工作总结以及工作计划.docx

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工作总结以及工作计划

2015年凤翔花园工作总结

2015年凯域公司物业部项目团队在公司领导的关心和支持下、在提升物业服务品质的服务方针指引下，充分调动广大员工的积极性，以提升物业管理服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷”为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，以踏实的工作作风，在标准化管理安全文明生产、提高服务质量、队伍建设等方面取得了一定成绩。

具体工作如下：

一、办公室管理：

根据公司的质量管理目标、要求，以及所想达到的目标，重新调整客服部管理模式，以最合适的服务质量在经济适用房的服务管理中满足业主及使用人的需要。

一年来，小区客服管理始终把通过ｉｓｏ9000的审核模式为奋斗目标，同时也进一步加强优质服务的形象在业主及使用人，展示了公司相关方面管理水平。

（一）接待业主来访来电报修走廊灯保修共计：

3600盏。

（二）做好巡查空置房和公共区域管理工作。

（三）加强催缴物业管理费，本年超额完成任务20万以上元。

（四）处理业主日常个各类投诉，本年度7632起。

（五）处理好上级指派任务。

（六）及时回访业主472次，满意度84%。

二、保安部管理

（一）AB区增加新电动车棚后，安排人员整顿堵塞消防通道、楼层、机动车道内的乱停乱放电动车辆。

（二）AB区消防故障问题重新整改。

（三）为了增加全体人员意识与实际操作应急能力，提高员工防患意识，以及人员救援、自救、逃生等技能，保障生命安全。

2015年12月份由公司牵头组织的电梯应急救援培训和演练在本小区举行。

小区做好配合工作参与。

（四）消防管理：

火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。

2015年，我们以公司安保部为中心，组建小区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各小区，向其讲解消防知识。

2015年2月6日，完成公司在花园举行的消防演习，提高物业部员工及业主的消防安全仪式及消防防火知识。

（五）管理工作统计：

1.小区车辆包月截止年底580辆，电动车1000辆

2.由于场地问题，汽车停放存在车位少，700多和车位无法满足，小区自行处理汽车一年来被刮花30多起。

高空抛物56起。

电动车电池被盗52个。

由于未设置监控无法查询。

以内部协调处理。

（六）针对南江花园上报事件，调派人员支援二次小区，“双创期间”组织人员每月超时78小时加班加点配合保洁部，一同清理装修垃圾，清理小区乱停乱放车辆共计3400多辆。

（七）本年度巡查工作中发现可疑人员25名（发小广告16名，预偷盗1名，踩点人员5名，促销人员3员），尽最大的努力保障小区业主及公司财产管理工作。

三、工程部管理

根据现有人员汇总出本年度工程方面存在建筑问题65项，历史管理工作纠纷问题13项，今年工作重点针对2014年超强台风“威马逊”对小区设施设备的部分的跟进。

（一）协助质量监督局检验人员按照相关安全技术规范对电梯限速器、安全钳、应急照明、五方对讲等安全部件进行了现场的检验，重点查看了电梯机房环境卫生和电梯使用、保养记录，操作人员持证上岗、电梯安全管理制度等情况做好26部电梯年检工作，并针对电梯故障造成业主投诉协助安全局检查电梯等事宜。

（二）与施工方严格做好凤翔C区入户门钥匙、楼道钥匙、水电井钥匙、物业办公室钥匙等交接工作。

（三）2015年2月6日，公司在凤翔花园举行的消防演习，工程部做好了电梯迫降、停电等协助工作为做好消防演习工作。

（四）由于原设计图无商业计量表，由于商业用电与居民用电收费不同价位，供电局多次要求小区配置，多次与公司汇报该情况后，本月完成A区商业用电计量表、生活用水泵计量表安装。

（五）由于原施工单位与业主装修过程中，装修垃圾（砂砾、小砖石）冲进楼道的雨水管内，造成了雨季楼层通道堵塞，水无法畅通，造成户门前积水，出入受到了严重的影响，工程部安排人员做好计划，已全部完成全区496层疏通AB区公共过道地漏堵塞问题。

