停车场经营管理方案 新版1.docx
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停车场经营管理方案新版1
停
车
场
管
理
方
案
制编：
樊鑫审核：
1.停车场概况.......................................................3
2.管理目标..........................................................3
3.场地布置及设备功能................................................3
4.车场进出流程管理.................................................4
5.岗位设置及管理架构...............................................4
6.人员配置及任职要求...............................................5
7.岗位职责、纪律和职业道德.........................................8
8.岗位工作流程.....................................................8
9.停车场使用守则..................................................10
10.收费标准及收支情况.............................................11
11.停车场特殊情况处理程序.........................................12
停车场管理方案
一、停车场概况
1、停车场地位置：
长沙市湘府9号小区
2、停车场车位：
412个，已售154个，剩余258个车位产权归湖南兴鸿投资开发有限公司所有；
二、管理目标
制定及落实停车场管理规范，完善停车场的安全管理，保障车辆停放安全，辖区交通畅顺，出入有序，确保车场设施设备之运转正常安全，防止事故发生。
明确停车场管理的有偿保管责任及车位的有偿使用，并向进入停车场车主明确此关系。
三、场地布置及设备功能
序号
项目
位置
配置
功能及要求
1
入口
小区东门岗入口
入口控制机
读、发卡，可进行和人工语音提示
自动道闸
可手动遥控
摄像机
传送进出车辆图像
岗亭
供管理人员值班
2
出口
小区东门岗出口
入口控制机
读、发卡，可进行和人工语音提示
自动道闸
可手动遥控，管理人员确认后方可开启
摄像机
传送进出车辆图像
收费亭（设电脑系统读卡终端）
可以查询、记录数据
3
标志牌及减速带
4
系统电源
建议停车场管理系统与小区后备电源连接或使用蓄电池，以保证停电时正常使用
四、车辆进出流程管理：
1、进场
2、出场
五、岗位设置及管理架构
1、停车场之岗位设置如下：
1.1机动车入口设固定岗，出口设收费岗及固定岗；
1.2停车场内设流动巡逻岗，同时，监控中心也负责停车场内部之监控；
2、停车场之管理架构如下：
六、人员配置及任职要求；
岗位
人数
性别
年龄
学历
基本要求
车场班长
（小区领班兼）
1人
男
35岁以下
高中
以上
退伍军人，身高170cm以上，实践经验丰富，有亲和力善于沟通协调，形象较好，有强烈的责任感和敏锐的观察能力，服从性强、无不良嗜好。
车场收费员
（道口岗兼）
2人
男
35岁以下
中专
以上
退伍军人（优先），身高170cm以上，身体健康，形象较好，有强烈的责任感和敏锐的观察能力，服从性强、无不良嗜好。
车场巡逻员
2人
男
35岁以下
中专
以上
退伍军人（优先），身高170cm以上，身体健康，形象较好，有强烈的责任感和敏锐的观察能力，服从性强、无不良嗜好。
车场电工
（小区电工兼）
2人
男
18-40岁
中技
以上
相貌端正，身体健康，身高165CM以上，本专业2年以上工作经验，具有本地劳动部门颁发的特种作业操作证，有较强的责任心，实操经验丰富。
车场清洁工
1人
不限
45岁
以下
中专
以上
工作积极主动，责任心强，有较强的纪律性，能很好的完成上级安排的任务。
七、管理人员岗位职责、纪律和职业道德
1、停车场班长职责
1.1对秩序维护员主管负责，服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法循章对交通、车辆进行管理。
1.2经常视察车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路畅通。
1.3熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证商户使用车位，按物价部门规定收取车位停放费。
