银杏华庭住宅小区二期可行性研究报告.docx
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银杏华庭住宅小区二期可行性研究报告
银杏华庭住宅小区二期项目
可行性研究报告
目录
一、总论1
（一）项目背景1
1、项目名称1
2、承办单位概况1
3、可行性研究报告编制依据1
4、项目提出的理由与过程2
（二）项目概况4
1、拟建地点4
2、建设规模与目标4
3、主要建设条件5
4、项目投入总资金及效益情况5
5、主要技术经济指标6
（三）问题与建议8
二、市场预测9
（一）产品市场供需现状及预测9
（二）产品目标市场分析13
（三）产品价格现状13
三、建设规模与产品方案14
（一）建设规模14
1、建设任务14
2、建设规模14
（二）产品方案15
四、场址选择16
（一）场址所在位置现状16
1、建设地点与地理位置16
2、拟建项目土地利用情况16
（二）场址建设条件16
1、地形地貌16
2、地震17
3、工程地质与水文地质17
4、气候18
5、城镇规划19
6、社会环境20
7、交通运输条件21
8、公共设施条件23
五、技术方案、设备方案和工程方案24
（一）技术方案24
1、生产方法24
2、工艺流程24
3、工艺技术来源32
（二）主要设备方案33
（三）工程方案38
1、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案38
2、主要建、构筑物工程一览表39
六、主要原材料、辅助材料合燃料供应40
（一）主要原材料、辅助材料供应40
（二）燃料供应43
七、总图运输与公用辅助工程44
（一）总图布置44
（二）场内外运输44
（三）公用辅助工程44
八、节能方案47
（一）编制依据和原则47
（二）能耗指标分析48
（三）节能措施48
九、环境影响评价49
（一）场址环境条件49
（二）项目建设和生产对环境的影响53
（三）环境保护方案55
（四）环境影响评价57
十、劳动安全卫生与消防58
（一）劳动安全卫生58
1、执行的规范、标准58
2、危害因素分析58
3、安全措施方案59
（二）消防60
1、编制依据60
2、火灾隐患分析60
3、消防设施60
十一、组织结构与人力资源配置62
（一）组织结构62
（二）人力资源配置62
1、劳动定员62
2、职工工资福利64
3、员工来源及培训66
十二、项目实施进度68
（一）项目建设工期68
（二）项目实施进度安排68
（三）项目实施进度表69
十五、社会效益分析71
十六、风险分析72
（一）项目主要风险因素识别72
（二）项目风险程度分析74
（三）项目风险防范和降低风险对策75
十七、结论与建议77
第一章总概
1.1、项目名称：
####县银杏华庭住宅小区
1.2、项目单位：
####远征房地产开发有限公司银杏华庭
1.3、法人代表：
#######
1.4、建设单位概况
####远征房地产开发有限公司是一家从事房地产开发为主业的民营公司。
成立于2010年8月，注册资本金壹仟万元，公司住所位于####县鸣凤镇北门路80号,法定代表人邓健。
公司制定有规范的章程、完善的管理机构、较丰富的房地产开发和运行经验。
公司现有员工共计19人。
其中具有职称的专业技术人员7人，其中高级职称专业人员1人，中级职称专业人员4人，初级职称专业人员2人（建筑3人，财务2人，经济1人，统计1人）。
1.5、编制依据
●《####县银杏华庭住宅小区二期修建性详细规划》
●项目用地成交确认书
●《建设项目环境影响报告表》及审查意见
●####远征房地产开发有限公司提供的其它相关资料。
1.6、编制原则
●住宅小区项目设计既要体现行业特点，又要具有服务社会的功能。
●做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设单位（投资方）和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。
1.7、编制内容
●据####县规划局批准的建设项目用地范围图，本报告主要针对用地范围内要求的规划设计内容进行。
●该项目规划建设内容：
住宅。
第二章市场分析
2.1、####县房地产开发投资及供求状况
①、投资完成额
2009年,####县房地产开发已累计完成投资6,800万元,比去年同期4,800万元增长41.7%。
2010年,####县房地产开发已累计完成投资9,500万元,比去年同期6,800万元增长39.7%。
②、商品房建设情况