（六）A3电梯光幕带无法使用，造成电梯无法运行，业主多次投诉123345市长热线，跟进电梯保养公司更换。

（七）在本人接手管理凤翔花园前，凤翔花园业主的智能水表充值工作都为工程部人员代劳，由于小区面积大，楼层高、住户多等因素造成了工程部人员工作量的增加，严重的影响了工程部人员对于公共设施设备维护的本职工作进展，许多工作产生了滞后的现象。

针对该问题的调研后，本人组织工程部人员、办公室人员重新进行工作的分工，人员的工作整合。

特向后勤部申购智能水电充值电井门栓860个，将小区的智能电井门全部安装门栓。

用时两个月做好业主自行智能充值培训工作。

在管理工作的量化管理后，大大的减少工程部人员的工作量，有更多的时间用于设施设备的维护及维修维检工作。

（八）在节能减排上，工程部自行制作“消防通道，严禁停车”印刷模板，为公司节约了380元的制作费用以及人工成本费用，并协助保安部将各消防通道道路上做好停车标识，利用废弃的路沿石自行在园区内建设休闲椅13个，为公司节约了1000元的制作费用以及人工成本费用。

超强台风“威马逊”期间导致的小区消防通道大门四扇全部脱离，小区自行购置焊条，借用电焊机，工程部与保安部人员一同安装维修后已正常使用，为公司节约了1500元的制作费用以及人工成本费用。

（九）与社区落实公益电影在社区播放的宣传工作，落实好播放位置及播放所需线路，电源播放一次。

（十）在多次电梯故障的投诉下，协助质监局人员检查业主长期投诉A区电梯故障问题。

（十一）原C区高压电缆由A区地下布线在使用中无法复核，监督及配合C区施工方，更改线路后维修A5铺面的地板事宜。

（十二）根据物业部通知，统计小区废水、雨水、污水井盖、路灯、生活水泵、潜水泵、消防水泵、电梯、化粪池、消防报警控制柜、车辆停车面积、楼层公共走道等数量上报等待。

（十三）根据市供电局、水务局等单位停电、停水通知，做好区域停电、停水期间的发电机供电、人工手动供水等各项工作，本年度市政停电7次，造成业主聚众闹事警方介入的事件2起，小区已内部协调处理并安抚好业主。

（十四）统计AB区公摊水电表（电动车棚、电梯、公共照明、路灯、物业办、保安宿舍、工程部宿舍、绿化水表、B区生活计量表等），做出存在问题汇总并上报公司。

（十五）修补AB区496层电梯口破损全部瓷砖，为公司节约了7000元的材料费用以及人工成本费用。

。

（十六）协助完成公司委派施工方廖总进行电梯机房百叶窗测量尺寸并统计A区楼顶烟道旋风风帽，跟进本年度全部更换87个烟道旋风风帽。

（十七）协助市疾病预防控制中心完成针对清洗水池后的管网末梢水样进行采样检测，本年度完成清洗水池2次。

四、保洁绿化部管理

按年初制定的各项工作计划，顺利完成了日常清洁维护工作、消杀工作、绿化养护工作、员工培训等各项工作，要求员工严格按公司规章制度和清洁绿化作业标准、质量标准进行工作，确保工作程序化、服务规范化、管理制度化，在工作的具体实施中，部门认真按计划、落实、检查、总结、持续整改的原则进行日常清洁绿化工作，虽然全年部门员工流动量较大和工作环境的不确定等因素，但清洁绿化工作质量始终比较稳定，同时部门还积极协调员工，对小区的绿化进行了更新改造。

（一）为了改善环境，双创期间小区本年度增加种植树木25棵，草坪600平方米。

（二）本年度完成“双创”各级单位卫生等检查工作，住房保障中心：

12次，住建局5次，街道办及居委会10次，凯域公司检查48次，城投公司检查5次，小区管理自检自查109次。

五、人事管理

（一）按月及时完成管理处全员工考勤、排班、加班等检查和统计汇总工作，增设ID数字考勤机，做好每月员工考勤检查和排班录入工作。

（二）根据随时出现的各部门员工离职流动情况，及时的跟进总公司办公室和办理员工招聘、入职、试用、转正、合同续签、职位变动、离职交接等各环节程序工作。

自2月份起，公司《人事管理新规定》的颁布实施，公司人事部统一负责人员招聘和人事各环节控制工作，我管理处积极配合做好管理处范围内各环节，各项手续的具体经办和流转工作。