1.4安排和调整属下人员的工作时间，合理分派所有工作给予属下员工，确使他们严格遵照指示工作，提高工作效率。
1.5负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行岗位职责、工作规程、车管仪器操作等相关知识的培训和法制教育及职业道德教育，并安排定期对员工进行考核，，提高员工的工作技能及服务质素。
1.6负责每日工作检查，并做好相关记录。
1.7负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。
1.8熟悉停车场内的信道结构、安全系统、消防设备及通风系统、辖区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车管系统的运行情况清洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展。
1.9负责执行现场监管制度，对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速及彻底调查，并及时上报并提出处理建议。
1.10定期召开班组会议，检讨工作表现，并籍此沟通现场管理人员。
1.11根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向上级主管汇报工作。
2、车场巡逻员职责
2.1负责对停车场内停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。
2.2实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。
2.3按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行。
2.4登记所有出入车辆之数据，包括车牌号码、停放位置、出入时间。
对于所有访客车辆或并无有效停车证者，须登记其欲到访住户详情，情形许可下登记访客司机的个人资料。
2.5负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序,保证车辆停放安全。
2.6负责对停车场现场的巡视查看，如发生任何未经受权人士、可疑人物留连停车场，应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上级主管或监控中心注意监察。
2.7负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内的信道结构，安全系统、消防设备及通风系统等，以便一旦发生事故时能够从容应付。
2.8如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况等，并须立即呈报主管人员。
2.9当发现任何车辆未锁好或门窗未关好，应留驻现场值勤并录像及立即呈报上级主管设法通知车主，防止发生失窃现象。
2.10禁止任何刻意违反交通标志及泊车规定之车辆进入停车场。
2.11任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利益或报酬。
2.12未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆。
2.13禁止任何乱堆、乱放的行为，监督装修垃圾清运，维护装修垃圾临时堆放点的整洁。
2.14遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离职守。
3、车场收费员职责
3.1收费员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现金的安全。
3.2根据物业服务中心规定及计费时间按标准计算应收的车位使用费，开具收费发票，准确无误地收取车位使用费。
3.3每次收款均要记帐（输入计算机），现金数额应与账面数额相符。
3.4根据物业服务中心规定对失效车票及遗失车票进行查核，经查核无误后，进行补发。
并收取相关的费用。
3.5对免费停车的车辆在验证及办理好免费结算手续后给予放行。
3.6按物业服务中心的规定办理好收费情况及现金的交接，及时缴交营业款。
3.7按照物业服务中心规定填报车位使用费收费汇总表格。
3.8完成上级主管交给的其它工作。
4、道口岗岗位职责：
4.1指引车辆按行驶路线进入车位停放；
4.2监督月租车辆在自动收费系统刷卡，发放临租车辆停放卡；
4.3维护车库出、入口处各类设备的安全；
4.4当系统出现故障时，手动道闸，并对车辆进行登记；
4.5确保出、入口处设施及物品的有序摆放；
4.6随时注意出、入口周边停车情况。
5、车场管理人员纪律
5.1仪容整洁，着装整齐。
