深圳市房地产经济行业从业规范.docx

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深圳市房地产经济行业从业规范

深圳市房地产经纪行业从业规范

本规范于2008年1月16日起实行，2009年10月12日深圳市房地产经纪行业协会第一届理事会第五次会议第一次修订，2010年1月25日深圳市房地产经纪行业协会第一届理事会第六次会议第二次修订。

第一章总则

第一条（宗旨、目的、依据）

为规范深圳市房地产经纪市场主体及从业人员行为，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪交易各方当事人的合法权益，完善房地产经纪行业自律机制，提高房地产经纪行业公信力，促进房地产经纪行业的健康发展，依据有关法规政策及《深圳市房地产经纪行业协会章程》的有关规定，制定本规范。

第二条（效力）

本规范是指导房地产经纪行为的自律准则，是评判房地产经纪行为是否符合房地产经纪职业要求的行业标准，是行业组织对违规房地产经纪机构、经纪人员进行自律管理的依据。

第三条（适用范围）

本规范适用于在深圳市依法设立，从事房地产经纪业务活动的房地产经纪机构及从事房地产经纪业务的经纪人员。

第四条（释义）

本规范所称房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间、代理及咨询等专业服务的行为。

本规范所称房地产经纪机构，是指依法设立并向深圳市房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

本规范所称房地产经纪人员，是指持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》、《深圳市房地产经纪人员执业登记牌》的人员。

第五条（附件）

房地产经纪机构及经纪人员在从事经纪业务活动中的不规范行为的界定以及具体计分办法，按照《深圳市房地产行业诚信评价规则》（以下简称《评价规则》）执行。

政府主管部门另有规定的除外。

第二章房地产经纪机构规则

第六条（机构从业的资质）

房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时应当具备有效的《深圳市房地产经纪机构备案证书》，并在营业场所明示。

房地产经纪机构下设分支机构的，应当具备有效的《深圳市房地产经纪机构分支机构备案证书》，并在分支机构营业场所明示。

第七条（信息出示）

房地产经纪机构及其分支机构应当在营业场所内的醒目位置明示下列事项：

（一）营业执照；

（二）《深圳市房地产经纪机构备案证书》、《深圳市房地产经纪机构分支机构备案证书》；

（三）深圳市房地产经纪行业协会会员牌；

（四）“二手楼购房指引”；

（五）所聘用房地产经纪人的姓名、照片、执业登记牌编号、执业情况简介等；

（六）服务内容、服务标准及业务流程；

（七）服务收费标准及收取方式；

（八）机构及从业人员的信用档案查询方式；

（九）机构投诉电话及投诉渠道；

（十）主管部门发布的房地产经纪服务合同（包括委托合同、预约买卖及居间服务合同、买卖合同）示范文本；

（十一）法律法规规定应当明示的其他事项。

第八条（对人员的管理责任）

（一）房地产经纪机构应当建立和健全各项内部管理制度，加强内部管理，规范自身执业行为，指导、监督房地产经纪人员及相关辅助人员认真遵守本规范，对房地产经纪人员的违法违规行为进行制止并采取必要的补救措施，依法对房地产经纪人员的业务行为承担责任。

（二）房地产经纪机构应当建立和健全业务记录制度。

执行业务的房地产经纪人员应当如实记录业务执行情况及发生的费用等，形成业务记录。

（三）房地产经纪机构应当加强本公司人员执业管理，本公司从业人员的聘用与离职信息均应及时准确地在房地产信息系统中公示，以便接受行业监督。

（四）各房地产经纪机构应加强内部监管，对严重违规业务人员给予严肃处理，在证据确凿的情况下，可通过本单位密钥将违规人员信息及时发布至房地产信息系统“不良从业人员”名单内。

对“不良从业人员”名单内的违规人员，各会员单位均应达成共识，不予聘用。

第九条（培训员工）

房地产经纪机构应当加强对所属员工的职业道德教育和业务培训，鼓励和支持员工参加行业组织举办的执业培训、继续教育等活动，促使其不断提升专业知识，提高专业能力，维护良好的专业形象。

第十条（劳保责任）

房地产经纪机构应当遵守国家劳动社会保障的相关规定，保障和维护员工的合法权益。

第十一条（保密责任）

房地产经纪机构应当妥善保管委托人提供的资料，保守委托人的商业秘密和隐私，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄漏给他人。

第十二条（信息利用与责任）

尊重和保护房地产经纪机构合法所有的房地产信息资源，相互尊重，公平竞争，共同营造良好的市场环境。

提倡通过合同约定等方式，建立优势互补、信息资源共享的和谐发展关系。

房地产经纪机构根据客户提供的信息资料开展业务时，应在有关资料和合同中明示或约定信息风险及双方责任。

第十三条（服务风险提示）

房地产经纪机构为客户提供服务时，应当诚实、客观地事先告知服务对象有关经纪活动及服务行为可能发生的风险和后果。

第十四条（核查责任）

房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明及物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况，并与委托人签订经纪合同或代理合同。