（三）针对全年员工流动频繁现象，我管理处及时进行人员流动统计上报管理处，并与公司行政人事部共同商议对策，针对保安、水电工等流动频繁岗位，广泛扩大招聘渠道，现已基本补充到位。

（四）全面整理统计了管理处员工年假、倒休、病事假记录，为年底评估工作做准备。

（五）员工培训

（1）培训：

培训是管理的前提，是管理的过程，同时又是管理的手段，怎样调动员工的积极性，帮助员工提高自信心，减少工作失误，把培训和管理有效的结合在一起，使管理处整体有一个提高是我们的管理工作努力方向。

今年的培训着重点围绕着新员工的入职培训、公共课基础培训，各部门专业培训，外部交流培训共四方面的培训。

（2）3-4月份，组织各部门参加公司人事培训，重点是对人事管理知识与人事管理流程;共参加44余人次。

（3）随着员工人数的不断增多、我管理处根据员工的入职情况，不定期的组织新员工进行入职培训，培训内容主要是介绍小区概况及企业文化、员工手册、物业运行手册、人事管理制度、客服电话接听礼仪、员工安全消防常识、员工心态培训等。

让新员工尽快的进入最佳工作状态，更好的完成本职工作。

本年度共组织新员工入职培训8次，参加人数共计52人。

（4）今年管理处更换保安部部分人员，根据这种情况我们系统的对新建设的道闸、车场人员进行基础培训，从员工的仪容仪表、微笑服务、礼节礼貌、行为规范、工作制度入手由浅入深，循序渐进，尽快使保安部员工的综合素质有所提高，让培训与管理相结合，培训内容力求具体并结合外包车管员工及车场收费员的文化水平低的特点，有针对性的进行基础培训。

为了进一步做好培训工作，加强培训监督管理力度，切切实实的把培训落实到岗落实到人。

所以员工通过培训后，我们在平时的工作过程中采取滚动式检查，也较注重培训内容的落实，力争做到培训、检查、督导惯穿一体。

（5）我管理处班后还着手抓全员的公共课培训，我们客观、科学地制定了管理处的公共课培训计划和培训内容，建立了员工培训档案和培训考勤制度。

保证员工100%的出勤率。

同时还建立了员工培训反馈信息表，了解各部门对培训的反馈意见及培训需求，以便及时调整培训侧重点和内容，改进培训质量，真正实现培训的作用。

本年度共组织员工进行公共课培训3次，参加人数30人次。

（6）各部门专业培训组织完成情况良好，由各部门训导员负责，我部监督同时参加了他们的专业培训听课，保安部培训负责，工程部负责，工程部在设施设备培训工作中。

六、财务管理

（一）申报2016年度预算。

按照公司及财务中心要求，组织各部门集中申报了2016年度预算，对财务外应结算费用，分别对已结和未结款项进行了统计。

（二）各类原始单据的录入。

分类各小区的原始单据，按规定排序、敲数，对整理好的原始单据（包括银行单和发票等）填写输入电脑（每月约350张凭证），检查凭证输入核算科目、摘要、金额的正确及规范，随后打印凭证，原始单据和凭证粘贴好。