5.2执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。
5.3严格遵守交接班制度。
5.4值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西。
5.5不准在值班时会客、看报纸、听广播，及做其它与值班责任无关的事。
5.6爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
5.7服从指令，严守服务中心制度，严守职业道德，不准假公济私，不询私舞弊。
5.8不准借娱乐为名搞变相赌博。
5.9团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。
5.10爱护物业服务中心的公共财产，严守物业服务中心及商户和客户秘密。
5.11保持良好的品德及行为。
5.12不得擅自收受利益或向其它同事、客户、承判商等借贷。
6、车场管理人员职业道德
6.1热爱本职工作，尽忠职守，敬业乐业。
6.2热诚服务，坚守职责，任劳任怨。
6.3遵纪守法，服从指挥，严于律己。
6.4坚持原则，是非分明。
6.5无私奉献，廉洁自律。
6.6精于业务，勤奋好学。
6.7文明服务，礼貌待人。
6.8谦虚城市，不谋私立。
7、.车场清洁人员职责
7.1负责停车场内清洁卫生，保证车场整洁干净；
7.2按照物业服务中心制定的停车场清洁服务安排及标准进行工作；
7.3负责停车场配套设备及消防设施、排风口及照明等系统的清洁工作；
7.4保障停车场排水沟的畅通，定期清理。
8、车场工程技术人员职责
8.1负责每天对车场的巡查，保证各设施设备的正常运行。
8.2对车场内的消防系统、排风系统、照明系统、排水系统等做周月检工作，排除故障隐患，并认真执行运行管理规程。
8.3负责对停车管理收费系统运行状态的检测，发现故障立即上报，同时迅速联系设备供货商进行维修，做好协助工作。
8.4负责车场内停车标识，建筑物等公共设施的检查维护工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展。
8.5协助车场清洁人员清除排水渠的污积、排风口及地面油污的清洁工作。
八、岗位工作流程
1、车场道口岗工作流程
1.1当发现有车辆需进入停车场，驶近道口挡车器时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。
1.2当司机开启车窗时,递上保管卡同时说“先生（小姐）请收好保管卡（出示登记卡）。
1.3在发卡的同时，另一名值班员应迅速在《车辆出入登记表》上填写个各栏目。
1.4在卡登记完毕后,应立即将道闸开启放行,并提示行驶路线,若后面有紧跟着车辆排队时,应示意其停下，并致歉“对不起，久等了”，然后发卡。
1.5车辆安全进入道口后，方可放下道闸，避免道闸损坏车辆，车辆进入后切记放下道闸,以防车辆冲卡。
1.6当遇到公安、警察、政府部门执行任务的车辆要进入时，查证后方可放行，应作好《交
接班纪录》登记车牌号。
1.7当发现有车辆驶出园区达挡车器前时，即上前立正并说“先生（小姐）您好，请您交还保管卡”等礼貌用语，并核对车牌好号。
1.8查对无误后，值班员开启车挡，并迅速在《车辆出入登记表》上做好登记。
1.9若出场车辆和司机有疑问时，应向司机详细盘问核对有关情况。
在盘问和核对过程中若
发现有问题，应立即截留车辆，机智地应付司机，并用对讲机报告主管、监控中心和物业服务中心。
1.10遵守管理服务文明礼貌用语。
2、车场巡逻岗工作流程
2.1指引车辆缓行安全停放在自己的车位上，并应立即跟进检查车辆情况，检查所泊车位是否相符，同时提醒司机关锁车门、窗，并检查是否漏水漏油。
2.2检查车辆有无任何损坏、擦痕，如有任何损坏，都应详尽登记于“车辆情况登记表”上，并要求车主（司机）签名认可。
2.3定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象，发现违例泊车即申请锁车，清点车库内车辆，与《车辆出入登记表》上是否一致。
2.4定时巡查车场，如发现有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏水漏油等情况应及时报主管通知车主处理。
未通知到车主时，做好《交接班记录》。
2.5仔细登记车辆有关情况，如车牌号码、车型、车位进出时间等。
2.6严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇到醉酒驾车者应立即劝阻，并报告主管或物业服务中心及时处理。
2.7发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。
