商品房开发贷款讲座讲义.docx

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商品房开发贷款讲座讲义

商品房开发贷款管理办法及评估案例

李一村

第一部分新《商品房开发贷款管理办法》政策解读

（一）《商品房开发贷款管理办法》修订背景及必要性

修订背景：

1、近几年以来国家、外部监管部门、总行先后出台了一系列针对房地产市场的政策，2001年颁发的原《商品房开发项目贷款管理办法》已不太适用。

2、总行在调研过程中，也了解到各基层行陆续反映的一些问题。

必要性：

1、适应监管要求

2、适应现行信贷管理体制要求

3、适应市场竞争需要

（二）新办法在政策上的主要变化

新、老办法对比表

新办法

老办法

1、定义

用于商品房及其配套设施建设

用于住房、商业用房、综合用房、学生公寓等房屋构建项目建设

2、贷款种类

1）不适用保障性住房开发贷款

2）明确了住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款如何界定

1）适用保障性住房开发贷款

2）没有明确住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款如何界定

3、与固定资产办法的衔接

1）明确执行《固定资产贷款管理办法》相关规定

1）个别内容与《固定资产贷款管理办法》有出入

4、借款人条件

1）强调了借款人和股东无重大不良信用记录

2）增加了“借款人为外商投资企业的，符合国家的有关规定”

