长兴鹅头浜安置房工程可行性研究报告.docx
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长兴鹅头浜安置房工程可行性研究报告
长兴紫金南苑保障性住房工程项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目背景
（一）项目名称：
长兴紫金南苑保障性住房工程项目
（二）承办单位：
长兴建设房屋开发有限公司
（三）项目可研报告编制依据
1、湖州市建设局《湖州市城市规划管理技术规定》
2、长兴县建设局《长兴紫金南苑保障性住房工程设计要求》附规划红线图
3、《长兴县紫金南苑地块保障性住房工程规划建筑方案设计》
4、长兴县建设局《关于长兴紫金南苑保障性住房工程设计方案项目规划例会审批意见书》
5、项目可研报告编制委托书
6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
7、《投资项目可行性研究指南》
8、现行有关的建设法规、规范
二、项目概况
（一）建设要求
本项目旨在将长兴紫金南苑保障性住房工程建设成为廿一世纪现代人文住宅社区，提升小区品味。
充分利用周边资源，营造一个环境优美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现“亲、善、美”的和谐宗旨。
创建新型居住空间环境，实现住宅日照、朝向、通风、景观的均好性，提供便捷合理的人车分流交通系统。
（二）建设范围
长兴紫金南苑保障性住房工程位于环城西路与车站路B匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。
地块周边自然景观资源丰富。
项目规划总用地面积为约82.6亩。
（三）建设内容
本项目建设内容分为多层住宅和高层住宅，全部为限价销售房。
住宅总户数772户，共有5种户型。
多层住宅共23幢，5层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高2.19米，用于自行车停放，达到每户一个。
高层住宅共8幢，11、15和18层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高4.2米，用于自行车停放，以及结合沿街商业用房考虑。
依据小区居住人口的规模，合理配置了公共建筑，包含会所、商业服务点等公建及社区服务用房。
同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程等。
（四）建设规模
项目规划总用地面积55065.06平方米，项目总建筑面积111963.6平方米，其中高层住宅面积47278.9平方米，多层住宅面积42336平方米，配套及公建建筑面积8150.7平方米，地下建筑面积8196.6平方米，半地下建筑面积6001.4平方米。
（五）对应人群
本项目建设内容全部为限价销售房，凡满足以下条件者，均可申请购买：
①是城镇中低收入家庭。
必须同时符合两个条件：
一是家庭成员中至少有一人取得当地非农业常住户口满5年；二是上年度家庭人均收入在我县统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；
②大学本科及以上毕业生和具有技师职业资格或中级及以上专业技术资格的人员。
必须同时符合三方面条件：
一是具有国民教育序列大学本科及以上学历或劳动部门颁发的技师职业资格证书或人事部门颁发的中级及以上专业技术资格证书；二是申请前上年度家庭人均收入在当地统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；
③优秀外来务工人员。
应符合下列两个条件之一：
获得国家、本省、本县或市级有关单位授予的“优秀外来务工人员”、“劳动模范”、“首席工人”等荣誉称号的外来务工人员；具有国家高级技师职业资格证书的外来务工人员；
④长兴县引进的高级人才。
应符合下列条件之一：
引进落户的具有博士学位或高级专业技术职务任职资格的人才；引进落户的具有硕士研究生学历学位、在本县工作满3年且在企业工作的人才；
⑤城中村改造家庭，县危房改造家庭；
⑥烈士遗属、退伍残疾军人、立功人员；
⑦具有20年以上教龄无住房或住房面积小于60平方米的优秀教师；
⑧对长兴税收贡献前10位的企业给予适当比例，再由其分配给困难职工。
（五）主要建设条件
本项目建设符合长兴县城市总体规划要求，区域内供水、供电、通讯等配套设施在规划中都能妥善解决，基本具备项目建设的条件。
（六）项目投入总资金、资金筹措及使用计划
1、项目投入总资金
项目开发总投资（含贷款利息）43520万元，建设投资38520万元，其中土地成本8095万元，建安工程费24280万元，前期工程费1025万元，基础设施建设费766万元，其他费用871万元，开发期税费1499万元，管理费用150万元，不可预见费1834万元。
2、资金筹措计划
本项目资金来源有二个渠道：
一是自有资金；二是银行贷款。
3、资金使用计划
投入计划如下，自有资金1.352亿全部用于投资；商请银行五年期贷款3亿元。
（七）主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
项目
单位
数量
总规划用地面积：
㎡
55065.06
总建筑面积：
㎡
111963.6
其
中
地上总建筑面积：
㎡
97765.6
地下总建筑面积：
（含人防不计容积率）
㎡
8196.6
半地下总建筑面积：
（不计容积率）
㎡
6001.4
地
上
部
分
住宅总建筑面积：
㎡
89614.9
其
中
高层住宅：
㎡
47278.9
多层住宅：
㎡
42336.0
配套设施建筑面积：
㎡
8150.7
其
中
物业管理用房面积：
㎡
746.0
社区服务用房面积：
㎡
456.0
商业面积：
㎡
6948.7
建筑占地面积：
㎡
14279.6
建筑密度：
%
22.2
容积率：
1.78
绿地率：
%
30.1
总户数：
户
772
其
中
高层户数：
户
352
多层户数：
户
420
机动车停车位：
辆
442
其
中
地面停车：
辆
38
半地下停车：
辆
170
地下车库：
辆
234
停车率：
%
56.7
三、主要结论与建议
（一）主要结论
本项目系保障性住房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了长兴的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。
同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。