2009年,####县商品房施工面积达35.79万㎡，同比增长54%，其中住宅施工面积达30.6万㎡，占总施工面积的85.5%，同比增长53%。
2010年,####县商品房施工面积达38万㎡，比同期上升11%，其中住宅施工面积达3.95万㎡，占总施工面积的96%，比同期上升15.6%。
③、商品房销售情况
根据####县房产管理局提供的资料显示，2005年商品房销售面积为12000㎡，同比增长80%,2006年商品房销售面积为20000㎡，同比增长61%，2007年商品房销售面积为28000㎡，同比增长40%，其上述情况表明####县房地产正步入健康、快速发展的轨道。
2.2、####县房地产价格分析
在房价方面，2008年####县商品房平均销售价格为1500元/㎡，2009年商品房平均销售价格为1900元/㎡，同比增长26.67%,2010年商品房平均销售价格为2500元/㎡，比上年1900元/㎡增长31.58%。
2011年现阶段商品房销售价格已达到2900元/㎡。
2.3、####县市场前景预测
①、消费者现住宅面积
根据####县房产管理局提供的数据，####县城区潜在消费者中当前住宅面积超过80㎡的不到20%，45%的家庭现住宅在60—80㎡之间，现住宅面积不足60㎡的约有38%，平均值66㎡，资料离散，集中趋势不明显。
现今####县居民的居住水平不高，人均居住面积仅25㎡，仍有大部份市民的居住条件需要改善，面积需要增加30%。
如现在居住面积在80㎡左右的将要增加到100—110之间，在结构方面，未来一段时间内的住房需求将会以三房单位为主。
②、潜在消费者现住宅户型
●56%是两房，三房约有22%
●80%的只有一厅，两厅不足20%
●潜在消费者中基本没有人住三房户型或两卫户型。
####县居民现今居住住房的厅、卫功能不够齐全或不够完善，今后住宅的结构趋向于多功能的住宅，二房二厅一卫、三房二厅二卫户型的市场需求较大。
2.4、房价承受能力分析
2007年####县城镇居民人均可支配收入为9,053元，按家庭平均人口3.4人计算,家庭年收入30,780元。
按一套房价18万元（根据目前####县主导户型二房二厅一卫、三房二厅二卫,面积110㎡至130㎡,单套住房面积120㎡计算，销价1500元/㎡），该市家庭年收入与房价比为1︰7.02,低于全国家庭年收入与房价比1︰6.77平均水平。
如果家庭收入按30%积蓄，购买一套面积120㎡住宅需18万元，70％银行提供按揭12万元，平均按15年计算，月约偿还银行贷款本息1000元左右，可见####县一般家庭具有房价承受能力。
随着地方经济的逐步发展，居民消费水平的日益提高,居民的购买力大大增强；分析认为项目市场前景较好。
2.5、本项目SWOT分析
2.5.1、项目优势－S：
优势来自三个方面
A、项目本身：
●地段好，项目位于####县城区北门银杏街，四周绿树成荫，环境优美，住宅区，充分体现####县的优质小康生活水平和城市品位。
●住宅户型好，采光通透，功能分区合理，设计新颖，立体感强，户户绿色景观、符合现代城市居民的生活需要。
B、社会资源方面：
社会公共配套——成熟的商住配套，在住宅底层设立车库，为居民提供了丰富多彩的服务功能和活动空间。
C、项目价格：
####县房地产开发起步较晚，现阶段商品房价格为2900元/㎡,因此房地产销售价格仍有较大的上涨空间。
2.5.2、项目风险点－T
A、自身因素：
作为项目开发商，须及时提高和加大管理力度，以降低项目的风险点。
B、政策因素：
2007年以来国家对房地产行业的宏观调控力度进一步加大，对住房供应结构的调整、税收、信贷、土地政策的紧缩和调节、城市房屋拆迁规模进度的控制等一系列政策，对规划的设计、定位有直接的影响，使得购房者多集中为具有一定经济基础的人群，对####县房地产市场会带来一定的影响。
但由于####县房地产开发起步较晚，经过近三年的市场开发，正进入了####县房地产开发的成熟期，因而，####县的房地产开发前景是看好的。
2.6、消费者分析
就####县目前购买人群情况分析，本县城区购买者占商品住宅销售的52.6%，本市其它地区购买者占商品住宅销售的40.91%，还有6.49%为本县外在####县经商者。
可见，商品住宅的购买主体为本市有一定资金储蓄的缺房户和需改变居住环境的各阶层人士。
同时，由于商业门店的旺销，势必会带动更多的经商、居住一体人士的购买欲望。
因此，商品住宅的销售大好形势，就目前####县房地产的行情来说，是不容置疑的。
第三章项目建设条件
3.1、项目选址
