扬州土地及市场考察.docx
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扬州土地及市场考察
环境分析
区域环境
城市概况
扬州，地处江苏中部，长江北岸、江淮平原南端。
现辖区域在东经119°01′至119°54′、北纬32°15′至33°25′之间。
南部濒临长江，北与淮安、盐城接壤，东和盐城、泰州毗连，西与南京、淮安及安徽省天长市交界。
境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、江都、邗江2市1区；京杭大运河纵穿腹地，由北向南沟通白马湖、宝应湖、高邮湖、邵伯湖4湖，汇入长江，全长143.3公里。
全市总面积6634平方公里。
市区面积980平方公里。
规划建成区面积420平方公里。
行政区划
扬州市管辖广陵、邗江、维扬3个区、宝应县和仪征、高邮、江都3个县级市。
共有70个镇，7个乡，12个街道。
区域交通
目前扬州的对外交通主要有公路、铁路、水运等方式。
沪宁高速公路、宁通高速公路在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南，扬州已实现环城贯通高速公路，此外，沿江高等级公路、安大公路、淮江公路、盐金公路、仪扬公路等国省干线公路构筑起400公里的“市域环路”。
宁启铁路横穿扬州境内，已开通扬州至北京、上海、武汉、西安、广州等客货运线路。
京杭大运河与长江在扬州南部汇流，构成市域航道主骨，全市共有航道184条，盐邵线、古运河、三阳河等纵贯南北，高东线、新通扬运河、仪扬河、盐宝线等横穿东西，构筑了“三纵四横”的内河主航道网。
扬州港口布局为“一港三区”，主港区六圩港区是国家一类开放口岸，江都港区、仪征港区分列两翼。
区域气候
扬州市属于亚热带湿润气候区。
气候主要特点是：
盛行风向随季节有明显的变化。
冬季盛行干冷的偏北风，以东北风和西北风居多。
夏季多为从海洋吹来的湿热的东南到东风，以东南风居多。
春季多东南风，秋季多东北风。
冬季偏长，4个多月；夏季次之，约3个月；春秋季较短，各为2个多月。
年平均气温15.6℃～16.1℃，冬冷夏热较为突出。
7月最热，平均气温为28.5℃。
1月最冷，平均气温为1.2℃。
全市极端高温36.7℃，极端低温7.8℃。
区域人口
2006年末，扬州市户籍总人口为458.64万人，比上年末增加23287人，增长0.51%。
自然增长率为1.37‰。
全市登记出生人口31638人，出生率6.92‰；死亡人口25367人，死亡率5.55‰。
城市属性
扬州是全国首批24座历史文化名城之一，是中国首批优秀旅游城市、全国生态建设示范市、国家城市信息化试点城市、全国创建文明城市工作先进市、国家卫生城市和国家环保模范城市。
未来几年，扬州将强力推进沿江大开发、招商引资，主动融入长江三角洲城市群和南京都市圈，打好"长江牌、文化牌、生态牌"，建设实力扬州、文化扬州、生态扬州，使扬州形成"一体两翼"带状组团式现代化滨江大城市新格局。
区域经济
国内生产总值
2006年扬州市全年地区生产总值（即GDP）达到1100亿元，为历史最高水平；较上年增长15.2%，增幅较上年高出0.2个百分点。
资料来源：
上海新联康研展部
从上图可以看出扬州的国内生产总值已经超过1100亿元，而且从历年的数据来看，扬州的经济是一个加速增长的过程，2006年的增长速度达到15.2%。
产业结构
2006年第一产业94亿元，占国内生产总值比重为8.5％。
2006年第二产业621亿元，占国内生产总值比重为56.5％。
2006年第三产业385亿元，占国内生产总值比重为35％。
全市三次产业比例由2005年的9.3：
56.2：
34.5调整为8.5：
56.5：
35。
人民生活
人均可支配收入
居民收入稳定提升，富民步伐不断加快。
市区居民人均可支配收入12945元，比上年增长13.8%；全市农民人均纯收入5813元，增长11.5%；扣除物价因素，实际分别增长12.1%和9.7%。
城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额604.7亿元，比年初增加81.9亿元。
房地产规划
扬州市房地产业发展十一五专项规划
总体目标
目标定位