1）对借款人和股东无重大不良信用记录这条没有强调

2）没有对借款人为外商投资企业的作单独规定

5、项目条件

1）明确了建设用地性质为出让

2）资本金比例与老办法相比有变化（20%、30%、35%）。

1）用地性质不限于出让

2）资本金比例（30%）

6、贷款期限、方式与科目

单独列出第三章，对贷款期限、方式与科目有明确要求

没有单独规定

7、贷款流程

按照信贷新规则要求对贷款流程作了一些规定

没有规定

8、保险与合同签订

取消了老办法关于保险的条款，增加了合同签订方面的条款

对保险有相关条款，没有合同签订方面的要求

9、贷后管理

1）明确了销售率达到80%（70%）应还清贷款

2）增加了支付管理方面的要求

没有这方面要求

（三）执行中需注意的问题

1、在执行中还需要结合其它一些文件，例如固定资产办法、贷后管理相关办法、调查评估办法等，这样才能比较全面地把握这项业务。

2、结合当前的一些信贷政策进行灵活运用。

3、新办法同时废止了7个文件。

第二部分省分行商品房开发贷款业务相关政策

一、全省农行该项业务的发展现状

截止今年5月末，全省商品房开发贷款余额192.7亿元，比年初增加29.5亿元。

全省商品房开发贷款中不良贷款余额0.22亿元，不良率仅为0.1%。

二、总行准入政策

商品房开发贷款准入指标对比表

内容

城市准入标准

县域准入标准

准入

依据

文件

《关于印发商品房开发贷款客户分类标准和客户分类名单的通知》（农银办发[2009]717号文件）要求：

新客户必须符合现行法律和法规、行业主管部门规定、我行信贷管理制度的基本要求以及我行商品房开发贷款支持类客户标准；新项目必须符合商品房开发贷款有关规定。

《2010年房地产行业信贷政策》：

在支持类标准基础上，进一步明确了对新建非集团性客户控股股东的要求。

《关于印发〈中国农业银行县域房地产开发贷款业务准入规定〉的通知》（农银发[2009]174号）

《关于印发〈中国农业银行2009－2010年“三农”和县域信贷业务政策指引〉的通知》（农银发[2009]329号）

客户

准入

标准

1、总行和分行级房地产优质客户、年度房地产百强企业、非ST类沪深港上市公司及其直接或间接控股在50%（含）以上的子公司。

2、其他主营房地产开发的集团性客户及其直接或间接控股在50%（含）以上的子公司，上述客户（集团整体看待）须同时满足以下条件：

（1）合并资产负债率不高于75%；一类地区（浙江）客户上年末合并所有者权益不低于2亿元。

（2）连续经营商品房开发3年以上，且开发业绩良好；一类地区（浙江）客户累计开发面积20万平米（含）以上。

（3）在建主要项目运作正常、有一定项目储备，持续发展能力较强；

（4）无不良信用记录。

3、有开发经历的非集团性客户须同时满足以下条件：

（1）资产负债率不高于75%，一类地区（浙江）客户上年末所有者权益不低于1亿元；

（2）一类地区客户累计开发面积15万平米（含）以上；

（3）具有三级及以上房地产开发资质；

（4）主要经营管理者从事房地产开发经营的年限不低于3年；

（5）在建主要项目运作正常，有一定项目储备，持续发展能力较强；

（6）信用等级AA级（含）以上；

（7）无不良信用记录。

4、新建的非集团性客户须同时满足以下条件：

（1）资产负债率不高于75%；一类地区（浙江）客户上年末所有者权益不低于1亿元；

（2）具有暂定级（含）以上房地产开发资质

（3）主要经营管理者从事房地产开发经营的年限不低于3年；

（4）控股股东符合支持类第3条标准（2010年行业政策中进一步明确为：

控股股东为个人的该股东应有3年及以上从事房地产开发经营的经验，近三年股东直接或间接控制企业累计房地产开发面积不低于10万平方米；控股股东为法人的，股东本部注册资本和实收资本在5000万元以上，近三年直接或间接控制企业累计房地产开发面积不低于10万平方米。

）

（5）在建主要项目运作正常，有一定项目储备，持续发展能力较强；

（6）信用等级AA级（含）以上；

（7）无不良信用记录。

（一）有开发经历的房地产企业需具备下列条件：

1、产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及主要管理人员无不良记录；无重大法律纠纷及风险隐患，无国土资源部门、建设主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；

2、按我行规定须评级的，信用等级不低于AA级；

3、具备三级以上（含）房地产开发资质；

4、住房开发贷款：

所有者权益不低于3000万元；商业用房开发贷款：

所有者权益不低于5000万元，其中实收资本不低于3000万元；

5、住房开发贷款：

已竣工的建筑工程质量合格率达100%，且开发业绩良好，开发项目盈利；商业用房开发贷款除上述外还要符合：

有相关商业业态房地产的成功开发经验；

6、主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。

（二）房地产开发项目公司及新注册成立的房地产公司需具备下列条件：

1、产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及主要管理人员无不良记录；无重大法律纠纷及风险隐患，无国土资源部门、建设主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；

2、控股股东为有开发经历的房地产公司的，符合本条第一款中列明的条件；控股股东为非房地产公司的，其所有者权益应不低于5000万元；控股股东为个人的，该股东应有3年以上专业从事房地产开发经营的经验，且业绩良好；

3、具备房地产开发资质；

4、住房开发贷款：

所有者权益不低于3000万元；商业用房开发贷款：

所有者权益不低于5000万元，其中实收资本不低于3000万元；

5、主要管理者专业从事房地产开发经营的年限不少于3年，且业绩良好；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6、主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。

项目

准入

标准

（1）项目符合国家行业、产业政策，核准、备案文件（或同等效力文件）完整、真实、有效，能够进行实质性开发。

（2）项目建设用地为出让性质，并已根据国有土地出让合同约定缴清土地出让金；

（3）“四证”齐全

（4）资本金比例符合要求

（5）能够提供合法、有效、足值的担保。

（6）项目市场前景良好；

（一）取得政府有权部门核发的合法、有效批件。

（二）别墅项目须于2005年12月2日之前取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》；非别墅类低密度住宅项目符合国土资源部和国家发改委2006年联合下发的《限制用地项目目录》有关要求，即禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。

（三）项目用地已签订土地出让合同，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等）；取得项目用地的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》；取得项目工程的《建设工程规划许可证》；贷款发放前取得《建筑工程施工许可证》。