2.8做好区域内安全防火工作，制止任何人员在车场吸烟或动火作业。
2.9认真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接清点无异后签名。
3.0按消防规范巡视并检查消防设施，做好巡视记录，确保消防设施处于正常工作状态。
3.1特别加强对各走火信道及偏僻区域的巡察，注意盘查可疑及闲散人员。
3、停车场交接班流程
3.1接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作正点交接班。
3.2接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。
3.3交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。
3.4如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。
3.5在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。
接班者不按时间接班，主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。
3.6接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告主管，统筹安排。
4、停车场清洁服务安排
4.1每天工作包括:
-清扫地面及车路垃圾/尘土每日二次
-清倒垃圾桶每日一次
-清抹各指示牌广角镜每日一次
-清洁手到位照明每日一次
4.2每周工作包括:
-清洁天花、墙身、照明每周一次
-消防设施每周一次
4.3每月工作包括:
-用水枪清洗地面油渍、污渍每月一次
九、停车场使用守则
1、停车场使用守则
为确保车场秩序良好及人员安全，凡驾车进入本车场的司乘人员必须严格遵守以下规定
1.1凡进入停车场的车辆必须自觉接管理人员的检查，停放车辆时必须按指定的位置停放
1.2严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除承担全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。
1.3本停车场收费只提供泊车车位，泊车后请自行锁好车辆，关好门窗。
任何车辆或其附件和车内对象的遗失或损坏，无论任何原因本车场概不负责。
1.4本停车场的车位分为时租车位、月租车位及固定车位。
泊车时请自觉
按指定位置分别停泊，不允许乱停乱泊。
凡违法乱纪反规定、拒交车位使用费、强行乱停乱放、不听劝告和车辆，本车场将采限相应在措施，不排除将车辆扣起或拖离车场，并作严肃处理，相关费用由车主负责。
1.5停泊时租车位之车辆应入闸取卡，离场时先到停车场收费处自觉交费，未缴足车位使用费者，管理者有权拒绝放行，直至所有车位使用费（含扣押期间的车位元使用费）全部付清方可离场。
1.6停车卡必须妥善保管，如有损坏或遗失，照价赔偿。
1.7保持车场内清洁，不得在车场内清洗车辆，不得随意动用消防设施，不得在车辆内入油和维修车辆，不得在车场内弃置垃圾。
1.8爱护公物，车场内设施如有损坏，当事人需承担赔偿责任，如有故意冲卡，损坏收费器械设备或其它车辆内之设施，需按照物业服务中心要求之金额赔偿。
1.9本停车场内的车辆，无论任何原因，若有需要被拖走移动发生的损坏，本车辆概不对任何损失负责。
1.10驾车人必须遵守场内指示牌行车，确保车辆不得停泊在划定车位界线以外的任何地方，亦不得妨碍本停车场之出入口或任何通道。
1.11凡在车场停放车辆的人员，有义务检举一切违法犯罪行为，共同把车场管理工作做好，如对本停车场管理人员之投诉，可向当值之车场主管提出，或书面通知物业服务中心。
1.12物业服务中心如有需要将随时增加或修改停车场之管理规则而不作另行通知。
十、收费标准及收支情况
1、停车场收费标准：
湘府9号小区机动车辆停放服务收费
序号
停放形式
汽车
电动车
1、汽车、电动车在物业管理区域内探访，停留未超过1小时不收费。
2、大型车辆按占用两个车位收费。
车辆停放服务收费
室内停车
已购车位：
30元/月•辆
30元/月•辆
已租车位：
300元/月•辆（含物管费）
临时停放
当日12小时内收5元，超过12小时另加收5元
当日12小时内收5元，超过12小时另加收5元
3、收入和支出
4、
车库共有照明灯具为40W灯管800盏（现只开启236盏），排污水泵30台，功率为3000W，排烟风机19台,功率为7500W；
2.1收入：
已出售车位（154）个×30元=4620元
未出售部分（258）个×24元（按8拆收取）=6192元
合计：
4620+6192=10812元
2.2支出：
照明40W×236盏×24小时×30天×0.94元/度=6389元