因此，项目建设的综合效益显著。
（二）建议
建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。
期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
长兴地处长江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，与苏、皖两省接壤。
东邻上海、西连安徽，南望杭州，北接宁锡常。
处于长江三角洲的地理中心，全县面积1430平方公里，辖10镇6乡和1个省级经济技术开发区，现有人口62万，长兴山清水秀，气候湿润，有“鱼米之乡”、“文化之邦”、“丝绸之府”美称。
是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。
近年来，长兴县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，按照建设山水园林型现代化新兴城市的目标，长兴县正努力打造“中国人居环境奖”、“全国生态县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等五张名片，并已荣获全省“小康县”、国家级科技先进县、全国综合实力“百强县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等称号。
工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快；长兴实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；长兴县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。
2009年全县实现地区生产总值（GDP）240亿元，2009年全县完成财政总收入33.89亿元，比2008年增长10%；完成地方财政收入18.47亿元，比2008年增长13.3%；全年完成固定资产投资157.56亿元；社会消费品零售总额91.15亿元。
可见，长兴以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发展期。
长兴县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。
在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。
特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。
县委、县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。
同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。
在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。
城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。
长兴县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。
为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房条件，促进房地产市场健康发展，加快实施保障性限价房建设工程势在必行。
长兴紫金南苑保障性住房工程位于环城西路与车站路B匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。
地块周边自然景观资源丰富。
二、项目建设必要性
（一）本项目建设对于加快长兴城区建设，推进长兴跨越式发展意义重大。
推进长兴大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进长兴崛起作出的重大决策。
为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。
可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。
本项目是长兴现代化城市建设的重要组成部分，也是长兴向城西扩展、发展的主阵地。
如果不抓紧做好保障性限价房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。
而且，保障性限价房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。
从这个意义上说，抓好保障性限价房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。
（二）本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。
长兴县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。
长兴近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。
通过建设保障性限价房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。
本着对人民负责的态度，站在长兴长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快保障性限价房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升长兴县雉城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。
本项目以长水港沿河绿带为景观核心，营造点、线、面的不同形态景观水景，通过几何形与自然形的组合并与广场、绿地相结合营造通透灵秀的人文景观。
而且小区绿地并不仅为小区内住户所有，将辐射向城市，与城市共享，成为长兴县又一道亮丽的风景线。
本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。
注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。
（三）本项目的建设是维护社会稳定的需要。
保障性限价房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。