（四）项目资本金,住房不低于总投资的35%，商业用房为40%（目前已调整为30%和40%）。

（五）项目整体规划建筑面积不低于：

住宅3万平方米，商业1万平方米。

（六）地段优势明显，产品适销对路。

对商业用房：

位于中心城区的商业区等繁华地段，业态设计符合当地市场需求。

（七）无非正常停工现象。

（八）对于商业用房，已制定切实可行的租售或自营方案。

注：

不同商业业态混合（如商场与写字楼混合、酒店与写字楼混合等）的综合用房项目，执行商业用房开发贷款准入规定。

区域

准入

（浙江）

无

住房项目：

我省各县的县城以及经省分行确定的经济发达镇均可介入（浙农银办［2009]500号文确认33个镇）

商业用房项目：

可介入全国百强县和经一级分行确定的上一年度GDP在100亿元以上（含）县的县城及下辖经济总量最大镇城区规划区内项目。

（在同一县域范围内支持的该类项目不超过两个，贷款已还清的除外；除全国百强县外，经一级分行确定的县的总数不超过5个。

）

总、分行级房地产开发优质客户、总行直管房地产客户不受区域准入范围限制

三、省分行对该项业务的要求

1、总体要求

重点支持实力强、品牌好的优质房地产客户，包括总行级、分行级优质客户、总行直管客户、全国百强企业。

增加对销售有保障的普通商品房和保障性住房项目信贷投入，审慎支持商业用房项目。

2、重点要求

明确业务营销重点，商品房开发贷款要坚持“优势区域、优质客户、优质项目”的三优战略，做到“四个优先支持”、“四个审慎介入”、“四个严格限制”。

四、对优质客户、优质项目的营销政策

1、加大省分行直接营销力度。

2、完善营销体系建设，建立项目营销责任制，提升优质客户服务效率。

3、在授权和运作流程上给予支持。

1）授权转授权方面：

2）运作流程方面：

4、从产品和服务上给予支持，提升同业市场竞争力。

1）总行从制度上进行了完善，使现有的一些产品的竞争力得到提升。

2）积极地将投行业务、银团贷款等作为营销手段。

3）加强部门协作和境内外联动，积极为优质房地产企业提供内保外贷、信托理财、财务顾问等新型服务。

五、近期对该项业务风险管理方面的一些要求

1、继续实施差异化信贷政策

2、提高担保要求

3、在贷后管理方面，要加强商品房开发贷款的资金监控。

4、加强商品房开发贷款的期限管理。

5、严密防范房地产行业集团性客户贷款风险。

第三部分调查评估中几个重点环节应注意的问题

对项目是否可行进行初步判断。

◆判断项目在经济上是否可行

◆判断项目地理位置和环境是否有优势

一、合法性调查

合法性调查主要分为对借款人的合法性调查和对项目的合法性调查二方面。

借款人的合法性调查我们主要注意这几点：

1、借款人的经营期限和经营范围。

2、对于借款人及控股股东、主要股东的信用情况、有无不良记录进行一下核实。

3、借款主体与项目开发主体不一致的问题

4、看借款人注册资本是否足额到位，报表的真实性程度如何。

合法性调查的重点是对项目合法性的调查：

1、在对项目合法性调查时要注意哪几方面？

1）要核对原件，尤其是土地款缴付凭证和四证；

2）要注意土地出让合同和补充合同有无特殊规定。

3）注意项目如何分期。

4）原则上，项目取得前“二证”就可以先报批，但最好等“三证”全了再报批。

在贷款发放前“四证”必须到位。

2、项目的主要经济技术指标如何确定？

土地规划限制条件

《初步设计方案批复》

《建设工程规划许可证》

3、注意闲置土地和停工项目。

对于超过一年未动工的土地

对于已领取《建设工程规划证》的项目一年内未取得施工证的

对于已领取施工证的项目

二、总投资估算

1、总投资确定的依据？

1）与可行性研究报告核对

2）与项目概（预）算书核对；

3）与施工合同上的建安费用进行核对

4）调查评估人员平时自已需要积累工程造价方面的知识，同时对建材市场信息价格有一定的了解。

2、项目总投资包括哪些内容？

总投资一般包括：

（1）土地成本

（2）前期工程费用

（3）建筑安装工程费用

（4）各种规费：

比如每平方米建筑面积有

（5）小区配套

（6）财务费用

（7）管理费用

（8）销售费用

（9）其他费用

（10）不可预见费

三、资本金的认定

资本金的确认需注要哪些方面？

资本金，是指投资者对项目总投资中认缴的出资额，具有不负债、不付息的特点。

对资本金的要求主要把握二方面，一是在所有者权益反映，二是已在贷款前已投入使用。

对于土地使用权出资的情况

四、市场分析

重点：

判断本项目的市场前景

（一）项目销售（出租）方案和营销计划分析

（二）市场供求分析

