客户购买商铺的动机分析报告.docx
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客户购买商铺的动机分析报告
客户购买商铺的动机分析:
1、 稳定性好,风险相对较低;相比其他投资类型而言稳定一些,比如炒股票、炒基金、炒期货、炒外汇、古玩等,不用太操心,不需要太专业的知识。
2、 回报高;相对储蓄、国债等回报要高,比投资住宅、投资写字楼等回报要高,收益更好。
3、 保值;现在每年都会有通货膨胀发生,随着物价的上涨商铺也会上涨,可以起到保值增值效果。
4、 一铺养三代,现代社会工作很不稳定,生活不稳定;有了门面可以防老,相当于养一个哑巴儿子,只赚钱不花钱,像银行的自动取款机,生活将来有保障,可以安享晚年,也可以给子孙留下一笔丰厚的财富。
老有所得,老有所养。
5、 成就感,社会地位显现;买了门面相对于周围的亲戚朋友来说,是一件了不起、很有面子的事,可以在一定程度上满足部分人的虚荣心、炫耀心,就像一个人贴上了成功的标签
6、 价格、优惠;商铺在返完租后(高回报投资,3年租金回报,每年总房款8%回报率,租金每年2万多),实际支付房款相比现在仙桃本地区的房价来说具备一定的价格优势,还有短期的你“买房我办证”、送装修补贴等优惠措施,起到了积极的作用。
7、 升值空间大;因为投资时机进入早,升值的空间很大,开发区的建设速度,建设规模决定了本地区核心价值的提升速度与比例。
开发商品牌、知名度、信誉度以及项目招商,经营的好坏影响了销售的进度。
8、 唯一综合性的专业批发市场;填补江汉平原无大型专业批发市场的空白,迎合未来市场发展规律。
9、 地段较好;项目地段具备明显的交通优势、区位优势,开发区是中国特有的城市开发模式,拥有高速铁路资源、高速公路资源、江汉大桥资源、汉江水运资源以及三市交界区位优势资源。
10、 有专业商业管理公司经营管理;统一品牌、统一宣传形象、统一规划、统一质量、统一价格、统一招商、统一客户服务、统一物业管理、统一策划推广,经营模式迎合未来市场需求。
11、 灵活性;商铺在手,有资产可以随时变现,能备不适之需。
有所有权、处置权、收益权等权利。
12、 市场竞争优势;有门面在,经营中占主导地位,不拍房东涨房租,不怕被房东强自性赶走。
做生意时灵活性更大,因为不交租金成本更低,价格方面更具优势,产品竞争更强。
13、 公摊小,使用率高;相比传统门面,商铺的利用率更高,公摊只用5%,几乎没有什么公摊。
14、 政府给予的扶持力度较大;因为是开发区重点招商引资项目,也是开发区重点物流中心配套,市场关注程度比较高,政策层面给予帮组较大。
客户接待流程
一、寒暄——询问客户的基本情况:
1、 所在区域;
2、 知晓途径;
3、 有无置业顾问邀约;
二、项目介绍——让客户充分了解项目情况及项目前景:
1、 项目地理位置;
2、 交通;
3、 商圈(周边社区、学校、企事业、人口、经济);
4、 政治环境(政府支持、市政规划);
5、 项目的投资前景分析(人流量、市场份额、市场竞争环境、市场发展环境);
6、 项目的基本情况介绍:
体量;
功能分区;
价格;
公摊;
优惠政策;
三、了解客户——了解客户基本资料,试探客户需求:
1、 邀客户入座;
2、 自我介绍;
3、 了解客户基本资料:
姓名;
有无投资经验;
投资自营意向;
4、 试探客户:
需求面积;
投资金额;
承受能力;
投资偏好;
5、 客户分类;
四、选定铺位——根据客户需求及偏好,帮客户选定铺位:
1、根据客户需求及偏好,帮客户选定铺位:
2、做置业计划;
4、 详细了解客户,与客户拉近关系,培养感情:
了解客户在哪工作;
职业;
兴趣爱好;
家庭结构;