排污水泵3000W×30台×0.25小时/天×30天×0.94元/度=634.5元
排烟风机7500W×19台×5小时/月×0.94元/度=669.8元
人工:
秩序维护员4.8人（不含电工、保洁工）,单价为2784元;保洁员1.2人,单价为1387元
2784元×4.8/人+1387元×1.2/人=15027.6元
耗材:
200元/月
合计:
6389+634.5+669.8+15027.6+200=22920.9
2.3收入-支出=利润
10812-22920.9=-12108.9
十一、停车场特殊情况处理程序
1、发生偷车应急处理程序
1.1如发现车场中有偷车情况，应立即通知监控中心予以摄像控制报警。
1.2关闭车场进出口闸门，以免窃贼逃逸。
1.3尽快报警，并通知秩序维护主管。
1.4记录被盗车辆牌号、颜色、型号，记下窃贼人数和体表特征，及有否凶器、车辆行驶路线；勿阻闯关车辆。
至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员处理，记录到达警方人员情况，以备后查。
2、发生车辆被损坏处理
2.1当管理人员发现停车场里的车辆发生损坏时,管理员应立即通知车主，并报告主管和物业服务中心。
2.2属撞车事故的，管理员不得放行造成事故的车辆，应保护好现场做好记录及拍照等工作。
2.3发现抛物砸车事故，管理员应立即制止，并通知肇事者对造成的事故进行确认。
2.4管理员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆进场时间，停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。
2.5发生事故后，被保险人（车主、停车场）双方应立即通知保险公司。
2.6管理员、物业服务中心、车主应配合公安交警部门和保险公司做好调查处理。
3、物业范围内交通事故（物业设备受损）
3.1管理员发现有车辆物业范围内有交通事故,导致设备损坏的,应立即通知主管，并于现场抄录驾驶人详细资料，登记车车牌号码及驾驶执照等。
3.2在驾驶者面前用照相机记录现场情况，行车路线，方向角度，损坏情况等，让驾驶者自愿承诺赔偿书面文本。
主管安排员工聚守物业出入品，以免混乱，并安排员工流通车辆，禁止任何人围观。
3.3如被损坏之设施急需修理，须通知维修人员立即进行。
3.4如有需要，经本物业服务中心批准后，向公安报警。
3.5详细记录事情经过，上报物业服务中心。
4、物业范围内交通事故（涉及两部或以上车辆）
4.1管理员应立即通知主管，由主管了解是否须要报警。
4.2主管安排管理员及秩序维护员员紧守物业出入口，并安排员工流通车辆，以免阻塞。
4.3如轻微损坏，车主要求不须报警而自行处理，主管应劝喻车辆尽快离开物业范围。
4.4如已报警，应尽量控制所须时间，使物业范围交通尽快回复。
4.5详细记录事件经过并拍照，上报物业服务中心。
5、火险
5.1当车库发生火警时，发现火警人员应立即向消防中心或当值安全队长报告，并就近利用灭火器进行扑救，使火警尽可能在最初阶段扑灭。
5.2消防中心或车场班长应立即通知秩序维护主管，并在1分钟内组织消防人员奔赴现场，根据火警性质，迅速确定应相应使用何种灭火器材进行灭火。
（必要时可降下防火卷面门，隔离防火区，避免火灾进一步扩大）。
5.3秩序维护部、其他部门人员应在1分钟内（最短时间内）赶赴火灾现场及各通道、车道、出入口等指定位置。
客服人员负责疏散附近人群，禁止车辆进入，指挥车辆迅速离开火灾现场，并疏导人流从各走火通道及开放车道向地面撤离。
5.4消防中心立即通知指挥长、副指挥长，火险抢救指挥小组指挥长迅速到消防中心指挥，副指挥长迅速赶到火灾现场进行指挥，并根据火灾情况，通知相关部门，以避免造成混乱。
同时安排人员阻止火势向楼宇蔓延，必要时打火警电话（119）和医疗救护（120）。
5.5消防中心立即通知工程部，工程主管根据火警情况，下达指令给各系统人员采取相应措施。
5.6停止火警区域电力供应。
5.7开动车库内抽风机抽风、排烟。
5.8保证消防泵、喷淋泵的开启。
5.9确保消防联动系统的运行。
6、水患
6.1水患由雨水浸入，排水管有爆裂或漏水情况，消防栓、喷淋头失灵造成漏水现象，地漏口有倒溢现象或排污、排粪及排雨水管道破裂，漏水，排水系统、潜水泵系统意外失效造成。
6.1.1秩序维护部迅速通知工程部、保洁部上述各部人员迅速奔赴现场。
6.1.2保洁人员迅速清理水浸现场积水，管理人员组织疏散人员，车库巡视员做好安全警戒，指挥车辆进出及停放，迅速、保洁部根据需要放置沙包，以防水浸入各设备房，保护好重要设施，组织力量救护物资，并在相关区域设置警告标志。
6.1
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