嘉年华商业广场策划推广方案.docx
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嘉年华商业广场策划推广方案
嘉年华商业广场策划推广方案
嘉年华广场市场篇
第一部分、淄博概况
1、地理 淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口412万，其中市区人口271.84万
2、交通 胶济铁路，与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛）高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为70公里、210公里。
3、城市风貌 淄博的城市布局独具特色。
张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台县呈梅花状分布，东南西北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市群组，被专家称为“淄博模式”。
2003年起人均国内生产总值为24319元，增长为16.3%。
第二部分、桓台县概述
1、全县总面积509.53平方公里，辖11个镇、1个开发区和1个城区街道办事处，343个行政村。
2002年底全县总人口48.9万人，其中农业人口41.37万人，非农业人口7.53万人。
少数民族352人。
2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面积25平米。
2002年，桓台县国内生产总值79.85亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。
索镇的人口规划2020年在20万人左右。
第三部分、桓台县的规划
1、功能定位
淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市。
2、发展目标与指标体系
类别 指标 单位 现状 发展目标
2002年 2007年 2010年 2015年 2020年
经济类 国内生产总值 亿元 81.04 150 200 320 500
人均国内生产总值 美元 1994 3500 5000 7500 10000
城镇居民人均可支配收入 元 7800 11500 15000 20000 26000
农民人均纯收入 元 3929 6000 8000 11000 15000
恩格尔系数 % — 40 38 35 30
社会类 总人口 万人 48.9 50 51 52 53
县城人口 万人 8.6 12 16 18 20
人口自然增长率 ‰ 5.18 <6 <5 <4 <3
城镇人均住房建筑面积 平米 — 18 20 30 33
3、城市用地发展方向
3.1总体思路：
规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集中加强与张店的发展联系。
3.2发展方向选择：
县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。
4、城市总体规划结构
延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：
4.1一轴：
一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。
4.2二心：
以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发展，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。
两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。
4.3三带：
沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧形成商业服务带，沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。
4.4四区：
东部205国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业区；205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。
第四部分、近期建设规划
1、期限：
2003——2010年。
2、发展目标
到2010年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。
3、近期建设重点：
“开发新城区、提升老城区、整合工业区”
3.1、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城市格局。
在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅速推进。
重点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设，积极实施新区开发策略。
形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以向南为发展方向。
3.2、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境
通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基础设施和公益性公共设施的建设，改善人居环境，提高城市竞争力，全面提升城市形象。
近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩小新老城差距。
制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。
3.3、整合工业区，是城区工业健康有序的发展
通过近期的建设，陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工业企业
第五部分、桓台沿街商铺综合分析
一、商业市场普查方案
1、说明：
为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提供准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天的时间完成本次问卷调查工作。
2、调研目的
2.1了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；
2.2了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；
2.3了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营种类所占市场比例）；
2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。
3、调研范围
a中心路 b张北路 c兴桓路 d镇南大街
e建设路 f卫生街 g公安路 h公园路
4、调查对象
调研范围内所有营业中的店铺
5、调查方式
采用问卷式，具体内容见调研表
6、人员组织与时间进度
6.1调查样本预计900份；
6.2临时调查人员安排4人；
6.3调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成，实施前须提前一周做准备工作。
7、调研重要分析指标
7.1售价及租金分析；
7.2面积分析；
7.3经营内容指标分析