投资分析、如何投资(以置业顾问的身份);
投资注意事项(以置业顾问的身份);
五、打消客户疑虑——解答客户疑问,增强客户信心:
1、 站在客户的立场上分析、解答客户提出的问题;
2、 打消客户的疑虑;
3、 站在客户的立场上,分析所选商铺的优势;
4、 赞美客户的投资眼光;
六、逼定——把握谈判时机,促使成交:
1、 时机把握(在客户比较满意时,帮客户作出成交决定);
2、 告知定金的意义;
保留商铺的价格;
保留商铺的位置;
定期内的优先购买权;
定金对双方的约束。
3、 讲解合同条款;
4、 成交。
开盘执行
一、 开盘认购基本安排
1、 开盘时间
2008年8月16日上午,活动总时间约4—5小时
2、 开盘地点
待定
经过现场包装后,达到开盘所需要的条件
3、 活动内容
已认筹客户集中选房并签订合同
二、 开盘前筹备工作安排
1、 现场工程进度
2、 相关文件及方案筹备
内容 责任方 备注
1 认购书200
2 《商品房买卖合同》(范本、附加图)200
3 认购流程须知
4 物业收费标准
5 按揭贷款须知
6 商铺租赁合同(开发与商家)
7 返租协议(开发与业主)80
8 当天流程安排及演练
9 销控方案
10 银行转帐号等手续 14日前落实
11 商业运营管理公司的章子及人员
12 价格表是否调整
13 现场工程进度安排表
3、 人员组织及培训
开盘之日,将调集更多熟悉项目、有较强能力、熟悉开盘流程的工作人员到场支援;预计安排如下——
开盘现场:
1、 本项目销售人员8人,负责接待客户并协助其选房;
2、 项目策划、其他项目销售人员4人左右,协助管理销控、核对文件,以及辅助项目销售人员服务客户;
3、 项目秘书、其他人员随时支持;
4、 发展商营销部全体人员支持;
5、 发展商财务部、综合部在开盘现场支持;
6、 具体安排见现场人员排表;
外展场:
熟悉本项目的、其他项目销售人员3人,临时接待客户咨询,可引导客户到开盘现场;
培训安排
1、开盘流程培训 时间8月12日
所有销售、策划及其他参与开盘活动的人员均应参与开盘培训。
熟悉活动流程、各环节管理要点及个人职责;
2、支援人员项目培训 时间8月14日
大部分支援人员均已经接受过相关培训,此次加以强化;
4、 开盘前客户摸底(对于未大定的客户)
目前我们对已经认筹客户的意向程度尚未完全掌握,也不能清楚了解对房源的选择需求。
这主要是由于前期价格、预测面积等问题未落实、现场无法完全公开等因素造成的。
在开盘前,必须对已经认筹的客户进行全面深入的摸底,主要方式如下——
电话通知客户到销售中心,对认筹客户公布较为明确的价格情况;(比如);
对客户的诚意度进行摸底,确定客户的认购意向;(认筹的客户是否接受当前的价格,是否会参与开盘选房);
根据上述摸底,可适度调整最终价格和开盘选房的组织形式;
了解客户希望选取的房源单位,给客户合理的选择方案,初步填写《选房意向单》;
通过销售引导,对客户较为集中的选择进行合理引导分流;
向客户讲解开盘当天安排;
时间:
5、 其他准备工作
1、销售人员应先行填写好所推销房源《认购书》中的若干内容,包括房源编号、面积等;认购当天只需要补充填写好价格、优惠等内容,节省认购时间;
2、开盘前必须在这几天(8.4—8.10)全部把单张发出去,印刷楼盘开盘信息广告。
开盘执行续
三、 开盘当天营销管理
1、 现场包装
气氛包装
1、 条幅、横幅
2、 道旗
3、 现场气球把门半包围
交通道路
1、 各路口、楼梯设置小导视牌——“欢迎光临荣成物流”等;
2、 门口步行道路设置红地毯;
销售处布置(市内售楼部)
1、 大厅不变;但只用来谈新客户;(在大门口摆植物和气球)
2、 办公室变成财务室主要用来收定金和楼款(?
