207年河南郑州房地产市场分析月报.docx

1、207年河南郑州房地产市场分析月报【最新资料,Word版，可自由编辑！】第一部分：政策前沿第二部分：市场扫描第三部分：销售排名第四部分：个案赏析第一部分 政策前沿1、 政策法规央行三年内二次下调准备金率，释放4000亿元资金2012年2月24日起，央行三年内第二次下调金融机构存款准备金率0.5个百分点对楼市利好：资本流动性增加，部分资金可能进入楼市，一定程度上缓解部分房企资金压力，避免楼市硬着陆郑州首套房利率下调，降至基准利率继京、沪等多地银行首套房利率下调后， 2月24日，郑州多数银行也已下调至基准利率（7.05%）对楼市利好：利率回归明显减负购房成本，刺激刚性需求市场2008年之前：首套房

2、贷利率普遍85折2008年底-2010年：首套房贷利率7折很常见2011年：首套房贷利率多上浮5%-10%2012年初：首套房贷悄然回归基准利率郑州市将调整普通住房价格标准，有利于刚需释放郑州市普通住宅价格标准是上一年度郑州市商品住宅销售均价乘以1.4。普通住宅范围扩大，普通购房者负担大大减少。对楼市利好：保障低收入人群购房需求，引导住房合理消费，保障楼市健康发展。郑州市民申请保障房需审核家庭净资产郑州市率先在全省提出申请保障房需审核家庭净资产，按申请人享受不同的保障类型对应的收入标准上限相对应的6倍家庭年收入确定。如廉租住房保障家庭人均家庭资产约为6万元，经济适用住房供应家庭人均家庭资产约为

3、10万元，公共租赁住房保障家庭人均家庭资产约为12万元。对楼市利好：调整普通住宅标准既可以抑制投资投机性需求，还能够降低刚需家庭购房成本，合理引导住房消费。第二部分 市场扫描一、供求关系郑州市2月土地市场初现回暖迹象本月土地供应量依然从紧，但成交量不断攀升共挂牌出让7宗，27.4万，成交25宗，143万本月郑州市土地市场成交量明显好于前3个月， 土地市场呈现回暖迹象数据来源：中国土地市场网 备注：本报告所指土地仅指商品住宅、商务金融、工业用地 二、供求结构本月工业用地成交为主力本月土地市场供应结构中，住宅用地供应382亩，占比93%，工业工地29亩，占比7%本月土地市场成交结构中，住宅用地成交

4、186亩，占比14%；工业用地1044亩，占比76%；商务金融用地140亩，占比10% 供应明细宗地编号 交易方式 区域 面积 (亩） 容积率 用途 位置 郑政新出20126号挂牌经开区801-5.5其他普通商品住房用地经开第七大街东、航海东路南郑政出20126号挂牌金水区191-6.99其他普通商品住房用地金水河东、燕凤北路南郑政出20127号挂牌金水区1301-6.03其他普通商品住房用地金水河东、燕航路北郑政出20128号挂牌金水区141-6.98其他普通商品住房用地燕凤北路东、规划路南郑政出20129号挂牌金水区761-6.28其他普通商品住房用地中州大道西、黑庄路南郑政出201210

5、号挂牌金水区631-7.91其他普通商品住房用地未来大道东、燕凤北路南郑政新出20125号挂牌经开区291工业用地经开第十大街西、经北四路北成交明细：地块编号 地块位置面积（亩） 地块用途 成交价（万元） 受让单位郑政出20123号庆丰街东、赵庄街北16其他普通商品住房用地4472郑州尚锦房地产郑政出20124号淮河路南、大学路东15其他普通商品住房用地5430郑政出20125号大学路西、赵庄街南27其他普通商品住房用地11212郑政新出20124号经开第九大街东、经北二路北32其他普通商品住房用地2600郑州东业冠达房地产赵庄街北、齐礼阎东路西33其他普通商品住房用地4828淮河路街道办事处

6、齐礼阎社区居民管理委员会航海中路南、齐礼阎东街东13其他普通商品住房用地1972光明路南、兴华南街西26其他普通商品住房用地3935郑政出2011101号科学大道南、水杉路西18商务金融2017郑州机械研究所郑政出20121号姚庄路南、金岱路西299工业用地10136郑州福耀玻璃有限公司郑政新出201122号经开第十大街东、一零七辅道西118工业用地2113广州风神汽车有限公司郑州分公司郑政新出201123号经开第八大街东、南三环南、经南八路北355工业用地6367郑政新出201124号京珠东环路东、南三环北71工业用地1266郑州市新程汽车零部件郑政新出201125号京珠东环路东、南三环北、

7、经开第二十一大街西92工业用地1652日立化成工业（郑州）汽车配件郑政新出201126号南三环以南、第五大街以西96工业用地2448河南中烟工业郑政新出201127号经北六路以南、经开第七大街以西25工业用地450郑州嘉晨电器郑政新出201128号经南四路以南、东四环辅道以西30工业用地539郑州钧达汽车饰件沁河路南、嵩山路西62商务金融用地9767淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会45商务金融用地6748航海中路北、兴华南街东16商务金融用地2328郑政出2011102号金梭路西、国槐街北12工业用地436河南正泰信创新基地郑政新出20121号经开第十八大街西、南三环南62工业用地15

