上半年太原房地产市场分析简报.docx

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上半年太原房地产市场分析简报

2010年上半年太原市市场分析简报

第一部分土地篇2

2010年上半年土地市场交易情况2

1、2010年上半年太原市土地供应情况2

2、2010年上半年太原市土地成交情况2

第二部分市场篇3

2010年上半年太原地产市场动态3

1、各物业新增在售项目分布情况3

2、各物业市场销售价格情况4

3、总体销售分析5

第三部分项目篇（小店区典型项目）7

1、北美金棕榈7

2、华泰御景湾8

3、绿地长风世纪城9

4、博雅书院10

5、中环水岸11

6、千禧学府苑12

7、星河湾13

8、香颂14

第一部分土地篇

2010年上半年土地市场交易情况

2010年，国务院积极出台楼市调控政策，虽然业界认为太原对政策影响一向迟滞，但半年来，市场在平淡与冷静中度过。

没有了“小阳春”的新闻，没有了各市场专家对未来走势的肯定预言，大家都在政策压抑下默默等待。

按照惯例，虽然太原市土地集中供应与成交体现在下半年，但上半年的市场交易情况着实令人窒息。

据统计，2010年上半年太原市土地市场供应量约76.63万平方米，同比减少80.53%；成交约164.42万平方米，同比减少9.04%。

1、2010年上半年太原市土地供应情况

2010年上半年，太原市土地市场供应节奏放缓，供应量同比大幅萎缩。

如上图，3月、5月市场供应为“零”。

具体从供应地块来看，上半年入市土地均为小型地块，单宗土地面积均未超过300亩，与2009年同期动辄上千亩的土地供应相比，市场已降至冰点。

2、2010年上半年太原市土地成交情况

与低供应相类似，2010年上半年，太原市土地市场成交量呈下行趋势，甚至单月出现“零”成交。

从上图来看，上半年成交高峰为2月，据资料显示，2月份，迎泽区共成交6宗土地，均由上海复地（集团）股份有限公司联合本地数家地产企业竞得，成交面积约104.14万平方米。

第二部分市场篇

2010年上半年太原地产市场动态

1、各物业新增在售项目分布情况

据统计：

太原市2010年上半年在售住宅项目共91个，供应量约为801.63万平方米，占所有物业供应面积的93%。

其中包括4个别墅项目，约39.7万平方米。

上半年小店区、万柏林区和杏花岭区市场供应仍占主导地位。

太原市内在售商业商业项目分布比较稀少，上半年在售商业项目多为小型社区底商，供应面积约18.06万平方米；写字楼和别墅物业在市场在售房产项目中也占较低比例，供应面积分别约5.96万平方米和39.7万平方米。

2010年上半年太原市新增住宅项目共15个，万柏林区分布较多，新增供应面积约67.97万平方米，其中，恒大名都的供应面积为一期供应，约19.65万平方米。

上半年除恒大名都为外地房企外，新增项目中多数为本地房企，也有部分城中村项目，体量相对不大；上半年新增商业项目有1个，为北美乐活商业街，该项目总供应约8500平方米。

2、各物业市场销售价格情况

　　2010年上半年太原市商品住宅（不含城中村）毛坯销售均价约5401元/平方米，精装销售均价约8277元/平方米。

从市场走势来看，目前住宅销售价格整体上升趋势不太明显，主要原因：

一方面在新增项目中个别项目的销售均价较低，另一方面市场尚处于传统销售淡季，并且在调控的影响下房价的上升空间相对较小；太原市在售商业项目，上半年销售均价约18500元/平方米；写字楼销售均价在6950元/平方米左右。

2010年上半年，商品住宅每月的销售价格波动并不大，从上图看，商品住宅毛坯销售价格比较平稳，波动幅度较小，精装销售价格在4月稍有上涨，增至约8667元/平方米，不过在6月份新增的恒大名都销售价格相对较低，所以6月份的精装价格整体有所下降。