以科学发展观为指导，积极合理引导房地产投资和消费，以改善人居环境，以建设资源节约型、环境友好型社会及推进和谐社会建设为出发点，实施城乡统筹的城镇化发展战略，坚持总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定和可持续发展的原则，保持房地产业持续健康发展，巩固支柱产业地位，全面实现住房小康。
指标预测
房地产开发投资总量“十一五”比“十五”期间翻一番；城镇人均住房建筑面积平均每年增加一平方米。
——开发投资、开发规模平均每年增长15%。
房地产开发投资目标表
单位：
亿元
年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
全市投资额
70
80
92
106
122
470
其中：
市区
40
46
53
61
70
270
房地产开发施工面积目标表
单位：
万平方米
年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
全市施工面积
583
670
770
885
1018
3926
其中新开工
350
402
462
531
611
2356
市区施工面积
352
405
465
535
615
2372
其中新开工
211
243
279
321
369
1423
商品房竣工面积目标表
单位：
万平方米
年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
全市竣工面积
275
316
363
417
480
1851
其中：
住宅
220
253
290
334
384
1481
市区竣工面积
154
177
204
235
270
1040
其中：
住宅
123
142
163
188
216
832
——城镇人均住宅建筑面积，2010年达33m2，住宅成套率达90%。
——基本解决人均住宅建筑面积15m2以下住房困难家庭的居住问题。
——全面提高住宅居住品质，住宅功能完备、配套齐全、方便安全，拥有智能化、现代化的设施条件，充分体现“以人为本”的理念和节能省地的要求。
康居示范住宅小区建设目标表
单位：
个
年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
康居示范小区数目
2
4
4
4
4
18
其中：
市区
1
2
2
2
2
9
住宅性能认定小区数目
4
8
8
8
8
36
其中：
市区
2
4
4
4
4
18
区域房地产发展
固定资产投资
2006年投资规模稳步扩大，投资主体日趋多元。
全年完成全社会固定资产投资533.3亿元，增长30.1%。
其中，规模以上城镇项目完成投资274.4亿元，比上年增长23.4%；农村项目完成投资137.7亿元，比上年增长42.3%。
全市第一、二、三产业分别完成投资3.6亿元、320.7亿元和209亿元，增长41.7%、37.6%和19.6%。
房地产开发指标
2006年开发指标
房地产开发平稳发展。
全年完成房地产开发投资83.4亿元，同比增长14.1%；商品房施工面积839.54万平方米，同比增长21%；商品房竣工面积298.09万平方米，同比增长5.2%；商品房销售面积384.75万平方米，增长10.6%。
2007年1-7月开发指标
今年1-7月，扬州市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资54.16亿元，同比增长27.7%；商品房施工面积693.4万平方米，同比增长9.4%；商品房竣工面积94.12万平方米，同比增长1.2%；商品房销售面积181.7万平方米，同比增长4.8%。
资料来源：
上海新联康研展部
城际比较（扬州VS南京&苏北三市）
为了能比较明确的了解扬州在发展环境方面的情况，我司将南京以及苏北其他三市各方面的情况与扬州做了对比，具体比较数据如下：
比较项目
扬州
南京
徐州
淮安
连云港
排位
区域
苏北
省会
苏北
苏北
苏北
人口总数（万人）
458.64
719.06
934.73
532.77
479.42
5
城镇人口（万人）
219.39
549.22
392.66
188.85
175.70
3
2006年GDP（亿元）
1100
2774
1429
651
527
3
人均GDP（元）
23984
38578
15288
12219
10992
2
居民人均可支配收入（元）
12945