8、96河南恒基光电有限公司郑政新出20122号经南三路南、经南四路北、经开第九大街东264工业用地6768郑州煤矿机械集团股份郑政新出20123号第八大街西、南三环北、第六大街东、经南五路南392工业用地7028广州风神汽车有限公司郑州分公司郑政出20122号建设东路南、大学路西24其他普通商品住房用地11898河南中投联合置业桐柏路西、洛河路北1其他普通商品住房用地117郑州众兴置业第三部分：郑州市房地产市场分析1、 商品房市场供求关系2月份商品房市场忽现“小阳春”受调控政策影响，部分开发商放缓推盘节奏，供应量减少；随着刚需的有序释放，开发商降价求量，2月商品房成交量回升，楼市回暖迹象明显。本

9、月新增商品房供应6万，环比下降84%，同比下降82% 商品房销售40.85万，环比上升73%，同比上升24%供求关系春节后成交回升，市场平稳回暖本月商品房成交量与08年同期相比上升84%，开发商促销力度加大，调控政策局部松动，购房者观望情绪减弱，加快刚需释放，市场回暖趋势初现。商品房投放面积37万，环比下降45%，同比下降53%。由于受到春节的影响，本月商品房新增供应面积较少，与去年春节期间相比，今年商品房新增供应面积微升。投放区域主要集中在金水区（25.16万）、郑东新区(9.32万价格走势商品房成交价小幅上扬本月商品房价格为6830元/，环比上升1%，商品房价格小幅回升库存量变化商品房市场

10、4月来首次出现“去库存”现象截止2月底，郑州市区商品房累计存量达652万，目前郑州月均去化量52万，若按此去化量计算，郑州市区商品房库存量预计可售12个月2、商品住宅市场供求关系本月新增商品住宅供应面积5.98万，环比下降82%，同比下降79% 商品住宅销售面积36.6万，环比上升84%，同比上升33%价格走势商品住宅均价止跌回升趋势明显2月商品住宅价格为6148元/，环比上涨6%，同比下降4%；商品住宅价格小幅回升，大部分楼盘价格平稳库存量变化郑州市区商品房库存量预计可售9个月截止2月末，郑州市区商品住宅累计存量达371万. 郑州市区月均去化量为39万，若按此去化量计算，郑州市区商品房库存量

11、预计可售9个月办公用房市场供求关系2月办公用房销售面积2.37万，环比上升5%，同比上升13% ；销售均价12363元/，环比上升21%，同比下降12%商业市场本月商业供应面积0.07万，环比下降97%，同比下降98%；销售面积1. 89万，环比上升24%，同比上升7%；销售均价13122元/，环比下降7%，同比上升3%第三部分 销售排名郑州市二月份销售TOP20正弘蓝堡湾二期世熙 金水区 住宅 14213513828011188正商明钻 中原区 住宅/商铺 18819140570710924郑州二七万达广场 二七区 住宅 1601356170369541升龙凤凰城 金水区 住宅 114122

12、2977579486鑫苑逸品香山 惠济区 住宅 1201166973498575鑫苑现代城 二七区 住宅 837651110348442绿地之窗 郑东新区 写字楼 224183198598307中原新城 中原区 住宅/商铺 1061038075797866卢浮公馆二期 郑东新区 住宅 87907783017535深航.金鹏时代 金水区 住宅 1311632643637124中联创.橄榄城一期 二七区 住宅 89888075056664东方鼎盛时代 郑东新区 住宅/商铺 475619112456319鑫苑世家 金水区 住宅 243629158685759康桥金域上郡 二七区 住宅 7778487

13、2305674厚河园1号院 郑东新区 住宅 95817265985392升龙广场 郑东新区 办公 293349146474905鑫苑世纪东城 郑东新区 住宅/商铺 61597279734761惠众嘉苑 中原区 住宅/商业 78789760084744壹号城邦 惠济区 住宅 41605674194493温哥华广场 郑东新区 住宅/商铺 364322101594390第四部分：个案赏析本月个案分析：橄榄城入选缘由：2月单盘销售中销量上涨最快的楼盘基本参数= 开 发 商: 亚 新 地 产 项目地址：二七南三环与碧云路交汇处 占地面积：900亩 建筑面积：150万平米 物业类型：多层、公寓、小高层、高

14、层 容 积 率：1.53 绿 化 率：40% 主力户型：88-89两房推盘节奏 一期于08年11月开盘，09年12月交房二期于10年4月开盘，主推36栋多层洋房， 目前基本售罄橄榄城三期于2011年9月24日开盘，一批共推出9栋高层住宅。目前在售1#、2#、3#、7#、8#在售户型1#楼 两梯四户东西两单元 23F推出产品： 两房88-89：185套2#楼 两梯四户一单元 20F推出产品：两房88-89：89套价格优惠在售价格 表现价：6800元/成交价：5300元/优惠活动：1、针对3#、7#、8#推出“东方今报千万互助计划”，即单价优惠1500元/针对2期推出的写字楼，全款优惠6.6万元 活动日期：2月25日3月5日2、全款98折，按揭99折销售动态第四部分：周边竞争楼盘本月签约情况住宅433838 6020 2311 商业1133 11849 157 住宅787897 6008 4744 住宅6321 4844 155 住宅00 0 0 住宅18819140 5707 10924 住宅3393 6636 261 住宅766862 8657 5940 商铺7789 31697 2502 住宅0000住宅765996 6843 4103 住宅898880 7505 6664 住宅363043 5222 1589 住宅353949 7736 3055