929新政和金融投资倾向.docx

929新政和金融投资倾向.docx

《929新政和金融投资倾向.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《929新政和金融投资倾向.docx（3页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

929新政和金融投资倾向

9·29新政：

一、新政内容：

“929新政”堪称楼市的终极放响，政府调控态度明确无疑，楼市观望期将结束，四季度极有可能呈现“量价齐低”的情况。

2010年9月29日新政提要：

各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上。

2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

二、市场反应：

1.政策压力下退房潮暗涌

受到首付提高、每个家庭限购一套住宅等政策的影响，大量在9月认购的客户，银行贷款的审批将变得异常严格。

从近期一线市场了解到的信息看，在9月签约的客户中，不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户，至少占同期成交量的三分之一，加上国庆节之后抱着侥幸心理抢关突围的客户，近期绝大部分在售项目都可能会面临史上最大规模的退房潮。

2.严厉调控下价跌可能性大

楼市二次调控、银行贷款加息等重重枷锁套在了房地产行业的身上，到了一年的最后一个季度，开发商将面临工程款、贷款利息支付等支付压力，今年四季度，对于开发商的现金流来说无疑是一大考验，而开发商是否有充足的现金流度过这个寒冬，还是会在多重压力下，从之前的零星的、暗中的、变相的降价，演变成为一场真正的降价潮。

3.　消费者预期决定价格走势

房价要看消费者的预期。

不排除在政策因素的影响下，四季度开发商又有业绩、付工程款等资金要求，有项目会调低价格，不过最终还是看消费者预期是否改变。

从现在来看，市场的供求关系还在，而政府限购，也是因为市场中的需求旺盛，供应紧张采取的临时性措施。

所以供求紧张的基本面没有变化，而目前的房价相比地价来说，开发商也谈不上有暴利。

所以说，开发商降价空间可能不大，如果降价也不是大降。

三、金融意向投资分流

居民投资理财的理念和行为发生了新的变化

2010年上半年，各地城市居民家庭人均总收入与上年同期相比增长6.5%。

而随着居民收入水平的稳步提高，城市居民消费信心不断提升，市民消费性支出呈现快速增长。

今年房地产市场受政策因素影响：

1.一部分居民购房意愿放缓，扩大了对出租房的需求；

2.一些投资房地产的居民把准备出售的房子转而出租，导致其他投资收入大幅度下降，但出租房屋收入同比却增长76.3%。

3.部分居民还在金融市场进行投资，赚取股息红利增加家庭收入，股息与红利收入同比增长55.5%。

4.各类储蓄性保险在带来保障的同时也成为一个投资的领域，许多居民开始逐步涉足保险投资获取受益，保险收益同比增长293.4%。

各地市民消费性支出呈现快速增长并没有给房地产市场的销售风助火势。

家银行已开始严格执行个贷新政，停发第三套及以上住宅贷款，部分消费信贷亦被冻政策压力下退房潮暗涌

　　●杨少锋，北京联达四方房地产经纪公司总经理

　　受到首付提高、每个家庭限购一套住宅等政策的影响，大量在9月认购的客户，银行贷款的审批将变得异常严格。

　　从近期一线市场了解到的信息看，在9月签约的客户中，不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户，至少占同期成交量的三分之一，加上国庆节之后抱着侥幸心理抢关突围的客户，近期绝大部分在售项目都可能会面临史上最大规模的退房潮。

　　关键词降价

　　严厉调控下价跌可能性大

　　楼市二次调控、银行贷款加息等重重枷锁套在了房地产行业的身上，到了一年的最后一个季度，开发商将面临工程款、贷款利息支付等支付压力，今年四季度，对于开发商的现金流来说无疑是一大考验，而开发商是否有充足的现金流度过这个寒冬，还是会在多重压力下，从之前的零星的、暗中的、变相的降价，演变成为一场真正的降价潮？

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，中央出台“929新政”，将限购令从北京推向全国的城市，而按照北京楼市的反应，在限购令推出三个月内，近八成的楼盘零成交，二手房成交量也下降七成左右。

二次调控再次表示了中央对调控的决心。

他表示，四季度楼市在多个政策的作用下，将会量价齐跌。

　　【业内点评】

　　消费者预期决定价格走势

　　●陶红兵，思源经纪董事总经理

　　房价要看消费者的预期。

不排除在政策因素的影响下，四季度开发商又有业绩、付工程款等资金要求，有项目会调低价格，不过最终还是看消费者预期是否改变。

　　从现在来看，市场的供求关系还在，而政府限购，也是因为市场中的需求旺盛，供应紧张采取的临时性措施。

所以供求紧张的基本面没有变化，而目前的房价相比地价来说，开发商也谈不上有暴利。

所以说，开发商降价空间可能不大，如果降价也不是大降。

　　关键词拿地

　　土地市场难现“地王”

　　楼市经历二次调控后，市场又出现或涨或跌的不同声音，楼市的前景变得模糊起来。

到了今年的最后一个季度，在信贷收紧、限购、房产税、预售资金监管等的多重政策调控因素影响下，开发商对于投资预期也将是复杂的心情。

自调控以后，随着土地供应制度的改革，土地多以招标出让，“地王”也难以再出现。

在四季度，不温不火的土地市场是会更加冷清，还是出现“抄底”军团？

　　有业内人士指出，今年4季度，北京土地市场合计供应面积855.05万平米，土地的集中供应，能够大大缓解土地紧张的局面，土地价格也保持平稳。

结

　2.