207年河南郑州房地产市场分析月报.docx
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207年河南郑州房地产市场分析月报
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第一部分：
政策前沿
第二部分：
市场扫描
第三部分：
销售排名
第四部分：
个案赏析
第一部分政策前沿
1、政策法规
央行三年内二次下调准备金率，释放4000亿元资金
2012年2月24日起，央行三年内第二次下调金融机构存款准备金率0.5个百分点
对楼市利好：
资本流动性增加，部分资金可能进入楼市，一定程度上缓解部分房企资金压力，避免楼市硬着陆
郑州首套房利率下调，降至基准利率
继京、沪等多地银行首套房利率下调后，2月24日，郑州多数银行也已下调至基准利率（7.05%）
对楼市利好：
利率回归明显减负购房成本，刺激刚性需求市场
●2008年之前：
首套房贷利率普遍85折
●2008年底-2010年：
首套房贷利率7折很常见
●2011年：
首套房贷利率多上浮5%-10%
●2012年初：
首套房贷悄然回归基准利率
郑州市将调整普通住房价格标准，有利于刚需释放
郑州市普通住宅价格标准是上一年度郑州市商品住宅销售均价乘以1.4。
普通住宅范围扩大，普通购房者负担大大减少。
对楼市利好：
保障低收入人群购房需求，引导住房合理消费，保障楼市健康发展。
郑州市民申请保障房需审核家庭净资产
郑州市率先在全省提出申请保障房需审核家庭净资产，按申请人享受不同的保障类型对应的收入标准上限相对应的6倍家庭年收入确定。
如廉租住房保障家庭人均家庭资产约为6万元，经济适用住房供应家庭人均家庭资产约为10万元，公共租赁住房保障家庭人均家庭资产约为12万元。
对楼市利好：
调整普通住宅标准既可以抑制投资投机性需求，还能够降低刚需家庭购房成本，合理引导住房消费。
第二部分市场扫描
一、供求关系
郑州市2月土地市场初现回暖迹象
本月土地供应量依然从紧，但成交量不断攀升
共挂牌出让7宗，27.4万㎡，成交25宗，143万㎡
本月郑州市土地市场成交量明显好于前3个月，土地市场呈现回暖迹象
数据来源：
中国土地市场网备注：
本报告所指土地仅指商品住宅、商务金融、工业用地
二、供求结构
本月工业用地成交为主力
本月土地市场供应结构中，住宅用地供应382亩，占比93%，工业工地29亩，占比7%
本月土地市场成交结构中，住宅用地成交186亩，占比14%；工业用地1044亩，占比76%；商务金融用地140亩，占比10%
供应明细
宗地编号
交易
方式
区域
面积
（亩）
容积率
用途
位置
郑政新出［2012］6号
挂牌
经开区
80
1-5.5
其他普通商品住房用地
经开第七大街东、航海东路南
郑政出[2012]6号
挂牌
金水区
19
1-6.99
其他普通商品住房用地
金水河东、燕凤北路南
郑政出[2012]7号
挂牌
金水区
130
1-6.03
其他普通商品住房用地
金水河东、燕航路北
郑政出[2012]8号
挂牌
金水区
14
1-6.98
其他普通商品住房用地
燕凤北路东、规划路南
郑政出[2012]9号
挂牌
金水区
76
1-6.28
其他普通商品住房用地
中州大道西、黑庄路南
郑政出[2012]10号
挂牌
金水区
63
1-7.91
其他普通商品住房用地
未来大道东、燕凤北路南
郑政新出〔2012〕5号
挂牌
经开区
29
≥1
工业用地
经开第十大街西、经北四路北
成交明细：
地块编号
地块位置
面积
（亩）
地块用途
成交价
（万元）
受让单位
郑政出[2012]3号
庆丰街东、赵庄街北
16
其他普通商品住房用地
4472
郑州尚锦房地产
郑政出[2012]4号
淮河路南、大学路东
15
其他普通商品住房用地
5430
郑政出[2012]5号
大学路西、赵庄街南
27
其他普通商品住房用地
11212
郑政新出〔2012〕4号
经开第九大街东、经北二路北
32
其他普通商品住房用地
2600