3、总体销售分析

2010年上半年住宅共销售8942套，由于受市场销售淡季以及新政的影响，各楼盘的销售情况并不很乐观；商业与写字楼的成交量亦不容乐观，上半年商业共成交93套，市场销量仍以新东方品牌大世界为主，另外，新增的北美乐活商业街项目目前销售约5600平方米；写字楼销售约28套左右（有部分写字楼以整层销售的方式出售，其中小店区的富基翡翠郡和澳林百和中心分别销售约790平方米和1045平米，万柏林区的国际能源中心销售约200平方米）。

由于写字楼的销售价格较高，并且多数商住楼代替了写字楼的部分功能，所以太原的写字楼市场并没有扩大，不过作为专业办公场所，写字楼还具有一定的市场优势，随着太原城市化的发展，写字楼在未来的发展空间会逐渐扩大。

日期

销售面积（万㎡）

毛坯

精装

2010年1月

14.891

6.858

2月

4.724

1.125

3月

11.99

7.009

4月

12.22

8.417

5月

12.024

7.718

6月

15.02

7.999

70.869

39.126

109.995

为控制房价的快速上涨，国家下发一系列遏制房价的政策，在4月份下发的“新国十条”对一线城市的房地产市场产生了较为明显的影响，主要体现在“销售量下降，房价下调”两大方面。