对此，长兴县委、县政府对保障性限价房工作给予高度重视，将保障性限价房管理工作纳入重要议事日程，全县保障性限价房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。
近年来，长兴县不断加快保障性限价房建设步伐，但仍存在保障性限价房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的保障性限价房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。
为此长兴县委、县政府极力加快保障性限价房建设进度。
进一步创新和发展保障性限价房建设模式，积极推行保障性限价房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与保障性限价房建设，切实解决资金瓶颈问题。
本项目的建设顺应长兴县保障性限价房建设发展思路，所有新建保障性限价房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把保障性限价房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上保障性限价房。
（四）本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。
以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。
长兴县根据国家和浙江省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立保障性限价房制度的最大受益者。
对于群众来说，保障性限价房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的保障性限价房小区建设将极大地改善中低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设保障性限价房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。
具体到本项目的建设，还将充分利用城市水面周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本限价房小区“亲、善、美”的和谐宗旨。
因此，抓好本项目保障性限价房建设工作，既是落实长兴县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进长兴发展的现实需要。
可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。
第三章建设单位概况
长兴建设房屋开发有限公司成立于2007年8月，注册资本33000万元，法定代表人陈水毛，公司经营范围：
房地产开发。
该房地产开发企业资质等级为二级
公司宗旨是承担我县旧城改造拆迁房、作为定销房屋的综合用房、解决我县困难人员的限价房、政府性其他用房及为调控房地产市场物价等政策性商品房的开发。
长兴建设房屋开发有限公司自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展道路，积极倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。
公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。
初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。
虽然成立时间不长，但已开始致力于企业文化建设，强调以物质文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。
营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。
建筑有其独特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。
一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身的一种价值取向。
该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进是时代提出的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。
超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明天的发展。
这是企业长远发展所需的实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标的动力。
公司将秉承“与时俱进超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。
该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。
当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。
市场经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。
企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资产。
因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。
第四章建设规模
一、建设规模依据与原则
（一）建设规模依据
根据长兴县政府关于对保障性限价房开发建设构思和该区域保障性限价房现状及住房困难的中低收入家庭对用房的实际需求，按照国家、浙江省关于保障性限价房的现行政策和有关规定，参照目前省内类似保障性限价房规模，研究确定本项目规模。
（二）建设规模基本愿则
坚持适度发展，加快建设，不断完善的愿则。
从保障性限价房实际需要出发，利用现有的建设条件和优势。
力求使本项目在规模上，既满足当前需要又兼顾今后发展，在标准上，既符合我国国情又适应人民群众不断增长的生活消费水平。
坚持保障性住房市场化的原则。
按照产业化思想和市场经济规律建设保障性限价房，应充分体现多元化服务及多种形式的建筑规模的合理配比，达到社会效益和经济效益的统一。
坚持保障性住房建设规范化的原则。
本项目应按照国家、浙江省关于保障性限价房的有关政策、要求和基本标准建设，以中低收入家庭的需要。
（三）建设规模