郑州东业冠达房地产
赵庄街北、齐礼阎东路西
33
其他普通商品住房用地
4828
淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会
航海中路南、齐礼阎东街东
13
其他普通商品住房用地
1972
光明路南、兴华南街西
26
其他普通商品住房用地
3935
郑政出〔2011〕101号
科学大道南、水杉路西
18
商务金融
2017
郑州机械研究所
郑政出[2012]1号
姚庄路南、金岱路西
299
工业用地
10136
郑州福耀玻璃有限公司
郑政新出〔2011〕22号
经开第十大街东、一零七辅道西
118
工业用地
2113
广州风神汽车有限公司郑州分公司
郑政新出〔2011〕23号
经开第八大街东、南三环南、经南八路北
355
工业用地
6367
郑政新出〔2011〕24号
京珠东环路东、南三环北
71
工业用地
1266
郑州市新程汽车零部件
郑政新出〔2011〕25号
京珠东环路东、南三环北、经开第二十一大街西
92
工业用地
1652
日立化成工业（郑州）汽车配件
郑政新出〔2011〕26号
南三环以南、第五大街以西
96
工业用地
2448
河南中烟工业
郑政新出〔2011〕27号
经北六路以南、经开第七大街以西
25
工业用地
450
郑州嘉晨电器
郑政新出〔2011〕28号
经南四路以南、东四环辅道以西
30
工业用地
539
郑州钧达汽车饰件
沁河路南、嵩山路西
62
商务金融用地
9767
淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会
45
商务金融用地
6748
航海中路北、兴华南街东
16
商务金融用地
2328
郑政出〔2011〕102号
金梭路西、国槐街北
12
工业用地
436
河南正泰信创新基地
郑政新出〔2012〕1号
经开第十八大街西、南三环南
62
工业用地
1596
河南恒基光电有限公司
郑政新出〔2012〕2号
经南三路南、经南四路北、经开第九大街东
264
工业用地
6768
郑州煤矿机械集团股份
郑政新出〔2012〕3号
第八大街西、南三环北、第六大街东、经南五路南
392
工业用地
7028
广州风神汽车有限公司郑州分公司
郑政出[2012]2号
建设东路南、大学路西
24
其他普通商品住房用地
11898
河南中投联合置业
桐柏路西、洛河路北
1
其他普通商品住房用地
117
郑州众兴置业
第三部分：
郑州市房地产市场分析
1、商品房市场
供求关系
2月份商品房市场忽现“小阳春”
受调控政策影响，部分开发商放缓推盘节奏，供应量减少；随着刚需的有序释放，开发商降价求量，2月商品房成交量回升，楼市回暖迹象明显。
本月新增商品房供应6万㎡，环比下降84%，同比下降82%
商品房销售40.85万㎡，环比上升73%，同比上升24%
供求关系
春节后成交回升，市场平稳回暖
本月商品房成交量与08年同期相比上升84%，开发商促销力度加大，调控政策局部松动，购房者观望情绪减弱，加快刚需释放，市场回暖趋势初现。
商品房投放面积37万㎡，环比下降45%，同比下降53%。
由于受到春节的影响，本月商品房新增供应面积较少，与去年春节期间相比，今年商品房新增供应面积微升。
投放区域主要集中在金水区（25.16万㎡）、郑东新区（9.32万㎡
价格走势
商品房成交价小幅上扬
本月商品房价格为6830元/㎡，环比上升1%，商品房价格小幅回升
库存量变化
商品房市场4月来首次出现“去库存”现象
截止2月底，郑州市区商品房累计存量达652万㎡，目前郑州月均去化量52万㎡，若按此去化量计算，郑州市区商品房库存量预计可售12个月
2、商品住宅市场
供求关系
本月新增商品住宅供应面积5.98万㎡，环比下降82%，同比下降79%
商品住宅销售面积36.6万㎡，环比上升84%，同比上升33%
价格走势
商品住宅均价止跌回升趋势明显
2月商品住宅价格为6148元/㎡，环比上涨6%，同比下降4%；商品住宅价格小幅回升，大部分楼盘价格平稳
库存量变化