7.3.1经营内容——租金分析
7.3.2经营内容——面积（实用面积）分析
7.3.3经营内容——规模（数量、比例）分析
8、分析与建议
依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议。
营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。
9、预算：
问卷印刷费用：
300元
问卷调查费用：
900份×￥2元/份=1800元
自行车2部×￥160元/部=320元
纪念品：
900份×￥4元/份=3600元
招聘及交通费用：
100元
共计：
6120元
二、调查情况说明
本次调查按计划从9月25号至9月29号，共五天时间。
完成调查问卷430份，相当于预估数量的一半。
此次调查中确定了项目的名称为“嘉年华广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。
以印制有“嘉年华广场”标志礼品作为对被访者的回报，即提高了效率和质量，又达到了宣传的目的。
调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项分析和交叉分析。
三、调查分析
（一）、单项分析
1、商铺面积分析：
沿街经营商铺的面积51-70㎡占17%，比例最大；21-30㎡占15.9%，比例次之；10-15㎡占15.2%；31-40㎡占13.8%。
累计可见10-40㎡占55.5%，是主要的面积范围。
面积
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
10-15㎡
65
15.2
15.2
16-20㎡
46
10.7
25.9
21-30㎡
68
15.9
41.7
31-40㎡
59
13.8
55.5
41-50㎡
17
4.0
59.4
51-70㎡
73
17.0
76.5
71-100㎡
42
9.8
86.2
101-150㎡
36
8.4
94.6
150㎡以上
23
5.4
100.0
Total
429
100.0
2、商铺层数分析：
只在一层经营的占83.5%，是非常大的比例；占有二层经营的占15.1%，2层以上楼层做经营的微乎其微。
可见沿街的商铺一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应有相当的商业潜力。
层数
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
一层
359
83.5
83.5
二层
65
15.1
98.6
三层
5
1.2
99.8
四层
1
.2
100.0
Total
430
100.0
3、店面形象分析：
店面形象为优的占60.2%，良以上的占84.9%。
可见，经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
优
251
60.2
60.2
良
103
24.7
84.9
一般
62
14.9
99.8
无
1
.2
100.0
Total
417
100.0
4、经营产品的品牌分析：
经营者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%，其中以中档品牌为主，占31.8%，低档和高档比例相当；国际品牌占9.9%。
说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
国际名牌
42
9.9
9.9
国内高档品牌
92
21.6
31.5
国内中档品牌
135
31.8
63.3
国内一般品牌
99
23.3
86.6
无
57
13.4
100.0
Total
425
100.0
5、经营产品的行业分析：
在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分。
可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之一为宜；便利店、百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的分量。
总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。
频率
百分比（%）
男装类
25
5.8
女装、内衣
52
12.1
男女休闲装
59
13.7
饰品类
2
.5
童装、孕妇装类
10
2.3
鞋、箱包、皮具类型
22
5.1
珠宝、钟表、眼镜类
6
1.4
礼品、精品类
16
3.7
餐饮类
22
5.1
休闲、娱乐类
1
.2
便利店、百货类
45
10.5
文体、音像类
13
3.0
家电
8
1.9
数码、通讯、IT类
11
2.6
化妆品
6
1.4
美容、美发、健身类
21
4.9
五金、机电、化工类
18
4.2
家饰、床上用品、厨具类
24
5.6
维修、加工、中介类
6
1.4
婚纱摄影类
5
1.2
医药、保健类
11
2.6
烟、酒、茶类
15
3.5
机车类
4
.9
其它
28
6.5
Total
430
100.0
6、经营方式分析：
在调查对象的经营方式中自营者占57.9%，其余方式各占10%左右。
频率
百分比（%）
厂家直销
45
10.5
加盟、连锁
49
11.4
代理
45
10.5
经销
41
9.6
自营
248
57.9
Total
428
100.0
7、经营收益情况分析：
在被调查中经营收益为良的最多，占40.4%；其次是一般的占33.8%，另有23.2%的经营为优。
总体的经营收益还比较乐观。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
优
99
23.2
23.2
良
172
40.4
63.6
一般
144
33.8
97.4
差
8
1.9
99.3
Total
426
100.0
8、每月每平方米的营业额分析：
在每月每平方米的营业额的调查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%；另有11.0%的在500元以上，可见，被调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
100元以下
136
31.9
31.9
101-150元
71
16.7
48.6
151-200元
46
10.8
59.4
201-250元
29
6.8
66.2
251-300元
47
11.0
77.2
301-400元
34
8.0
85.2
401-500元
15
3.5
88.7
500元以上
47
11.0
99.8
Total
426
100.0
9、商铺每平方米的月租金分析：
在租金这一重要指标的调查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占约30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。
可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
无
10
2.4
2.4
10元以下
73
17.2
19.5
10-15元
122
28.7
48.2
16-20元
44
10.4
58.6
21-25元
40
9.4
68.0
26-30元
42
9.9
77.9
31-35元
23
5.4
83.3
36-40元
14
3.3
86.6
40元以上
56
13.2
99.8
Total
425
100.0
10、租赁商铺的期限分析：
在租赁期限中，一年以下（含一年）的最多，占67.1%；其次是五年以上（含五年），占13.5%。