);
3、 最里面的一间增加灯光,清楚干净做一些基本布置,放电扇2个。
谈判桌2张等其他相关用品;
4、 布置项目的易拉宝在内间;
车辆安排
上午8:
00,所有车辆(两辆)安排在外展场待命,接送客户到开盘现场;
按照先到先送的原则,分批送客户到达;循环进行;
2、 区域分区
合同签约处
财务室
吧台
大厅主要是新客户的谈判
仙桃售楼部的布置
大门
1、 所有到场客户在次进入;
2、 客户出示一下证件及文件:
身份证原件、认筹书、认筹诚意金收据。
入口鉴核人员检查后方可进入会场;
3、 上述证件及文件齐备的客户,在门口排队叫到进入;
4、 9:
00选房正式开始后,可在全部客户选房完毕后再进行优先选取(卡盘当天选取,其积累的认筹优惠方有效,超过当天无效);
5、 若客户不能亲自前来选房,则代为选房人必须具备如下条件,方可参与选房:
持有原客户身份证复印件;
持有代为选房人自己的身份证原件;
持有原客户签字的书面授权;证明该代选人拥有带原客户签署认购书的权利;(或电话直接询问)
6、 所有进入会场的客户均在大门口领取项目手提袋,内容包括:
《认购须知》,说明当天开盘选房的流程和规程,已经认购后相关手续的办理程序;
选房资料(全套户型图);客户由销售人员在现场另行提供户型手册;
《认筹优惠表》,可查阅客户认筹至今所积累的优惠价值及计算方法;
空白《选房意向单》2份,方便客户现场修改原有意向单;
矿泉水一瓶;
圆珠笔一支;
7、 《认购须知》在本方案确定后制作;
大厅
1、 客户进入场后,集中于大厅就座;
2、 大厅前端设置舞台,主持人、摇号流程均在此执行;
3、 大厅后端设置小型餐饮区域,主要为茶点形式;
4、 设立大销控板,随时更新,方便客户掌握房源;销控表上有房源价格;
5、 公示区对下文件张贴展示:
《认购须知》、《现场流程及布局图》、《认购书》样本、合同及附件样本;物业收费标准,业主临时公约、其他相关证件;
6、 项目所有销售人员全部集中在大厅接待客户;
7、 现场礼仪辅助引导客户入座;保安维持秩序;
8、 销售人员对自己的客户提供选房意见,落实客户携带的资料、明确当天选房流程,给与客户选房建议并确认客户填写《选房意向单》;
9、 销售人员建议客户随时关注选房及销控情况,接受客户咨询;
选房等候区
被电脑选中号码的客户进入此区域等待选房;
大厅内的销售人员可进入此区域为客户作最后辅导,其他人员不得进入;
选房区
1、 销售人员带自己的客户进入此区域,正式开始认购程序;
2、 现场设立选房区,摆设座椅8套。
每桌一组客户在此选取房源;
3、 现场设置销控板,随时更新当前认购情况;销控表上有房源价格;
4、 现场设置财务区,将客户的认筹收据直接更换为认购收据,认筹金转为认购定金,不收取其他定金;
5、 现场独立分隔设立复核及认购区,客户确定房源后到此处复核房源、价格、优惠等,并由专人辅导签订认购书;
6、 有纠纷的客户进入VIP区。
选房不成功的客户可以继续考虑,但必须离开座位,由现场主管单独给予辅导,时间为5分钟。
超时则在开盘当天,其他客户选房完毕后方可选取房源,优惠继续有效,否则无效;
7、 超过规定时间后不愿继续考虑或直接放弃的客户,由专人引导从特别通道离开;
8、 所有已经选房的客户从特别通道离开;
3、 现场总流程
8:
30客户开始进场,9:
00封闭大门;
9:
20选房正式开始;
9:
20---9:
30,主持人介绍当日选房流程及相应规则,提醒客户注意销控和价格情况;
9:
30,第一轮摇号,选出2组号码,第一组直接进入选房流程,第二组在进入选房等待区等待;每组客户为8人;每组客户选房时间为15分钟。
现场投影显示摇号结果,主持人当场唱号;
9:
45摇号选出第三组客户,依次进行;该组客户从选房等待区进入选房区时,仍未进入该区域的客户视为放弃本轮选房机会,需要等到当天所有客户选房完毕后可选取房源,优惠仍然有效;
选房区客户因选房成功而进入认购及审核流程、或选房不成功离开,则立即由选房等待区内排列第一位的客户顶替,形成循环;
10-11点,11-12点,12点后,每小时穿插安排表演一个,时间5分钟;
主持人随时宣布哪些房源被选中并恭贺新业主;
截至13:
00左右,全部客户选房完成;
4、 选房及认购流程
说明:
此方案与原方案略作调整——
1、 避免选房区临时有销控可能的纠纷,只作一次销控;
2、 先换收据,再签认购,以收据为订房最终核准,立即做销控处理;避免以《选房确认单》带来的纠纷;
3、 销控和财务放在一起,随时观察。
主控人员核对《选房确认单》内的房源存在后签名。
销售员及客户立即将此单转交旁边的财务,采取开始核算价格并换收据,主控接到收据或者看此流程进入尾声就可以立即进行销控;
4、 选房区人员安排:
经过中原内部讨论认为,外场客户是关键因素,不建议将全部精英放在选房区。
经过调整后,选房区流程非常清楚简单,也不需要占用销售人员很多时间,因此建议——
销售人员陪同自己的客户进入选房区,协助其填写《选房认购单》并送交主控审核,无误再递交给财务换收据,在房源被销控成功后,该客户则由工作人员引导至认购及审核区鉴订认购书,销售人员则立即回到大厅服务其他客户。
此过程应该不超过10分钟;
5、 物料安排计划
物料
1. 舞台 1
2. 椅子 350
3. 投影设备 1
4. 销控板 2
5. 桌子 15
6. 优惠计算表 用于计算客户认筹积累的优惠
7. 认购书 500
8. 认购收据 500
9. 复印机 1
10. 电话,传真 若干
11. 现场音响 1套
12. 摇号设备 1 电脑、电源及软件
13. 现场栏杆 隔断区域
14. 小型茶点 按照200人 自助形式
15. 对讲机 5 维持人员、销控人员
16. 认购资料 500套 手提袋内资料
17. 认购书 500
18. 房源资料
每套房源准备1套
和认购书一起封袋
19. 号码箱 1 大门拿号码球
20. 号码球 200个,编号
21. 其他 纸笔、饮水设备、易拉宝等物料另计
人员
1. 换号处 3人 检查文件并拿号码球
2. 主持 1人 主持
3. 餐饮服务人员 3人
4. 摇号技术人员 2人
5. 音响及灯光 2人
6. 保安 20人 大门+示范区+会场各大门
7. 财务人员 3人 发展商财务,复核价格、优惠及认购书
8. 销控人员 4人 每处2人
9. 银行法律等人员 4人 咨询
10. 礼仪 10人
11. 原有销售人员 15 大厅及等待区帮助客户选房
12. 选房辅助人员 4 在选房区协助客户选房
13. 复核及认购人员 4 管理认购资料贷,复核价格、优惠,鉴订认购书
14. 外展支持 3 外展场临时接待
15. 司机 随车接送客户