该住宅小区位于####县鸣凤镇北门银杏街，北临沮河和北门新农村，南临实验小学和成北商城，绿树成荫，环境优美，是居民理想的居住区。
同时，也具有较高的社会价值。
对于改变城市面貌，起到了不可替代的作用。
3.2、自然条件
1、地形地貌、地质
####县地处中亚热带与北亚热带融汇地区，气候温暖湿润，四季分明，雨热同季，季风明显。
春秋两季较短，无霜期长，属典型的亚热带季风气候。
由于境内地势起伏较大，气候垂直差异明显。
西北部为低山丘陵，西南部和东北部为岗地，中部和南部为平原。
3、工程选址结论
①拟建工程场地地貌简单，无不良地质现象，场地稳定性好，适宜工程建设。
②场地为中软场地土，Ⅱ类建筑场地类别。
场区内基本地震烈度为六度，抗震设防烈度六度，属抗震一级地段。
③场区内地下水、土对基础混凝土及混凝土中的钢筋无腐蚀性，对裸露钢结构具弱腐蚀性。
④粘土夹卵石土层物理学性质较好，土层厚度大，宜作建筑物浅基础持力层。
3.3、气象条件
####县属亚热带季风气候，四季分明，夏季炎热多雨，冬季低温少雨，气候温和，光热分布合理。
年均气温16.4度，最低气温15.7度。
全境年均降雨量1032.7毫米。
平均日照时数17728.8小时，日照百分率39%。
3.4、供电、给排水
1、供电：
本项目需增容315千伏安配电设施1套，供电电源为就近接入10KV供电干线。
2、供水：
小区入口处有市政供水主管沿线铺设，本项目接入管径按DN300mm考虑设计，可以满足该项目用水需要。
3、排水：
城区大道有排污主管沿线铺设，本项目排污干管采用管径为Φ500mm混凝土管。
第四章规划建筑方案选择
4.1、工程概况与设计理念
1、工程概况
本小区位于####县城区银杏街，处于北至沮河，南至实验小学中间。
规划面积约10922㎡，现拟建21734.78㎡的中档住宅小区。
2、规划思想、原则及目标
●规划设计将力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，部署恰如其分的交通、绿化系统、组团布局、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为住宅的商品化开发、社会化管理和循序实施创造条件。
●规划将以现代设计理念、设计手法，创造高质量的优秀住宅小区，以人为本，优化环境，提高品味。
按照环境与生态规划设计的原则，充分考虑利用环境、绿化、等生态要素，注重创造优美的环境。
方案将力求塑造一个既具有优美环境，丰富文化艺术内涵，又具有环境效益、经济效益、社会效益的住宅商业小区。
方案也将考虑到人们的居住习惯，避免与人们的传统居住思想发生冲突。
●从####县特定的历史文件特点出发，按照以人为本的思想，遵循可持续发展的原则，致力于创造崭新的居住理念，提高优雅舒适的居住家园，达到人、环境、建筑的和谐统一。
4.2、总体设计
1、总体布局
小区布局成∏字型，建筑住宅楼五栋。
2、建筑设计
住宅建筑外墙做橘红色乳胶漆。
在住宅室内建筑空间灵活多变的同时尽量使住宅的柱网整齐，以保证底层车库的空间使用，体现大家风范。
4.3、建筑单体设计
1、注重南向的日照，本小区户型设计重要的是争取尽量多的房间朝向，对于朝向绿地的住宅，也要尽量使更多房间、阳台朝向绿地。
这样，做到户户有景，引景入室。
2、每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的“四”明设计。
厨房均设集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露。
结合立面造型预留空调室外机位置。
3、体现住宅信息化、智能化的要求，每户预留宽带网接口，并设置电脑控制的自动监控系统。
4、室外装饰简约，本设计以独特的风格，鲜明的个性，别具一格的整体形象，令人耳目一新。
4.4、项目总体规划方案
本项目建设6层商住楼5栋,均为框架或砖混结构；场地内布置有道路、会所、绿化、小广场、休息游园等。
公共设施工程
●室内外给排水
本工程给水由市政给水管网两路引接，在基地内形成DN300消防环网，另从DN250接管分引DN200作生活供水管。
公建有绿化浇洒用水由市政管网直供。
根据项目排水体制采用雨、污分流。
基地雨水量约为800L/S，由市政管网排入。
日污废水排放量约为500T/d。
●污水处理
室内污、废水分流排放，多层住宅及公建污、废水立管仅设伸顶通气立管，小高层污、废水立管设专用通气立管或加大管径仅设伸顶通气立管。
生活污水处理设施设置除臭气系统。
粪便污水经新型化粪池处理。
生活废水排入市政污水排水系统。
●电气
①负荷等级与供电电源