本项目所建保障性限价房项目规划总用地面积55065.06平方米，项目总建筑面积111963.6平方米，其中高层住宅面积47278.9平方米，多层住宅面积42336平方米，配套及公建建筑面积8150.7平方米，地下建筑面积8196.6平方米，半地下建筑面积6001.4平方米。
5层多层住宅共23幢，420户；11、15和18层高层住宅共8幢，352户，共772户，共5种户型。
表4-1户型
类型
户型编号
户型面积（㎡）
户数（户）
合计（户）
比例（%）
多层
D1
60
60
420
14.3
C1
82.1
60
14.3
B1
103.8
150
35.7
A1
121.62
150
35.7
高层
G1
127.97
352
352
第五章项目选址及建设条件
一、项目选址
本项目位于长兴环境优美的城西地块，处在环城西路与车站路B匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。
地块周边自然景观资源丰富。
项目规划总用地面积为约82.6亩。
二、项目建设条件
（一）自然环境
1、地形
长兴位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区，三面环山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。
全县东西长53公里，南北长52公里，境内海拔较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平的特征。
本项目范围内地形总体平坦。
2、气候
长兴属中纬度亚热带季风气候区，气候温暖湿润，雨量充沛，四季分明。
年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超过10mm的年平均天数为41天，每年4～9月降水比较集中，为852mm，其中5～6月为霉雨期，8～9月为台风雨期。
8级台风年平均一次，风速大于14m/s，最大风速26m/s。
3、水文
长兴东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和娄港流入太湖。
北部干流水系有合溪新港、长兴港、泗安塘等31条涧港，全长417.4公里，流域面积约1735平方公里；南部水系有西苕溪等5条港，全长59公里，流域面积约2275平方公里。
长兴多年平均年降水量为1309毫米，多年平均年径流深为500～700毫米。
境内河流的水文特征主要受季节雨量分布不均的影响，洪枯期分明。
历史最高洪水位（1999年）6.30m（吴淞），长兴港最高洪水位为5.57m。
（二）社会经济条件
1、社会经济全面发展。
近年来，长兴经济快速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。
2009年长兴县实现地区生产总值240亿元，人均GDP5500美元，财政总收入33.89亿元，其中地方财政收入18.47亿元。
长兴县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省园林城市、省教育强县、双拥模范县、国家园林县城、国际花园城市等称号。
2、交通优势得天独厚。
杭宁、申苏浙皖两条高速公路和104、318两条国道穿境而过；宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；被誉为“东方莱茵河”的长湖申航线发端于此、直达上海。
长兴距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区城市均在200公里以内。
3、城市建设突飞猛进。
近年来，长兴县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。
在《长兴城市总体规划》的指导下，相继编制了《中心城区城市设计》、《长兴城市绿地系统规划》等一批专项规划，形成了科学合理的城乡规划体系。
“十一五”期间长兴城市建设投资力度空前，城市发展空间有序拓展，城区每年以近3平方公里的速度扩张，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。
4、文化底蕴深厚悠久。
茶圣陆羽撰写了旷世巨作《茶经》，长兴因此成为茶文化发祥地；长兴也是陈朝开国皇帝陈霸先的故乡，仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外，史称“帝乡佛国”。
长兴资源广博，物产丰饶，金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名中外，素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中国银杏之乡”的美称。
5、城市品位不断提升。
长兴县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高。
坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继出现，城市品位不断提高。
（三）市政基础设施
根据市政规划，本地块内设城市加压给水泵站，电信、网通、有线电视机房等公用设施，配套齐全。
因此，有较为成熟的基础条件，有水资源条件等景观基础，有利于建设人性化的居住空间和功能复合的城市发展区。
第六章项目建设内容及建设方案
一、建设内容
本项目建设内容分为多层住宅和高层住宅。
住宅总户数772户，共有5种户型。
多层住宅共23幢，5层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高2.19米，架空层划分成自行车停放处，达到每户一个。
高层住宅共8幢，11、15和18层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高4.2米，用于自行车停放，以及结合沿街商业用房考虑。
依据小区居住人口的规模，合理配置了公共建筑，包含会所、商业服务点等公建及社区服务用房。
同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程等。
二、规划设计技术指标
项目
单位
数量
总规划用地面积：
㎡
55065.06
总建筑面积：
㎡
111963.6
其
中
地上总建筑面积：
㎡
97765.6
地下总建筑面积：
（含人防不计容积率）
㎡
8196.6
半地下总建筑面积：
（不计容积率）
㎡
6001.4
地
上
部
分
住宅总建筑面积：
㎡
89614.9
其
中
高层住宅：
㎡
47278.9
多层住宅：
㎡
42336.0
升级会员 