17538
12837
10447
11475
2
房地产投资额（亿元）
83.4
351.17
69.70
66.35
55.07
2
商品房销售面积（万m2）
384.75
998.52
288.5
198.89
183.52
2
资料来源：
上海新联康研展部
从上表，可以比较明晰的看出扬州在苏北四市中的经济表现以及房地产发展地位：
从人口来看，扬州城镇人口219.39万，占全市人口的48%，是上述城市中城市化较好的，对房地产的发展有促进作用；
从经济总量来看，扬州在苏北四市中仅次于徐州市，而人均GDP则在苏北四市中排名首位，总体经济发展好；
从居民人均可支配收入来看，扬州在苏北四市中位居第一；
从房地产投资来看，扬州在苏北四市中也居首位；
从商品住宅的销售面积来看，扬州在苏北四市中排名首位。
整体而言，扬州的经济和房地产发展水平在苏北地区属于较好的,这有助于促进其房地产发展的规模和速度。
二级市场研究
目标市场明确
调研目的
本次扬州市场调查之目的主要为了解扬州总体房产市场，把握其各区域的房产现状及未来发展趋势，为开发商今后在此拿地开发提供参考。
调研中首先将分别对各个区域进行详细调查，了解各区域的房产市场情况，最后将各个区域的市场信息加以分析总结，得出扬州房产市场的总体情况。
目标市场划分
本报告以扬州市区位为调查范围，从城市格局来看，扬州市主要由老城区、东区、南区、西区和北区五部分组成。
但是在讨论和研究房地产市场时，需要将以上五个区位进行进一步的市场细分。
在本文中，我们细分如下：
将扬州市西区细分为东、南、西、北四部分；
此区域划分主要根据扬州市目前城市建设的状况特点与房地产各板块之间影响因素进行划分。
具体分区范围如下：
区位划分
房产板块名称
板块范围划分
西区
东部板块
文昌路以南、百祥路以东、江阳路以北，扬子江路以西
南部板块
江阳路以南，西至润扬大桥北接线，东至扬子江路，南至仪扬河一线
西部板块
文昌路以南、百祥路以西、江阳路以北，西至润扬大桥北接线
北部板块
文昌路以北，东至邗江路、江扬路一线
资料来源：
上海新联康研展部
下面我司将分别对上述各区板块逐一分析讨论。
各板块分析
东区板块
区域位置
本板块东至廖家沟，北至茱萸湾，西至古运河，南至大众港、大运河、仪扬河一线。
区域环境
该区域是距离扬州城区最近的一个区域，古运河和京杭大运河都从东区经过，地理人文条件优越，但目前东区交通环境、市政配套等都不是很完善。
区域市场描述
目前东区北部靠近老城区，地理环境优越，设施配套齐全，楼盘较集中；东区南部，动迁小区较多，人员混杂，整体环境较差，在售楼盘较为分散。
区域市场项目资料
区域
案名
位置
产品类型
开盘
总建（万m2）
均价（元/m2）
主力面积（m2）
主力总价（万元）
销售率
备注
北部
曲江新苑
新农路
多层
06.10
4.5
4000
四房154-156
四房61-62
67%
该项目主要用于拆迁安置
凯运天地
文昌中路318号
多层、小高层住宅，叠加、联排别墅、酒店式公寓
07.7
30
酒店式公寓8000
酒店式公寓33-78
26-62
77%
目前主推酒店式公寓产品，普通住宅还剩下最后一期7幢小高层，预计08年3-4月份开盘，售价5500元/平方米
骏和天城
新农路运河北路
多层
07.10
20
4100
三房92-111
三房37-45
100%（一期）
在售一期，10、20、31-33、46号楼；11月底推出二期35-37、47-49号楼，售价4600元/m2
东方名城和园
京杭南路
多层、小高层
07.11
13
小高层4300
二房85-96三房112-123
二房36-41三房48-53
100%（一期）
一期推出7幢多层，目前销售完毕；12月将推出第二批房源，3幢多层，共100套
南部
东方丽景
江阳中路
多层
06.4
4.3
4200
二房74-83三房92-101
二房31-35三房38-42
95%
/
银泰雅苑
江阳中路联谊路
多层、花园洋房
预计07.12
4.6
多层4300花园洋房5500-6000
花园洋房100-132
/
/
/
资料来源：
上海新联康研展部
区域市场小结
产品类型分析
目前该区域市场的产品类型主要为多层，同时也出现了花园洋房，酒店式公寓和别墅类产品，产品类型趋于多样化；
价格分析
目前该区域市场的价格行情带为4000-4300元/平方米；
主力面积分析