郑州市区商品房库存量预计可售9个月
截止2月末，郑州市区商品住宅累计存量达371万㎡.郑州市区月均去化量为39万㎡，若按此去化量计算，郑州市区商品房库存量预计可售9个月
办公用房市场
供求关系
2月办公用房销售面积2.37万㎡，环比上升5%，同比上升13%；销售均价12363元/㎡，环比上升21%，同比下降12%
商业市场
本月商业供应面积0.07万㎡，环比下降97%，同比下降98%；销售面积1.89万㎡，环比上升24%，同比上升7%；销售均价13122元/㎡，环比下降7%，同比上升3%
第三部分销售排名
郑州市二月份销售TOP20
正弘蓝堡湾二期世熙
金水区
住宅
142
13513
8280
11188
正商明钻
中原区
住宅/商铺
188
19140
5707
10924
郑州二七万达广场
二七区
住宅
160
13561
7036
9541
升龙凤凰城
金水区
住宅
114
12229
7757
9486
鑫苑逸品香山
惠济区
住宅
120
11669
7349
8575
鑫苑现代城
二七区
住宅
83
7651
11034
8442
绿地之窗
郑东新区
写字楼
22
4183
19859
8307
中原新城
中原区
住宅/商铺
106
10380
7579
7866
卢浮公馆二期
郑东新区
住宅
87
9077
8301
7535
深航.金鹏时代
金水区
住宅
131
16326
4363
7124
中联创.橄榄城一期
二七区
住宅
89
8880
7505
6664
东方鼎盛时代
郑东新区
住宅/商铺
47
5619
11245
6319
鑫苑世家
金水区
住宅
24
3629
15868
5759
康桥金域上郡
二七区
住宅
77
7848
7230
5674
厚河园1号院
郑东新区
住宅
95
8172
6598
5392
升龙广场
郑东新区
办公
29
3349
14647
4905
鑫苑世纪东城
郑东新区
住宅/商铺
61
5972
7973
4761
惠众嘉苑
中原区
住宅/商业
78
7897
6008
4744
壹号城邦
惠济区
住宅
41
6056
7419
4493
温哥华广场
郑东新区
住宅/商铺
36
4322
10159
4390
第四部分：
个案赏析
本月个案分析：
橄榄城
入选缘由：
2月单盘销售中销量上涨最快的楼盘
基本参数
=开发商:
亚新地产
项目地址：
二七南三环与碧云路交汇处
占地面积：
900亩
建筑面积：
150万平米
物业类型：
多层、公寓、小高层、高层
容积率：
1.53
绿化率：
40%
主力户型：
88-89㎡两房
推盘节奏
一期于08年11月开盘，09年12月交房
二期于10年4月开盘，主推36栋多层洋房，目前基本售罄
橄榄城三期于2011年9月24日开盘，一批共推出9栋高层住宅。
目前在售1#、2#、3#、7#、8#
在售户型
1#楼两梯四户
东西两单元23F
推出产品：
两房88-89㎡：
185套
2#楼两梯四户
一单元20F
推出产品：
两房88-89㎡：
89套
价格优惠
在售价格
表现价：
6800元/㎡
成交价：
5300元/㎡
优惠活动：
1、针对3#、7#、8#推出“东方今报千万互助计划”，即单价优惠1500元/㎡针对2期推出的写字楼，全款优惠6.6万元
活动日期：
2月25日—3月5日
2、全款98折，按揭99折
销售动态
第四部分：
周边竞争楼盘本月签约情况
住宅
43
3838
6020
2311
商业
1
133
11849
157
住宅
78
7897
6008
4744
住宅
6
321
4844
155
住宅
0
0
0
0
住宅
188
19140
5707
10924
住宅
3
393
6636
261
住宅
76
6862
8657
5940
商铺
7
789
31697
2502
住宅
0
0
0
0
住宅
76
5996
6843
4103
住宅
89
8880
7505
6664
住宅
36
3043
5222
1589
住宅
35
3949
7736
3055
升级会员 