第十五条（房源信息的发布及其他广告宣传）

房地产经纪机构发布房源信息的，应通过房地产信息系统与委托人签订书面委托合同，并获取房源信息编码。

房地产经纪机构发布房源信息时应载明相应房源信息编码。

房地产经纪机构应保证所发布房源信息的真实有效，不得进行虚假广告宣传。

第十六条（签订经纪合同）

房地产经纪机构承接经纪业务，在达成委托意向后，应及时通过房地产信息系统签订委托合同，生成房源信息。

在撮合买卖双方达成交易意向后，应及时通过房地产信息系统签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》供买卖双方进行产权转移。

委托合同、居间合同应当由负责该项经纪业务的经纪人及执行该项业务的经纪人助理签名并注明执业登记牌编号，同时加盖机构公章。

第十七条（收费）

从事房地产经纪服务的，可以依据法规、政策规定和合同约定，收取佣金及其他相关费用，并考虑下列因素：

（一）从事经纪服务所需工作时间、难度和需要的资源等；

（二）接受该项业务会明显妨碍房地产经纪人员开展其他工作的风险；

（三）同一区域相似房地产经纪服务通常的收费情况；

（四）业务事项涉及的金额和预期的合理结果；

（五）客户提出的或受客观环境影响的服务时间要求或限制；

（六）房地产经纪人员的经验、声誉、专业水平和能力；

（七）合理的成本。

第十八条（出具收费凭证）

房地产经纪机构收取相关费用后，应当依据有关规定向支付人开具发票，履行纳税义务。

第十九条（资金监管）

房地产经纪机构应当严格遵守房地产交易资金监管规定，保障房地产交易资金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。

第二十条（禁止行为）

房地产经纪机构不得违反国家法律法规及政府规章制度，不应有悖行业公约与职业道德操守，不得从事《评价规则》所明列的各项不规范行为。

第二十一条（不当竞争）

任何机构和个人均不得以短信或者其他方式宣传“高额提成”等有悖行业公平竞争的广告。

第三章房地产经纪人员规则

第二十二条（释义及责任关系）

房地产经纪人员，是指房地产经纪人或者房地产经纪人助理。

房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务；房地产经纪人助理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。

房地产经纪机构统一承接房地产经纪业务时，应指派或者由委托人选定执业在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人，并在委托协议中载明。

承办人可以选派执业在本机构的房地产经纪人助理为经纪业务的协办人，协助开展经纪业务。

承办人对协办人开展经纪业务进行指导和监督，并对其工作结果负责。

第二十三条（信息出示）

房地产经纪人员在从事房地产经纪业务时，应当持有效的《深圳市房地产经纪人员执业登记牌》，并向服务对象明示，并应在名片上注明执业登记牌编号。

第二十四条（保密责任）

房地产经纪人员应当妥善保管委托人提供的资料，保守委托人的商业秘密和隐私，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄漏给他人。

第二十五条（服务风险提示）

房地产经纪人员为客户提供服务时，应当诚实、客观地事先告知服务对象有关经纪活动及服务行为可能发生的风险和后果。

第二十六条（核查责任）

房地产经纪人员在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明及物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况。

第二十七条（从业知识）

房地产经纪人员应具有房地产行业的相关知识和技能，遵守《深圳市房地产经纪人员继续教育管理办法》，自觉参加行政主管部门及行业组织规定的房地产经纪人员继续教育，不断提高知识水平和业务技能。