目前区域市场项目的主力面积带为三房92-111平方米；
主力总价分析
目前区域市场主力总价带在37-45万元；
销售率分析
东区正处于大力发展阶段，随着城市化进程的加快，拆迁力度也逐步加大，区域环境正在逐步改善，房地产市场也在迅速发展。
从销售的总体情况看，东区北部由于现有环境较好，配套较为齐全，因此目前项目去化情况都比较好，而南部在售项目较少，供应量小，导致购房选择余地小，因此目前在售项目销售情况也较好。
重点个案
骏和天城
位置：
广陵区新农路与运河北路
建筑面积：
总建约20万平方米
规划户数：
约1700户
建筑楼栋：
31幢多层、12幢小高层
开盘时间：
07.10
工程进度：
结构体
销售均价：
4100元/平方米
主力面积：
三房92-111平方米
主力总价：
三房37-45万元
去化率：
100%（一期6幢多层）
主诉求：
宽景花园洋房运河传世府邸
项目利多：
1、开发商实力雄厚；
2、社区规划好，吸引客户眼球；
项目利空：
1、周边配套不是很完善。
凯运天地
位置：
文昌中路318号
建筑面积：
总建30万平方米
建筑楼栋：
3幢多层、11幢小高层、7幢叠加、3幢联排和1幢酒店式公寓
开盘时间：
07.10（酒店式公寓开盘）
工程进度：
结构体
销售均价：
酒店式公寓8000元/平方米
主力面积：
33-78平方米
主力总价：
26-62万元
去化率：
77%（推出270套）
主诉求：
凯运与世界第一携手同行
客源分析：
酒店式公寓的客源为全市客源，以投资为主。
项目利多：
1、位于古运河畔，地理位置优越；
2、引进五星级酒店，提高社区品质；
项目利空：
1、价格为区域内最高段，去化压力较大。
东方名城和园
位置：
广陵区京杭南路128号
建筑面积：
总建约13万平方米
建筑楼栋：
共由42栋多层和小高层组成
开盘时间：
07.11
工程进度：
结构体
销售均价：
4300元/平方米
主力面积：
二房85-96平方米，三房112-123平方米
主力总价：
二房36-41万元，三房48-53万元
去化率：
一期首批为100%
客源分析：
以区域客源为主，主要是周边乡镇换房客户。
项目利多：
1、项目与东方名城合二为一，规模大；
2、户型比较多样化，可满足不同层次客源的要求。
项目利空：
1、大面积高总价房源在未来一段时间去化会相对困难。
西区板块
区域位置
本板块位于东至二道河、古运河一线。
南至仪扬河一线，西至润扬大桥北接线，北至沿山河。
共分四个小的板块
西区北部板块：
文昌路以北，东至邗江路、江扬路一线
西区东部板块：
文昌路以南、百祥路以东、江阳路以北，扬子江路以西
西区西部板块：
文昌路以南、百祥路以西、江阳路以北，西至润扬大桥北接线
西区南部板块：
江阳路以南，西至润扬大桥北接线，东至扬子江路，南至仪扬河一线
区域环境
西区包括开发区部分、邗江区部分，是整个城市的新城区，主要人口都在西迁，火车站、扬州汽车总站均在西区范围，使得西区为主要交通枢纽；市城府的西迁也让西部区域配套更加完善。
现阶段，西区东部已成为一个成熟的生活住宅区；西区西部以京华城中城为代表有大量的住房供应，总体规划较好，发展潜力巨大，但是配套设施有待完善。
区域市场描述
本区域为主要的市场供应区域，总体供应量很大，价格区间也较大，产品力参差不齐，各种类别的产品都有供应，但是销售情况普遍况良好，随着未来逐步发展本区域将会成为最主要的住宅的区域。
西区东部板块
区域市场项目资料
案名
位置
产品类型
开盘
总建
均价
主力面积
主力总价
销售率
备注
香格里拉
邗江区兴城西路179号
多层、小高层
06.6
10
5000
三房132
66
96%
已交房；还剩19套顶层复式
西城上筑
文汇西路与百祥路
单身公寓
06.9
4.6
4500
40-70
18-31
87%
2幢15层酒店公寓
上林苑
百祥路邗江实验学校南侧
多层、小高层单身公寓
07.06
4.5
多层、小高层3800；单身公寓（预计5000以上）
两房90三房140
两房34三房53
98%
08.1开幢2幢单身公寓、6幢多层、2幢小高层
双子星国际广场
文汇东路与维扬路
单身公寓
07.9
2.5
6500
38-60
25-39
40%
1-9层为公寓；10-16层为办公。
层高5米
名门都汇广场
蜀冈里与润扬北路
高层
07.10
4.5
5800
三房136
79
75%
本批为3幢高层；还剩1幢未开
