水平的改善与提高，离不开新兴高品质住宅项目的投资与实施，天全这一政策的推广，将为天全房地产行业的发展提供良好契机。*某房地产有限公司将紧抓此次机遇，凭借自身实力，适时推出某翡翠豪庭的开发。2、 项目建设条件2008年以前，天全几乎没

8、有商品房的开发，本地居民一直居住在低矮、陈旧的老房子里，随着近几年天全城市发展的逐步推进，人民的生活水平也再不断地提高，所形成的庞大住房改善性群体及都市消费人群，为天全房地产发展提供出前所未有的商机。3、 项目的优势某翡翠豪庭位于雅安天全县滨河路，毗邻500米宽的湖泊，坐享天全唯一的万平湖泊资源；东临文笔山公园，南接向阳大道，距国道318近在咫尺，地理位置十分优越，交通非常便利。“某翡翠豪庭”项目环境绿化优美，生活设施配套，是集休闲生活、购物为一体的城市高层住宅，也是目前天全唯一的城市高端品质豪宅。项目户型面积从85平方米140平方米不等，建筑结构采用框架和砖混相结合，能够适合各种不同层次的消

9、费群体，使项目在天全城市的楼盘中有较大的竞争能力。4、 项目市场前景天全地理位置优域，自然生态较好，经济发展迅速，是全省有名的“森林蔬菜”县之一。该项目建设均为高尚电梯豪宅，由高端住宅和品质商业两个部分组成；建筑设计为现代简约欧式风格，设计新颖，光和通风良好。小区内配套设施功能全面，品质一流，服务贴心，市场前景较好。第三章 市场分析一、天全市场2008年全年天全投资施工项目77个，其中，基本建设66个，更新改造4个，其他投资2个，房地产投资5个，施工项目计划总投资25.48亿元，其中新开项目35个，新开工项目计划总投资9.43亿元，全年建成竣工项目53个，项目建设投产率68.83%，新增固定资

10、产8.66亿元。其中房地产开发投资3830万元，增长1.24%，其中，商品房住宅投资2900万元，增长24.46%竣工面积25990平方米，现房销售面积25990平方米，现房销售额5853万元。二、可比性楼盘调查序号名称房屋类型地段形态单价范围(元/m2)1南阳锦城住宅向阳大道北侧6+1多层2580以上2西湖大院商住向阳大道北侧11+1小高层2760-3680小结：雅安天全商品房市场刚性需求旺盛，价格趋于稳定。三、项目SWOT分析（一）、项目优势稀缺自然湖景资源；建筑立面新颖时尚；配套湖滨绿化长廊；精致水景中庭绿化；欧式园林景观组团；户型舒适视野开阔；观光电梯科技配置；高档次智能化管理；（二）

11、、项目劣势1、目前项目所在区域环境较差，整体形象较次；2、项目紧邻砂石厂，周边配套相对薄弱；3、目前项目周边人口较少，购买力相对弱；（三）、市场机会国道318的开通和川藏铁路南线的竣工，将推进天全城市化进程的快速发展，所来的大量人口的涌入，也将为本地房地产开发带来无可限量的机遇。综上所述，我们认为项目的市场前景乐观。本项目的先天自然资源能够在很大程度上塑造自己的唯一性，快速区隔竞争对手，有具备市场领导者的条件。第四章 建设内容和建设规模一、建设内容“某翡翠豪庭”定位于天全住宅物业中的高端产品，整个社区蕴含浓厚的欧式皇家气质，倡导人文理念和生态理念，建筑风格采用现代简约的欧式风格，园林设计结合西

12、方皇家园林的特色，树阵、雕塑、亭台、拼花充分体现欧洲文化。项目建筑立面以咖啡色和米黄色面砖为主，结合凸窗、阳台、百叶的变化，体现简洁现代欧式风格，体现强列的时代感。并采用多种空间形态的组合方式，弱化高层建筑的压抑和单调，既体现出时代感，又能提升本项目的形象，打造出高品质的生活空间和居住场所。景观以精致而严谨、亲切而有深度自然风格的延续。营造多层次、多视觉的效果，为人们提供一个亲切、平和、宁静、充满生活情趣和内涵的生活氛围。结合周边的配套情况，采用现代派欧式商业街设计，充分体现独具特色的商业文化，同时借此提高周边商业的整体形象。二、建设规模“某翡翠豪庭”是四川某房地产开发有限公司斥巨资，倾力打造