第二十八条（职业道德）

房地产经纪人员进行经纪活动时，应当守法经营、诚实守信、公平竞争，互相尊重，做好规定和约定的服务。

第二十九条（房源信息的发布）

房地产经纪人员发布的房源信息应当真实有效，经纪人（承办人）对经纪人助理（协办人）发布房源信息的真实性、有效性负连带责任。

第三十条（签订居间合同）　

经纪人助理（协办人）协助经纪人促成居间交易后，应签订居间合同。

居间合同在经纪人（承办人）审核确定后，由合同三方当事人签字生效。

第三十一条（连带责任）

同一居间业务的经纪人（承办人）自签订委托合同时始即对经纪人助理（协办人）从事该单居间业务的经纪行为负责。

经纪人（承办人）对经纪人助理（协办人）的执业行为应形成业务记录。

第三十二条（免责条件）

经纪人（承办人）知道或应当知道经纪人助理（协办人）的不良信用行为，及时形成业务记录并告知自律专业委员会的，不承担连带责任。

已形成业务记录但未告知自律专业委员会的，酌情减轻其连带责任。

第三十三条（执业中止）

经纪人（承办人）发现经纪人助理（协办人）存在下列行为的，有权中止经纪人助理继续从事该项业务，并可指派其他经纪人助理（协办人）：

1．经纪人助理串通一方当事人损害另一方当事人利益的；

2.经纪人助理行为严重影响经纪机构信誉的；

3.经纪人助理以暴力、胁迫、欺诈等手段承接业务的；

4．业主或客户要求更换经纪人助理的；

5．有违《评价规则》或行业公约的其它行为。

第三十四条（申诉权利）

经纪人助理（协办人）对经纪人（承办人）行为有异议的，可向自律专业委员会进行申诉。

申诉期为自得知其权利受侵害之日起至侵害行为发生的同一执业年度截止日止。

第三十五条（从业禁止）

房地产经纪人员不得违反国家法律法规及政府规章制度，不得有悖行业公约与职业道德操守，不得故意或协助买卖双方以自助交易形式消化居间成交的业务，不得从事《评价规则》所明列的各项不规范行为。

第四章从业行为自律管理

第三十六条（管理机构）

本协会自律专业委员会是监督、管理房地产经纪机构及从业人员执行本规范的自律管理机构。

自律专业委员会根据具体情况授权本协会秘书处（以下简称“秘书处”）处理有关自律管理的具体事务。

第三十七条（受理、调查）

秘书处具体负责受理、调查房地产经纪机构、经纪人员的违规行为。

对房地产经纪机构惩戒的方式分为行业警告、行业严重警告、行业严重谴责、列入失信名单。

房地产经纪机构被惩戒的，需记入企业信用档案，扣诚信分,并在房地产信息系统中公示。

第三十八条（行业警告）

房地产经纪机构从事不良信用行为，符合《评价规则》A类情形的，给予行业警告。

第三十九条（行业严重警告）

房地产经纪机构有下列行为之一的，给予行业严重警告：

（一）一年内被给予行业警告二次及以上，仍不改正的；

（二）从事不良信用行为符合《评价规则》B类情形的。

第四十条（行业严重谴责）

房地产经纪机构有下列行为之一的，给予行业严重谴责：

（一）一年内被行业严重警告二次及以上，仍不改正的；

（二）从事不良信用行为符合《评价规则》C类情形的。

第四十一条（列入失信名单）

房地产经纪机构有下列行为之一的，列入失信名单：

（一）一年内被给予多次行业严重谴责，累计扣分达40分的；

（二）从事不良信用行为符合《评价规则》D类情形的。

第四十二条（人员惩戒方式）

对房地产经纪人员惩戒的方式有行业警告、行业严重警告、行业严重谴责、撤销执业登记。

房地产经纪人员被惩戒的，需记入个人信用档案，扣诚信分，并在房地产信息系统中公示。

第四十三条（行业警告）

房地产经纪人员从事不良信用行为，符合《评价规则》A类情形的，给予行业警告。

第四十四条（严重警告）

房地产经纪人员有下列行为之一的，给予行业严重警告：

（一）一年内经行业警告两次及以上仍不改正的；

（二）从事不良信用行为符合《评价规则》B类情形的。

第四十五条（行业严重谴责）

房地产经纪人员有下列行为之一的，给予行业严重谴责，对不改正其不良信用行为者，暂停执业（暂停执业的期限最低不少于半年）：

（一）被行业严重警告二次及以上，仍不改正的；

（二）从事不良信用行为符合《评价规则》C类情形的。

第四十六条（撤销执业资格）

房地产经纪人员有下列行为之一的，撤销执业登记，并列入失信名单：

（一）被暂停个人执业资格期间继续从事房地产经纪业务的；

（二）被行业严重谴责多次，累计扣分达40分的；

（三）从事不良信用行为符合《评价规则》D类情形的。

第五章不良信用行为的异议

第四十七条（不良信用的异议）

在对违规经纪机构及经纪人员实施惩戒前，由秘书处发出《自律惩戒通知书》告知经认定的不良信用行为及扣分决定，并说明违规经纪机构及经纪人员有要求异议的权利。

当事人对不良信用认定或扣分情况有异议的，可在收到书面通知之日起五个工作日内以书面形式向自律专业委员会提出。

经核实发现不良信用认定确有错误或者难以查证的，对该信息不予计分和公开。

当事人逾期未提出异议或经核实异议不成立的，自异议到期或自律专业委员会作出拒绝异议决定之日执行处罚。

第六章附则

第四十八条（通过与修正）

本规范经本协会理事会通过后施行。

本规范的修订，由自律专业委员会三分之二以上委员提出书面建议，或由深圳市房地产经纪行业协会秘书处提出书面建议。

本规范以修正案的方式进行修改，修正案经自律专业委员会审定后，报理事会审议通过实施。

第四十九条（解释权）

本规范由深圳市房地产经纪行业协会负责解释。

第五十条（施行时间）

本规范自发布之日起施行。

第五十一条（同类文件的效力）

本规范施行后，凡本协会相关文件与本规范相抵触的，以本规范为准。

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。