本项目所有消防用电设备、公灯为二级负荷，其他负荷为三级负荷。
本项目在小区内设有315千伏安配电柜、计量柜变压器和低压配电柜等。
为防止变配电站受潮，变电站比室外地面高150mm，且变电站内设排风设备，并设置除湿设备和排水措施。
②本项目接地形式采用TT系统；所有插座回路均设漏电保护。
保护接地和防雷接地采用联合接地方式，接地电阻小于1欧姆。
为用电安全，本小区各建筑物作等电位联结，在一层安装一总等电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。
在卫生间作局部等电位联结。
●消防
消防用水按基地内建筑物最高要求确定：
室外消防用水量20L/S，室内消火栓用水量10L/S。
4.5、主要技术经济指标如下
总用地面积：
10922㎡
总建筑占地面积：
3220㎡
总建筑面积：
21734.78㎡
住宅建筑面积：
20414.78㎡
车库、商铺和储藏室面积：
1240㎡
物业及配套：
80㎡
总户数：
210户
绿化率：
31%
建筑密度：
29.48%
容积率：
1.99
4.6、实施计划
本项目于2011年10月18日开工，2013年6月竣工；总建设工期为21个月（含销售期）。
为了加快工程项目的建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设过程中的各项管理工作，编制好施工组织设计，搞好施工安全，根据该项目的投资情况，该项目按12个月完成考虑。
实施进度计划表（二期）
时间内容
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
前期及设计
工程招标
工程施工
竣工验收
销售
第五章环境影响及保护措施
5.1、环境保护应达到的标准
本项目建址位于城区北门银杏街，项目区域环境空气质量较好。
1、本项目大气环境质量要求达到GB3095-96《环境空气质量标准》二级标准。
2、水质要求达到GB3838-2002《地面水环境质量标准》中的Ⅲ级标准。
3、城市环境噪声要求达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）1类。
4、废气排放要求达到《饮食业油烟排放标准》（试行）（GB18483-2001）之大型规模排放标准。
5、废水排放要求达到《废水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准。
6、边界噪声参照《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）。
7、根据国家对主要污染物实施总量控制的要求，以污水排放量为102M3/d、污染物达标排放计算。
5.2、主要污染物和主要污染源及对环境的影响
●施工其主要污染物、污染源
①噪声：
主要来自施工机械、交通运输等，据同类施工场地勒比调查，主要高噪声源有挖掘机、装载机、推土机、振捣棒、切割机、载重汽车，其平均噪声强度为90-115dB（A）。
在项目施工期间噪声的影响随着工程进度，而有所不同，对周围居民有一定的影响，其影响程度主要取决于施工机械与敏感点的距离。
但是施工噪声是短期的、暂时的，一旦施工活动结束，施工噪声影响也随之消除。
②环境空气：
施工机械、运输车辆燃油排放的废气；施工及道路扬尘；物料运输、装卸、堆放过程中散发的扬尘。
施工扬尘也是短期的、暂时的，一旦施工活动结束，施工噪声影响也随之消除。
③地表水：
施工建筑材料对方管理不善，随雨水进入水体；施工机械跑、冒、滴、漏的油污及露天机械被雨水冲刷后产生一定量的油污水；施工人员产生的生活污水和生活垃圾。
对施工期间地表水的管理进行加强后，对周围环境影响较小，且随着工程结束其影响也随之消除。
④生态环境影响：
施工过程中，由于地面平整、地基开挖、土石方回填等使用地表裸露且土质疏松，故在大暴雨过程中，将造成部分水土流失。
本项目规划了部分绿地面积，以种植观赏性的树木、花卉，还规划有草坪等，因此不会对用地范围内造成明显的植被破坏，在加强厂区内的绿化情况下，将有利于区域生态环境的改善。
5.3、施工期间环境保护
工程建设需要运载大量的砂石、水泥、钢筋等建筑材料，施工弃渣和临时设施建设需占一定的用地，造成局部水土流失、空中粉尘浓度增加，噪声超标，从而影响周边环境。
必须采取以下措施：
⑴主要建筑材料如砂石、水泥、钢筋等必须专人管理，施工弃渣应及时清理，避免施工过程中产生的粉尘、残料对周边环境造成不良影响；
⑵施工期间应严格控制重型施工机械的运行范围，防止随意破坏地表；