13、的集高端住宅和品质商业为一体的城市高端豪宅。项目占地约25亩，沿湖而建，缔造舒适不可复制的湖畔生活。五大欧式风情景观组团，依湖分布，碧波长卷，翠绿绵延，稀缺的水景资源，仿若“房在景中，人居湖上。” 第五章 项目建设总体规划“某翡翠豪庭”建设总体规划方案将结合天全的城市建设、道路建设、周边环境、基础配套建设进行统一规划和实施，现根据总体规划方案设计作简要说明。一、设计原则：（一）坚持“以人为本”的设计理念，创造环境优美、居住舒适、宜人，具有鲜明特色的居住小区。（二）体现先进、合理、适用的原则，精心设计户型，满足住户多种生活需求。（三）小区设计与城市规划周边环境相协调，为提高城市形象，改善周边环境

14、做出积极贡献。二、总平面布置：“某翡翠豪庭”位于天全滨河路，毗邻500米宽的自然湖泊，东临文笔山公园，南接向阳大道，距国道318近在咫尺，地理位置十分优越，交通非常便利。项目由4栋25层2栋20层的简欧式楼宇组成，围而不合，视野开阔通透；总户数约616户，拥有多部观景电梯、五大景观组团、一条风情商业街、一条湖滨绿化长廊等配套。三、主要技术经济指标：“某翡翠豪庭”总用地面积：16394.85容积率为4.5绿地率为35%住宅建筑面积为：69802.18四、建筑外观设计及结构：建筑外观设计：采用简欧设计风格，建筑外立面力求明朗简约，富有现代、时尚、尊贵的品质。建筑结构：采用框架结构第六章 建设场地与

15、建设条件一、 区域环境状况天全距四川雅安较近，位于二郎山下，东接*，西连康定，国道318线纵贯全境，是通往西藏的咽喉要地，也是茶马古道向西延伸必经的第一个县。随着天全政府以成片开发、统一建设的理念，建造雅安的精品城市、明珠县城，天全投资环境正日臻完善。二、 地块条件该项目己获天全政府批准，项目的前期准备工作正在进行，土地使用手续、规划定点手续己办理完毕。第七章 工程进度计划安排序号 工作内容开始时间完成时间相关配合工作一前期准备工作阶段 1市政雨水改造合同签订、施工2011年05月11日2011年05月19日2市政污水改造合同签订、施工2011年05月21日2011年05月31日3临电工程施工

16、2011年05月18日2011年05月30日4土方开挖2011年06月01日2011年06月15日5临时用水工程施工2011年05月25日2011年06月05日6主体单位进场布置临设(交总平布置图甲方、监理审定)2011年05月20日2011年05月30日7图纸会审、施工组织设计审定2011年05月08日二主体施工阶段81、2号楼、大门人工挖孔桩基础施工2011年06月10日2011年07月25日9人工挖孔桩低应变，深井平板载荷试验2011年07月20日2011年07月25日101、2号楼独立柱基础施工2011年07月26日2011年08月15日111、2号楼一层至三层主体结构施工2011年0

17、8月16日2011年09月15日121、2号楼四层至主体封顶2011年09月16日2012年01月28日13车库基础、主体施工2011年09月17日2011年10月30日14大门门前、车库顶上部分景观工程2011年11月05日2012年05月05日15安装工程2011年07月30日2013年04月20日16装饰工程2011年12月20日2013年04月20日17消防管道安装2012年06月20日2013年03月10日18电梯工程2012年06月10日2012年09月10日19竣工初验收2013年04月25日2013年05月10日20竣工验收2013年05月11日2013年05月15日三室外总平