金缘大厦
文汇西路与开发西路
单身公寓
07.12
2
/
40-60
/
/
1-4层商业；5-12层单身公寓
资料来源：
上海新联康研展部
区域市场小结
产品类型分析
目前本区域现在在售项目多为小高层和单身公寓；单身公寓多为和办公、商业的结合一体项目。
价格分析
目前该区域市场唯一非尾盘在售的住宅项目—名门都汇广场的价格为5800元/平方米；单身公寓的价格在4500-6500元/平方米。
主力面积分析
目前区域市场项目的主力面积带为三房132-136平方米；单身公寓面积在38-70平方米之间。
主力总价分析
目前区域市场主力总价带在79万元；单身公寓价格在18-40万之间
销售率分析
本区域在西部板块中是一个很成熟的区域，配套条件优越，近邻市中心；因此价格相对其他西区板块要略高；这个板块公寓供应很少，在售唯一的公寓项目—名门都汇广场销售情况很好。
重点个案
名门都汇广场
位置：
蜀冈里与润扬北路
建筑面积：
总建约4.5万平方米
规划户数：
217户
建筑楼栋：
6幢高层
开盘时间：
2007.10
工程进度：
建筑体
销售均价：
5800元/平方米
主力面积：
三房136平方米
主力总价：
三房79万元
主诉求：
欧陆城市风情、近离市中心
项目利多：
1、3600平方米中央大广场
2、私家会所
项目利空：
1、房价较高
2、户型设计较差，不太符合扬州本地客源的习惯
西区南部板块
区域市场项目资料
案名
位置
产品类型
开盘
总建（万m2）
均价（元/m2）
主力面积（m2）
主力总价（万元）
销售率
备注
新港名兴花园
开发路顺达路
多层、高层
05.11
28
3800
二房103-111
二房39-42
91%
共23幢高层，37幢多层
淮左郡
扬瓜路顺达路
小高层、联排别墅
06.1
9
小高层4100联排7800
小高层三房112-129联排270
小高层46-53联排210
小高层87%联排92%
采用三联供系统夏季制冷、冬季采暖、24小时供热水
富川瑞园
扬子江南路、南饶城高速公路
小高层
06.8
25
4200
三房129-132
三房54-57
80%
共25幢小高层，还有4幢尚未开发
金湖湾墅园
邗江中路开发路
多层、小高层、联排、叠加、独栋
06.12
18
小高层4100叠加5000独栋9000
小高层120-130叠加270独栋300
小高层49-53叠加135独栋270
44%
联排别墅7幢，叠加别墅9幢，独立别墅202幢，多层4幢，小高层5幢
尚城
邗江南路
多层小高层花园洋房联排叠加别墅
07.4
20
单身公寓3900花园洋房3900
单身公寓75花园洋房123-135
单身公寓29花园洋房48-53
90%
/
扬子豪泽园
润扬路银河大道
联排、双拼、独栋别墅
07.9
7.6
联排6300
联排200-230
126-145
50%（联排）
共12联9幢双拼，11幢独栋，首批推出6幢联排，28套
蓝山庄园
润扬南路
多层、小高层
07.11
12
多层3900
二房77-93
二房30-36
100%（一期）
一期推出4幢多层
资料来源：
上海新联康研展部
区域市场小结
产品类型分析
目前该区域市场产品类型丰富，多层、小高层、高层，花园洋房、别墅类产品；
价格分析
目前该区域市场的价格行情带普通公寓为3900-4200元/平方米，叠加别墅为5000元/平方米，联排6300-7800元/平方米，独栋9000元/平方米左右；
主力面积分析
目前区域市场项目的主力面积带普通公寓为二房93-111平方米，三房120-135平方米，叠加别墅为270平方米左右，联排别墅为200-270平方米，独栋别墅为300平方米左右；
主力总价分析
目前区域市场的主力总价带普通公寓二房为36-42万元，三房主力总价带为46-53万元，叠加别墅为135万元左右，联排别墅为126-145万元，独栋别墅为270万元左右；
销售率分析
该区域别墅类产品较多，普通公寓的销售情况良好，而别墅类产品由于其价格较高导致去化速度较慢。
重点个案
新港名兴花园
位置：
开发路顺达路
建筑面积：
总建约28万平方米
规划户数：
2331户
建筑楼栋：
共23幢高层，37幢多层
开盘时间：
2005.11
销售均价：
3800元/平方米
主力面积：
两房103-
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