可见市场的租赁期限一年期内的短期租赁为主，其次是长期（五年以上）的租赁。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
一年以下（含一年）
278
67.1
67.1
二年
35
8.5
75.6
三年
38
9.2
84.8
四年
7
1.7
86.5
五年以上（含五年）
56
13.5
100.0
Total
414
100.0
11、商铺的人数分析：
经营人数中，2人以下（含2人）的占66%，3人的占16.25%，5人以上（含5人）
的占11.2%。
多数店铺经营人数较少，为小规模个体经营户。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
2人以下（含2人）
282
66.0
66.0
3人
69
16.2
82.2
4人
24
5.6
87.8
5人以上（含5人）
48
11.2
99.1
Total
427
100.0
12、投资金额分析：
经营者的投资金额在3-5万的最多，占24.6%；其次是2万以下的占23%，2-3万的占20.4%，可见大部分的投资金额在5万元内，可见大部分经营者的投资限度很小，可以方便的退出投资。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
2万以下
98
23.0
23.0
2-3万
87
20.4
43.3
3-5万
105
24.6
67.9
7-10万
62
14.5
82.4
10-15万
34
8.0
90.4
15-20万
19
4.4
94.8
20万以上
22
5.2
100.0
Total
427
100.0
13、装修投入分析：
38.1%的装修投入在5000元以下，31.5%没有装修投入，5000-1万元的占14%，1万元以下的累计为83.6%，不到10%的装修投入在2万元以上。
可见，大多数经营者的装修投入都很少。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
无
135
31.5
31.5
5000元以下
163
38.1
69.6
5000-1万元
60
14.0
83.6
1-2万元
36
8.4
92.1
2-3万元
15
3.5
95.6
3-5万元
12
2.8
98.4
5万元以上
7
1.6
100.0
Total
428
100.0
14、经营旺季分析：
在经营旺季调查中，占最多的是冬季为68.1%；春季、夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。
频率
百分比（%）
春季
139
32.3
夏季
156
36.3
秋季
159
37.0
冬季
293
68.1
无
24
5.6
15、每月的税费支出分析：
税费支出200元以下的累计占52.9%，在一半以上，其中10%以上的没有税费；200-300元的占26.8%，累计占79.8%；另有8.5%的在301-500元。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
无
52
12.2
12.2
200元以下
173
40.7
52.9
200-300元
114
26.8
79.8
301-500元
36
8.5
88.2
501-800元
19
4.5
92.7
801-1200元
16
3.8
96.5
1201-2000元
8
1.9
98.4
2000元以上
7
1.6
100.0
Total
425
100.0
16、每月的水电费支出：
分析：
水电费支出50元以下的占53.5%，51-100元的占19.7%；87.3%的在200元以内。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
50元以下
228
53.5
53.5
51-100元
84
19.7
73.2
101-200元
60
14.1
87.3
201-300元
21
4.9
92.3
301-500元
17
4.0
96.2
501-800元
4
.9
97.2
800元以上
12
2.8
100.0
Total
426
100.0
17、如果在桓台县建设一座环境优美，品牌云集，现代、时尚、典雅、充满生机和活力的购物乐园，拥有大批顾客群，展示无限美好的发展空间，您是否愿意进驻该购物乐园经营呢？
频率
百分比（%）
是
379
88.1
否
51
11.9
Total
430
100.0
分析：
88.1%的经营者愿意入驻经营。
可见，该购物中心是经营者的理想经营场所。
17.1、需要的经营面积分析：
需要的经营面积中51-70㎡占15.9%，16-20
㎡和21-30㎡各占13.3%；有近一半的需要面积在16-50㎡。
相比现在的经营面积，经营者有扩大经营面积的需要。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
10㎡以下
13
3.4
3.4
10-15㎡
16
4.2
7.7
16-20㎡
50
13.3
21.0
21-30㎡
50
13.3
34.2
31-40㎡
39
10.3
44.6
41-50㎡
43
11.4
56.0
51-70㎡
60
15.9
71.9
71-100㎡
48
12.7
84.6
101-150㎡
33
8.8
93.4
150㎡以上
25
6.6
100.0
Total
377
100.0
17.2、适合的租金（元/月/㎡）分析：
理想租金在10-15元的最多，占60.3%；16-20元的占21.3%；21-25元的占8.3%；同时，89.9%的理想租金在25元以下。
相比其经营的租金水平，经营者希望租金越低越好，因此理想租金相对较低。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
10-15元
226
60.3
60.3
16-20元
80
21.3
81.6
21-25元
31
8.3
89.9
26-30元
18
4.8
94.7
31-35元
1
.3
94.9
36-40元
4
1.1
96.0
41-45元
5
1.3
97.3
46-50元
4
1.1
98.4
50元以上
6
1.6
100.0
Total
375
100.0
（二）、交叉分析
1、行业与面积交叉分析：
服装类多数在10-40㎡，以16-30㎡为主，且面积差异不大；鞋、箱包、皮具类，礼品、精品类和文体、音像类在10-70㎡不等，且差异较大；餐饮类多在70㎡以上；数码、通讯、IT类和化妆品多在16-30㎡；家电在50-100㎡为主；美容、美发、健身类和家饰、床上用品、厨具类以50-150㎡为主，且差异较大；医药、保健类和烟、酒、茶类多在20-70㎡。
面
积
行
业
10-15
16-20
21-30
31-40
41-50
51-70
71-100
101-150
150㎡以上
Total
男装类
2
3
5
4
1
4
2
2
1
24
女装、内衣
14
15
9
6
1
4
1
1
1
52
男女休闲装
15
10
11
10
1
4
4
3
1
59
饰品类
0
0
1
0
0
0
1
0
0
2
童装、孕妇装类
3
2
2
0
1
0
1
1
0
10
鞋、箱包、皮具类
5
1
3
4
2
4
1
0
2
22
珠宝、钟表、眼镜类
0
0
1
1
1
2
0
1
0
6
礼品、精品类
3
2
2
1
1
5
1
1
0
16
餐饮类
2
0
2
2
0
2
4
4
6
22
休闲、娱乐类
0
0
0
0
0
1
0
0
0
1
便利店、百货类
2
1
7
11
2
12
4
4
2
45
文体、音像类
4
升级会员 