2010年4-5月期间此政策对太原房地产市场的影响较大，多数购房者进入观望状态，尤其对有证件“需按揭贷款”的项目影响较大，对城中村改造项目影响较小。

2010年上半年成交量同比增速有所下降，不过从环比来看，成交量仍热呈上升趋势。

精装住宅项目销售价格与销售情况表格：

项目名称

销售均价（元/平方米）

2010年1月

2月

3月

4月

5月

6月

太原富力城一期

6300

6100

6500

太原恒大绿洲（二期）

6700

6500

昌盛双喜城一期

12500

13000

起价11500

富力现代广场

6000

6100

6300

6500

十二院城一期

6500

万国城MOMA一期

12000

13000

恒大名都

5966

项目名称

销售面积（万㎡）

2010年1月

2月

3月

4月

5月

6月

太原富力城一期

2.16

0.048

1.76

2.4

2.032

1.76

太原恒大绿洲（二期）

1.87

0.293

2.44

2.684

2.562

2.49

昌盛双喜城一期

0.108

0.018

0.666

1.044

1.314

1.422

富力现代广场

1.584

0.556

1.498

1.284

0.91

1.262

十二院城一期

0.576

万国城MOMA一期

0.56

0.21

0.645

1.005

0.9

1.065

恒大名都

2.76

第三部分项目篇（小店区典型项目）

1、北美金棕榈

推广名

北美金棕榈

地理位置

晋阳街和体育路交叉口

开发商

山西新弘开琪房地产开发有限公司

营销代理

自销

主要经济指标

建面（万m2）

占地（万m2）

容积率

绿化率

规划户数

车位配比

户型面积

二居80㎡-90，三居120㎡-150㎡

产品形态

由5栋33层和3栋18层小高层组成，千里商业长廊，21000平米超市，商业小独栋

装修情况

毛坯

开盘时间

未定

交付时间

2012年底

销售价格

（元/m2）

预计约5200

销售情况

前期咨询、开盘时间未定

2、华泰御景湾

推广名

华泰御景湾

地理位置

滨河东路学府街口向南200米

开发商

太原市银海房地产开发有限公司

营销代理

自销

主要经济指标

建面（万m2）

占地（万m2）

容积率

绿化率

规划户数

车位配比

6.67

3.5

30%

1100

1：

户型面积

170-400

产品形态

7栋32层，两梯三户、三梯六户

装修情况

毛坯

认购时间

2010年6月

交付时间

2011年9月30日

销售价格（元/m2）

9000

3、绿地长风世纪城

推广名

绿地长风世纪城

地理位置

新晋祠路山西阳光装饰广场南侧（将来长风商务区南侧）

开发商

绿地集团

营销代理

自销

主要经济指标

建面（万m2）

占地（万m2）

容积率

绿化率

规划户数

车位配比

120

21.47

2.33

40%

约800户

1：

户型面积

93-189

产品形态

一期项目规划建设5栋住宅

装修情况

毛坯

认购时间

2009年11月

交付时间

2011年底

销售价格（元/m2）

均价约5800

销售情况

1#、3#、5#售罄，2#、4#楼预计7月底开盘

4、博雅书院

推广名

博雅书院

地理位置

平阳南路与南中环街交叉口往南200米路西

开发商

山西省九丰房地产开发有限公司

营销代理

自销

主要经济指标

建面（万m2）

占地（万m2）

容积率

绿化率

规划户数

车位配比

9.33

2.67

3.5

35%

504

1：

户型面积

主力120、140、180

产品形态

4栋18层，一梯两户

装修情况

毛坯

认购时间

09年12月18日开盘

交付时间

2010年9月15日

销售价格（元/m2）

最低5500，均价6000

销售情况

4栋楼内部配套完毕，正做公共部分装修。

准现房在售

5、中环水岸

推广名

中环水岸

地理位置

滨河东路南中环桥东交叉口

开发商

山西双瀛房地产开发有限公司

营销代理

自销

主要经济指标

建面（万m2）

占地（万m2）

容积率

绿化率

规划户数

车位配比

0.66

0.15

4.5

10%

260

1：

户型面积

100㎡-180㎡

产品形态

1栋28层高层，1-2层为商铺、3-28层为住宅。

装修情况

毛坯

认购时间

09年10月开盘

交付时间

2010年12月底

销售价格（元/m2）

最低6050，均价6500，最多可享95折，部分享98折优惠

销售情况

外墙贴瓷砖，目前已售约75%

6、千禧学府苑

推广名

千禧学府苑

地理位置

小店区学府街和体育路交叉口东北角

开发商

山西千禧房地产开发有限公司

营销代理

自销

主要经济指标

总占地（万m2）

总建面（万m2）

容积率

绿化率

规划户数

车位配比

4.67

3.86

60%

1457

1：

1.5

规划布局

7栋31层高层

户型面积

110-314平方米

装修标准

毛坯

开盘时间

2007年11月20日

销售价格（元/m2）

起价9000均价12000最高14000

一次性付款95折焦点装修家居网，分期付款98折优惠,按揭首付50%

销售情况

现工程至内外装修中，已销售80%

7、星河湾

星河湾地上规划总建筑面积173.05万平方米。

其中住宅165.58万平方米，公建（含配套）7.47万平方米，容积率2.55，建筑密度11.31%，绿化率43%，住宅机动车停车位1户1.5辆，区内配置托幼儿园、小学各一所，以及换热站、煤气调压站等市政设施。

　　预计7月底开盘，销售均价约18000元/平方米。

一期产品为项目西北角1、2号地块，其中，住宅占地8.81万平方米，建筑面积约20.55万平方米，约642户。

目前，该项目前期蓄客，未正式销售。

8、香颂

推广名

香颂

地理位置

新南站东侧光明路14号

开发商

山西中建置业开发有限公司

营销代理

世纪朗润房地产经纪有限公司

主要经济指标

总建筑面积（万m2）

总占地面积（万m2）

容积率

绿化率

1.6

45%

户型面积

90-180，主力户型为90-135

产品形态

北区16栋8-11层小高层，1梯2户的板楼

装修情况

毛坯

认购时间

一期6月2日已经开始认购，1排4#楼、2排1#2#楼。

二期7月中旬开始认购，2排5#6#楼，1排3#楼的五六单元。

预计8月初开盘

交付时间

预计2011年七月底

销售价格（元/m2）

排号费5000元，预计销售均价5000元以上

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