（三）同类竞争项目比较

（四）SWOT综合分析

（五）项目市场前景预测

1、如何分析项目的市场定位？

调查项目的价格定位、物业档次、功能结构、户型设计和销售对象。

评估人员要到实地察项目的市场前景。

重点分析项目的设计方案。

2、如何对项目所在地房地产市场供求进行分析？

1）从当地统计部门提供的近三年住房开发、竣工、销售的数量进行分析；判断房地产的供求是否平衡、发展的趋势方向，如房屋开发量是否与人口增长、政府拆迁规模等相适应。

2）结合国家政策变化等因素分析对供求关系的影响；

3）近期同类楼盘的销售情况进行了解和对比

五、担保分析

重点：

贷款第二还款来源是否足值有效

（一）担保的合法性分析

（二）担保的有效性分析

（三）对担保是否足值进行分析

1、贷款担保方式的选择要注意哪些方面。

1、原则上应以本项目土地抵押，并且符合在建工程抵押条件后增加在建工程抵押，不足时再考虑其他担保方式。

现在为防范风险，我们原则上要求一般项目在土地全额抵押的同时还需提供主要股东的保证担保等其它担保方式。

2、采用集团保证担保形式，应要求对方提供项目土地不抵押给第三方的承诺

3、对于总行房地产开发优质客户，竞争激烈，信贷风险可控，同业采用信用方式的，总行规定可在年度授信中明确采用信用方式。

2、对担保的合法性分析时需注意哪些方面

对于土地或在建工程抵押，要调查土地或在建工程的合法手续是否齐全，权利上是否存在瑕疵。

还要注意证实不符的情况。

要注意国家明令禁止不得抵押的土地

保证担保

案例：

秀丽山庄项目1亿元住宅开发贷款

房地产公司－A公司于2004年通过出让方式以3350万元总价取得秀丽山庄282亩项目用地并分别签订一期和二期土地出让合同（其中一期土地出让金1217万元、二期土地出让金2133万元）。

当时该项目作为B县政府的招商引资项目，由A公司的股东B集团与C县县政府签订协议：

秀丽山庄二期项目用地中约50亩用于A公司建造并经营C县大酒店。

2007年B集团将A公司的股权全部转让给D集团（省50强开发商、上市公司）。

2008年B集团、D集团、C县县政府签订三方协议，同意由D集团接手A公司进行开发并补交5500万元土地出让金（没有说明理由），C县大酒店仍由B集团建造，项目土地分割50亩给B集团。

根据这份三方协议，A公司与C县国土局又签订土地出让合同补充合同，根据补充合同约定：

整个秀丽山庄项目A公司需补交5500万元的土地出让金，其中4500万元在具备施工条件后缴纳。

此后，整个秀丽山庄项目一直没动工（08年10月、09年10月分别向B县建委申请延期一年，取得了同意延期的文件），在此期间立项、规划、环保等手续陆续齐备（A公司自成立已来除秀丽山庄外无其它项目开发）。

应补交的5500万元土地出让金只交了1000万元，剩余4500万元A公司解释：

因政府未完全落实二期土地的拆迁和周边道路而尚未交纳。

至此整个项目《建设用地规划许可证》全部取得，《国有土地使用权证》一期103亩全部取得，二期179亩中除5亩因没有拆迁尚未办出外，其余174亩已取得（由于此时B集团已经破产，政府将建造酒店的50亩土地证也办在了A公司名下），一期项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工证》均已取得。

秀丽山庄的主要技术指标如下：

总用地面积188084㎡（282亩），其中：

一期地块68330㎡、二期地块119754㎡。

楼盘总建筑面积123294㎡，其中：

住宅81564㎡，配套9407㎡，地下面积32323㎡，容积率0.49，建筑密度20.5%，绿地率45%，总户数456户，配套车位551个。

一期总建筑面积41410㎡，其中:

单体户型建筑面积21474㎡，共54户；联排户型建筑面积19109㎡，共61户；会所827㎡。

一期工程于2009年12月开工，计划于2011年6月竣工，总投资预计26000万元。

截止2010年4月末，A公司所有者权益7600万元，其中：

注册资金8000万元、未分配利润-400万元。

公司已投入项目资金5342万元，其中04年出让合同约定的3350万元已全部交纳，08年补充合同约定的5500万元出让金交纳了1000万元，一期工程投入992万元

目前该县同类楼盘单体别墅10000元/平米，联排6000元/平米。

该项目由借款人A公司向我行申请一期地块贷款，今后还考虑申请二期贷款，一期贷款方式为整个秀丽山庄项目土地抵押。

请大家讨论：

1、秀丽山庄项目土地是否属于闲置用地？

2、该项目存在哪些优势和风险点？

3、一期项目是否可以介入，为什么？