⑶加强施工队伍管理，提高施工人员环保意识，严格控制施工时间，以保证良好的周边环境状况。
总之，施工期间影响具有暂时性特点，一旦施工活动结束，施工噪声、施工粉尘、地表水影响随之消除。
5.4、环境影响评价
综上所述，本项目建设区域环境质量较好，选址符合城市总体规划，在落实本报告提出的污染防治措施情况下，项目在运营过程中主要污染物可稳定达标排放，从环境保护而言，项目的建设是可行的。
第六章投资估算及资金筹措
6.1、项目规模
####县银杏华庭项目占地10922㎡，建筑面积21734.78㎡，其中：
住宅建筑面积20414.78㎡；车库储藏室700㎡；商铺540㎡；物业配套80㎡。
6.2、投资估算依据
6.2.1、编制说明
⑴宜昌宜人建筑设计有限公司编制“####县银杏华庭项目规划及建筑方案设计”；
⑵估算是根据《####省建筑安装工程费用定额》（2003年）计算的；
⑶估算中的有关税金和费用按宜昌市及####县的现行规定和同类项目的平均水平测算；
⑷前期、配套费等参照####县费用标准计算；
⑸与工程建设有关的其他费用按有关规定估算；
⑹利率10.84%
⑺管理费2.65%
⑻销售费用3.61%（含销售税费）
6.3、投资估算及内容（详见投资表）
6.3.1、土地成本600.01万元
6.3.2、前期费用272.88万元
6.3.3、工程费用1756.17万元
6.3.4、管理费用103.01万元
6.3.5、销售费用108.67万元
整个小区投资总额为2390.83万元
6.4、资金筹措
该项目计划总投资额为2390.83万元，资金来源从以下三个方面取得：
一是资本金487万元（其中，580万元土地费已付），占总投资的40.98%；二是股东投资200万元；占总投资的16.83%；三是销售回笼资金501.26万元，占总投资的42.19%。
第七章财务评价
7.1、销售收入
住宅销售：
出售面积20414.78m2，销售均价1800元/m2
20414.78m2×1800元/m2=3674.66万元。
车库、储藏室、商铺销售面积1240m2，销售均价1800元/m2
1240m2×1800元/m2=223.20万元。
销售收入合计：
3674.66+223.20=3897.86万元
7.2、成本的测算基础数据：
项目成本分析表
序号
成本项目
单价（元/㎡）
总额（万元）单价×21734.78㎡
备注
1
土地费用
276.06
600.01
2
前期费用
125.55
272.88
3
工程费用
808.00
1756.17
其中:
勘察设计
30.00
65.20
土建工程
680.00
1477.97
水电增容
58.00
126.06
市政配套
40.00
86.94
4
管理费用
46.28
103.01
其中:
工程管理费
28.00
60.86
（2+3）×3%
工程监理费
19.39
42.15
3×2.4%
5
销售费用
50.00
108.67
6
合计
1307
2840.74
7.3、税项
营业税税率5%
城市维护建设税税率5%
教育费附加税率3%
企业所得税税率25%
土地增值税税率0.5%
税金估算结果
●营业税及附加税：
528.16万元
●所得税：
108.67万元
●合计：
636.83万元
7.4、经济效益（投资表）
序号
项目
单价
总额
备注
1
土地成本
310.00
10600×310.00=328.60
其中
土地费
267万元
契税
61.60万元
2
前期费用
48.21
10600㎡×48.21元/㎡=51.10
包括城配费、报建费、人防、白蚁防治、招投标、检测费等
3
工程费用
656.00
695.36
其
中
勘察设计
20.00
21.20
土建工程
568.00
602.08
水电增容
38.00
40.28
市政配套
30.00
31.80
包括绿化、智能化、市政给排水、地下电缆、街道铺装工程等
4
管理费用
36.79
39.00
其
中
工程管理费
21.05
22.31
（2+3）×3%
工程监理费
15.74
16.69
3×2.4%
5
资金成本
20.00
21.20
6
销售费用
50.00
53.00
合计
1121.00
1188.26
销售利润
利润总额=销售收入-销售税及附加-增值税-项目总成本
=3912.26-528.16-108.67-2840.74=434.69万元
所得税=利润总额×25%=108.67万元
税后利润=利润总额
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