各项票据的领销及保管：

整理各小区票据，收据，将空白收据、排号，盖章，验销，领用。

登记入本准确，随时检查有没签漏，签错，保管好。

（三）全年物业盈利收费情况：

月份

物管费

出入证

停车卡

停车费

服务费

临时停车费

月合计

1月

222777.8

240

235

32121

100

8744

264217.8

2月

170035

0

220

27254

800

7429

205738

3月

121880.4

900

265

32135

50

7245

162475.4

4月

159931.1

2210

140

32355

525

5738

200899.1

5月

123601.2

1520

115

25966

500

6660

158362.2

6月

179266.6

1115

0

37312

325

7117

225135.6

7月

234535.7

870

250

36615.3

630

8900

281801

8月

221297

845

715

68693.3

300

8037

299887.3

9月

204718.7

1120

2865

90325.5

500

11453

310982.2

10月

214171.5

640

3085

82582

295

15820

316593.5

11月

191389.2

640

6780

80855

450

14674

294738.2

12月

268119

200

1490

113599.9

620

11926

395954.9

合计

2311723.2

10300

16160

995627

5095

113693

3116785.2

七、行政管理

（一）及时跟进物管处各部门每月重要文件电子文档的收集整理;按时完成每月管理处各部门内部报销费用的审核汇总;按时完成每月管理处各项数据的汇总上报;及时完成管理处每月/每周各类文件的报送、收发、传阅工作;本年度内部请示报告共60份，内部备忘录共74份;及时完成凤翔花园管理处各类费用集中上报和发送结算工作。

（二）做好管理处例会等各类会议的组织准备以及会议纪要的记录，整理工作，全年共组织全员召开例会28次（各部门例会保安部：

75次，保洁绿化部：

70次，工程部：

65次，办公室：

80次，集体会议25次）;

（三）完成节假日元旦、春节、五一、十一等节假日的公

告、值班准备及工作安排。

（四）根据公司下发的文件组织人员学习、培训等工作

（五）针对原办公室文档管理问题，调整规范管理处各类文件格式样板，此项工作为加强文件编写的规范化管理。

（六）按照总公司要求，通知并组织管理处各部门开展小区回头看工作;因年底各部门工作繁忙，且文档量很大，种类繁多，原管理处无照片存档，给回头看工作造成了很大的编制障碍，2015年11月30日完成并上交。

八、品质管理工作

（一）及时跟进下去公共区域标识、标牌的日常检查、维护工作，根据服务需求，今年预算中已上报本年度需增设了一系列有关安全提示、对客引导内容标识、消防安全标示、园区路面标示等。

（二）完成每季度管理处月刊新闻稿等上报工作，为凯域之窗提供文稿；双创期间公共宣传栏、标识牌的设计制作。

（三）做好日常内部员工区域（宿舍、活动室、办公室、浴室）的检查维护，并制定相关管理制度，以及清理值日排班表。

（四）管理处每周负责汇总，各部门人员巡视存在问题的汇总、整理、分析工作，调整部门人员分工，设专职质检员，制定质检工作要求和工作表格，出据每周质检报告和每月质检报告;拟定管理处2015年员工满意度调查方案及问卷，发放各部门并收集汇总和分析。

组织管理处每月联合检查，跟进各类问题整改，对各部门工作完成情况及服务现场进行监督检查。

（五）自1月份，设立管理处《员工综合表现一缆表》对员工日常行为，工作表现进行检查和打分，表扬先进、暴光违纪。

2016年工作计划

一、加强办公室员工的业务培训，提高员工的管理服务工作综合素质

二、加强员工的对于经营管理的意识和技巧，提高各项收费率

三、加强各类报表、文档及经营管理数据的管理

四、保持与员工沟通交流的习惯，以增近彼此的了解便于工作的开展与实施。

五、做好部门内部的质检工作，将按“双创”三年工作计划严格要求做好小区内的管理工作。

六、根据物业部通知，统计小区废水、雨水、污水井盖、路灯、生活水泵、潜水泵、消防水泵、电梯、化粪池、消防报警控制柜、车辆停车面积、楼层公共走道等数量已上报等待公司物料到位后更换破损。

七、保安部做好车棚建设后的车辆管理工作（1.车辆分类管理2.进出管理3.消防管理4.安全管理）

八、工程管理主要工作为继续跟进工程类待处理遗留问题（1.房屋装修漏水2.商铺管理堵塞）

给公司的建议：

1、建议后勤后购置小区灯泡从原有的15瓦，更换为7-8瓦，凤翔花园小区每层13个灯泡，每栋25-31层，共计16个单元，小区灯泡共计使用6400多个之多，如每将瓦数降低将大大的为公司节约的成本开支。

2、希望公司能尽快落实小区人员的节后招聘工作，为了更好的完善管理工作，望公司能增加6名人员。

3、望公司2016年组织员工运动比赛活动，加强人员的交流及团队精神建立。

以上是2016年工作总结。

2016年1月4日