18、阶段21室外总平地下管道施工2012年11月20日2013年02月20日22室外总平地面、绿化施工2013年01月20日2013年04月20日第八章 投资估算及资金筹措一、投资估算(一)投资估算依据1、国家计委建设项目评价万法与参数。2、四川省建设厅SGDl-2000四川省建筑工程计价定额。3、SGDl-2000四川省装饰工程计价定额。4、四川省建筑设计研究院提供的建设万案。5、天全同类建筑建设项目相关技术经济指标。(二)投资估算范围本估算范围包括工程建设费用、其他费用以及预备费等。(三)投资估算1、工程费用3、预备费用第九章 财务评价1、 项目投资预测1) 成本预测“某翡翠豪庭”占地面积16

19、394.85平方米，建筑面积85892.4平方米，其中:住宅69802.18平方米；商业用房3974.62平方米；公共面积、配套设备建筑面积12115.6预计投资20772万元，具体为:土地成本 4272万元前期费用 300万元工程建设费用 15000万元管理费用 300万元财务费用 500万元营销费用 400万元合计 20772万元2) 销售收入预测 项目总预计销售收入万元； 住宅69802.18平方米，销售均价3000元/平方米，销售收入20940万元； 商业用房3974.62 平方米，销售均价7000元/平方米，销售收入 2780万元；2、 效益预测 该项目预计销售收入23720万元；

20、投资成本20772万元； 销售税金及附加1560万元，所得税 261万元； 预计净利润 1127万元，净利润率 5.5%；3、 风险分析及应对分析 影响一个项目正常运作(资金、施工、销售等环节)的因素主要来自自然、社会和区域等三个方面。另外由于其它原因导致的资金问题也会对项目的运作造成极大的影响。以下将从这几个角度来对“某翡翠豪庭”项目的运作进行讨论。1)自然因素 对项目运作有影响的自然因素主要是水灾、火灾、地震等影响建筑本身的灾害。天全跨北纬30，气温差异大，雨量丰沛，平均日照964小时，年平均风速仅每秒01米，相当于风力二级。天全地震烈度7度。这样的气象和地质条件，适宜商业和生活区的建设。

21、“某翡翠豪庭”项目的设计符合消防、抗震等要求，对自然影响有较强的抵御能力。2)社会因素 对项目运作有影响的社会因素主要来自于国家政策和整体经济形势的变化，这些变化将对项目的资金运作产生较大的影响。就国家政策而言，我国正全力以赴进行经济建设，房地产业作为带动国民经济发展的龙头产业。当前经济形势而言，我国的经济持续快速增长。实行积极的财政政策以启动内需，提高全民生活质量。房地产业是首先受惠的行业之一。天全的商品房地产时代己经来临，天全人对住房需求的逐渐增大，天全城市建设的改扩建工程增大，对高档次、高品质小区的需求成为目前的重点。“某翡翠豪庭”项目的建设正满足这一需求，因此销售前景看好。3)区域因素

22、天全房地产一直处于稳步增长的销售状态，而且有着得天独厚的自然条件，建筑风格现代、简洁，适应现代住宅小区环境的发展需要，使“某翡翠豪庭”可成为天全房价不断上升的楼盘之一，销售前景良好。4)资金该项目运作过程中存在资金缺口，需要依靠期房预售进行填补。因此期房预售的能力是该项目能否正常运作的保证，考虑到该项目由专业销售公司操作，凭借其科学有效的营销方式和先进的管理模式，完金可以满足对期房预售房的要求。5）各种给付方式的收入差异及受益方确认和受益情况若为按揭、分朔等形式进行付款，付款受益方为开发商，客户虽然支付更多的钱，但付款压力更小。若为一次性付款优惠3%。从付款情况看来受益方为客户，但开发商和银行都可以很快的回收投资。该项目资金分配合理，资金来源有充分的保障，有相对稳定的利润率，平衡点不高，资金安全性较高。其融资计划和资金回笼计划有充分的事实依据。总体而盲，该项目资金运作十分可靠，有较高的可行性和可操作性。